Обманутые надежды «Деловых встреч».
27 декабря Восьмой арбитражный апелляционный суд принял к производству жалобу ЗАО «Производственный комплекс общественного питания «Деловые встречи» на решение суда первой инстанции по иску к МП Омска «Парк культуры и отдыха им. 30-летия ВЛКСМ» и департаменту имущественных отношений Администрации Омска. Фирма пыталась взыскать с ответчиков 7 млн 90,7 тыс. рублей упущенной выгоды.
Кусочек парка под застройку
26 марта 2012 года департамент имущественных отношений Омска предоставил ЗАО «Деловые встречи» в аренду на пять лет участок площадью 1 089 кв. метров в парке культуры и отдыха им. 30-летия ВЛКСМ (кадастровый номер – 55:36:120304:1077) под строительство кафе. 22 августа 2014 года городской департамент архитектуры и градостроительства выдал арендатору разрешение на строительство.
Однако, передав участок в зеленой зоне под капитальное строение, мэрия Омска, как и учрежденное им МП «ПКИО им. 30-летия ВЛКСМ» так и не смогли в полной мере с ним расстаться. Как в ходе дальнейших неоднократных судебных разбирательствах рассказывал истец, с сентября 2014 года ответчики чинили ему препятствия в пользовании арендованным участком. Так, 23 января 2015 года МП запретило проезд строительной техники к площадке перспективного строительства; 27 января 2015 года работники парка демонтировали забор, ограждающий участок истца по периметру стройплощадки и т. д.
Арендатор не смог мирно договориться с ответчиками и вынужден был обратится в суд за защитой своих прав. При этом иск о взыскании упущенной выгоды по вине ответчиков – финальная попытка что-то получить от такого приобретения как участок в парке, потому что освоить его «Деловые встречи» уже не смогут – свое право на однократное предоставление аренды участка для завершения строительства объекта истец уже реализовал, повторно его уже не предоставят. В суде общество пыталось доказать, что кафе не удалось построить из-за действий депимущества и его МП.
Другие суды
Заявитель строил свою позицию на доказанных в шести предыдущих судебных процессах фактах совершения противоправных действий в его отношении ответчиками, которые не позволяли использовать участок в соответствии с поставленными задачами.
В частности, 5 июня 2015 года Арбитражный суд Омской области удовлетворил требования ЗАО «Деловые встречи» и обязал депимущества на три года продлить срок действия договора аренды спорного участка. Суд апелляционной инстанции оставил это решение в силе.
А 31 августа 2017-го суд вынес решение уже в пользу депимущества, взыскав с ЗАО «Деловые встречи» в его пользу неустойку по договору аренды за использование участка в течение двух дней (21,2 рубля), т. к. было доказано, что арендатор ровно столько имел доступ к спорному наделу. А остальные дни в период с июня 2015-го по июль 2017 года он не мог использовать этот участок. Истец, кстати, пытался добиться возбуждения по этому поводу уголовного дела, но ему было отказано.
В рамках других судебных споров «Деловые встречи» обжаловали действия департамента архитектуры и градостроительства Омска о прекращении разрешения на строительство кафе и об отказе в выдаче данного разрешения.
Вот таким должно было быть это кафе
Возражения
Депимущества, исполнив судебное решение, продлил договор аренды до 26 марта 2018 года. Ведомство обратило внимания суда на то, что лишь 14 февраля 2018 года – за 32 дня до окончания срока действия этого договора – истец заключил договор на выполнение строительных работ. То есть за весь период аренды с 2012 по 2018 годы на участке никто ничего не делал.
МП «ПКиО им. 30-летия ВЛКСМ» добавило в свою пользу, что истец не предпринимал активных действий для урегулирования вопросов передвижения строительной техники по территории парка, что было необходимо обсуждать, поскольку стройка предполагалась в самом центре парка, который является местом массового пребывания людей. Руководство парка неоднократно обращалось к арендатору для урегулирования этого вопроса, предлагало оформить сервитут для проезда по парку к участку, но безрезультатно.
Как оказалось, нанятое истцом для выполнения строительства ООО «Донатор» не обращалось за пропуском, разрешающим въезд на территорию парка, в котором по закону установлен пропускной режим.
Помимо прочего, на момент заключения договора строительного подряда истек срок действия техусловий ОАО «ОмскВодоканал» на подключение кафе к системе водоснабжения и канализации, а АО «Омскэлектро» еще в 2016 году указало на невозможность предоставить ЗАО «Деловые встречи» подключение к электроэнергии требуемой мощности в связи с отсутствием технической возможности. И истец не предпринимал мер по изменению характеристик точки подключения с целью увеличения мощности, чтобы подключение стало возможно.
Истец тем не менее настаивал на своем, уверяя, что сделал все возможное для начала строительства, и ходатайствовал о назначении экспертизы.
Цена объекта, которого нет
По просьбе истца суд назначил экспертизу, которую доверили ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус». Ее специалист выяснял, какова маржа (разница) между наиболее вероятной рыночной ценой продажи на 31 декабря 2018 года и наиболее вероятной ценой строительства объекта, характеристики которого отражены в положительном заключении негосударственной экспертизы ООО «СибрегионЭкперт» от 5 августа 2014 года для объекта строительства «Здание кафе на территории ПКиО им. 30-летия ВЛКСМ» с учетом данных о рыночных ценах в Омске. Ответ на этот вопрос был лаконичен, его эксперт округлил до 22 млн 494 тыс. рублей.
Он также должен был посчитать, каков размер выгоды, упущенной в результате невозможности возвести вышеописанное строение. Здесь исполнитель выдал целых три ответа. По его заключению, упущенную выгоду можно выразить в таких возможных видах: доход от сдачи построенного здания в аренду за период с 31 декабря 2018 года до момента вынесения определения по данному делу (20 млн 619 тыс. рулей), доход от ведения бизнеса собственником здания (23 млн 761 тыс. рублей) и доход от продажи построенного здания (22 млн 494 тыс. рублей).
Третий вопрос предполагал расчет неполученных доходов арендатора, которые он получил бы при осуществлении планов по строительству кафе и при отсутствии досрочного расторжения договора аренды. Здесь ответов тоже оказалось три, и они дублировали цифры из ответа № 2.
Ответчики раскритиковали экспертное заключение, заявив, что подобранные исполнителем объекты-аналоги не аналогичны так называемому «объекту исследования», т. к. взяты не на определенную судом дату 31 декабря 2018 года, а на момент подготовки заключения.
Важный нюанс
Также благодаря ответчикам стало известно о плохом финансовом состоянии истца, у которого просто нет возможности построить кафе на арендуемом участке. Так, по информации налоговых органов, по данным из открытых источников, ЗАО «Деловые встречи» не имеет работников. Его прибыль за 2014-2016, 2018 годы отсутствует. У организации есть долги по шести исполнительным производствам на сумму 200 тыс. рублей. По данным из ЕГРЮЛ, ЗАО «Деловые встречи» с июля 2013 года находится в состоянии ликвидации.
Не доказано
В итоге истец не смог доказать суду, что действия ответчиков стали единственной причиной, по которой ему не удалось реализовать проект строительства кафе в парке.
Суд посчитал, что при заключении договора генподряда должен был предусмотреть все возможные риски, что могли повлиять на завершение строительства, в том числе соотношение сроков аренды участка и строительства. В соответствии с графиком работ, строительство должно было идти девять месяцев, т. е. дата заключения договора генподряда от 14 февраля 2018 года свидетельствует о невозможности завершения работ в пределах срока действия договора аренды участка, т. е. до 26 марта 2018 года. Истец не доказал, что не мог выполнить эти работы в пределах срока договора аренды.
Суд также отклонил доводы ЗАО «Деловые встречи» об определении упущенной выгоды в порядке, предусматривающем возможность для истца, который еще не построил объект, получить доход на основании предположительной прибыли без несения каких бы то ни было затрат по самому строительству.
На основании таких аргументов 3 ноября 2021 года Омский арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.
СЛЕПОВА
Напомним, что до процесса ликвидации ЗАО «Деловые встречи» возглавляла предприниматель Ирина СЛЕПОВА, она представляла в свое время городской общественности этот проект (см. фото), сама ходила на судебные заседания в арбитраж, где заявляла, что является собственницей ЗАО. С 21 октября 2021 года ликвидатором фирма является Татьяна СКОБА, а нынешние собственники ЗАО в ЕГРЮЛ не указываются.
Ранее материал был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 8 декабря 2021 года. Добавлена информация о событиях, случившихся позже.
