После осеннего спада спрос на жилую недвижимость был так высок, что немалая часть сделок была перенесена на январь
В 2014 году цены на рынке жилой недвижимости Омска росли незначительно. Наибольшей популярностью у граждан пользовались квартиры в новостройках. В декабре из-за резкого падения курса рубля город захлестнула волна ажиотажного спроса на дешевое жилье. Эксперты уверены, что этот период не отразится на ценах квартир в 2015 году. В первой половине предстоящего года рынок жилья может «застояться» или «просесть» по сделкам.
Незначительный рост и умеренный спрос
В 2014 году в Омской области планировалось ввести в эксплуатацию 830 тыс. кв. м жилья. В январе – ноябре построено 541 682 кв. м, в том числе более 100 тыс. кв. м возвело ООО СМТ «Стройбетон». Эта компания традиционно является лидером на омском рынке нового жилья. В 2015 году она намерена построить около 120 тыс. жилых «квадратов».
В течение всего прошедшего года на рынке жилой недвижимости Омска наблюдался незначительный рост цен. Более заметным при этом было увеличение стоимости квартир в новостройках. По словам директора ООО «ОМЭКС» Максима РЕПИНА, оно было чуть выше инфляции, в отличие от роста цен на вторичку.
Как стало известно обозревателю «Коммерческих вестей», крупнейший застройщик Омска ООО СМТ «Стройбетон» (гендиректор – Владимир ГЕЙДЕРИХ) в этом году не поднимал стоимость квартир в новых домах. Другой крупный игрок рынка – ЗАО «Завод сборного железобетона №6» (гендиректор – Юрий ГУРИНОВ) – напротив, впервые за последние три года увеличил цены.
Потребность граждан в жилье в Омском регионе высока. Однако спрос на квартиры остается умеренным. Эксперты рынка уже не первый год отмечают низкую покупательную способность омичей, и в 2014 году эта проблема не исчезла. Более востребованы квартиры в новостройках.
– Предложений на рынке было много. Ценники были немного завышены, – рассказала гендиректор АН «Держава» Елена ТАТАРИНОВА. – На сделки выходили по уторговыванию в небольших процентах. Люди, которые до наших черных вторников ходили и смотрели квартиры, всегда были недовольны соотношением цены и качества. Это, наверное, и сдерживало процесс продаж. В Омске средняя заработная плата не соответствует средней цене 1 кв. м жилья.
Основной объем сделок купли-продажи жилья в Омске по-прежнему приходится на ипотеку. Ее доля в среднем по рынку составляет 60 – 80%. По словам директора АН «Аркада-стиль» Константина РОМАНКО, отдельный ипотечный кредит поддерживает целую цепочку сделок, и именно на ипотеке в основном держится омский рынок жилой недвижимости.
– В 2014 году мы продали почти 1400 квартир. Доля госконтрактов по отношению к 100% сделок составляет 10%. Соотношение ипотеки и продаж за наличные – 54% к 36%, – сообщил директор ООО «Новострой КПД риэлт» Вячеслав ГУРИНОВ.
Рубль упал – рынок взлетел
Отмеченная экспертами летом и в начале осени стагнация на рынке жилья Омска сменилась в декабре ажиотажным спросом на квартиры ценовой категории до 1,5-2 млн рублей. Волна спроса наблюдалась после мартовского взлета курса доллара также в апреле 2014 года, но была гораздо менее мощной. Декабрьское обострение активности было связано с девальвацией рубля.
Основными приобретателями доступных квартир в Омске были граждане Казахстана, использовавшие падение курса российского рубля в своих целях. И риэлторы, и застройщики отмечают, что приобретенные иностранцами квартиры практически все инвестиционные.
Процент омичей, приобретавших в декабре квартиры с целью защитить свои средства, был крайне низок – я оцениваю его в 15-20%, – говорит Константин РОМАНКО. – Все стальные покупатели – Казахстан. И это инвестирование. То, что еще вчера было для них дорого, стало на 70-90% дешевле. Весь декабрь мы торгуем и будем торговать часть января. Но ажиотаж скоро прекратится. Отложенный спрос удовлетворяется быстро. Рынок гораздо шире этого спроса.
Однако по другим данным, большинство застройщиков продали практически все, что у них было, включая недостроенные дома.
Максим РЕПИН отметил, что ажиотаж пошел на спад уже в последних числах декабря. Однако декабрьская активность будет иметь резонанс в 2015 году.
— Сделки, которые не были закрыты в декабре, перейдут на январь и февраль 2015 года — в этих месяцах мы ожидаем достаточно много сделок. — Сообщил директор компании «МИАРД» Александр Каюкин. — Это не типично для предыдущих годов. Обычно в начале года бывает спад.
Несмотря на активный спрос, цены на жилье в Омске в декабре не росли, и эксперты уверены, что кратковременный ажиотаж и в начале нового года на стоимости квартир не скажется. Правда, этих квартир скорее всего на рынке будет существенно меньше.
Год активного строительства
В 2014 году в Омске было заложено много новых строек, в том числе крупные жилые кварталы.
С начала года компания «Манрос-Инвест» реализует на Левобережье Омска проекты двух крупных микрорайонов – «Волна» и «Атланты». Первый состоит из трех 159-квартирных 16-этажных домов площадью 12,68 тыс. кв. м каждый. Его достроят в январе 2016 года. Мкрн. «Атланты», сдача которого запланирована на октябрь 2015 года, представляет собой 16-этажный дом общей площадью более 20 тыс. кв. м на 301 квартиру.
С февраля ООО «Сибгазстройдеталь» строит на ул. Конева два 17-этажных 151-квартирных дома жилого комплекса «Дуэт». Объект будет сдаваться в четвертом квартале 2015 года.
С весны ООО «Красный квадрат» возводит в пос. Солнечном мкрн. «Рябиновка». Его первая очередь состоит из 23 трехэтажных домов. 564 квартиры здесь предназначены для расселения аварийного жилья. Объект планировали сдать до 15 ноября 2014 года, но он все еще не достроен.
Одновременно с «Рябиновкой» ООО «СМУ-1 Стройбетон "Амурское"» приступало к возведению мкрн. «Амурский-2» в Центральном округе Омска. Четыре запланированных к строительству трехэтажных дома подрядчик ввел в эксплуатацию к началу октября. 164 квартиры в этих зданиях также были забронированы для переселенцев из ветхого жилья.
В октябре еще одно входящее в состав ООО СНТ «Стройбетон» предприятие – ООО СМУ-2 Стройбетон «Космическое» – начало возводить первые четыре дома нового микрорайона рядом с онкодиспансером, на ул. Завертяева. В компании этот жилмассив называют «Облепиховым». Всего здесь планируется построить 20 10-этажных домов и одно одноэтажное жилое здание для инвалидов на девять квартир. Девять многоэтажек (609 квартир) площадью более 30 кв. м строятся по программе расселения аварийного и ветхого жилья. Первые четыре дома микрорайона сдадут в конце 2015 года.
В июне стартовал громкий проект строительства мкрн. «Сады Наука» на месте бывшего садоводческого товарищества в границах пр. Королева и улиц Лаптева, Тюленина и Заозерной. Застройщиком выступает ООО СК «РусМонтаж» (директор Александр РУДАЕВ). Объект включается в себя 21 дом переменной этажности (18-22 этажа). Общая площадь микрорайона – 350 тыс. кв. м. Первые дома появятся здесь в 2015 году. Полностью реализовать проект намечено в 2019 году.
В ноябре ООО «ДомСтройОмск» начало строить на ул. Перелета микрорайон жилья эконом-класса «Квартал Романтиков», состоящий из трех высотных домов общей площадью 44 868 кв. м на 1 277 квартир. Ввод объекта в эксплуатацию состоится в конце 2016 года.
Осенью Фонд «Жилище» приступил к строительству первого в Омске 17-этажного арендного дома общей площадью 7 283 кв. м на 240 квартир. Его должны достроить в первом квартале 2016 года.
Компании города также продолжали вести квартальные застройки, которых в Омске немало. По данным компании «ОМЭКС», в этом году в Омской области шли работы примерно на 200 новостройках.
Москвичи «разыгрались»
Отдельно стоит сказать о более активном выходе на омский рынок жилья в 2013-2014 годах иногородних, а именно московских игроков. В 2013 году фирма «СУИхолдинг» начала возведение на территории бывшего судоремонтного завода крупного микрорайона «Изумрудный берег» и возобновила активность на своих старых стройплощадках группа компаний «ПИК» (микрорайоны «Березовая Роща» и «Континентальный»), оставившая после кризиса 2008-2009 года в Омске не одну сотню брошенных дольщиков.
С февраля 2014 года ООО «Восточно-Сибирская строительная компания», входящее в состав столичной ГК «СУ-155», возводит на участке между ул. Красный Путь и рекой Иртыш мкрн. «Академический» на 300 тыс. кв. м жилья. В 2015 году намечено ввести в эксплуатацию первые два корпуса жилмассива на 777 квартир общей площадью более 40 тыс. кв. м.
Оценщики недовольны новыми проектами
На прошедшем 17 октября 2014 года в Новосибирске Западно-Сибирском форуме омские оценщики впервые заявили о своих претензиях к внешнему виду и качеству нового жилья Омска.
В результате анализа новостроек 2014 года мы как никогда остро увидели, что застройщики даже федерального уровня, приходя в Омск и анализируя рынок и требования надзорных органов к архитектурным решениям, приносят к нам более старые и дешевые проекты и пытаются у нас строить хуже, чем в других регионах, – сообщил Максим РЕПИН. – Об этой тенденции мы заявили на Западно-Сибирском форуме. Мы соберем архитектурную конференцию в рамках Рождественского саммита и будем ставить эти вопросы перед застройщиками и перед властью.
По словам оценщика, эта проблема была и раньше, но именно в 2014 году ее сформулировали, исследовали и заявили о ней публично.
Судебные эксперты компании «ОМЭКС» участвуют в нескольких сотнях дел, связанных с выявленными в новостройках строительными дефектами. Обобщенный доклад на эту тему также был представлен на форуме. Стройфирмам региона предложили пути решения проблемы, и наиболее активно исследованиями оценщиков интересовалась компания «Сибгазстройдеталь», которая в дальнейшем ввела у себя иные формы контроля субподрядчиков и новые стандарты приемки домов.
Руководитель рассказал также о намерении его компании налаживать взаимодействие застройщиков, проектировщиков и власти с предпринимателями – для того, чтобы в новых микрорайонах уже на этапе проектирования отводили нужное количество помещений под объекты так называемого соцкультбыта. Нехватка последних ощущается в новых кварталах.
Откуда убытки?
В декабре Омскстат опубликовал цифры прибыли предприятий Омской области. По данным органа статистики, по итогам января – сентября 2014 года компании строительной отрасли региона оказались в убытке на 21 577 млн рублей. Обозреватель «Коммерческих вестей» обратился к экспертам рынка за комментариями на эту тему.
Как риэлторы, так и застройщики, услышав новость про убытки, в основном недоумевали, поскольку новостройки города, особенно с квартирами эконом-класса, расходятся очень хорошо. Новое жилье, возведенное в 2014 году компаниями «Стройбетон» и «ЗСЖБ-6», как сообщили в самих компаниях, к концу года на 90% было раскуплено.
Елена ТАТАРИНОВА предположила, что перекос на рынке могли создать отдельные застройщики, которые что-то неверное посчитали в своих проектах. Она, как и некоторые другие эксперты, выразила при этом недоверие застройщику мкрн. «Сады Наука», т.к. в данном случае не известная в городе фирма вышла на рынок сразу с огромным проектом.
По словам Константина РОМАНКО, строительная отрасль достаточно закрытая, и порой даже успешные, рентабельные предприятия держат активы в небольших компаниях, которые не занимаются строительством. «Это может быть бухгалтерская хитрость – убытки показывать выгоднее, чем декларировать хорошие доходы», – предположил риэлтор.
Вячеслав ГУРИНОВ считает, что причина может заключаться в том, что на начальном этапе создания нового микрорайона любая компания изначально терпит убытки из-за строительства коммуникаций к объекту. Эти затраты в дальнейшем застройщик восполнит, но статистика учитывает прибыль на данный момент, а не на перспективу.
Председатель совета директоров ООО СМТ «Стройбетон» Олег ЗОЛОТОВ уверенно заявил, что все более-менее крупные компании однозначно получили в этом году прибыль. Тем не менее руководитель высказал предположение, что подсчитанные Омскстатом убытки общей массе омских застройщиков могло обеспечить банкротящееся НПО «Мостовик».
Чтобы более объективно оценить соотношение доходов и расходов омских строителей, придется дождаться статистики по итогам года, которая выйдет в марте 2015 года.
Стагнация или снижение
Прогнозировать движение рынка жилья в 2015 году из-за нестабильной экономической ситуации непросто. В регионе есть предпосылки и даже факты, говорящие о том, что рост стоимости жилья в ближайшее время должен быть.
В частности, как рассказал Олег ЗОЛОТОВ, в наступившем году СМТ «Стройбетон» планирует поднять цены на свои квартиры. «У нас есть валютные позиции, которые мы не закрываем. От увеличения цен нам никуда не деться», – прокомментировал руководитель.
Себестоимость строительства жилья в целом растет. Однако серьезным препятствием к увеличению цен является низкая покупательная способность граждан, а также заметно сужающий рынок рост ставок по ипотеке. По мнению Максима РЕПИНА, в первой половине 2015 года на рынке будет «ценовая полка», т. е. цена будет стоять на месте.
По сделкам эксперты прогнозируют рынку стагнацию или небольшое снижение, допуская кратковременный рост их числа только в январе – феврале – на волне ажиотажного декабря.
– Отмеченный в декабре высокий спрос на жилье не вызвал увеличения его стоимости, что говорит о серьезных проблемах с платежеспособностью покупателей. То есть сделка может быть успешной только при объективной рублевой цене квартиры, ориентированной на покупателя. В 2015 году доходы граждан скорее всего будут и дальше сокращаться. Потенциал для значительного подорожания недвижимости в обозримом будущем отсутствует. Может произойти существенное снижение числа сделок. Резкая активизация рынка декабря 2014 года является временной и приведет к снижению активности в последующих периодах», – считает директор АН «Недвижимость-Гарант» Нина КАРПЕНКО.
Еще одной предпосылкой для уменьшения цен на квартиры в Омске может стать близкое перенасыщение рынка офертами, о котором упомянула аналитик ООО «ОМЭКС» Анна ЗЫКОВА.
Многие эксперты подозревают, что в 2015 году будут банкротства среди игроков рынка жилой недвижимости Омска и встанет ряд строек, как это было в 2008-2009 годах. Таковы прогнозы Константина РОМАНКО и Анны ЗЫКОВОЙ. Однако никто не сомневается, что крупные застройщики не пострадают от кризиса. По мнению руководителя АН «Аркада-Стиль», обманутых дольщиков точно не будет у «Стройбетона» и «ЗСЖБ – 6», т.к. они строят на свои средства и продают квартиры только в домах высокой степени готовности. Эксперт также считает, что проблем наверняка не избежит компания Just Fit Life, которую сильно подкосило строительство мкрн. «Зеленая Долина». Уже сегодня на некоторых ее стройках наблюдается затишье.
Существенно повлиять на рынок жилья Омска может сохранение доступной ипотеки. В последнее время рубль активно рос по отношению к доллару и евро, и причин для дальнейшего увеличения ставок по ипотеке, а значит, и для серьезного падения рынка в настоящее время нет. Однако, по мнению Вячеслава ГУРИНОВА, если вдруг банки расширят стоп-лист (список неблагонадежных) и ипотеку смогут брать только работники нефтяной промышленности и госслужащие, то ипотечный рынок встанет.
Поскольку экономическая ситуация в стране остается нестабильной, даже крупные застройщики намерены в наступившем году проявлять осторожность. В частности, Стройбетон не планирует начинать освоение нескольких имеющихся у него участков, отложив их застройку до лучших времен.
