Нет никакого желания отправлять предпринимателей исследовать минное поле на свой страх и риск.
Снова в распоряжении «Коммерческих Вестей» оказались любопытные документы, касающиеся взаимоотношений бизнеса и власти. На этот раз речь о договорах аренды земельного участка под торгово-офисным комплексом «Флагман» с департаментом имущественных отношений администрации Омска. Представитель предпринимателей в суде, председатель комитета по защите прав предпринимателей в сфере имущества и земельных отношений Омской Торгово-промышленной палаты, член Омского областного Союза предпринимателей Александр ДМИТРЕНКО обсудил ситуацию с обозревателем «Коммерческих Вестей» Анастасией ПАВЛОВОЙ.
– Александр Васильевич, вижу в бумагах, что вы защищаете интересы нескольких предпринимателей, владеющих небольшими нежилыми помещениями в ТОК «Флагман». Что вас смущает в этих договорах аренды?
– Смущает несколько конкретных пунктов. Так как у моих доверителей – кстати, воспользуюсь возможностью не называть имен, чтобы не навредить своим клиентам – в собственности помещения во «Флагмане», на них возложена обязанность заключить договор аренды на земельный участок, предоставленный комплексу для обслуживания здания. Так как это неразграниченные земли, они находятся в ведении департамента имущественных отношений городской администрации. Будем смотреть с тобой сейчас конкретно. Пункт 3.2: «Арендатор обязан в случае отчуждения объектов недвижимости (доли в них), расположенных на участке, в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса РФ, статьей 552 Гражданского кодекса РФ оформить с новым собственником объекта соответствующее соглашение о передаче прав и обязанностей по настоящему договору с даты отчуждения объектов недвижимости (долю в нем), зарегистрировать его должным образом в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и предоставить в департамент копию соглашения в течение двух месяцев с момента отчуждения объекта недвижимости (доли в нем)». То есть если я тебе, например, продам свое помещение, то на меня возлагаются обязанности, чтобы я перевел на тебя право аренды.
– Понимаю. А что не так?
– Давай посмотрим указанную статью Земельного кодекса, на которую ссылаются в договоре.
«При переходе права собственности на здание, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого зданием, сооружением, необходимого для их использования, на тех же условиях в том же объеме, что и прежний собственник». То есть по закону право аренды переходит автоматически. Смотрим следующую отсылку: «По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности, передаются права на земельный участок, занятый недвижимостью, необходимый для ее использования». В силу должностных обязанностей у департамента имущественных отношений есть не право, а ОБЯЗАННОСТЬ оформить правоотношения с новым собственником.
– Явно вас возмутило не только это.
– Смотрим пункт договора 5.3: при неисполнении условий, предусмотренных пунктом 3.2, арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты штрафа в размере 5% от кадастровой стоимости участка. Обращаю особое внимание: именно 5% от кадастровой стоимости всего земельного участка без учета долей – именно так указано в договоре. То есть вне зависимости от того, помещение в собственности насчитывает площадь 10 000 квадратных метров или 22 квадратных метра, штрафные санкции одинаковы. Ты будешь совершенно права, если откажешься заключать договор на таких кабальных, по сути, условиях просто потому, что это сделал твой предшественник. Кабальные они потому, что на предпринимателя возлагаются обязанности, не предусмотренные законом. Происходит перекладывание полномочий с арендодателя на арендатора, которое я расцениваю как желание органа власти выполнять жандармские функции, то есть тотально контролировать предпринимателя. По идее, это даже может стать объектом внимания антимонопольного органа.
– О каких размерах штрафа мы ведем речь?
– 5% от кадастровой стоимости обсуждаемого земельного участка составляет 2 487 650 рублей. Еще раз: это сумма без учета долей собственности. То есть если у предпринимателя во владении помещение 1500 квадратных метров, то он платит в год 731 тысячу рублей в год арендной платы. То есть в качестве штрафа он окажется вынужден заплатить 4 годовых арендных платы. У одного из моих доверителей была льготная арендная ставка, но возможный штраф исчисляется 297 тысячами годовых арендных плат. В некоторых случаях – это я уже просчитывал из любопытства – максимальная сумма у арендатора, не имеющего льгот, может дойти до 1348 годовых арендных плат.
– О боже…
– Что такое штраф? Наказание за провинность. В обсуждаемом нами случае провинности нет и быть не может, ее создали и заложили искусственно. И снова о пропорциях: если у предпринимателя, предположим, помещение 45 квадратных метров, рыночная стоимость которого примерно 2,5-3 миллиона рублей, штраф, ему грозящий в случае неисполнения условий договора, полностью окажется соразмерен этой сумме. Далее: «При несвоевременном возврате имущества арендаторами (имеется в виду доля в земельном участке) арендодатель вправе потребовать от него платы за фактическое использование участка в размере арендной платы штрафа в размере 0,3% от кадастровой стоимости за каждый день просрочки». Я сделал расчеты исходя из кадастровой стоимости участка «Флагмана» – один день просрочки обойдется предпринимателю 149 259 рублей, то есть 4 477 700 рублей за месяц. Давай вдумаемся. В договоре элементарно не прописана процедура возврата. Департамент имущественных отношений требует вернуть земельный участок. А как это сделать, если земельный участок находится под зданием? Как я могу его использовать-то? Вот если бы я мог поставить на земле нестационарный торговый объект и извлекать полезные свойства из участка – другой разговор. Меня страшит несоизмеримость штрафных санкций. Складывается ощущение, что эти цифры взяты просто с потолка. Почему именно 0,3% от кадастровой стоимости объекта за день просрочки? Было бы понятно, если бы, допустим, расчеты шли от доходности НТО, то есть упущенной выгоды департамента. Я согласен, что дисциплинирующие моменты должны быть заложены в договор, но они обязаны быть хоть как-то обоснованы! Помнишь, ты недавно писала репортаж, в котором министр экономики Омской области Анна НЕГОДУЙКО заявляла, что малый бизнес в регионе не такой уж и малый, так как в совокупности платит налогов не меньше, чем крупные предприятия? Так вот, то, на что я указываю, совершенно не похоже на поддержку малого и среднего бизнеса.
– Это к тому же любимая тема предыдущего губернатора.
– Да-да. Он говорил президенту РФ Владимиру ПУТИНУ о том, что надо создавать благоприятные условия для омичей, создавать рабочие места, чтобы остановить отток населения. Но предприниматели, которые продадут нежилые помещения во «Флагмане», нарвавшись на штраф, точно убегут из нашего города. И правильно сделают, их можно понять. Жаль, что прокуратура за всем этим наблюдает и ничего не предпринимает, как и мэр, и губернатор. У меня нет цели критиковать власть. Я просто хочу, что они разглядели в этой публикации свое истинное лицо, свое реальное отношение к бизнесу. А предприниматели не давали себя в обиду. На мой взгляд, эта ситуация – красноречивая иллюстрация того, как в Омске уничтожается инвестиционный климат руками органов власти, в частности, департаментом имущественных отношений.
– Так а что сказал на все это суд? Вы попытались исключить эти штрафные пункты договора в арбитраже.
– Эти пункты нарушают статью 15 Федерального закона «О защите конкуренции», так как создают условия, исходя из уплаты штрафа в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка и 0,3% просрочки в день, для изъятия собственности недвижимого имущества арендатора. На арендатора возлагаются несвойственные ему юридические обязанности и ответственность, не соответствующие обычному деловому обороту, требующие юридических знаний, соответствующей квалификации и влекущие за собой дополнительные расходы, так как предпринимателю придется нанимать юристов. В решении суд указал, что в соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, другому лицу, оно приобретает право на использование части земельного участка, занятой зданием, сооружением, необходимого для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. То есть суд сам сослался на норму права, которому и противоречат пункты договора. Отчуждение произошло? Все, с этой секунды департамент имущественных отношений обязан получить эту информацию и предпринять меры по перезаключению договора аренды – это его прямая обязанность.
– Читаем решение дальше.
– Согласно пункту 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11, покупатель здания, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащего продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, сооружением, необходимого для их использования, на праве аренды, независимо от того оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником участка. То есть департамент имущественных отношений омской мэрии заставляет делать то, что и так должно произойти по закону.
– Хотите сказать, все это ради денег?
– Конечно! За месяц почти 4,5 миллиона штрафа – отлично пополнение бюджета же.
– А прецеденты уже были?
– Честно – не знаю. Однако это мина замедленного действия. И нет никакого желания отправлять предпринимателей исследовать минное поле на свой страх и риск. Мы с тобой не один год обсуждали в статьях скандальное постановление № 108-п, когда предпринимателям выкатили огромные штрафы задним числом и потом попытались взыскать их через суд. А что помешает чиновникам сделать это сейчас? Страна ведет СВО, и неровен час, регионам срежут дотации, заставят зарабатывать самим, а делается это всегда за счет бизнеса. Неважно, сработают эти пункты договора или нет, главное, что они сами по себе унизительны для предпринимателей. К сожалению, суд, несмотря на то, что сам же правильно и ссылался на Гражданский кодекс РФ в решении, наши исковые требования не удовлетворил. Но мне не привыкать доходить до Верховного Суда, ты же знаешь. Эта порочная практика должна быть прекращена! Когда я был заместителем директора департамента имущественных отношений, все вопросы решались на местах. Сейчас же весь юридический отдел департамента не вылезает из судов, потому что взял за правило отказывать предпринимателям по любому поводу, вынуждая их обращаться за помощью к третьей ветви власти. Так может не платить тогда чиновникам зарплаты, если их обязанности взяли на себя судьи арбитража? Пускай губернатор – у нас же единая команда с мэром, как они любят подчеркивать – запросит статистику, как у нас ведется земельная политика, насколько обоснованы отказы департамента имущественных отношений в предоставлении участков. А контрольно-счетная палата пускай подсчитает объем убытков предпринимателей, следовательно, и бюджета. Обещаю: ужас гарантирован. И это пора менять.
Ранее интервью было доступно только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 26 июля 2023 года.
