Федеральные эксперты о том, что происходит с торговыми центрами и ресторанами.
В конце июня в пресс-центре информационного агентства «Национальная Служба Новостей» состоялась пресс-конференция на тему «Наступит ли бизнес-оттепель: какое будущее ждет российские ТЦ и рестораны».
Отраслевые аналитики говорят, что на текущий момент в торговых центрах Москвы зафиксировано 14,5% свободных площадей – рекордный показатель с 2009 года. А посещаемость торговых центров во многих регионах России стала стабилизироваться. В это время в ресторанах по всей стране в июне 2023 года выросли цены, по данным Федерации рестораторов и отельеров России, в среднем на 10%. Прогнозы не оптимистичны: эксперты сомневаются, что спустя время стоимость блюд изменится.
Торговые центры
Вице-президент Союза торговых центров (Россия–Белоруссия–Казахстан) Павел ЛЮЛИН отметил, что «хуже всего приходится торговым центрам, которые считались более качественными, которые привлекали к себе таких арендаторов, как H&M, Uniqlo, Zara»:
– Некоторые регионы уже выскочили из кризиса, в них дела даже лучше, чем в 2019 году. Например, Дальний Восток прирастал по посещаемости в прошлом году на 5%. В этом году первый квартал показал, что ситуация улучшилась для Урала, опять же, Дальнего Востока. Оттепель все-таки есть. Но в Москве как было плохо, так и осталось. Если сравнивать с 2019 годом, то на прошлой неделе в столичных ТЦ посещаемость была хуже на 48%. Хотя постепенно приходят турецкие бренды, развиваются наши, возвращаются под новыми именами старые арендаторы. Выстраиваются новые логистические цепочки, работает история с параллельным импортом: нам в основном помогает Дубай, но есть и другие, кроме ОАЭ, дружественные страны. В любом случае происходит восстановление рынка: оттолкнулись ото дна, медленно всплываем.
По словам ЛЮЛИНА, изменилась модель потребления: люди стали больше экономить и уходить в более дешевые сегменты:
– Замещение российскими брендами происходит медленно, так как объемы высвободившихся квадратных метров исчисляются миллионами по всей России. Те бренды, которые сейчас замещают те же H&M, Uniqlo, занимают площадь в три раза меньше. Они расширятся, но им требуется время, чтобы этот объем рынка захватить. Есть сегменты, которые пока никто не заместил. Например, IKEA ушла, но на ее место пока никто не пришел из серьезных игроков. Все-таки это формат десятков тысяч квадратных метров. Те, кто приходят, пока могут занять только тысячу-две. На место Decathlon тоже никто не пришел, хотя есть надежда, что они вернутся под другим именем.
Спикер подтвердил, что заявленная в СМИ информация о 14,5% пустующих в ТЦ площадей соответствует действительности:
– Арендатор, к сожалению, для торговых центров, сейчас может диктовать свои условия. Заявить, что хочет сесть только на процент, например, что не согласен на фиксированную арендную плату. Может запросить отделку помещений, выбрать более подходящий этаж и так далее. Для российских предпринимателей сейчас хорошее время, чтобы зайти на своих условиях, чем они и занимаются.
Генеральный директор компании «Этерна» и директор департамента управления недвижимостью ГК «Шоколадница» Дмитрий ТОМИЛИН заявил, что ранее имела место дискриминация российских компаний в силу того, что они менее эффективно торговали, чем западные коллеги, поэтому любой девелопер отдавал предпочтение иностранцам:
– Российским брендам выпал замечательный шанс занять лучшие места в торговых центрах и продавать больше. Gloria Jeans, Familia, СТОКМАНН, Melon Fashion Group (ZARINA, Befree, LOVE REPUBLIC и Sela) увеличивают формат своих магазинов: если полгода назад они открывали магазины на 800 квадратных метров, то сейчас рассматривают варианты 1200, 1500 и даже 2200, 2500 квадратных метров. Сейчас есть уникальная возможность взять и занять освободившиеся ниши.
Спикер подтвердил слова ЛЮЛИНА, что рынок начинает потихоньку расти. ЛЮЛИН продолжил:
– Когда рынок сужается и деньги становится зарабатывать сложнее, начинаются бесконечные споры про то, какой должна быть «справедливая» аренда. Конечно, понятие справедливости разное у торгового центра и арендодателя. Могу сказать, что большая часть торговых центров не повышала арендную плату в период ковида и не повышала ее в прошлом году, в кризис, связанный с уходом брендов. Многим сложно повышать ее и сейчас, несмотря на рост расходов и реальной инфляции. Но что-то надо делать, потому что если торговые центры не смогут получать свой основной доход в виде аренды, то они начнут закрываться с учетом того, что они процентов на 70 закредитованы. Они просто будут отходить банкам, а те, скорее всего, их будут в каком-то виде содержать, чтобы крыша не обвалилась, но ни о каком развитии, трансформации, качественном управлении речи идти не будет. Поэтому призываю коллег из ритейла идти на переговоры и «справедливую» арендную плату определять совместно. Торговые центры, к сожалению, не получили поддержки от государства, как ресторанный бизнес. Единственную поддержку, которую мы получили путем долгих переговоров, это открытие таких государственных арендаторов, как МФЦ, отделения «Почты России», но на местах этот процесс замедляется, все зависит от чиновников.
Вице-президента Союза торговых центров поддержал ТОМИЛИН:
– Ежегодно торговые центры платят от 100 до 300 миллионов и больше – колоссальные деньги – просто за то, что существуют. В явный кризис это непомерные платежи.
– Торговые центры продолжат строить, – уверен ЛЮЛИН. –Большой толчок их развитию дает жилье. Возводя бизнес-центры, торговые центры, создавая таким образом рабочие места, девелоперы получают скидку на изменение назначения площади, что является одной из серьезных статей расходов. Необходимость в торговых центрах есть, их покрытие недостаточно.
Решил добавить в дискуссию позитива, как он сам выразился, генеральный директор SimpleEstate Никита КОРНИЕНКО:
– Да, 14,5% свободных площадей – много, но это не 30 и не 40%. Были люди, которые говорили, что торговые центры умирают. Мы видим, что это не так. Есть хорошие качественные торговые центры в хороших локациях с хорошими управляющими компаниями, у которых вакансий сильно меньше чем 14%. Есть наоборот торговые центры, которые готовились к вводу в эксплуатацию перед ковидом, решили подождать, а теперь поняли, что откладывать некуда – им с нуля полностью заполнить площади намного тяжелее, чем другим, особенно если они находятся не в лучшей локации. Все зависит от качества объекта.
Популярность онлайн-торговли КОРНИЕНКО не считает угрозой:
– Торговые центры точно не вымрут. Развивается омниканальная схема. Люди приходят в магазин, смотрят, выбирают, щупают, возвращаются домой, думают и заказывают. Или, наоборот человек проводит полдня за компьютером, изучает ассортимент, приходит в магазин, спрашивает продавца-консультанта и покупает. То есть онлайн не убивает офлайн, скорее они дополняют друг друга. Может нужно меньшее количество магазинов, но они точно нужны.
Стрит-ритейл
КОРНИЕНКО отметил рост стрит-ритейла, под который все чаще девелоперы отдают первые этажи:
– Этот сегмент вызывает большой интерес со стороны арендаторов, потому что многие люди не хотят ехать и проводить целый день в торговом центре, они хотят получить инфраструктуру там, где живут. Во всех новых жилых комплексах появляется вся инфраструктура, включая магазины, рестораны, салоны красоты. Онлайн со стрит-ритейлом тоже дополняют друг друга, они практически не конкурируют: человек заказал онлайн, ему нужно получить посылку в пункте выдачи в своем доме, а это как раз стрит-ритейл. Заказать продукты на неделю онлайн можно в каком-нибудь сервисе, а за хлебом, за молоком человек пойдет в магазин у дома. Постричься онлайн, к сожалению или к счастью, пока нельзя. Важно отметить, что подавляющее большинство арендаторов – российские компании, поэтому события последних лет не сильно повлияли на стрит-ритейл.
ТОМИЛИН развил мысль:
– Россия – страна тотального сервиса, начиная с банковских приложений и заканчивая обслуживанием в ресторанах и магазинах. Во многих вещах мы уже впереди планеты всей. Последние два года вводится не меньше ста тысяч квадратных метров в Москве, крупные девелоперы строят до пяти миллионов каждый. Коммерческие помещения занимают до 13% первых этажей. Если девелопер строит пять миллионов, 500 тысяч квадратных метров уходит на коммерческие помещения. Это огромное количество: их занимают не только Wildberries и Ozon, но и парикмахерские, аптеки, стоматологии. Все приходят к месту обитания человека. Происходит перераспределение интересов от торговых центров к стрит-ритейлу. Меняется потребительская модель, компании уменьшают свои торговые площади в ТЦ. Омниканальность помогает потребителям, но убивает некоторые форматы магазинов. Торговые центры не умрут, но, конечно, будут меняться в сторону развлекательного формата: появляется все больше и больше общепита, все больше и больше активностей.
С этим согласился ЛЮЛИН:
– Конечно, торговые центры зарабатывают на ритейле: ритейлер платит примерно 2000 рублей за квадратный метр, а развлекательный оператор может позволить себе заплатить гораздо меньше – 500-700 рублей. Но детский развлекательный оператор приводит людей, которые могут поесть, купить одежду, игрушки.
Завершил разговор о стрит-ритейле начавший его КОРНИЕНКО:
– Арендаторы стали более аккуратными в открытии новых точек. Если раньше был рост, экспансия и они готовы были заходить условно в любую локацию по любым ценам, то теперь выбирают только проверенные места. Они более внимательно относятся к условиям договора, уже не платят безумных ставок, требуют скидок. Так же как в торговых центрах идет переформатирование: раньше X5 Retail Group в основном открывали «Пятерочки» и «Перекрестки», теперь они активно развивают дискаунтеры. Арендаторы ищут новые форматы, которые более приспособлены к современным реалиям. Я бы порекомендовал государству обратить внимание на сделки с коммерческой недвижимостью, которые очень часто проходят по странным ценам в договоре. Рынок стрит-ритейла только зарождается, он не институционализирован и многие люди просто паркуют здесь свои деньги, непонятно откуда полученные.
Рестораны
Комментируя положение в общепите, ТОМИЛИН сообщил, что посещаемость ресторанов по сравнению с прошлым годом сократилась минимум на 10%:
– Понятно, что февральские события повлияли на отток активной части потребителей с деньгами. Только в Дубае сейчас находится примерно 700 тысяч человек, завсегдатаев московских ресторанов. Плюс, как уже сказал Павел, часть потребителей из высшего разряда переходят в средний плюс, из среднего в эконом и так далее. Главная тенденция рынка ресторанов сейчас в том, что посещаемость падает, но растет средний чек. Это абсолютно не странно, потому что стоимость комплектующих, логистики, продукции растет. Если раньше можно было купить американский миксер за 50 тысяч рублей, то сейчас только запчасти для него стоят 35 тысяч. Инфляция в прошлом году была 11,9%, это, безусловно, влияет на ценообразование. Рестораторы просто не могут не поднимать цены. Рынок вроде растет с точки зрения денег, но с точки зрения посещаемости ситуация обратная. Нужно больше работать, чтобы оставаться в отрасли, решать десятки вопросов. Приходится обновлять рестораны, делать специальные предложения, чаще менять меню, работать с персоналом – если раньше можно было условно человека взять за 50 тысяч рублей, то сейчас за 60 тысяч надо уговаривать. Но бизнес, конечно, адаптируется и к этим реалиям.
Ранее репортаж был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 5 июля 2023 года.
