Wildberries уже обсуждал планы строительства на территории парк «Агроцентр Макошь» объектов по формату Light industrial под своих резидентов.
В Омске, как и в стране в целом, продолжается всплеск интереса к промышленным кластерам и различным технопаркам. Первый в нашем регионе индустриальный парк «Агроцентр Макошь» принял на свою площадку логистический центр интернет-магазина Wildberries. Директор ООО «УК «Индустриальный парк «Макошь» Вадим ЦЫГАНКОВ поясняет, что не просто предлагает участки от 1 до 40 га, но и строит здания в собственность или в аренду, берет на себя оформление разрешений и подключений к коммуникациям. Чуть менее масштабный проект депутата Троицкого сельского поселения и бывшего главы Калачинского района расположен на территории бывшего завода пластмасс. Как поживает он? Обозреватель «Коммерческих Вестей» Анастасия ПАВЛОВА узнала из первых уст.
– Вадим Игоревич, вы купили ряд объектов недвижимости бывшего завода пластмасс в районе Красноярского тракта. Это здания корпусов дистилляции, малотоннажных пластификаторов, контактирования, административно-бытовой корпус, мазутонасосная, склад фталевого ангидрида, а также внешние коммуникации.
– На самом деле среди перечисленного есть вспомогательные здания, которые мы не предлагаем резидентам. Ключевых четыре объекта: трехэтажное здание площадью 4 тыс. кв. м с высокими этажами (первый этаж – высота 7 метров, на котором есть возможность организовать сквозной проезд, второй этаж – 6 метров, третий – 5 метров), завершающееся эстакадой для грузоподъемного оборудования; административный корпус (бывшая лаборатория) – самое последнее построенное на заводе; главный корпус из пяти этажей с шестиметровыми потолками на 20 тысяч кв. м, с промышленными перекрытиями, то есть способными выдержать установку тяжелых станков – он соединен с лабораторией теплым переходом. Все они находятся на первой линии, то есть доступны непосредственно с Красноярского тракта. Они свободны. Четвертый объект уже передан новому владельцу под размещение производства. Причем не взят в аренду, а куплен. Я пока не готов назвать компанию – выполняю просьбу. Площадку уже почистили и переделали под себя, но оборудование еще не завезли.
– Когда вы приобрели активы?
– В начале 2021 года. До этого мы активно развивали, как вы знаете, «Агроцентр Макошь». И так получилось, что к нам приходило очень много резидентов, которые хотели не пустую площадку, как в нашем индустриальном парке, а хоть какое-то здание, пусть недостроенное или полуразрушенное – то есть элементарно стены и крышу над головой. И подведенные коммуникации, готовые дороги, конечно. Еще была категория клиентов, чьи запросы мы также не могли удовлетворить – различные вредные производства, допустим, литейное, химсклады. У них только охранная зона – один километр. Для нас в целом это было неприемлемо, потому что в «Агроцентре Макошь» чистая зона. А на бывшем заводе пластмасс зона П1 – подходящая для всех производств, кроме, пожалуй, переработки ядерных отходов. Все остальное там можно развивать. Так что мы прикинули, что как раз сможем создать там технопарк, и купили объекты.
– Земли там городские?
– Да, и аренда недешевая. Наши соседи, выделившие в аренду десятки гектаров, не раз всплакнули. А у нас всего два гектара – здания высотные и расположены очень компактно.
– Активы вам достались в хорошем состоянии?
– Нет, без окон, без внутренних коммуникаций – мы вложили собственные средства в наведение элементарного порядка, уборку мусора, подведение коммуникаций, покупку технических условий. Существует хороший вид государственной поддержки для развития технопарков: субсидия до 90 тыс. рублей на квадратный метр, если в технопарк зайдут минимум пять резидентов. Причем есть условие, что если у меня здание на 20 тыс. кв. м, а резиденты занимают только, к примеру, 10 тыс. кв. м, то субсидируются только эти 10 тыс. кв. м. И естественно, все надо подтвердить документально, государство давно отошло от практики 1990-х, когда дельцы брали деньги из казны и исчезали. В любом случае надо просчитывать коммерческие риски и рассчитывать только на себя. В 2014 году, когда мы приобретали технику в лизинг, власти нам обещали субсидировать 90% первоначального взноса. Мы взяли две единицы, очень дорогостоящих на тот момент: экскаватор-погрузчик и большой фронтальный погрузчик. И ни по одному из них нам субсидию не одобрили – просто отклонили заявки без объяснения причин.
– Как конкретно сейчас обстоят дела с инфраструктурой?
– Все коммуникации – у нас четыре системы водопровода и канализации – действующие. Ливневки работают исключительно. На территории завода построено 14 километров дорог. Мы их в свое время полностью выкупили на торгах, но потом город вдруг решил оспорить результаты этих торгов и департамент недвижимости подал к нам иск в московском арбитраже и выиграл его.
– А чем аргументировали-то?
– Аргументация парадоксальная: что мы якобы не будем их содержать. Хотя у нас укомплектованный автопарк строительной техники. Мы оспорили решение и опять проиграли, но в кассацию уже не пошли. Заявлялись на повторные торги, но все дороги на территории завода пластмасс забрала особая экономическая зона «Авангард» – больше участников не было. В принципе нас устроило, что активы достались, по сути, региональным властям – мы теперь вправе от них требовать, чтобы дороги должным образом чистились и содержались. Все-таки это не частник, который мог бы всем здешним предпринимателям выкручивать руки. Также «Авангард» планирует все земли под заводом – 169 гектаров присоединить к территории особой экономической зоны. Часть владельцев, включая нас, двумя руками за это решение: нам, по большому счету, без разницы, кому оплачивать аренду – городу или «Авангарду». Особенно с учетом того, что «Авангард» обещает сделать арендную ставку в разы ниже, чем сейчас у города. Но есть собственники, которые опасаются, что обещания так ими и останутся. Ведь, по сути, и правда, «Авангард» сегодня не может дать никаких гарантий, письменных обязательств, потому что пока не является владельцем земли.
– Да, наша регулярно сменяющаяся власть впечатляет своей непредсказуемостью.
– В 2020 году «Авангард» предлагал конкурсному управляющему ООО «Гринлайт», предыдущему собственнику земли, включить территорию в особую экономическую зону – до утверждения ее границ Правительством Российской Федерации. Это было наиболее простое, но вместе с тем разумное решение: у «Авангарда» сразу появлялся источник дохода без всяких усилий. Сейчас же проекты в особой экономической зоне буксуют: в связи с санкциями приходится вносить в них очень серьезные изменения – приобретать неиностранное оборудование, в частности. Хотя надо отдать должное, «Газпромнефть-Графитек» вкладывает огромные деньги в коммуникации: подводит дороги, газ, энергосети. После утверждения измененного проекта они на следующий день уже могут, условно говоря, воткнуть лопату в землю и начать строить.
– «Гринлайт», кстати, оставил какое-то оборудование в числе активов? Или вы купили просто здания?
– Просто здания. Еще до «Гринлайта» вырезали все оборудование и сдали в лом как нержавейку. Обидно, но неудивительно, таких примеров масса. Взять Калачинский кирпичный завод, в который «Мостовиком» было вложено 350 млн рублей. Конкурсной управляющей, не омичке, было все равно, и она продала все дельцу также из другого региона, который просто тоже все порезал на металлолом. Это ужасно досадно, потому что мы профессионально занимаемся стройкой и вынуждены везти кирпич из Томска, из Тюменской области, Новосибирска и даже Павлодара. Сегодня дефицит в регионе таков, что забутовочный кирпич догнал по стоимости облицовочный – когда такое было?!
– Вы судились с «Гринлайтом», уточняя в иске, что подъездные пути к вашим объектам заблокированы, поскольку оказались на участках, принадлежащих другим предпринимателям.
– На сегодняшний день никаких проблем нет, потому что внутри очень разветвленная сеть дорог. Доступ есть из каждого квартала. Как я уже сказал, теперь дороги принадлежат «Авангарду», поэтому никакой собственник не способен ничего заблокировать. Да, были ошибки: некоторые владельцы объектов межевали участки вместе с дорогами, с коммуникациями, которые им не принадлежали. Это и провоцировало в том числе судебные тяжбы. Но сегодня все приводится в порядок и проекты участков предприниматели должны друг с другом согласовать, даже если их участки друг с другом не граничат. Ситуация в плане пользования объектами благополучная. Омская энергосбытовая компания выкупила все электросети, отревизировала их. ГПП-1 рассчитана на 63 мегаватта, ГПП-2 – на 40 мегаватт, это позволяет запитывать объекты на 40 мегаватт по второй категории и еще 23 мегаватта раздать по третьей категории. Запас мощности очень хороший. Насколько я знаю, часть выкупил «Авангард», часть – «Газпромнефть-Графитек». Мы тоже приобрели техусловия, подключили свои объекты, стоимость техусловий и электричества вполне адекватная. Кроме того, на территории есть 28 железнодорожных тупиков, они все арендованы ООО «Промышленный железнодорожный транспорт», там отстаиваются цистерны с нефтезавода, то есть тупики используются по прямому назначению. На территории также работает охрана, которую мы оплачиваем сообща.
– Но я видела и вполне свежие иски.
– Мы с «Гринлайтом» судились, когда они отменили одни торги на владение дорогами и объявили повторные, и мы требовали вернуть нам деньги за первые торги. Были иски и о согласовании границ под нашими объектами. Больше, собственно говоря, у нас к «Гринлайту» претензий не было. Другие владельцы тоже решают исключительно финансовые, хозяйственные вопросы – по взысканию задолженности за аренду и так далее, ничего критичного. Сейчас у нас с соседями никаких проблем нет.
– Вы не планируете никакие объекты там докупать?
– Во-первых, там на сегодняшний день все куплено – больше активов у «Гринлайта» нет. Во-вторых, это мы сдаем в аренду объекты и готовы продавать их. А большинство других собственников рассматривает сдачу в аренду именно площадок, сами здания сносят, дробят на щебень, арматуру сдают на металлолом. Мы, кстати, в том числе у соседей приобретаем щебень на отсыпку дорог – вторичный стоит в три раза дешевле, чем новый. По большому счету, в нормальном состоянии меньше 30% объектов. Наши здания – самые свежие на территории завода пластмасс – построены в 1994 году. Остальные же возводились еще в 1970-х, их нет смысла ремонтировать и сохранять, проще снести и построить что-то новое с нуля. У всех свои планы по развитию своих площадок – мы именно ищем резидентов в свой технопарк и надеемся, что с приходом инвесторов в «Авангард» это будет сделать проще.
– В прошлый раз вы мне говорили, что до запуска Северного обхода проект не сможет заработать в полную мощь.
– Да, но уже выделены, пусть и незначительные, деньги, выполнена трассировка, произведен снос мешающих объектов. Сейчас будут проводиться земляные работы. То есть уже понятно, что строительство Северного обхода – реальный проект.
– Хорошо. Видела у вас на страничке фотографии со строительства логистического центра Wildberries в «Агроцентре Макошь». Все, стало быть, идет по плану?
– Да! У Wildberries, правда, были поначалу чересчур оптимистичные планы по запуску в конце 2023 года, но мы сразу их предупредили, что это нереально. Как вы видели на фотографиях, уже построены стены, крыша, туда ведутся коммуникации. Wildberries за свой счет ведет асфальтированную дорогу от федералки до себя – на третью улицу. Нашей компании они заказали строительство водопровода, ливневой канализации. МРСК Сибири должны построить к ним две новые электролинии – шестикиловольтную от подстанции «Власть труда» и десятикиловольтную от подстанции «Память Тельмана» (сейчас они временно питаются на 500 киловатт от нашей линии). Агропарку это очень выгодно, потому что у подстанции «Память Тельмана» порядка 50 мегаватт свободных мощностей, и в дальнейшем для наших резидентов можно будет простой сменой проводов увеличить в перспективе пропускную способность линии. А если ее реконструировать до 110-й, будет гораздо более выгодная цена электричества.
– Какой сейчас срок запуска логистического центра?
– Первая очередь должна заработать в августе. По крайней мере, у нас крайний срок строительства коммуникаций – конец июля. По графику вторая очередь поставлена на конец декабря. В принципе запуск второй очереди окажется проще, ведь уже будут подведены дороги и коммуникации, строительная бригада просто перейдет дальше и все. На второй очереди также уже забиты сваи, залиты ростверки, после начнется монтаж колонн и металлоформ. Работы тормозили погода и паводок: хоть Росгидромет и предупреждал, что снега будет больше нормы и его водонасыщенность тоже будет выше, но, честно говоря, такого обилия воды мы все-таки не ожидали. Откачиваем, справляемся. Думаю, через недельку-две техника, которая монтировала колонны первого корпуса, выйдет уже на вторую очередь. Сейчас, когда проезжаешь мимо, складывается впечатление, что склад Wildberries занимает пол-агропарка, хотя на самом деле у них всего 20 гектаров из 250. Мы очень рады сотрудничать с таким серьезным и надежным партнером как Wildberries, который стал нашим якорным резидентом. Конечно, у нас есть рабочие споры по стройке, а согласовывать детали приходится с Москвой, но, главное, компромисс всегда удается находить.
– Резиденты подтягиваются, видя, что центр реально строится?
– Да, когда только объявили о планах, у нас было буквально паломничество омских предпринимателей – даже таких, для которых размещение в нашем агропарке, конечно, не сильно повлияет на близость к Wildberries. В этом году к нам зашел со своим проектом дилер китайских грузовых автомобилей. Они же сейчас рассматривают вторую площадку для дилерского центра сельхоз– и спецтехники. Также мы снова вышли на контакт с узбекскими компаниями, которые хотели в Омске открыть рынок «Фрукт-Сити». Они не захотели совместно с нами достраивать кросс-доки, но собираются разместиться на отдельной площадке 7 гектаров, где возведут холодильные склады. Еще 2 гектара мы безвозмездно предоставляем им под стоянку. Первый из пяти кросс-доков мы планируем самостоятельно достроить в этом году. Уже есть потенциальный арендатор для использования его как перевалочной системы. Wildberries также озвучил планы по созданию технопарка на нашей базе, то есть это будет не просто склад. В Омске для этого есть все предпосылки, потому что у нас больше 4000 предпринимателей работают через этот маркетплейс. Наверняка кому-то из них будет удобно свое производство переместить на соседнюю с Wildberries площадку, в небольшие помещения на 1,5-2 тыс. кв. м, сократив свои логистические издержки. К тому же у многих омских предпринимателей проблемы с соседями: в свое время никто не думал об охранных зонах, и они садились возле жилых массивов. Сегодня лишь вопрос времени, когда их заставят съехать. Wildberries уже обсуждал с нами планы строительства на нашей территории объектов по формату Light industrial под своих резидентов.
– Когда примерно «Фрукт-Сити» заработает?
– Не раньше следующего года. По соглашению с ними до конца июня мы должны выполнить вывоз грунта и ПРС, вертикальную планировку. До конца июля они смогут выйти на свайное поле, которое мы тоже скорее всего будем для них строить. Готовы для резидентов полностью взять на себя нулевой цикл по ценам существенно ниже, чем у других коммерческих компаний. Это понятно, ведь у нас объективно короткая логистика, организовано подключение к электричеству и так далее. Кстати, выбор «Фрукт-Сити» именно нашей площадки также связан с присутствием здесь Wildberries. Но все это более подробно можно будет обсудить ближе к запуску проекта.
– Сколько у вас свободных площадей в агропарке?
– Да еще более 150 га. Мы сегодня ведем переговоры по ряду проектов, просто я не готов забегать вперед. У нас есть заявки на 12, на 15, на 20 гектаров – предлагаем две-три локации на выбор. Земель у нас много, но проект межевания уже выполнен, дороги построены, поэтому мы можем объединять участки под потребности клиента, но не можем посадить их поперек проезда. Главное, благодаря сотрудничеству с Wildberries, я теперь с уверенностью могу сказать, что проект «Агропарк Макошь» состоялся!
Ранее репортаж был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 22 мая 2024 года.
Фото © Максим КАРМАЕВ
