Покупатель земельного участка в СНТ «Сад» Усть-Заостровского сельского поселения выступил с открытым письмом.
Я, Александр Олегович АСТАНИН, оказался в на редкость несправедливой правовой ситуации. Полтора года назад я решил приобрести земельный участок №221Г на аллее №7 в СНТ «Сад» Усть-Заостровского сельского поселения Омского района – по соседству с уже имеющимся в моей собственности участком №221А. Как и положено, я сделал запрос в Управление федеральной службы регистрации кадастра и картографии по Омской области для установления характеристик земельного участка, нашел его собственников. 22 декабря 2020 года я заключил договор купли-продажи с собственниками участка №221Г – родными братьями Андреем К. и Юрием К. В соответствии с условиями договора, К. продали, а я купил земельный участок площадью 944 кв.м с видом разрешенного использования «ведение гражданами садоводства и огородничества» по адресу: Омская область, Омский район, Усть-Заостровское сельское поселение, садоводческое некоммерческое товарищество «Сад», аллея №7, участок №221Г.
Земельный участок ранее принадлежал продавцам по праву общей долевой собственности (в равных 50-процентных долях) на основании свидетельств о праве на наследство, зарегистрированных 27.11.2020 года, К. унаследовали его от своей матери – Натальи К. Право собственности на данный земельный участок у нее в свою очередь возникло на основании постановления Администрации Омского муниципального района Омской области №112-П от 27.01.2012 года. В соответствии с этим постановлением земельный участок №221Г площадью 800 кв.м в границах Усть-Заостровского сельского поселения, расположенный в СНТ «Сад» на аллее №7, предоставлен в собственность Натальи К. бесплатно на основании поданного ей заявления. На кадастровый учет земельный участок был поставлен 30.05.2012 года, право собственности зарегистрировано 03.06.2012 года.
Летом 2021-го я начал осваивать приобретенный участок №221Г: расчистил его, вывез мусор, копившийся там годами. 13 октября внезапно получил по почте исковое заявление, адресованное мне, в котором некий Родион ЕРШОВ указал, что при установлении границ земельного участка №220 на той же аллее №7 в СНТ «Сад», выяснилось: земельный участок №220, собственником которого он являлся, уже имеет адресную характеристику участок №221Г, аллея №7, СНТ «Сад». В своем исковом заявлении ЕРШОВ попросил суд признать недействительным результат межевания земельного участка и исключить сведения о его границах из ЕГРН. В подтверждение права собственности на участок №220 истец предоставил распоряжение Администрации Омского муниципального района Омской области №1867-р от 17.11.2008 года. Согласно этому документу ЕРШОВУ по заявлению бесплатно был предоставлен в собственность земельный участок №220 на аллее №7 площадью 1000 кв.м в границах Усть-Заостровского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, расположенный в садоводческом некоммерческом товариществе «Сад». Границы земельного участка установлены не были, право собственности не зарегистрировано. Если исходить из представленных документов, получается, что разными нормативными актами Администрация Омского района Омской области предоставила в собственность два земельных участка, имеющих одно и тоже место расположения – на месте участка №220 были установлены границы и зарегистрировано право собственности на земельный участок №221Г.
В процессе рассмотрения Омским районным судом гражданского дела о признании недействительным результатов межевания земельных участков ЕРШОВ представил схему СНТ «Сад», согласно которой участок с буквенным обозначением 221Г при формировании товарищества отсутствовал и вообще не существовал в планах, на нынешнем же месте участка №221Г указан участок №220. При этом, согласно схеме СНТ «Сад», имеющейся в Управлении Росреестра по Омской области, участок с номером 221Г существует и расположен на месте земельного участка №220.
Решением Омского районного суда Омской области по делу №2-2732/2021 г. исковые требования ЕРШОВА Р.А. были удовлетворены, а именно признан недействительным результат межевания земельного участка №221Г, теперь его границы подлежат исключению из ЕГРН. Оказалось, что именно я был обязан «определить правовую природу основания возникновения права собственности на земельный участок у Натальи К.». Проще говоря, именно на покупателя возлагается обязанность установить всю правовую цепочку основания возникновения права собственности на земельный участок №221Г у К., а именно установить обоснованность предоставления ей в собственность земельного участка по постановлению Администрации Омского района Омской области №112-П от 27.01.2012 года. Интересно, предоставила ли бы мне Администрация Омского района доступ к документам для проверки?!
Важно отметить, что в Омском районном суде в 2014 и 2019 гг. рассматривались дела (2-2108/2014 и 2-2383/2019) с аналогичными требованиями в отношении других земельных участков, расположенных в СНТ «Сад» и предоставленных гражданам для ведения садоводства в 2011 и 2012 гг. Требования истцов также заключались в признании недействительными результатов межевания земельных участков с буквенными обозначениями и исключении сведений о границах этих участков из ЕГРН. В деле №2-2383/2019 прежние собственники спорных земельных участков, как и в нашем случае, братья Андрей К. и Юрий К. были привлечены в качестве третьих лиц. Андрей К. природу возникновения земельного участка у своей мамы пояснить не мог, указав лишь на то, что получил его в качестве наследственной массы. В обоих упомянутых делах представители администрации Омского района не смогли восстановить историю возникновения земель участков с буквенными обозначениями, не смогли предоставить документы, которые были поданы заявителями для предоставления им бесплатно земельных участков в собственность.
В итоге в рамках рассмотрения упомянутых дел 2-2108/2014 и 2-2383/2019 судами установлено, что в соответствии с первичными землеотводными документами при формировании СНТ «Сад» земельные участки с буквенными обозначениями не значились и соответственно природа их возникновения в 2011 и 2012 гг. неизвестна. Исковые требования по делам 2-2108/2014 и 2-2383/2019 были удовлетворены: результаты межевания земельных участков с буквенными обозначениями признаны недействительным, сведения о земельных участках исключены из ЕГРН.
Неудивительно, что в нашем деле при аналогичных обстоятельствах, а именно при отсутствии в первичных землеотводных документах СНТ «Сад» земельных участков с буквенными обозначениями, при той же позиции предыдущих собственников участков и администрации Омского района, суд также удовлетворил исковые требования ЕРШОВА. Согласно действующему законодательству, для предоставления земельного участка в собственность заявитель должен предоставить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории СНТ. В суде юрист администрации, отвечая на вопрос моего представителя, подтвердила, что документы, предоставляемые заявителями на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, проверяются, как и схемы расположения земельных участков на общем плане СНТ «Сад» с направлением в СНТ соответствующих запросов. Учитывая, что администрация Омского района так и не привела официальных материальных аргументов в пользу своей позиции, становится непонятно, действительно ли (а если да, то как) проверялись предоставленные К. и ЕРШОВЫМ, а также другими гражданами документы. Как были выданы первичные правоустанавливающие документы на земельные участки с буквами?
Получилось, что право собственности на земельный участок у меня есть, а объекта права собственности нет. Что мне прикажете делать в такой ситуации? Мне непонятно, почему крайним оказался именно я, добросовестный приобретатель, который при покупке земельного участка руководствовался сведениями из ЕГРН. Я уже подал апелляционную жалобу на решение Омского районного суда. Продолжаю настаивать на том, что являюсь добросовестным приобретателем и ненадлежащим ответчиком; истец не доказал факт тождественности земельных участков №220 и 221Г; истец пропустил срок исковой давности; а сведения в отношении земельного участка, свидетельствующие в мою пользу, получены мной из официального реестра, ответственность за ведение которого возложена на орган госвласти – Росреестр.
Добавлю, что межеванием земельных участков, являвшихся предметами спора, постановкой их на кадастровый учет занимались кадастровые инженеры ООО «Деметра». Не существовал ли сговор между руководством СНТ «Сад», должностными лицами Администрацией Омского района и ООО «Деметра», целью которого было оформление земельных участков на подставных лиц, а потом дальнейшая их продажа третьим лицам для получения прибыли? Если же сговора не было, почему страдают добросовестные покупатели земельных участков в СНТ «Сад»?.
Фото © prigorod55.ru
