Известный юрист подробно разбирает, почему обещанных властями 250-270 млн рублей от выкупаемых арендуемых земельных участков нет и не будет (полная версия).
Несмотря на громогласное заявление властей, что цены на земельные участки для арендующих их предпринимателей резко снижены, эти участки никто не покупает. По данным на июнь 2019 года продан лишь один участок. В связи с этим представляем читателям интервью директора ООО «ОМЭКС-Лекс» Александр ДМИТРЕНКО, которое было опубликовано в бумажной версии газеты «Коммерческие вести» 24 апреля, и до сих пор полностью в электронной версии не появлялось. Все, что было сказано им в этом интервью, по-прежнему актуально. Им точно были вскрыты причины того, что ожидаемые властями сотни миллионов рублей от предпринимателей в бюджеты так и не поступают. И не поступят. Итак:
– Александр Васильевич, предлагаю начать с выкупа арендуемых участков, ведь по сути именно в этом вопросе бизнес-сообществу как раз пошли навстречу.
– Процитирую высказывания Евгения КОЗЛОВА, исполняющего обязанности министра имущественных отношений (с 6 июня — министр), из его интервью «Коммерческим вестям» от 23 января 2019 года: «Мы, как госслужащие, конечно, отстаивали вариант пополнения бюджета, а бизнес вполне резонно выступал за уменьшение выкупной стоимости, но губернатор велел прекратить дискуссии и начать формировать институт земельных собственников. Думаю, сбоя, как это случилось со 108-м постановлением, не будет. Посчитать, сколько средств в итоге принесет бюджет выкупа земельных участков, очень трудно. По экспертным оценкам, на уровне 250-270 млн. рублей». Как мы с тобой говорили в прошлый раз, ни одной заявки на выкуп земельного участка – а на дворе, на минуточку, середина апреля – не поступило. Вполне возможно уже окрестить даже самые скромные чаяния чиновников, озвученные КОЗЛОВЫМ, провальными. Далее он говорит: «Мы по аналогии взяли нормы Федерального закона № 159-ФЗ. Установили трехлетний срок владения земельным участком, учитывая срок исковой давности: мы ведь должны понимать, что к арендатору нет претензий». Однако обратимся к самому закону – он касается права выкуп нежилых помещений, которые арендуются потенциальными покупателями. Это вполне разумно: если ты три года арендовал помещение, продемонстрировал себя порядочным арендатором, то имеешь право его выкупить. Почему была проведена аналогия с землей, мне непонятно. Выставленные правительством ограничения по сути бойкотируют собственное же решение. Можно сколько угодно со мной спорить, но жизнь подтверждает пока именно мою правоту: ни одной заявки не поступило. Это ли не красноречиво?
– Здесь же КОЗЛОВ оговаривается: «Есть вероятность того, что большая часть заявок начнет поступать лишь к концу года, как это было с приватизацией жилья».
– Я занимался профессионально этой темой с 1996 года, будучи директором городского БТИ. Поток заявок был равномерным. Ажиотаж по поводу того, что сроки их приема ограничены, был искусственным. Но давай посмотрим на интервью твоей коллеги с Дмитрием МАХИНЕЙ, директором департамента имущественных отношений, в «Коммерческих вестях» от 10 апреля 2019 года. Впрочем, оговорюсь: речь идет не о конкретных людях, а о позиции тех ведомств, которые они представляют.
– Хорошо. Моя коллега спрашивает: «На комитете предлагалось установить выкупную стоимость в 2,5% от кадастровой стоимости, а не 10%, как предусмотрено в поправках к 368-му решениию. Что вы об этом думаете?»
– Да, и он отвечает: «Почему именно 2,5%? Знаете, это уже бесплатная раздача земли. Мы предлагаем нормативный акт, который предусматривает льготы по выкупной стоимости земельных участков под зданиями… В новой редакции предусматривается уменьшение до 10% для предпринимателей, которые являются владельцами зданий на земельных участках не менее трех лет и у них отсутствует задолженность по арендной плате и неосновательному обогащению». По словам МАХИНИ, это паритет между интересами бизнеса и бюджета, поскольку если установить выкупную стоимость на уровне 2,5%, то «интересы бюджета будут полностью забыты». Здесь же он говорит: «Мы снизили на 30%, ДМИТРЕНКО предлагает – на 37,5 %, то есть практически до нуля. Депутаты при обсуждении удивлялись снижению до 10%». Как объясняет директор департамента, это произошло по аналогии с постановлением, принятым региональным правительством. Городские чиновники опасаются нарушения антимонопольного законодательства, якобы тогда появятся необоснованные предпочтения одних арендаторов перед другими.
– Что не так?
– Если обратиться к постановлению правительства РФ № 582, в соответствии с которым был установлен порядок определения арендной платы в Российской Федерации, то для государственной, неразграниченной и муниципальной земли он существенно отличается. Перечислены основные принципы работы этого порядка. Как видим, федеральное правительство не нарушило антимонопольное законодательство. А 130-я статья Конституции РФ предоставляет органам местного самоуправления самостоятельно распоряжаться муниципальной собственностью, в том числе муниципальными землями. Статья 15-я той же Конституции гласит, что федеральные законы, в том числе антимонопольные, не должны противоречить Конституции. Поэтому если администрация Омска воспользуется правами, предоставленными 130-й статьей, и примет свой порядок, отличный от правительства Омской области, то никакого нарушения антимонопольного законодательства не будет. Ссылка городской администрации на областное законодательство и на федеральное некорректна. Она сама себя лишает конституционного права на самостоятельность!
– Хотите сказать, что чиновники дуют на воду?
– Я не могу понять, почему наши чиновники настолько не желают изучать и применять практику Верховного суда, Конституционного, читать саму Конституцию, в конце концов. Они взяли за основу правила распоряжения федеральными землями, переняв целиком концепцию, неприменимую к землям других категорий. Семь раз омские чиновники проиграли в Верховном суде, однако продолжают настаивать на собственной правоте. По большому счету уже неинтересна их мотивация, важен результат – они всеми силами сохраняют статус-кво. Перед тем как парировать прочие аргументы, подчеркну, что это не мое субъективное мнение, а позиция омского бизнес-сообщества. На наш взгляд, причин, по которым до сих пор не подано ни одной заявки на выкуп арендуемого участка, три. Первую мы уже подробно с тобой освещали, поэтому напомню лишь вкратце. Это те самые ограничения, которые заложены в принятом нормативном акте: срок аренды земельного участка не менее трех лет, отсутствие задолженности по арендной плате и по неосновательному обогащению. Аналогия со 159-м Федеральным законом, где указан срок владения объектом капитального строительства, крайне неудачна. Она уместна, когда схожи общественные отношения, которые регулируют законы. Здесь этих аналогий я не улавливаю вообще. Более того, введение ограничения по поводу долгов по арендной плате свидетельствует о крайне неудовлетворительной работе департамента имущества в отношении с дебиторской задолженностью. Чиновники хотят облегчить свою работу, переложив ее на плечи предпринимателей, то есть расписываются в своей беспомощности. Я даже помню такую цитату из интервью в позапрошлом номере.
– Я тоже: «Если у нас есть должник по арендной плате, он может перед выкупом перепродать свой объект другому лицу, и поскольку нет ограничений по сроку владения, у него, естественно, нет и никаких обязательств перед нами. Он приходит и выкупает. И, во-вторых, мы снова оставили неравные условия землепользователей неразграниченной земли и муниципальной».
– Не понятно, при чем здесь вообще неразграниченные земли. Чиновники якобы не хотят ставить перед правоохранительными органами дополнительные задачи – «смотреть, успел ли департамент сбегать в суд в этот же день, когда он подписывал договор, и наложить обеспечительные меры на должника. Зачем, когда изначально мы можем пойти нормальным путем – платите долги и выкупайте». Это нормальный путь?! Если чиновники не справляются со своими непосредственными рабочими обязанностями, то пускай создают нормативные акты, которые обяжут других людей их исполнять?! Оригинально. Есть вариант: открыть договор аренды земельного участка – там прописан весь порядок обращения с ним, кто за что ответственен. Продолжу. Наличие задолженности по неосновательному обогащению свидетельствует о крайне неудовлетворительной работе министерства имущественных отношений и, опять же, департамента по выявлению пользованием землей безвозмездно. Почему я говорю и о министерстве в том числе? Потому, что они обязаны контролировать деятельность департамента. Чиновники не утруждают себя инвентаризацией земель, осуществлением контроля за ее использованием, хотя эти обязанности нормативно за ними закреплены. А ведь это как раз те пути наполнения бюджета, за который они так радеют!
– Как вы думаете, почему эта работа не проводится? Не хватает сотрудников, знаний, времени?
– Когда в 1995 году Николай ЯЛОВЕНКО стал председателем комитета по управлению муниципальным имуществом, через год поступления в бюджет от аренды нежилых помещений увеличились в 16 раз. А он просто поставил контроль на первое место.
– Для этого была создана специальная служба?
– Нет, он четко распределил обязанности между сотрудниками службы сопровождения договоров, контролем занимались финансовый отдел и юридический. Была единая база данных. А зарплата чиновников зависела от дебиторской задолженности арендаторов.
– Наверняка эта база продолжает существовать.
– Честно говоря, не в курсе. Но прекрасно осведомлен о том, что юридическая и экономическая службы департамента совершенно друг с другом никак не контактируют. В пользу этого говорят те искусственные долги, которые вешают на предпринимателей при вступивших в законную силу решениях суда. К слову, это вторая причина, по которым до сих пор нет заявок на выкуп. Департамент имущественных отношений по суду вернул незаконное обогащение в виде завышенной арендной платы за землю предпринимателям, однако ту же самую сумму выставил им в качестве долга в актах сверки. Цинизм в том, что бизнесменам снова предлагается пойти в суд заново обжаловать то же самое. Эта тема поднималась и при общении с губернатором, и с КОЗЛОВЫМ, и с МАХИНЕЙ. В положении у департамента имущественных отношений прописана обязанность готовить проекты решений горсовета, касающихся аренды земли. Впервые департамент столкнулся с этой насущной потребностью 2 ноября 2017 года, когда был отменен пятый пункт 108-го постановления. И 432-е решение горсовета один в один было переписано со 108-го. В феврале 2018 отменили и его. Хочется задать вопрос: а где все это время были чиновники? Чем они занимались? МАХИНЯ говорит: «Пункта, в котором указано признать утратившим силу 46-е постановление, Верховный суд не отменил, его никто не восстановил, и у нас, как органа муниципальной власти, нет полномочий своим решением его применять». Но если суд его не отменил, так возьмите решением горсовета отмените в 432-м пункт по отмене 46-го! Реабилитируйте его! Работайте по нему легально. Кто вам мешает?
– Запрещает прокуратура?
– Судя по всему, прокуратура вообще не вмешивается в деятельность департамента имущественных отношений. Когда поступила жалоба на упомянутые акты сверки, она даже не провела проверку.
– Какова третья причина?
– Это уже набивший оскомину аргумент о ставке выкупной стоимости, которая не устраивает теневых землепользователей. Но раз уж мы подробно разбираем позицию чиновников, то снова напомню о том, что ко мне обращались не менее 50 предпринимателей, которые просили сделать для них расчеты – стоимости выкупа земли при ставке в 2,5% и в 10 % с учетом оплаты неосновательного обогащения. Так вот, еще раз: при ставке в 10% эти землепользователи не выйдут из тени! Им просто это невыгодно. Около 100 млн. руб лишается омский бюджет в таком случае. Если смотреть на картину в целом, то 1500 теневых землепользователей (при ставке в 2,5%) принесли бы за один год не менее 2,5 млрд. руб. Согласись, впечатляющая цифра по сравнению с 200 млн., о которых говорит КОЗЛОВ. Напомню, в 2017 году губернатору пообещали, что при выкупной стоимости в 30% в бюджет поступит 800 млн. руб, по факту поступило от 40 до 50 млн. руб.
– Откуда взялась эта статистика про 1500 теневых землепользователей?
– Всего в регионе 3 500 договоров аренды. Я взял около трети, хотя теневиков намного больше.
– Предрекаю обвинения в ваш адрес по поводу того, что вы защищаете нарушителей – тех, кто не платил аренду все эти годы.
– Предприниматели не бессовестные, их вынудили скрываться от закона. Сначала в 2007 году задрали кадастровую стоимость. Те, которые наблюдали за своими соседями, легализовавшими свои участки и затем обанкротившимися, научились держать ухо востро. В 2015 в разы подскочила арендная плата. Некоторым из них завысили ее в 280 раз! Если государство банально и открыто пытается грабить, это нормальная реакция – защищаться. Причем бизнесмены защищают не только себя, но те трудовые коллективы предприятий, которые от них зависят. Не нужно быть профессиональным экономистом, чтобы понимать, что незаконное, искусственное повышение кадастровой стоимости земли, стоимости ее аренды напрямую отражается на цене тех товаров и услуг, которые предлагают бизнесмены. Еще в 2008 году я советовал предпринимателям выкупать арендуемые участки, но это было для них слишком дорого. Будь сейчас ставка 2,5%, уверяю, заявок на выкуп уже были бы сотни.
– Вы говорите, что мифические ожидания чиновников провалились. Не слишком ли громкие заявления на таком этапе? Все-таки миновал лишь первый квартал.
– Кстати, КОЗЛОВЫМ было заявлено, что губернатор давал поручение вести мониторинг работы нового постановления. Однако никаких публикаций, никаких заявлений со стороны чиновников не поступало до сих пор.
– Думаете, это связано с тем, что заявок нет?
– Не исключаю.
– Насчет выкупа земли понятно. А что по поводу арендной платы?
– Здесь позиции правительства Омской области и администрации Омска дополняют друг друга. До сих пор не ясен принцип группировки некоторых объектов. Возьмем мой излюбленный пример – землю под гаражными кооперативами. В основу объединения кладется якобы доходность объектов. Доходность земли под промышленными гаражами и под индивидуальными несопоставима: первая приносит деньги, вторая – нет. Однако арендная ставка для них одинаковая – 2,5%. Группировка произведена очень грубо. Конечно, есть прогресс: от ставки рефинансирования перешли к четырем видам разрешенного использования (торговля, производство, офисы и все остальное), теперь появилось целых 17. Но очевидно нарушен принцип неухудшения экономического положения землепользователя. Доход участок под индивидуальным гаражом не приносит (скорее даже сам требует вложений), а значит, как максимум ставка могла увеличиться до 0,6% (поскольку не может превышать в два раза налог – 0,3%). Правительство Российской Федерации ясно сказало, что все принципы должны соблюдаться в совокупности. Правительство же Омской области нас упорно убеждает в том, что если оно будет соблюдать принципы неухудшения экономического положения землепользователя в отношении всех арендаторов, то тем самым нарушит принцип экономического обоснования. Я подробно изучал нормативные акты и нигде не увидел, чтобы правительство РФ сообщало о том, что следует отдавать предпочтение какому-то одному принципу в противовес другому. Метафора: эти предписания представляют собой человеческий организм – правительство Омской области говорит, что его левая рука противоречит правой ноге, но такого не может быть! Опять же я не рассуждаю голословно: по поводу экономической обоснованности Верховный суд РФ в своем определении установил, что соблюдение принципа экономической обоснованности должно быть доказано путем предоставления соответствующих расчетов, показывающих доходность земельных участков, документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков. Разве этот подход соблюден в отношении земель ГСК? Сможет ли региональное правительство доказать свою правоту?
– КОЗЛОВ мне в интервью говорил, что у арендаторов есть возможность оспорить плату, актуализировав отчет о рыночной оценке земли – вместо кадастровой.
– Разве же это государственный подход? Почему чиновники не удосужились до принятия нормативных актов произвести расчеты, сколько принесет доходов пересмотр арендной платы в отношении каждой категории? Насколько важно поставить 2,5% для пожилой категории граждан – обладателей этих гаражей? Это будет мизерная сумма, но обеспечит социальное напряжение. Занятно, что именно здесь правительство Омской области занимается передергиванием. Когда я предлагал во время публичных слушаний соблюсти все принципы одновременно, мне ответили, что это невозможно. Почему-то здесь чиновники уже не видят нарушения антимонопольного законодательства, хотя как раз к этому следует присмотреться. Например, те, кто перешел из бессрочки, и те, кто получил право аренды сейчас, находятся не в равных условиях. Порядок правильности соблюдения этих принципов мне придется доказывать в суде. Причем самый важный из них касается применения усредненных ставок. Для земли под торговыми объектами это, например, 5,9. Об этом мы говорили в прошлый раз – несправедливо, когда на окраине города и в его центре стоимость аренды земли одинаковая. МАСАН упирал на то, что все это уже учтено в кадастровой стоимости земли, однако как мы прописывали: Верховный суд РФ своим определением от 2 ноября 2017 года по делу № 50-АПГ17-18 установил согласно правовой позиции Конституционного суда РФ, сертифицированной в определении от 11 мая 2004 года № 209-О, при отсутствии единых правил орган местного самоуправления обязан осуществлять дифференциацию ставок земельного налога, который имеет сходную с арендной платой правовую природу. В силу положений статьи 65 Земельного кодекса – не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе оценки экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка по местонахождению и зонам градостроительной ценности территории. По схожести правового регулирования данная позиция применяется и к вопросам установления базовых ставок арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной, государственной и неразграниченной собственности. Когда имеется такая однозначная позиция верховной судебной власти, то как можно относиться к доводам администрации Омска? Непонятно, к чему все эти бесконечные дискуссии. Видимо, у части правительства и городской администрации честь мундира превыше всего. Мы стучим в двери и правительства, и горадминистрации с надеждой, что они откроются, и бизнес будет услышан...
Р. S. от 27 июня: На дворе конец июня 2019 года, конец второго квартала и по непроверенной информации в Омской области выкуплен только лишь один земельный участок. Чтобы понять истинную причину провала доброго начала губернатора, достаточно у департамента имущественных отношений запросить всю информацию по заявкам и отказам по ним, и станет сразу понятно, что именно ДИО бойкотирует этот проект, а не в коем случае не «бессовестные» предприниматели. Это так элементарно, если на рынке много помидоров и их никто не покупает, значит цена явно завышена.
