МЛСН, Омскриэлт.ком, ЦИАН, Likado, Авито, Домофонд, ДомКлик Сбербанка — это все создается для того, чтобы зарабатывать на посредничестве при продаже жилой недвижимости.
Аналитический центр ЦИАН сообщил, что в апреле (по отношению к предыдущему месяцу - то есть, по сути, за март) по росту цен на вторичное жилье Омск оказался на втором месте среди всех городов-миллионников России: каждый продаваемый жилой квадрат в среднем вырос до 47,1 тыс. руб. Напомним, что приличная часть омских новостроек фиксируется как вторичное жилье, так как продается через риэлторов. Цены, на самом деле, в Омске начали расти еще с февраля, о чем откровенно рассказали еще 13 марта на «круглом столе» в редакции газеты «Коммерческие вести» омские застройщики. Ранее этот весьма информативный диалог был целиком доступен только в печатной версии газеты. Сегодня представляем его полностью, тем более, что за прошедший месяц цены выросли еще.
Многоформатный саммит и его итоги
– Первый вопрос, конечно, будет к организаторам саммита недвижимости. Как он прошел, что получилось в него внести и из него вынести полезного, достигнуты ли цели встречи и вообще, как там у нас с перспективами омского рынка недвижимости – жилой, для начала?
Максим РЕПИН, директор ГК «ОМЭКС»: Для каких целей был организован саммит, мы могли бы сказать все вместе. Мы не зря поставили его не в конце года, а в начале, чтобы не только оценить результаты года, но и наметить планы на текущий год. Каждый из нас, подводя свои индивидуальные итоги за год, серьезно нуждается в здоровой, профессиональной их оценке, в нормальной рыночной коррекции. И саммит нам нужен был для того, чтобы мы собрали профессионалов и вместе с ними посмотрели на общие итоги рынка недвижимости. При этом каждый посмотрит и на свои результаты – где-то скорректирует и лучше спланирует перспективу, потому что кто-то на саммит пришел с настроением Вячеслава ГУРИНОВА и говорил, что рынок недвижимости у нас в расцвете, а кто-то пришел с легкой грустинкой, потому что пришел прощаться с этим рынком навсегда, и совсем не потому, что тот бурно развивается. Поэтому диаметрально разных, но оттого не менее профессиональных коллег мы смогли собрать на саммит – всего пришли около 200 человек. У нас была пленарка, где мы посмотрели все, что у нас делала власть на рынке недвижимости, мы подвели итоги тем нормативным актам, которые у нас менялись за год, на секциях про недвижимость мы говорили про весь рынок, его развитие, на секции про новостройки мы обсудили наш строительный сектор, его злободневные проблемы. Было консолидированное участие всех. Департамент городской экономической политики отвечал за секцию, связанную с развитием реноваций промышленных зон. Нельзя не сказать и про замечательный фестиваль рекламы ReFest, профильный проект нашей рекламы в недвижимости. Саммит получился большим, многоформатным – для разных профессиональных участников. Именно это нам и было нужно, каждый смог привнести что-то свое, и эта синергия и породила саммит.
Вячеслав ГОРЮНОВ, директор АН ООО «Миран»: Было три основных составляющих – программа, участники и темы, которые там поднимались. При этом темы все были злободневные, а программа была предложена и принята организаторами такая, что мы выходим за рамки формата и просто докладываем и принимаем информацию. Сразу договорились, что это будет по большей части формат «горячего микрофона», т. е. все острые вопросы поднимаем, не стесняемся в деловых высказываниях и предложениях. Забегая вперед, скажу, что формат себя на 100% оправдал. Для чего мы приглашаем участников из других регионов? Чтобы не вариться в собственном соку. Это был как раз тот случай. Мы друг друга часто видим, часто вместе обучаемся, и, условно говоря, замылился взгляд. А когда приезжают коллеги из соседних регионов – это 100%-е попадание, по сути, они взорвали все представление о рынке недвижимости своими докладами, взглядом на ведение дел через призму своих городов. Очень много перекладывали мы их опыт на наш, стыковок было мало, и это как раз и стало причиной, которая позволила уже сейчас провести несколько встреч в продолжение тем саммита и тех тем. Там были предложены реальные примеры и опыт, как люди работают с теми же застройщиками. Надо уметь договариваться – это был ключевой посыл. И хочу сказать, что у нас произошла уже определенная перезагрузка во взаимоотношениях с застройщиками. Мы пока еще не дошли до цели, но уже идем. Очень креативно закончился саммит рекламой ReFest. Было очень здорово встретить гостей из Питера и провести этот фестиваль рекламных видеороликов. И, кстати, они начали этот год с Омска, это очень приятно!
Максим РЕПИН: Более того, коллеги из наших компаний откликнулись, и у нас было порядка 10 роликов, свежих, которые практически рынок не видел. Они участвовали в фестивале. И респект нашим омским компаниям, которые в начале года, когда не самое удачное время для того, чтобы сразу что-то отснять, собрали очень живой креативный материал и поучаствовали в ReFest.
– Давайте продолжим разговор несколькими примерами из опыта представителей других городов.
Вячеслав ГУРИНОВ, директор ООО «Новострой КПД плюс»: Ну, например, что хорошего есть в Новосибирске у коллег из Новосибирской ассоциации риэлторов? НАР создал в свое время МЛСН – мультилистинговую систему, которая подчиняется только сообществу, которое туда приглашает все компании, которые хотят вступать. Ценник, сразу скажу, в разы, в десятки раз отличается, а по некоторым компаниям Омска и в сотни раз может отличаться от месячного рекламного бюджета. Грубо говоря, существуют навигаторы рекламы, в Омске это МЛСН, Омскриэлт.ком, ЦИАН упорно шагает по стране, пытаясь занять лидирующие позиции, есть прекрасный проект Likado, тот же Авито, Домофонд, ДомКлик Сбербанка, который с октября усиленно рекламируется по центральному телевидению и, по последней статистике, за год набрал +100% к тому, что у них было на конец 2017 года по объемам рекламы. По крайней мере, это то, что касается Омска. Какие-то из этих порталов на сегодня бесплатные, а какие-то платные – мы все прекрасно понимаем, что это все создается для того, чтобы зарабатывать. Но как показал наш в свое время неверный шаг в сторону МЛСН, когда мы, грубо говоря, подсели на эту иглу, ценник начал постоянно повышаться – мол, какая разница, сколько это будет стоить, вы все равно никуда не денетесь. Поэтому чем интересен проект НАРа – он, во-первых, дешевле. А во-вторых, примерно 85-90% рынка, операций на рынке проходит все-таки В2В. То есть профессионал с профессионалом. Риэлтор с риэлтором. Так, чтобы это была В2С сессия, такого не более 15% сегодня на рынке. Соответственно, в чем интересна позиция НАР – они решили, что надо лишнее все же отсекать. Если уйти в историю новосибирского рынка недвижимости, то они в свое время сели на такую же иглу – на тот момент это было печатное издание «Из рук в руки». Они на него сели и очень сильно на нем просели, когда издание стало диктовать им свои условия и рекламные бюджеты пошли расти, а реклама не оправдывала этих затрат. Это их и побудило к тому, что нужно создавать что-то свое. Та идея, что предложили в Новосибирске, ограничивает рекламные бюджеты, позволяет сделать их менее гибкими и более интересными собственникам компаний. И у нас, в свою очередь, на прошлой неделе прошла встреча между двумя ассоциациями – Омским союзом риэлторов и Палатой специалистов недвижимости, где была заложена база для совместного создания тоже чего-то своего, не обязательно как в Новосибирске, мы это обсуждаем. Именно саммит сподвиг нас к этому диалогу. У нас подобные мысли возникают раз в 3-4 года, но, надеюсь, в этот раз мы уйдем намного дальше, чем это было раньше. Теперь о том, что предложили наши коллеги из Барнаула: они показали свою модель ЕЦПН – единого центра продаж новостроек. Их рынок имеет отличительную особенность – там гораздо меньше компаний на Барнаульский союз риэлторов – в БСР их всего 36, но гораздо больше активных застройщиков – порядка 10. Они показали, что у них звонки от клиентов распределяются на «вертушке», клиент попадает к какому-то агенту, его принимают и вносят в базу. Они показали, как эта система работает, рассказали, сколько денег они приносят строительному бизнесу, что они самостоятельно устраивают ярмарки новостроек согласно той же самой «вертушке» входящих звонков, как входящих клиентов начинают разбирать. Там практически полная идиллия, никто ни с кем не ругается, не ссорится, застройщик ни в какие дебри не лезет, не выясняет, чей это клиент, он просто заплатил деньги и получил клиента, а клиент получил квартиру – и нет никаких проблем. Мы на эмоциях, конечно, про все это уже поговорили. Первая встреча застройщиков, как ее уже охарактеризовал Максим, маленького лобби в большом городе, состоялась. На сегодняшний момент мы пытаемся прийти к определенному консенсусу, расставить точки над i, чтобы в наших кругах не было конкуренции или, по крайней мере, чтобы она была честная, а не «финансовая». То есть мы должны конкурировать между собой качеством стройки, качеством жизни в наших будущих квартирах и т. п., но никак не ценой, которую мы готовы заплатить риэлтору.
Александр БОЖЕНКО, управляющий директор по ипотеке операционного офиса Омского банка ПАО «ВТБ»: Меня на саммите в первую очередь впечатлила открытость диалога. Наверное, только в таких форматах могут появляться новые решения. Для нас же очень важно было поучаствовать в таком формате, мы хотим быть банком, направленным для клиентов, для партнеров, искать лучшие финансовые решения, потому что само по себе приобретение квартиры – давно уже перестало быть только услугой агентства недвижимости или застройщика – это комплексный продукт. Нам было очень важно послушать коллег, чтобы понять, куда нам двигаться и как совершенствовать наши финансовые инструменты, чем мы можем быть полезны, как правильно строить цепочку продаж и решать в конечном итоге жилищные вопросы наших граждан.
Реновация интересна, но площадки пока есть
– Расскажите подробнее, что интересного было на секции по развитию промзон?
Максим РЕПИН: Мы сделали очень серьезную проработку промышленных территорий – всех градостроительных зон П – промышленности и Т – транспорта и выделили восемь агломераций для развития промышленности, т. е. территорий, фокусных для развития именно коопераций в промышленности. Мы обсуждали эти и другие проекты, связанные с тем, что ряд омских предприятий готов освободить площадки в городе под застройку. На сегодня у нас не разработаны проекты развития этих территорий. У нас в рабочую группу в департаменте городской экономической политики входит департамент архитектуры – они тоже не представили свое видение того, как должны выглядеть эти территории. И мы решили поэкспериментировать – привлекли студентов и постарались при поддержке ИТП «Град» разработать концепцию развития этих участков. Для того чтобы начать развивать у себя, мы окунулись в то, как это делают другие города. Очень помог студенческий драйв – работать было интересно. И получились, на мой взгляд, хорошие доклады, хороший проект, который можно и нужно развивать. А вообще в целом нужно системно работать над развитием территорий – и не только промышленных зон.
– А насколько реальны перспективы освоения этих зон, о которых вы говорите? Там ведь шла речь о территориях ПО «Полет» и завода им. Баранова?
Максим РЕПИН: Да, и эти перспективы абсолютно реальны. Эти предприятия готовы передавать целые площадки под застройку жильем и другими объектами – это то, что действительно нужно для развития качественной городской среды.
– А будет ли спрос?
Вячеслав ГОРЮНОВ: На хорошие площадки обязательно будет спрос.
– А как при этом будут решаться вопросы собственности? Они не главенствуют?
Максим РЕПИН: Нет, они вообще не говорят о том, что готовы продавать только по рынку или как-то еще. Они готовы вообще территории передавать городу.
– Значит, есть дополнительные издержки на их содержание и заводы просто избавляются от балласта.
Максим РЕПИН: Да, в этой части у них есть проблемы, и они передают активы, а мы можем это подхватывать и развивать. И здесь есть очень хорошая синергия вместе с вузами. Потому что на этих площадках можно действительно строить кампусы – где-то жилье, в том числе для молодых специалистов, которые будут работать на этих площадках, а где-то остаются части корпусов рядом, где можно какие-то инновационные производства открывать совместно с вузами.
Вячеслав ГУРИНОВ: Если говорить о реновации промышленных зон, то ни для кого не секрет, что у застройщиков еще есть площадки на сегодня. И к тому же нам как застройщику гораздо интереснее понимать, что мы там хотим строить и для кого. И мы прекрасно понимаем: для того чтобы микрорайон был живой, нам там нужен бизнес-контент, т. е. кто-то должен построить там кофейни, пекарни, там должна быть почта, аптека и прочее. В этом контексте мы приглашали и ТПП, и Союз предпринимателей, чтобы совместно с застройщиками и банками обсудить возможность каких-то преференций, каких-то эксклюзивных понятий для стартапов, неких форматов лизинга, т. е. вкладывания в это дело денег. Если мы заходим в микрорайонную застройку, то нам надо понимать, где старт первого дома, где финиш последнего и чем эти дома наполнять. И очень хорошо, если будет предварительно какая-то договоренность с банками о том, что будет предоставлен лизинг конкретному предпринимателю под некое дело. У меня получается плюс в том, что я уже пристроил коммер, и у меня никто не залазит с перепланировкой, с которой на сегодня непонятно, что делать. Потому что начинаются подсчеты парковочных мест, их не хватает, надо выносить, никто не дает, никто не разрешает, ответственность на себя брать никто не хочет. Гораздо проще это сразу заложить в проект и на этом закончить. Это что касается наполнения.
Ужасные эскроу-счета
– А что интересного в контексте изменений в 214-ФЗ, которые вступят в силу этим летом?
Вячеслав ГУРИНОВ: С 1 июля нас ждут изменения с точки зрения строительства – это эскроу-счета. Это тема, которая всех будоражит сегодня, хотя я коллег успокаиваю, говорю, ребята, давайте доживем хотя бы до года 2022, когда у нас по крайней мере закончится разрешение на строительство у тех, кто сегодня строит по долевому строительству и успел получить разрешения до 1 июля 2018 года, т. е. кто не подпадает под действие закона. А с учетом того, что к 2020 году господин президент сказал долевку вообще убрать, это скорее всего сейчас и будет делаться. До 2021-2022 годов у Омска пока время есть. А в нашем законодательстве с точки зрения строительства все еще не раз может поменяться. Последние три года нововведения внедряются чуть ли не каждые полгода, и каждый раз дорабатывается 214-ФЗ. ЖСК, можно сказать, тоже уже в принципе похоронили – и гораздо быстрее, чем долевку. К злободневному вопросу про эскроу-счета мы скорее всего вернемся в формате круглого стола в июле-августе, когда станет понятной политика центральных аппаратов ведущих банков в нашей стране.
Максим РЕПИН: Вопрос про эскроу-счета очень интересный. Мы его задавали и обсуждали, но под эти изменения еще не подготовлена почва…
Вячеслав ГУРИНОВ: Да, почвы нет, и тут можно только пальцем в небо тыкать, как это будет на самом деле. Все их боятся, это понятно, но тут глобальная роль у банков, которые захотели участвовать в этом таким образом. И мы тут никого не виним, у нас ведь на 70% те, кто строит сегодня, будут строить за свои, а в кредитные средства у нас могут залезть только монстры в этой области. Если рассмотреть, что по этому поводу делается сейчас в западной части страны, в Москве и Санкт-Петербурге: мелкие компании объединяются в консолидированные холдинги, чтобы под единым брендом получать кредиты, которые им иначе просто не дают. В общем уже понятно, что вход в профессию, согласно 214-ФЗ, по крайней мере будет полностью срезан и обрезан.
– Что по поводу ввода системы эскроу-счетов могут сказать сами банки? Запустили ее уже?
Андрей ФЕДОСЕЕВ, замдиректора Омской дирекции по развитию бизнеса филиала банка АО ГПБ «Западно-Сибирский»: Программа запущена, но реализации пока нет. Фактически в Омске мы видим только одного застройщика, который потенциально позволит применить на практике данную систему.
Александр БОЖЕНКО: Реальных проектов еще нет. Мы участвуем точно так же, как наши коллеги, но на территории Омска упомянутые проекты пока не реализованы, насколько мне известно, ни одним из застройщиков. Безусловно, банк ВТБ будет участвовать в реализации данной системы расчетов. Если же говорить от обратного к действию 214-ФЗ, то здесь, как мне кажется, дело не в лобби банков, которые для себя какой-то объем бизнеса взяли…
Вячеслав ГУРИНОВ: Можно небольшую ремарку: 2004 год, вступает в силу 214-ФЗ «О долевом строительстве». В первой самой редакции этого закона действовало одно правило: если квартира была продана через ипотеку банка – банк с застройщиком несет солидарную ответственность за сдачу этого дома. То есть возвращаемся к вопросу лобби… Через полгода в следующей же редакции вас там не стало.
Александр БОЖЕНКО: Нет, ну если говорить о сути закона, то он направлен на решение проблемы обманутых дольщиков, которые отдали свои деньги, но не получили ничего взамен. В последнее время данному вопросу уделяется достаточно много внимания, на всех уровнях. Безусловно, надо было что-то менять, и было решено пойти по этим поправкам в 214-ФЗ. Они направлены 100% на благое дело, т. к. конечная цель – защитить покупателя от возможных рисков того, что будут недострои. Выбран инструмент в формате проектного финансирования и эскроу-счетов. Как и за все, за снижение рисков необходимо платить. Безусловно, застройщики не могут просто так забирать эти деньги, а своя маржинальность у стройки и так не такая большая, т. е. это в конечном итоге приводит к росту цен на новостройки и конечно отражается и на вторичке, на мой взгляд. Но при этом хочу отметить, в этих изменениях однозначно больше плюсов, чем минусов.
Вячеслав ГУРИНОВ: У меня еще вопрос по поводу эскроу-счетов. На сегодня, насколько я знаю, Сбербанком разработана программа по снижению ипотечной ставки, если застройщик использует эскроу-счета под какие-то отдельно оговоренные цели. Будут ли подобные программы у ГПБ и ВТБ?
Александр БОЖЕНКО: Тут могут быть различные варианты. Чисто теоретически, если квартиры достаточно быстро разошлись, объем пассивов на эскроу-счетах позволяет в дальнейшем кредитовать уже эту стройку. В каком формате и как этот механизм будет реализован? Возможно, данные кредиты будут дешевле, чем классическое кредитование. Это один из вариантов. Второй вариант – может быть, допустим, субсидирование ипотечной ставки на приобретение конкретной квартиры, но мне кажется, что сами же застройщики от этой идеи скорее откажутся, потому что в этом случае выгодоприобретателем будет в большей степени покупатель.
Про миграцию и «китайское счастье» арендного бизнеса
– В предыдущие годы активно развивалось сотрудничество омских риэлторов с коллегами из других регионов на предмет переправки туда омичей. В 2019 году эта работа, видимо, продолжится?
Вячеслав ГУРИНОВ: Мы вчера обсуждали с Вячеславом ГОРЮНОВЫМ тему оттока населения, ну никуда нам от этого не деться. Ну не пойдешь же ты искать людям работу. Омский регион такой, что все равно отток населения будет. И если клиента в регионе не удержать, то приходится действовать, как в той славной пословице, если пьянку нельзя предотвратить, ее нужно возглавить. Поэтому есть тут коллеги-риэлторы, кто сейчас ловит эту волну и пытается хоть что-то заработать и на таких клиентах, перенаправляя их коллегам из других городов. Даже те 3500 китайцев, которые приехали на реконструкцию нефтезавода, да и не только китайцы, но и из других соседних стран граждане оживления никакого на рынке особого не дали.
Вячеслав ГОРЮНОВ: Нет, оживление получили «Магниты» и «Пятерочки». Потому что это всецело их клиент.
– А гостиничный бизнес тоже оживился?
Максим РЕПИН: Арендный в большей степени. В Нефтяниках выбрали все квартиры в аренду: и одно-, и двухкомнатные.
Вячеслав ГУРИНОВ: И даже дальше, до «Маяковского» уже добрались...
Вячеслав ГОРЮНОВ: Про арендный бизнес я так скажу: элитка ушла, к сожалению, вместе с «Авангардом», а эконом на сегодня за счет китайцев это компенсировал.
Вячеслав ГУРИНОВ: В целом прогнозировать рынку какой-то рост сегодня сложно. Лучше жить мы не стали, доходность населения если и поднялась, то не на много, а ключевая ставка Центробанка на сегодня тоже ниже еще не упала. А по всем предварительным пессимистическим ожиданиям 22 марта ждем очередного повышения ключевой ставки. И пока в том русле, как двигается экономика страны, 2% накинули, 2% в НДС – это примерно 5-7% на конечном продукте. Мы с 1 февраля цену подняли на 5%, грубо говоря, чтобы уже сейчас делать запас на будущие стройки. «Стройбетон» тоже поднимает цену. У «Сибгазстройдетали» в Кузьминках тоже не останавливаясь ценник растет постепенно ежеквартально. И примерно та же ситуация у Треста № 4, четвертого мастодонта на омском рынке. И там не скажу, что рост только на 5% – гораздо выше.
Рост ипотеки продолжится
– В прошлом году рынок недвижимости в большей степени поддерживала ипотека. В этом году будет так же?
Вячеслав ГОРЮНОВ: Да, кстати, вопрос к банкам, вот застройщик говорит, что будут повышаться ставки. Какие тут прогнозы?
Андрей ФЕДОСЕЕВ: Для начала хотелось бы еще ответить Вячеславу, который демонизирует банки. Я не могу отвечать за всю банковскую систему, но уверен, что нет ни одного банка, который настаивал бы на появлении в строительной отрасли эскроу-счетов и проектного финансирования. Ведь при реализации данной программы ответственность за недострои ложится на плечи банков. В то же время я соглашусь с коллегой Александром в том, что это должно в итоге привести к уменьшению числа обманутых дольщиков.
Вячеслав ГУРИНОВ: Ваша ответственность-то в чем? В том, что клиент просто обратно получит деньги и все?
Андрей ФЕДОСЕЕВ: В том, что банки теперь должны будут достроить те объекты, которые бросят застройщики. Это если появится проектное финансирование. И вместе с тем, конечно, это должно уменьшить число обманутых дольщиков, а со временем приведет и к тому, о чем говорил Вячеслав: наконец-то на этапе планирования объектов комплексной застройки банки совместно со строительными компаниями будут прорабатывать наполнение этих микрорайонов всей инфраструктурой, чтобы эти объекты можно было продать. Теперь что касается ипотеки. Предполагаю, что в этом году активность на рынке будет поменьше, чем в 2018 году. Объективно потому, что, с одной стороны, ставки выросли, с другой стороны, платежеспособность населения не поддерживает, к сожалению, тех же темпов роста. И поэтому мы ждем, что темп роста выдачи ипотеки будет снижаться. Если в прошлом году ипотечный портфель Газпромбанка вырос на 35%, то в текущем году на фоне общего охлаждения ипотечного рынка наш банк ожидает рост всего на 25%.
Александр БОЖЕНКО: Нашу цель я озвучивать не буду, но скажу, что мы прогнозируем более серьезный рост своего портфеля относительно предыдущего года, т. е. мы ожидаем, что будем расти еще большими темпами, чем это было в 2018 году. Прошлый год стал во многом рекордным для ипотеки в банке ВТБ, у нас произошло объединение розничного корпоративного блока, и здесь дополнительно эффект синергии банк уже получил. Думаю, что это будет продолжаться. Если говорить про ставки по ипотеке, то, с одной стороны, есть тренд, который не предполагает снижения ставок, а с другой стороны, есть политическая воля снизить ставки и увеличить объемы ввода жилья. Вопрос в том, что победит.
Почему важна «золотая середина»
– Теперь по поводу политический воли. Президентом поставлены задачи о планомерном снижении ставок по ипотеке сначала до 9%, а потом и до 8%. При этом семьям с двумя и более детьми ипотеку должны предоставлять по льготной ставке 6% на весь период погашения кредита. Готовы ли банки к этому?
Александр БОЖЕНКО: Технически банки к этому готовы. У нас и сейчас есть ипотека, которая в зависимости от того, есть ли второй, третий ребенок, вам предоставляет льготную ставку 6%. Вопрос лишь в субсидировании этой ставки со стороны государства. Важно и то, какие будут критерии отбора, а это не нами регулируется. Технически мы готовы выдавать, и думаю, тут ни один банк не откажется участвовать в реализации данной программы.
Вячеслав ГУРИНОВ: Опять же, про то, что это будет поддержка именно строительного сектора, пока никто не сказал.
Вячеслав ГОРЮНОВ: Это была бы хорошая компенсация, если бы государство субсидировало стройку.
Вячеслав ГУРИНОВ: Поспорю немножко. Что касается рынка недвижимости в целом, я всегда придерживался формата «золотой середины». Все понимают, что новостройка всегда дешевле вторички. Если мы сейчас говорим о том, что пойдет тренд к тому, чтобы проспонсировать стройку, – мы опять потеряем вторичку, а это в очередной раз то, что у нас произошло в 2014 году, когда у нас резко упали продажи по вторичке, потому что квартиры в новостройках и так стоили дешевле, плюс скидки от застройщиков и ипотека стала дешевле. Но это привело к тому, что рынок ипотеки практически замерз.
Вячеслав ГОРЮНОВ: Задача государства и заключалась в том, чтобы поддержать отрасль, и эта задача была выполнена.
Вячеслав ГУРИНОВ: Задача была перевыполнена, потому что наши потенциальные покупатели продают свою вторичку, а продать они ее не могут, и, соответственно, они как покупатели просто отлетают. И на тот момент нашими потребителями стали только те, кто имел с точки зрения кеша хотя бы какой-то первоначальный взнос и мог себе позволить ипотеку.
Вячеслав ГОРЮНОВ: Это уже другая проблема. Она мало решалась, потому что люди были под эффектом убеждения «моя квартира не может стоить дешевле».
И снова о проблемах Street Retail
– А обсуждали ли на саммите многострадальные проблемы сегмента бизнес-недвижимости на первых этажах и пути их решения?
Максим РЕПИН: Речь о падающем пятый год сегменте Street Retail. Ну, во-первых, мы должны уметь работать на любом рынке, в том числе падающем, и люди работают, оказывая услуги в этих помещениях. Также очень важно для комфортного жилья сформировать удобную инфраструктуру социальных и коммерческих помещений, объектов в жилых комплексах, вдоль магистралей и на остановках. Поэтому в этой части необходимо подходить системно, с точки зрения градостроительной политики. Чего мы не видим сегодня ни от департамента архитектуры и ни от одного чиновника – это нормальной политической воли по организации комфортной среды.
– Почему все-таки мы имеем эту проблему? На ее решение не хватает средств?
Максим РЕПИН: Тут вопрос не денег, а управления. Так или иначе у нас есть, условно говоря, 100 домов-новостроек, и комфортом этой среды ведь тоже надо управлять – эффективно и в постоянном режиме. Это только одно из направлений. Вячеслав был инициатором, чтобы собрать Союз предпринимателей, ТПП, с которыми вместе вырабатывать свой план формирования комфортной среды, раз власть не слышит. Участники Омского союза предпринимателей готовы на своей площадке разработать, создать некую координационную форму для того, чтобы в регулярном режиме раз в полгода или в квартал собираться и этой информацией обмениваться, т. е. выносить проекты, м. б. размещать в открытом доступе какую-то специальную информацию, которая была бы интересна предпринимателям, чтобы они могли уже смотреть, планировать и выходить с предложениями. Плюс нужен менеджер у застройщиков, который бы работал с бизнесом, чтобы они могли эти помещения изначально проектировать лучше, под себя, и сразу делать это правильно. Вторая сторона проблемы – это то, что наш город попал в такую ситуацию, когда из-за бездеятельности чиновников мы получили юридическую невозможность оформить жилое помещение в нежилое и обратно. То есть у нас по сути тупик. Понятно, что этот тупик как-то нивелируется спадом. Но если сегодня у нас бы был бум и предпринимателям было бы выгодно, то бедные предприниматели ни одного квадратного метра не смогли бы перевести из жилого в нежилое. Они связаны по рукам и ногам, и сколько бы мы лет об этом ни говорили, о том, что надо срочно кому-то из чиновников все-таки брать на себя ответственность и делать, разрабатывать эту нормативную документацию внутри региона, это, к сожалению, так и не сделано. Причем в нарушение федерального законодательства.
Будем обсуждать…
– Радует, что во взаимоотношениях омских риэлторов и застройщиков наметились позитивные сдвиги, и хорошо, если опыт коопераций участников рынков недвижимости других регионов действительно помог в этом. А что мешало раньше вести диалог?
Вячеслав ГОРЮНОВ: Коллеги из других регионов саккумулировали все свои возможности и смогли договориться. Когда каждый понимает, за что работает, тогда и появляется результат. У нас диссонанс-то в чем: когда чернится профессия риэлтора и застройщик попадает под раздачу. Хорошо, когда все четко и понятно. Но у нас такой бардак творится в рекламе, все стремятся друг друга обойти, да еще и демпингуют. Есть порталы, где цены на квартиры ниже, чем у застройщиков.
Вячеслав ГУРИНОВ: Да, ситуация получается такая, что объект стоит в жестком демпинге и все прекрасно понимают, что такой цены быть не может. А человек говорит клиентам, что застройщик только утром поднял ценник, а они просто не успели в рекламе цифры поменять.
Вячеслав ГОРЮНОВ: А люди это на веру принимают. Но когда ты понимаешь, что ты за такую ошибку будешь выкинут из пула сотрудничества и это точно отразится на твоем финансовом состоянии, тогда 10 раз подумаешь. Подобную схему работы мы сейчас и обсуждаем. И, кстати, я считаю, что в Омске одно из лучших взаимодействий у смежников, я много где был, и это действительно так.
Вячеслав ГУРИНОВ: Мы не успели за день на саммите охватить все темы, которые изначально планировали. И мое мнение как одного из его организаторов – скорее всего в рамках, возможно, каких-то тематических круглых столов в течение года те темы, которые мы не успели затронуть, мы будем обсуждать.
При поддержке:
