На публичных слушаниях обсудили изменения в постановление правительства Омской области № 108-п
Минимущество разработало проект, который в три раза сократит плату за аренду земли под недвижимостью
13 апреля министерство имущественных отношений провело публичные слушания, на которых представило проект изменений в областное законодательство по снижению размера арендной платы за земельные участки в регионе. В слушаниях приняли участие представители бизнес-сообщества, Омской торгово-промышленной палаты и областного Союза предпринимателей.
Министр имущественных отношений Борис СМОЛЬНИКОВ пояснил, что данные изменения разрабатывались по поручению губернатора и основная их цель – улучшение климата для предпринимательства.«Изменения касаются арендных отношений на земельные участки из областной собственности и земель неразграниченных. Мы предлагаем перейти с коэффициента ставки рефинансирования, утвержденного на федеральном уровне, на более обоснованный, – пояснил министр и добавил: – Я считаю, что ставка рефинансирования не отражает в полной мере земельные отношения в нашем регионе. Чем хуже экономика, тем выше ставка рефинансирования, а значит, увеличивается нагрузка на бизнес. Мы выбрали компанию, которая разработала нам коэффициент. Он высчитан на уровне 3,8 процента и отражает все индивидуальные характеристики земельных участков с учетом их доходности».
Одновременно из постановления правительства Омской области № 108-п предлагается исключить порядок расчета арендной платы, учитывающий ключевую ставку Банка России, которая в 2017 году составляет 10 процентов. Министр отметил, что если региональное правительство одобрит и примет данное постановление, то арендная плата за землю под недвижимостью снизится в 2,5 – 3 раза. Это может произойти уже в мае.
Пришедшим на публичные слушания предпринимателям и общественникам проект представил начальник управления земельных отношений минимущества Вячеслав ГРЯЗНОВ. Он отметил, что речь идет о внесении изменений в пункт 5 постановления правительства Омской области № 108-п, который касается определения размера арендной платы за земельные участки, на которых расположено здание, сооружение или объект незавершенного строительства. Сегодня для расчетов используется рыночный размер арендной платы, который умножается на ставку рефинансирования, устанавливаемую Центробанком РФ.«Использование в данном случае ставки рефинансирования или ключевой ставки, к сожалению, не отражает всей сути земельных отношений, потому что данная величина все-таки призвана калькулировать макрофинансовые институты», – считает Вячеслав ГРЯЗНОВ.
Он пояснил, что исходя из того, что применение в расчете кадастровой стоимости земельного участка вызвало бы непредсказуемые последствия, рабочая группа приняла решение не использовать ее в расчетах, а брать за основу рыночную стоимость, которая, по его мнению, в полной мере отражает все индивидуальные характеристики земельного участка.
Расчетами и экономическим обоснованием нового коэффициента – 3,8 процента – в рамках госконтракта занималась оценочная компания ООО «ОМЭКС». Ее директор Максим РЕПИН пояснил:«Чтобы рассчитать коэффициент, который отражает доходность земли в Омском регионе, были привлечены не только аналитики, но и представители профильных кафедр строительного института СибАДИ, специалисты Омской коллегии оценщиков Российского общества оценщиков. Мы вместе смотрели исследования по всем сегментам недвижимости, которые анализируются на территории региона. Именно на основе рыночных показателей был произведен расчет единого средневзвешенного коэффициента доходности по земле. Он оказался ниже, чем доходность финансовых инструментов, чем ставка рефинансирования, поэтому этот инструмент, основанный на рыночных показателях, является наиболее объективной ставкой для определения аренды на землю».
Борис СМОЛЬНИКОВ рассказал собравшимся, что комиссия при минимуществе семь раз отклоняла предлагаемое оценщиками экономическое обоснование. Цифры варьировались от 3,3 до 4 процентов, однако замечания касались не их, а предоставления новой, дополнительной информации, исследований.
Присутствующие активно задавали вопросы выступающим. Так, заместитель председателя общественного совета при министерстве имущественных отношений Омской области Любовь МАЛЫШЕВА уточнила у Максима РЕПИНА, превышает ли сегодня в нашем регионе кадастровая стоимость рыночную или наоборот.«При сопоставлении примерно в 7 из 10 случаев кадастровая стоимость ниже или равна рыночной. Лишь в оставшихся кадастровая превышает рыночную. Как правило, эти люди обращаются в комиссию Росреестра», – пояснил руководитель ООО «ОМЭКС».
Перерасчета не будет
Одним из самых острых был вопрос о перерасчете. Ответ министра, что перерасчета не будет, не обрадовал предпринимателей.«Эта отсрочка не улучшит положение предпринимателей сейчас. За два года накопилось двадцать процентов рыночной стоимости. Если сейчас предпринимателю ставят 3,8 и дают рассрочку на три года, значит, еще плюс по 7 процентов. Поучается, что еще три года будем платить по 10 процентов. В чем улучшение-то?» – спросили из зала.
С критикой данного вопроса выступил и директор ООО «Юридическая компания «ОМЭКС-ЛЕКС», представитель комитета по поддержке предпринимательства в сфере недвижимого имущества и земельных отношений при Омской ТПП Александр ДМИТРЕНКО. Он обратил внимание слушателей, что рыночную стоимость предложили взять за основу специально для того, чтобы можно было применить правило обратной силы. «Главное государственно-правовое управление неоднократно заявляло, что правило обратной силы в данном случае корректно применять, потому что за основу взят налоговой кодекс, где оно используется. Поэтому мы и согласились с министерством имущественных отношений, чтобы применялась рыночная стоимость, а не кадастровая. И что получается? Рыночную стоимость получили, а правило обратной силы – нет». Выступающий обрисовал печальные последствия этого шага на примере: «Госпожа ПАРЫГИНА заявила, что в парке 300-летия города Омска арендатор задолжал по новым расчетам около миллиарда рублей. Он обанкротился, и этих денег бюджет не получит. Соответственно, первый, кто пострадает, – это бюджет города Омска. Я не согласен, что по закону невозможно применить правило обратной силы, и готов юридически доказать, что оно корректно. Если его применять, предприниматели будут платить и не сбрасывать земельные участки».
Также представитель ТПП отметил, что когда принималось постановление № 108-п, было нарушено другое – № 582, поскольку в основу первого положили правила арендной платы для федеральных земель. Борис СМОЛЬНИКОВ на это напомнил выступавшему, что сегодняшняя команда минимущества в то время не работала и ее нельзя обвинить в данной ошибке.«Но вы как бизнесмен, представитель ТПП, видели, что принимается, почему же только через время пошли к губернатору? Нужно было принимать меры, обжаловать, – спросил министр в ответ и добавил: – Мы стараемся идти навстречу бизнесу, но обратную силу постановление по закону принять не может. Мы уменьшили коэффициент до суперминимума».
Одной из последних взяла слово министр экономики Оксана ФАДИНА. У нее вызвал недоумение термин «средневзвешенный коэффициент», несколько раз упомянутый в выступлениях:«Скажу как экономист: мы стараемся уходить от средневзвешенных, их еще называют «средняя температура по больнице». Министр экономики высказала и еще несколько критических замечаний по проекту, в частности по его методологии: «Я сегодня впервые услышала, что в расчетах были использованы только три вида разрешенного использования земельных участков. Совершенно правильно задавали вопросы, действительно, как же быть с социальными объектами?» Этот вопрос, вероятно, задавала себе и присутствовавшая на заседании Ольга ОСИПОВА, владелица частного детского сада «Умница». У нее арендная плата выросла в 10 раз. Исследования коснулись трех видов разрешенного использования – торговли, административной и офисной и производственно-промышленной застройки.
