И снова о 108-м: очередная победа известного юриста в Верховном суде.
Ситуация со скандальным постановлением областного правительства № 108-п, несмотря на внушительный срок ее существования, никак не улучшается. Рабочие группы при трех структурах, облеченных властью, так и не произвели рецептов ее решения, и в Омск пришлось наведаться федеральным экспертам из Торгово-промышленной палаты РФ (материал опубликован в «Коммерческих вестях» № 18 от 23.05.18). Обозреватель «КВ» Анастасия ПАВЛОВА уточнила у директора ООО «Омэкс-Лекс» Александра ДМИТРЕНКО, одержавшего уже четыре победы в Верховном суде, связанные с арендой земельных участков в нашем регионе, каков следующий шаг бизнес-сообщества в этом противостоянии с местной властью.
– Александр Васильевич, каковы последние вести с полей? Нашли ли общий язык с чиновниками?
– Я уже дважды передавал предложения бизнеса о том, как совладать с ситуацией, губернатору. Но он не нашел ничего лучше, чем взять и перепоручить решение этих вопросов мэру Омска Оксане ФАДИНОЙ. Та передала это задание своему заместителю Денису ДЕНЕЖКИНУ, а тот в свою очередь отдал его специалисту из департамента имущественных отношений. То есть изначально важнейший вопрос достался тому, кто находится за рамками компетенции его решения. Я не думаю, что Александр Леонидович, являвшийся председателем комитета по управлению государственным имуществом Свердловской области, не знает, что предпринять. Видимо, просто не хочет за это браться. Риторика Оксаны Николаевны тоже резко сменилась. Она заявила, что будет рассмотрен вопрос о повышении кадастровой стоимости земли. Это очень тревожный сигнал. Была даже названа цифра ожидаемых поступлений в бюджет – около 3 млрд. рублей! Очень странно слышать о такой затее от бывшего министра экономики… В общем, если коротко, ответ из департамента от шестого апреля этого года таков: наши требования не подлежат удовлетворению.
– Давайте посмотрим на ответ чиновников вместе.
– Глядите, отказ обосновывается вот чем. Цитирую: «Кадастровая стоимость земель города Омска существенно ниже кадастровой стоимости земельных участков в городах, административных центрах соседних регионов»; «Средний удельный показатель по городу Омску ниже по земельным участкам, предназначенным для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, в 3-9 раз, по земельным участкам, предназначенным для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения, производственных и административных зданий промышленности, в 2-3 раза».
– Вы уже критиковали этот аргумент в ходе круглого стола с участием представителей ТПП РФ.
– Да, и я по сей день считаю некорректным сравнением земельного рынка Омска с аналогичными рынками других регионов. Сразу приведу еще одну цитату из ответа, чтобы было понятно: «Принимая во внимание, что Федеральным законом № 135-ФЗ допускается установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленные постановлением № 275-п условия выкупа земельного участка по сути дают возможность приобретения земельного участка арендаторам на 70% ниже рыночной стоимости земельных участков, то есть на льготных условиях». Исходя из этого, мы понимаем, что рынок в каждом регионе свой, и сравнивать кадастровую стоимость земель не совсем верно. В своем ответе чиновники фактически заявляют, что местному бизнесу и так комфортно живется, ведь ему предоставляются большие льготы. Но если быть совершенно точным, то согласно закону это не просто допускается, а кадастровая стоимость ДОЛЖНА быть приближена к рыночной. В нашем же регионе кадастровая стоимость ВСЕГДА была выше рыночной.
– На круглом столе директор ООО «Омэкс» Максим РЕПИН демонстрировал графики, в которых было видно, как кадастровая стоимость земель с годами менялась в зависимости от решения оценщиков, а рыночная оставалась практически неизменна.
– Совершенно верно. В 2007 году было существенное завышение кадастровой стоимости, а в 2011-м ее начали не снижать, как об этом заявляют чиновники, а приводить в соответствие с рыночной. То есть по сути мы видим, что всего лишь стали выполняться требования законодательства. Так причем здесь Новосибирск, Тюмень, Екатеринбург и так далее? Не нужно быть профессиональным экономистом, чтобы понимать всю нелепость этого сравнения. У нас разные цены на квартиры, разная платежеспособность у населения, разные зарплаты. Если у нас все якобы должно быть одинаковым, то почему из Омска бегут в Новосибирск? Кстати, подобных графиков у наших чиновников нет. Как было заявлено в Верховном суде, у них нет для этих целей квалифицированных специалистов. Бизнесу приходится заниматься аналитикой самостоятельно и бесплатно, просто чтобы вести конструктивный разговор с властями.
– Разговор так и не складывается?
– О чем вы говорите! Я видел публикации в электронных СМИ, где прямо была озвучена позиция вице-мэров Дениса ДЕНЕЖКИНА и Богдана МАСАНА по поводу ситуации со 108-п. Их выступление сводится к тому, что олигархи лоббируют свои меркантильные интересы в ущерб местному бюджету, поэтому постановление отменять не надо, ведь предпринимателям якобы и так предоставлена налоговая льгота в виде того, что кадастровая стоимость земли приближена к рыночной, – в общем, повторяется то, что есть в их официальном ответе.
– Даже на сайте «Коммерческих вестей» есть подобные комментарии. Желаете парировать эти обвинения?
– Думаю, стоит в ножки поклониться тем предпринимателям, которые еще хоть что-то готовы делать для города. Они ничего не украли, а создали свой бизнес с нуля. Чиновники пользуются такой риторикой, понимая, что им нечего противопоставить, плюс они подстраиваются под федеральную повестку: мол, смотрите, мы тут в нашем регионе боремся с «олигархами». На деле же из него попросту выживают последние источники доходов.
– Чем еще объяснили свой отказ чиновники?
– Смотрим ответ дальше. «Необходимо исключить возможность создания дискриминационных условий в отношении арендаторов земельных участков при определении размера арендной платы за земельные участки, предоставляемые по одним и тем же основаниям, принадлежащие одному публично-правовому образованию, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности. Следуя указанному положению, подход к определению размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, собственности муниципальных образований, а также в отношении земельных участков, государственная собственность которых не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, расположенных на территории города Омска, необходимо унифицировать». То есть ту методологию, которую запретил использовать Верховный суд, они намерены применять и дальше! Законодатель разделил (правильно или нет, это уже другой вопрос) правила для федеральных и муниципальных земель. «Изложенные в вашем обращении предложения экономически не обоснованы, в связи с чем применение двукратной ставки земельного налога при определении размера арендной платы носит произвольный характер». Опять игнорируются основные принципы, заложенные законодателем. Например, непревышение двукратной ставки. Есть в том же постановлении принцип недопущения предпочтений. Согласно ему арендаторы и землепользователи должны находиться в одинаковых условиях. Опять же согласно 19 статье Конституции перед законом все равны. У нас же изначально предполагается неравенство.
– Вы настаиваете на том, что поможет только снижение выкупной стоимости земли до 2,5% от ее кадастровой стоимости.
– В нынешней чудовищной ситуации нет иного выхода. Ставка в 2,5% послужила бы компенсационным механизмом для тех предпринимателей, кому выставили долги задним числом в связи с увеличением арендной платы в 20 – 30 раз. Подобный инструмент уже был успешно отработан на федеральном уровне и полностью оправдал себя. Как я уже неоднократно говорил, выкупи предприниматели арендуемые участки по такой ставке, они сразу бы оказались в гарантированном коридоре налогообложения. В бюджет поступили бы деньги, а ликвидность имущества предпринимателей повысилась, и тогда они смогли бы привлекать заемные деньги для оборотных средств. Предприниматель, купивший землю, уже не уйдет из региона! Экономика начнет развиваться. Сейчас бизнесмены мне откровенно говорят, что не готовы вкладываться в омские земли, ведь неизвестно, что будет дальше. К тому же главная задача министерства имущественных отношений – создать условия для того, чтобы объекты недвижимости, земельные участки региона находились в гражданском обороте. Она будет выполнена. Предприниматели, не платящие сейчас налоги, выйдут из тени – контроль за этим, как ни парадоксально, очень слабый. Даже для обывателя все перечисленные доводы в пользу такого решения очевидны.
– На круглом столе депутат Заксобрания Валерий КОКОРИН заявлял, что не существует даже реестра договоров об аренде земельных участков. Это правда?
– Он запрашивал эту информацию в департаменте, и у меня есть этот ответ от 28 апреля. Цитирую: «В соответствии с положением, утвержденным решением Омского городского совета № 452, у департамента имущественных отношений отсутствуют полномочия по заключению договоров аренды застроенных земельных участков. Учет незастроенных земельных участков также не относится к компетенции департамента». Ответственно заявляю, что когда незастроенные земельные участки предоставляются под строительство, договоры аренды однозначно заключает департамент. Он этим и занимался! «Таким образом, перечень договоров аренды, заключенных в отношении застроенных и незастроенных земельных участков, у департамента отсутствует». Заместитель мэра ДЕНЕЖКИН подписал этот ответ. Несет ли он ответственность за эту информацию? Знает ли госпожа мэр о том, что ее заместитель вводит в заблуждение депутата Законодательного собрания? Надо ли по этому поводу проводить прокурорскую проверку? Или они все-таки справятся сами? Конечно, при проверке чиновники скажут, что они совсем не то имели в виду и вообще вопрос был сформулирован некорректно. Тем временем в арбитражном суде сейчас находится около 400 дел, касающихся 108-п. Обиженных этим постановлением намного больше – ведь аренда изменилась у более чем 3000 земельных участков. А может, и до 6000 участков – слышал такие цифры. Мне сложно говорить точнее, так как на руках у нас до сих пор нет официальной статистики. Как я уже сказал, департамент имущественных отношений попросту скрывает от нас эту информацию.
– Судя по вашей статистике, отстаивать свою позицию решаются далеко не все.
– Власть боятся – отвечу прямо. На это и сделан расчет. У меня был клиент, которому задним числом выставили долг в 2,4 млн. рублей. Я предложил «отбить» это в арбитражном суде, ознакомил его с практикой. Он признался, что боится проверок. Уже, мол, приходили к нему, правда, ничего не нашли. Так он и ушел, больше я его не видел.
– Подобные случаи не редкость?
– «Первопроходцы» судебной практики, с делами которых я и знакомил своего потенциального клиента, столкнулись с этим в полной мере. Очень оперативно появилось решение комиссии по увеличению кадастровой стоимости для их участков. Обжаловать такое очень проблематично.
– Что вы думаете по поводу предложения горсовета о рассрочке платежей?
– Это просто издевательство. Ко мне недавно приходила клиентка по поводу земельных участков, предоставленных под строительство. У «Туриста», если помните, снесли комплекс, а собственникам взамен предложили землю в Кировском районе. Она только начала ее осваивать, как аренда взлетела. Один из участков забрали у нее за долги, за другой она не сможет рассчитаться даже за четыре года — ей рассрочка, предложенная городской властью, ничем не поможет. При этом, еще раз напомню, Верховный суд установил, что выставленные задним числом долги незаконны! Но горсовет, видите ли, снизошел до предпринимателей и предложил: «Давайте мы вас будем грабить не единовременно, а постепенно».
– Получается, она не успела там ничего построить?
– В том-то и дело. У нее на руках исходно-разрешительная документация, доказывающая, что она вложила деньги, но о доходности говорить рано! Предстоит еще большой срок, за который придется вложить еще достаточно денег, и только через несколько лет, возможно, этот земельный участок начнет приносить доход. Это и есть тема инвестиционного климата. Выходит, что любой потенциальный инвестор, готовый зайти в Омск, получает ясный сигнал: «разворачивайся и уходи».
– Давайте обсудим ваши последние судебные победы. 26 апреля Верховный суд РФ оставил в силе решение Омского областного суда от 7 февраля 2018 года. Тогда суд впервые встал на сторону предпринимателей в их споре с правительством Омской области и горсоветом по аренде земли. Поделитесь подробностями, как все прошло?
– Представитель генпрокуратуры РФ АГАФОНОВ на заседании обратился к представителям нашего минимущества с вопросом: «Почему ваше правительство не решает этот вопрос? Пусть ваше начальство приезжает в Верховный суд и краснеет вместо вас. Пора в отношении вашего правительства вынести частное определение». Его искренне удивило то, что наши чиновники до сих пор не решили вопросы, связанные со 108-м постановлением и 432-м решением Омского горсовета. В ноябре Верховный суд ясно обозначил свою позицию, объявив постановление 108-п незаконным. Прошло полгода, а воз и ныне там. Бизнесмены регулярно озвучивают свои предложения (и КОКОРИН, и ЛИЗГУНОВ, и Союз предпринимателей, и Торгово-промышленная палата), но они остаются неуслышанными. Лоббируется вариант, аналогичный отмененному. Когда регион возглавлял ПОЛЕЖАЕВ, в ходу было 179-е постановление. Его качество высоко оценила Оксана ФАДИНА еще в бытность работы министром экономики. Что мешает взять его за основу и адаптировать к основным принципам, скорректировать коэффициенты? Этот же вариант предлагают оценщики. Тогда была проведена колоссальная работа. Зачем сейчас изобретать велосипед?
– Именно в этом процессе министерство имущественных отношений и заявило, что у них нет специалистов, которые могли бы заняться экономическим обоснованием аренды земельных участков в регионе?
— Да. Признаться, меня это удивило. Одно из требований к работе министерства со стороны государства гласит: создание экономических условий для формирования имущественных отношений. Как у них не может быть таких специалистов? А кто тогда занимается аналитикой нашего региона? Отвечают, что не ведут ее. На мой взгляд, чиновники просто не желают отпускать «жирный» кусок, коим могло стать неоспоренное 108-е – ведь тогда задним числом предпринимателям был выставлен долг более чем в миллиард рублей. Но никакого прогресса за два года достигнуто не было — и неважно, кто возглавлял правительство. Важное дополнение для предпринимателей, которым ранее вынесли судебные вердикты не в их пользу: благодаря этой победе в Верховном суде, появилась реальная возможность отменить эти решения по новым обстоятельствам — вне зависимости от даты признания нормативных актов недействующими. И заново сесть в процесс с надеждой на иное — уже положительное — решение. 24 мая в Омском областном суде так и произошло. Суд отменил определение и решение районного суда, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
– А 16 мая вы выиграли в Верховном суде дело по поводу отмены пункта решения № 432 городского совета — по аналогии со 108-м постановлением.
– Представители городской администрации не явились в процесс, но представили несколько отчетов: о кадастровой оценке, отчет ООО «Омэкс» по заказу министерства имущественных отношений для подготовки 162 постановления правительства Омской области (изменения пятого пункта 108-го постановления, отмененного Верховным судом) и заключение аналитиков Омской коллегии оценщиков по жилой и нежилой недвижимости. В связи с отсутствием моих оппонентов суд попросил меня прокомментировать представленные чиновниками документы. Отчет о кадастровой стоимости земли отношения к рассматриваемому делу не имел и отсутствовал в пояснительной записке к 432-му решению. Отчет «Омэкса» был изготовлен в 2017 году, позже момента, когда было принято решение горсовета. Аналитика ОКО и вовсе оказалась не в тему. Причем здесь данные по офисам и квартирам, если речь идет о незастроенных земельных участках? Я обратил внимание суда, разумеется, что применение обжалованного пункта повлекло за собой многократный рост арендной платы для предпринимателей. Это не абстракция, а конкретный результат. Совещалась коллегия долго — минут сорок. У меня даже успело внутри завибрировать. Но решение Омского областного суда осталось в силе.
– Почему, как вы считаете, чиновники проигнорировали и этот процесс, и круглый стол с участием представителей ТПП РФ?
– В первом было понятно, что они проиграют. На втором им было нечего сказать.
– Рабочие группы тоже молчат?
– Да. Никто не созывает заседания. Собственно, председатели этих групп не обязывают своих подчиненных представлять какие-то цифры, данные, аналитику, поэтому это пустая трата времени для всех участников. Кстати, на последнем процессе в Верховном суде интересы Генеральной прокуратуры РФ (которая полностью поддерживает нашу позицию) представлял генерал-майор. Когда судьи ушли на совещание, он задал мне вопрос: «А ваши правительство, городская администрация вообще принимают какие-то решения по данному вопросу?» Я ответил честно: «Ничего не делается совершенно». Несмотря на решения Верховного суда, чиновники настойчиво продолжают уверять в правильности своих действий. Подумаешь, отменили два пункта в постановлении правительства и два пункта в решении городского совета. Ничего страшного, идем дальше. Налицо полное отсутствие намерений что-либо менять. Генерал-майор возмутился: «У вас что, нет управы на губернатора? Вы его сами избрали?» – «Нет, назначили», – ответил я. «Тогда тем более – обратитесь к президенту! Пускай наведет порядок», – посоветовал представитель генпрокуратуры.
– А вы готовы к такому шагу?
– Похоже, больше ничего и не остается. Да, мы соберем подписи бизнесменов в ближайшее время и обратимся за помощью к Владимиру ПУТИНУ. Учитывая, что он дал предписание не «кошмарить» бизнес, очень хочется, чтобы он задал вопрос БУРКОВУ: «А вы почему хулиганите-то?».
– Вы согласны с профессором Александром КОСТЮКОВЫМ, что без решения этой проблемы врио губернатора не удастся избраться на пост в сентябре?
– Конечно. Без этого ему не удастся справиться с главной задачей, поставленной президентом, – остановить и предотвратить отрицательную миграцию. А загвоздка – в имущественно-земельных отношениях. Экономический потенциал региона не раскрывается. Кислород в Омской области выжигают. Люди задыхаются и бегут туда, где можно дышать. Более того, аргумент о нерешении проблемы со 108-м постановлением может легко стать козырем в руках политических оппонентов БУРКОВА. Подводя итог нашего разговора: губернатору и мэру должно быть стыдно, что мы продолжаем позориться на федеральном уровне.
Ранее в полном виде интервью было доступно только в печатной версии газеты "Коммерческие вести" от 30 мая 2018 года.
