Участок, предоставленный омским Минимущества в аренду под гостиницу и торгово-офисный центр, оказался не пригоден для строительства этих объектов.
Вчера, 7 декабря, 8 Арбитражный апелляционный суд оставил в силе решение первой инстанции по иску Минимущества к ООО «Каремак» (Олег МАКЕЕВ был директором и учредителем до июня 2019 года, сегодня тем и другим является Евгений БАЗЬ). Арбитражный суд Омской области ранее взыскал с ответчика задолженность за использование участка на Левобережье, но отказал в расторжении договора аренды этой земли, что не устроило истца. Об этом «Коммерческие вести» подробно рассказали в печатной версии 10 ноября текущего года, решив для выставления на сайт, подождать апелляции. Она, наконец, состоялась, поэтому вот опубликованный нами месяц назад текст:
Должок
Суд первой инстанции вынес решение по иску Министерства имущественных отношений Омской области к ООО «Каремак» 27 сентября. Истец просил истребовать задолженность по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:3883 (на фото — желтым) в сумме 5,5 млн рублей и 2,3 млн рублей неустойки, а также расторгнуть договор аренды и вернуть объект по акту приема-передачи.
Спорный надел площадью 31 302 кв. метра расположен по адресу: б-р Архитекторов, 1/2. По странному совпадению, он оказался рядом с будущими "Кварталами Драверта" застройщика "Брусника". 10 декабря 2016 года, то есть когда "Брусники" и в помине не было, министерство имущественных отношений Омской области предоставило его в аренду ООО «Каремак» на пять лет. Арендная плата за объект на тот момент составила 121,2 тыс. рублей в месяц.
С 1 января 2019 года ежемесячная арендная плата за эту площадку выросла до 272,7 тыс. рублей в месяц, а с 1 января 2021 года изменилась еще раз.
В 2021 году арендатор пропустил арендные платежи за апрель, май и июнь. В дальнейшем добровольно задолженность он не погасил, и она стала предметом судебного разбирательства. Плюс, поскольку ООО «Каремак» допустило нарушение условий договора в виде невнесения арендной платы более двух раз подряд (по три месяца в 2020 и 2021 годах), истец также потребовал расторжения соглашения.
Позиция истца
Ответчик возражал. Он указал, что не мог использовать участок в спорный период в соответствии с его целевым назначением по договору аренды, т. е. для строительства гостиничного и административно-торговогокомплексов.
25 июля 2017 года Департамент архитектуры и градостроительства Омска выдал ООО «Каремак» градостроительный план спорного участка, согласно которому на арендованном предприятием участке – за исключением шестиметровой зоны отступа от красных линий с двух сторон – разрешалось возведение объектов капитального строительства.
Убедившись, что участок пригоден для застройки, предприятие направило договор аренды на регистрацию, которая была проведена 9 октября 2017 года.
А при получении ответчиком градостроительного плана от 1 февраля 2021 года выяснились неожиданные сведения. В документе было сказано, что арендованный ООО «Каремак» земельный участок расположен в границах территориальной зоны объектов административно-делового и общественного назначения (ОД1-215) и для него установлен градостроительный регламент. Так, на предоставленной в аренду территории предполагается размещение зоны объектов городской рекреации: «комплексного благоустройства территории с организацией пешеходной зоны с озеленением и плескательными бассейнами, фонтанами и т. п.»; зоны планируемого размещения объектов административно-делового и общественного назначения:«комплексное благоустройство территории с организацией пешеходных аллей и озеленением, размещение объектов административно-коммунального назначения».
По информации ответчика, в чертеже вышеуказанного градостроительного плана предусмотрены границы участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства – это два небольших заштрихованных участка.
После получения нового градостроительного плана ООО «Каремак» обратилось в ООО «ГЮЦН «Эталон» с ходатайством о подготовке проекта внесения изменений в проект планировки, которым были установлены вышеуказанные градостроительные ограничения.
«Эталон» запросил в департаменте архитектуры иградостроительства соответствующую документацию из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Омска. Из представленных сведений стало ясно, что еще 23 сентября 2016 года Администрацией Омска было принято постановление, утверждающее в новой редакции чертеж планировки территории, предусматривающий вышеуказанные градостроительные ограничения для участка ООО «Каремак».
Кроме того, «Эталон» вычислил размеры тех двух участков, на которых возможно капитальное строительство: площадь меньшего составила 416 кв. метров, а большого – 916 кв. метров. Исходя из этого, доля участка, на котором можно строить (1221кв. м), в площади всего арендуемого земельного надела составила 4,2%.
Представители «Каремака» уточнили, что в соответствии с разработанным по заказу компании эскизу проекта гостинично-офисного комплекса на спорном участке планировалось строительство в едином комплексе гостиницы общей площадью 12,5 тыс. кв. метров на 360 номеров, торгового комплекса торговой площадью 20 тыс.кв. метров и административно-офисной площадью 10 тыс. кв. метров. 1221 кв. метра для этого маловато.
По убеждению ответчика, с учетом вскрывшихся в 2021 году обстоятельств арендодатель и депарх ввели ООО«Каремак» в заблуждение относительно того, что предоставленный ему в аренду участок пригоден для строительства гостиничного и административно-торгового комплексов. Ответчик заявил: поскольку по независящим от него обстоятельствам пользоваться арендованным имуществом он не мог, то и обязанность по уплате аренды у него отсутствует.
Выводы суда
Суд принял доводы ответчика. Да, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или отчасти препятствующие его использованию, даже если на момент заключения договора не знал о них. Арендатор не обязан платить за участок, которым он не может пользоваться по независящим от него обстоятельствам. Но в этом случае по закону он мог защитить свои права несколькими способами: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества (или возмещения расходов на их устранение), соразмерного уменьшения арендной платы или досрочного расторжения договора.
Однако ответчик ни одним из этих способов не воспользовался, а продолжал занимать участок, вследствие чего арендодатель не мог предоставить объект в аренду другому лицу, а значит, он вправе рассчитывать на надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по внесению арендной платы.
Кроме того, о невозможности строительства на участке ООО «Каремак» узнал в 2021 году, в котором истекает 5-летний срок аренды этой земли, и получается, что ответчик не использовал площадку практически весь период аренды, и причиной тому были вовсе не изменения в градостроительном плане.
ООО «Каремак» не только не обратилось в Минимущество для расторжения договора аренды, но и выступило против его расторжения в судебном порядке. Из чего суд заключил, что ответчик все же каким-то образом заинтересован в использовании неподходящей для застройки земли на б-ре Архитекторов и сохранении арендных отношений.
Суд пришел к выводу, что платить за аренду земли ответчик должен был на протяжении всего периода использования спорного участка. К тому же к невозможности использовать арендованную землю привели действия третьего лица – городского департамента архитектуры, что не может освободить арендатора от платы по договору, т. к. третье лицо не является стороной этого соглашения.
При этом задолженность предприятия суд пересчитал. Минимущество выставило требования о взыскании основного долга в размере 5 млн 52 тыс. рублей. По итогам перерасчета в суде эта сумма уменьшилась до 4,3 млн рублей. Уменьшилась и неустойка.
Что касается требований о досрочном расторжении договора аренды, то, по мнению суда, в 2020 и в 2021 годах ООО «Каремак» выплачивал задолженность за три месяца – апрель, май и июнь – хоть и с задержкой, но в разумный срок, а в дальнейшем платил за участок вовремя. В итоге суд посчитал неуместным применять к арендатору «крайнюю меру», каковой назвал принудительное расторжение договора аренды.
В общей сложности суд взыскал с ООО «Кармак» 4,7 млн рублей. Договор аренды оставлен в силе.
Предыстория
Самое интересное, что вопрос заключения договора аренды участка на б-ре Архитекторов между ООО «Каремак» и Министерством имущественных отношений региона тоже решался в суде – в 2016 году.
Тогда истцом выступало предприятие, а ведомство было ответчиком. «Каремак» требовал обязать ответчика исполнить его же распоряжение о предоставлении в аренду участка от 17 апреля 2013 года и заключить соответствующий договор.
Акт выбора земельного участка для строительства гостиничного и административно-торгового комплексов еще в 2011 году для общества утвердила уже не существующее Главное управление по земельным ресурсам Омской области. Тогда же было предварительно согласовано место будущей стройки – по б-ру Архитекторов, 1/2. В 2012 году в Государственный кадастр недвижимости были внесены сведения о соответствующем участке.
17 апреля 2013 года министерство подписало распоряжение о предоставлении данного участка ООО «Каремак» в аренду на пять лет и направило обществу на подписание проект договора. Но общество отказалось подписывать документ, т. к. выяснило, что предоставляемый ему участок занят действующей парковкой автомобилей (огорожена забором, есть пост охраны, ежедневная парковка около 130 автомобилей). Общество потребовало освободить землю от прав третьих лиц, чтобы ее можно было использовать. Министерству понадобилось более полутора лет для того, чтобы это сделать. Но и тогда «Каремак» не стал подписывать договор, предложив внести в него изменения в связи с изменением кадастровой стоимости спорной земли. И тогда в Минимуществе решили не предоставлять участок предприятию. Аргументировав это решение тем, что в силу изменений в законодательстве после 1 марта 2015 года земельные участки предоставляются в аренду только на торгах.
ООО «Каремак» обратилось в суд и в первой инстанции 8 августа 2016 года проиграло дело – суд посчитал, что, дважды не подписав предложенный ему договор, истец уклонился от его заключения. Однако судебная коллегия апелляционной инстанции сделала другие выводы. Опираясь на то, что распоряжение Минимущества о предоставлении участка истцу подписано до марта 2015 года, суд заключил, то закон не запрещает, а, напротив, обязывает ведомство заключить договор аренды, и 8 ноября 2016 года вынес соответствующее решение.
