Десять омских предложений в правовое регулирование жилищно-коммунального комплекса
13 марта 2017 года при содействии члена Совета Федерации РФ Сергея ПОПОВА состоялась рабочая встреча председателя Омского областного общества потребителей в сфере жилищно-коммунального комплекса Александра ЛИХАЧЕВА с заместителем министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Андреем ЧИБИСОМ, где были рассмотрены омские предложения по совершенствованию федерального законодательства. Во встрече также принимали участие депутат Государственной думы РФ Александр КРАВЕЦ и председатель совета дома № 9 по ул. Заозерной Зинаида МИШИНА.
Основываясь на информации, полученной от Александра ЛИХАЧЕВА, «КВ» предлагают вниманию читателей изложение десяти проблемных вопросов правового регулирования в сфере жилищно-коммунального комплекса, предложенных заместителю министра омскими представителями.
1. Вернуться к прежней редакции расчетов
С июля 2016 года возникла явная несправедливость в отношении расчета ОДН по всем видам услуг: если до этого повышающие коэффициенты для квартир без счетчиков входили в норматив, то есть считалось, что данный гражданин потребил больше ресурса, и это отнималось от показаний общедомового прибора учета и уменьшало ОДН, то теперь это вошло в размер платы (упрощенно – в тариф), и человек просто переплачивает в пользу ресурсоснабжающей организации (далее – РСО), а из ОДН на дом это не отнимается (см. Постановление Правительства РФ от 29 июня 2016 года № 603).
Таким образом Минстрой РФ создал условия для безосновательного обогащения поставщиков ресурсов в ущерб гражданам, при этом если по прежней редакции постановления данные средства, полученные РСО за счет повышающих коэффициентов, шли только целевым назначением на мероприятия по энергосбережению (и показывались отдельно в балансе), то с 1 января 2017 года и этот фрагмент текста исключен, доходы от повышающих коэффициентов просто идут в общий доход РСО. То есть, РСО без увеличения отпуска полезной мощности просто повысило свои доходы за счет граждан (см. Постановление Правительства РФ от 26 декабря 2016 года № 1498).
Предлагается вернуться к прежней редакции постановления Правительства РФ № 354 от 06 мая 2011 года (далее – Правила № 354), поскольку колбаса не может для Иванова стоить рубль, а для Петрова – рубль пятьдесят, как это имеет место сейчас.
2. Отопительный сезон ни при чем
По непонятной причине Минстрой РФ ограничивает возможность расчета собственниками помещений за тепловую энергию по помесячным показаниям общедомового прибора учета, связывая почему-то это с продолжительностью отопительного сезона (только в регионах, где перешли с 1/12 на 1/8-1/9).
Во-первых, рассчитываться по факту просто честно (человек может переехать или умереть, а ныне дополненные Правила № 354, где указано, что его кто-то будет искать, чтобы вернуть деньги, – сказка для детей, взрослые в нее не поверят). Он просто не узнает о переплате, а по жизни – переплату возвращают новому жильцу по 13-й (январской) квитанции.
Во-вторых, нормальные потребители проверяют правильность начисленной платы, для чего нужно знать показания за дом помесячно, плюс нежилые помещения. За месяц это просто проверить, а за год нужно сохранить все квитанции и считать полдня.
В-третьих, а если в течение года предприятие станет банкротом, никто потом документы не даст, да их и не найдут, то есть по итогам года проверить показания и вернуть деньги станет просто невозможным.
В-четвертых, получается, что нищий житель еще принудительно авансирует (дает беспроцентный кредит) ресурсную организацию – ведь просто посчитать по годовому тепловому балансу, что после трех месяцев фактической оплаты за тепло (январь – март) пять месяцев (с мая по сентябрь) жилье не отапливается, но жилец платит за тепло по 1/12, то есть авансирует РСО.
Постановлением Правительства РФ от 29 июня 2016 года № 603 определено, что теперь согласно Правилу № 354 оплата коммунальной услуги по отоплению осуществляется одним из двух способов – в течение отопительного периода (1/8 или 1/9) либо равномерно в течение календарного года (1/12). Это решение принимает глава субъекта Федерации.
Однако на практике мы не можем перейти на 1/8 (1/9), так как в этой ситуации летом у сельских котельных не будет средств закупить топливо, но жильцы, кто установил приборы учета, – страдать не должны.
Предлагается исключить связь возможности оплачивать отопление по фактическим показаниям приборов учета с переходом субъекта Федерации на 1/9 (1/8) и взять за основу протокол общего собрания при любой общей схеме по субъекту Федерации – 1/9 или 1/12, для чего внести изменения в текст Правил № 354.
Данный опыт действовал в Омской области в течение двух лет, на новую форму оплаты добровольно перешли 128 домов.
3. Прояснить расчеты ОДН по горячей воде и электроэнергии
Действующее федеральное законодательство не содержит определения, какую конкретно площадь общего имущества необходимо учитывать для расчета размеров потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, кроме холодного водоснабжения.
Соответственно, любой расчет ОДН по горячему водоснабжению и электрической энергии в принципе незаконный, так как приходится подбирать формулы по аналогии закона.
Кроме того, в данном случае инструктивное письмо Минстроя РФ расходится с требованиями ЖК РФ. Поскольку письма Минстроя РФ не могут порождать новые правила правового регулирования, должна применяться часть 1 статьи 36 ЖК РФ, где перечислено все общее имущество собственников помещений в доме.
Конкретно речь идет о горячей воде, поскольку возникают споры – реально водоразборные краны стоят в подвальном помещении, а в инструктивном письме Минстроя подвального помещения как объекта расчета ОДН по горячему водоснабжению нет.
Вот откуда мы берем сегодня эти площади (только холодная вода прописана верно):
«При определении приходящегося на жилое помещение (квартиру) или нежилое помещение объема холодной воды, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, определяется как суммарная площадь следующих помещений, не являющихся частями квартир многоквартирного дома и предназначенных для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (согласно сведениям, указанным в паспорте многоквартирного дома): площади межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны (консьержа) в этом многоквартирном доме, не принадлежащих отдельным собственникам» (пункт 17 приложения № 2 к Правилам № 354 от 06.05.2011).
«Общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, определяется как суммарная площадь следующих помещений, не являющихся частями квартир многоквартирного дома и предназначенных для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (согласно сведениям, указанным в паспорте многоквартирного дома): площади межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны (консьержа) в этом многоквартирном доме, не принадлежащих отдельным собственникам» (п. 27 Приложения № 1 к Правилам № 306 от 23.05.2006) – для горячей воды.
Но это же неверно – эта площадь только для установления норматива, по соответствующей формуле, а не для расчета на конкретный дом по другой формуле.
Наконец, расчет для электроэнергии: «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий» (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Хоть логично, но официально определенной площади тоже нет.
Предлагается дополнить приложение № 2 к Правилам № 354 утвержденными перечнями площадей помещений для расчета площади на ОДН по горячей воде и электроэнергии.
4. Отсечь «Рога и копыта»
С 15 октября 2016 года возникли проблемы с проведением капитального ремонта многоквартирных домов в том смысле, что постановлением Правительства РФ от 01 июля 2016 года № 615 «О порядке привлечения подрядных организаций…» все областные положения об отборе подрядных организаций по общему котлу были отменены и заменены указанным постановлением Правительства РФ.
Данное постановление содержит единственный критерий отбора подрядчика – цена работ, что на практике приводит к совершенно простой вещи: Фонд на основании реальной дефектной ведомости составляет смету, например, на один миллион рублей. Эта смета проверяется Сибирским центром ценообразования. Потом на конкурс приходит подрядчик, сбрасывает с цены 10-15%, побеждает.
Но если обоснованная цена работ миллион, а он должен сделать работы за 800 тысяч рублей – он должен или не заплатить налог, или не заплатить зарплату (нанять гастарбайтеров подпольно), или взять некачественные материалы.
Раньше в областном положении большую часть баллов получали за предыдущие положительные результаты работ по ремонту, а также за наличие в собственности материальной базы, и потому выигрыш предприятий, которые не имеют основных средств и завтра обанкротятся, был исключен.
Теперь это роли не играет – контора «Рога и копыта» выигрывает конкурс и идет к реальным подрядчикам, предлагает делать объект, оставляя себе долю прибыли. Кто от этого выиграл, кроме жуликов?
Чтобы не возникал вопрос про предварительный отбор квалифицированных подрядчиков «Рогами и копытами», поясняю, что они тупо договариваются с друзьями или за деньги и приносят договоры аренды базы, транспорта и успешно проходят данный отбор.
Предлагается внести изменения в Постановление № 615 в том смысле, что разрешить субъектам Федерации вводить дополнительные критерии отбора подрядных организаций.
5. Зачем УК вся подноготная?
В постановлении Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 415 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» среди обязанностей управляющих организаций содержится требование (подпункт «б» пункта 4) «сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме, включая ведение актуальных списков…». Более того, скоро вступит в силу требование публиковать эти списки на федеральном сайте (что само по себе неверно в смысле тайны персональных данных).
Однако данное требование, обязанность УК, не уравновешено правом УК потребовать эти документы с жильца и обязанностью гражданина их предоставить – нигде в законодательстве нет обязанности гражданина при въезде в новую квартиру или при смене УК предоставить документы на занимаемое помещение.
Введением такого рода требований, которые никто не выполняет, поскольку их невозможно выполнить по объективным причинам, Минстрой РФ только воспитывает правовой нигилизм, что можно годами не выполнять постановление.
Предлагается вообще исключить данную обязанность, так как получается, что мы нанимаем дворника мести двор в лице УК, а он еще лезет к нам в квартиры, давайте еще при чистке коров или ремонте машины документы предоставлять. Но если эта норма так важна Минстрою РФ, то нужно, по крайней мере, уравновесить права обязанностями, а именно дополнить Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 года № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» требованием о представлении в УК в месячный срок с момента регистрации по месту жительства правоустанавливающих документов на занимаемое помещение.
6. Дать право выбора обязательных услуг
В постановлении Правительства РФ от 03 апреля 2013 года № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме» отсутствует возможность для собственников выбрать действительно необходимые им услуги, соответственно, по всей стране происходит массовое нарушение законодательства (этот «минимальный перечень» не оказывается, так как он не нужен – люди не хотят за него платить).
Во-первых, данное постановление совершенно избыточно в отношении малоквартирных домов – вот зачем дворник, там жильцы сами убирают перед домом, то же касается уборщицы (пункты 23, 24, 25).
Часть работ просто далеко не во всех регионах необходимы, например, в самых первых пунктах «минимального перечня» содержится обязанность при весеннем осмотре провести обследование уровня посадки дома – но это реально касается районов с карстовыми пустотами, шахтами и вечной мерзлотой. Но в Омской и соседних областях проваливаться некуда – там плотные морские отложения веков.
Предлагается в данном постановлении указать, что общее собрание имеет право исключать те или иные услуги из перечня, чтобы не переплачивать за ненужные людям работы – ведь теперь все эти услуги жильцам включают в тариф со ссылкой, что они обязательны, и в случае несогласия жильцов УК подает в суды и выигрывает на основании данного постановления.
7. Дисциплинировать неплательщиков
Действующая редакция Жилищного кодекса РФ содержит необоснованный, на наш взгляд, постулат о невозможности переноса капитального ремонта дома на более поздний срок иначе, как по решению общего собрания собственников помещений. Депутатам и ответственным должностным лицам регионального оператора уже приходилось сталкиваться с тем, что публично на собраниях председатели советов домов заявляют, что хоть ничего не соберем с дома – ремонт вы обязаны сделать. Это препятствует воспитанию ответственного собственника жилого помещения, для чего, собственно, и был принят Жилищный кодекс РФ.
Особенно нетерпимой такая ситуация является в небольших населенных пунктах (райцентрах), где всего 10 – 30 многоквартирных домов, и все знают, у кого сколько уплачено. Жильцы задают местным руководителям вопросы: почему в нашем доме стопроцентная оплата, а ремонт делают в доме, где оплата составляет лишь 50 процентов?
Соответственно, это снижает общую платежную дисциплину населения.
А поскольку с 2017 года ввели ограничения по выделению финансирования на муниципальное образование по фактическому уровню сбора средств, ситуация по селу выглядит не иначе, как комично: муниципальному району в целом сокращают размер финансирования, но ремонтировать будут как раз дома, где за капитальный ремонт не платят, – из-за которых как раз общий объем средств и сократили (так как дома нельзя передвинуть на более поздний срок).
Предлагается дополнить пункт 4 статьи 168 Жилищного кодекса РФ (где перечислены случаи внесения изменений по срокам ремонта) подпунктом 4) следующего содержания:
«4) собираемость средств в фонд капитального ремонта по дому составила менее 50% от расчетной суммы на конец предыдущего календарного года».
8. Нужна корректная база собственников
Не менее острая проблема, снижающая сбор поступлений в фонд капитального ремонта многоквартирных домов, – отсутствие корректной базы собственников жилых, а особенно – нежилых помещений. В Омской области владельцам нежилых помещений просто три года не направляют платежные документы по общему котлу. В ноябре 2016 года прокурор написал представление – лишили премии руководителя Фонда, но вопрос-то от этого не решится. Он что – сейф с данными взламывать в Росреестр пойдет?
Реальной возможности получить базу сведений о собственниках нежилых помещений просто нет, так как она находится только в Росреестре, но последний не имеет обязанности передавать ее региональному оператору. Средств на приобретение базы нет, так как это нужно делать систематически (она обновляется ежедневно). Другой путь – только один: вместо работы сотрудникам регионального оператора ходить по улицам и списывать вывески, но многие из них не содержат необходимых реквизитов.
База по жилым помещениям, полученная от управляющих организаций, также некорректна, поскольку по действующей редакции Жилищного кодекса РФ (ст. 155) оплата ведется любым из проживающих лиц согласно метражу, потому жилищникам нет разницы – кто из членов семьи является собственником (сособственниками) квартиры.
Если не решить вопрос оперативно – наступят необратимые последствия. Ведь по истечении трех лет (а это для Омской области уже октябрь 2017 года) подать в суд на неплательщиков станет невозможно по причине истечения общеустановленного искового срока, и средства будут утеряны безвозвратно.
В связи с изложенным предлагается дополнить статью 167 Жилищного кодекса РФ текстом, аналогичным соответствующему пункту 4 статьи 85 Налогового кодекса РФ:
«2. Органы, осуществляющие кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязаны сообщать сведения о расположенном на подведомственной им территории недвижимом имуществе (правах и сделках, зарегистрированных в этих органах) и об их владельцах региональному оператору по месту своего нахождения в течение 10 дней со дня соответствующей регистрации, а также ежегодно до 15 февраля представлять указанные сведения по состоянию на 1 января текущего года».
Обращаем внимание на то, что каких-либо дополнительных средств или усилий не потребуется, поскольку сохраняются ровно те же сроки и объем сведений, что и для информации налоговых органов – просто по электронной почте будут посылать не одно письмо, а два, в два адреса.
9. Оживить претензионную работу
С самого начала работы Фонда капремонта недостаточная платежная дисциплина объясняется в том числе отсутствием активных действий по судебно-претензионной работе, что, в свою очередь, объясняется самой банальной причиной – отсутствием средств для оплаты госпошлины. В богатых регионах эти средства выделяет бюджет, но в Омской и большинстве соседних областей бюджет такой возможности не имеет.
Получается замкнутый круг: Фонд не подает в суд на должников из-за отсутствия средств, а должники рассказывают другим, как они чудесно не платят годами и никто к ним не идет, что умножает ряды должников. Опять же, как и по нежилым помещениям, в октябре 2017 года они помашут ручкой.
Предлагается дополнить часть 1 статьи 174 ЖК РФ (это направления расходование средств фонда капитального ремонта) фрагментом текста после запятой «ведение претензионной работы по взысканию средств в фонд капитального ремонта (уплата государственной пошлины)», тем более что все равно госпошлина потом взыскивается с виновного лица.
Возможно указать, что на эти цели могут использоваться только проценты, уплачиваемые региональному оператору со стороны банка.
10. Исключить ограничение числа квартир
Значительная часть изложенных выше вопросов потеряет актуальность, если будет внесено всего одно изменение в текст статей 161 и 164 Жилищного кодекса РФ – исключат необоснованно введенное в 2015 году ограничение на осуществление непосредственного управления многоквартирными домами собственниками помещений в доме, где более 30 квартир (напомню, что данные пункты статьи 164 ЖК РФ были неожиданно, без предварительного обсуждения, исключены при втором чтении Федерального закона от 21 июля 2014 года № 255, хотя этот вопрос никакого отношения к лицензированию управляющих организаций не имеет).
Хочется задать большим чиновникам вопрос: почему они считают, что в доме, где 30 квартир, жильцы управлять способны, а вот где 31 – уже не способны. А если 30 квартир и еще 10 магазинов – тогда способны? Вот в моем доме 63 квартиры – и дом этот облисполкома, в совете дома сплошь бывшие начальники с высшим образованием, мы что, тоже неспособны решить, чего нам выгодно, без управляющей организации?
Суть вопроса достаточно проста: при непосредственном управлении все небалансы ОДН ложились на РСО, а теперь на жильцов дома. Это выгодно только ресурсоснабжающим организациям и больше никому.
Предлагается в части 2 статьи 161 ЖК РФ исключить ограничение количества квартир (или, по крайней мере, оставить в покое пятиэтажные дома – указать вместо 30 квартир – 120 квартир), а в статье 164 ЖК РФ вернуть первоначальную редакцию, а именно восстановить отмененные части 1.1. и 1.2.:
«1.1. При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, собственниками помещений в данном доме договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией собственники помещений в данном доме заключают на основании решения общего собрания указанных собственников. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
1.2. По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме».
Вот тогда в стране прекратится все брожение вокруг ОДН и других вопросов, как это было спокойно до принятия необоснованного ограничения прав граждан на непосредственное управление своей собственностью под флагом лицензирования управляющих организаций, чтобы дать им нажиться на жильцах: кто захочет – вернется на непосредственное управление, как было до 1 мая 2015 года.
Ранее полный текст статьи был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 22 марта 2017 года
