13 октября на традиционных «кухонных посиделках» в газете «Коммерческие вести» побывал председатель совета директоров группы компаний «Стройбетон» Олег ЗОЛОТОВ. За чашкой чаю крупнейший омский застройщик рассказал творческому коллективу «КВ» о том, что происходит сегодня на омском рынке жилья, о лоббизме, влиянии власти на себестоимость квадратного метра, кризисе, перспективах строительной отрасли в целом и о новом жилом комплексе в центре Омска, который станет визитной карточкой «Стройбетона». Беседу с Олегом ЗОЛОТОВЫМ записал обозреватель «КВ» Николай ГОРНОВ.
– Олег Борисович, когда вы были у нас в гостях в конце 2015 года, то говорили, что настоящий кризис еще не наступил. А сейчас он наступил? Дно уже видно?
– По правде говоря, я уже боюсь прогнозы делать. Когда озвучиваешь не очень хорошие прогнозы, а они оправдываются, то всегда остаешься крайним. Людям приятнее видеть радужные перспективы, чем реальность, поэтому я скажу так: хоть все и плохо, но не совсем плохо. «Стройбетон», например, за 12 лет работы построил миллион квадратных метров жилья. Это вот прямо сейчас происходит, когда мы два новых дома вводим. А что такое миллион квадратных метров? Жилье примерно для 50 тысяч человек. Это как если бы мы за эти годы построили Тару и Калачинск. То есть это такой ощутимый вклад в экономику Омской области. К сожалению, большого праздника по этому поводу делать нам сейчас не хочется, настроения нет.
– То есть дна мы достигли? Или еще нет?
– Если посмотреть статистику, а она сегодня достаточно объективную картину дает, то не совсем все здорово. А в конкретной Омской области – все совсем не здорово. И в плане безработицы, и в плане доходов и оттока населения. Мы в кризисе как были, так в нем и остаемся. И будем в нем еще достаточно долго. Просто сейчас наступило некое равновесие и ниже мы не падаем. И не будем, я надеюсь. И люди привыкли. К плохому ведь тоже привыкаешь. Но вполне возможно, что вслед за Украиной и Сирией прилетит еще что-то, и тогда ситуация опять изменится, и мы поймем, что это был совсем не кризис, что у нас до этого все вообще было хорошо.
– Кризис на рынке строительства жилья – это последствие неплатежеспособности покупателей?
– Совершенно верно. Часть людей у нас стали зарабатывать меньше, часть – потеряли работу вообще. На примере своей организации могу сказать: у нас в 2014 году работало 3200 человек во всех подразделениях, а на сегодняшний день осталось порядка 2000 человек. Никаких специальных сокращений мы не делали, просто вслед за уменьшением объемов работ происходит снижение зарплат, и люди уходят. Раньше у нас при желании можно было зарабатывать по 40 – 50 тысяч рублей в месяц. Сейчас таких заработков уже нет.
– Какие у «Стройбетона» планы по вводу жилья на этот год?
– Мы планировали ввести примерно 120 тысяч квадратных метров. На сегодняшний день сдали только половину – порядка 60 тысяч. И до конца года сдадим еще 20 – 25 тысяч. А вводить больше нет смысла, я считаю. У нас достаточно большой запас нераспроданных квартир в домах, которые уже построены и введены. Они с отделкой, с подключенными коммуникациями, мы их уже оформили в собственность. То есть жилье, полностью готовое для продажи. Мы сегодня не привлекаем деньги дольщиков, не работаем по федеральному закону 214-ФЗ.
– Какое количество квартир у вас в запасе?
– Порядка 700 квартир сегодня выставлено на продажу. Если в квадратных метрах – это 35 – 37 тысяч квадратных метров. Если в деньгах считать – это 1,2 млрд. И на подходе еще 35 тысяч квадратных метров. А продаем мы за месяц квартир на 60 – 70 млн рублей. И еще столько же поставщики и подрядчики забирают в счет взаиморасчетов.
– Подрядчики вам цены не сбивают, торгуя потом вашими же квартирами?
– Мне подрядчики не мешают. Ну даже если они снизят немного цены – не те это проблемы, чтобы о них думать. У нас объемы большие, а цены и так достаточно низкие.
– В аналогичной ситуации все строители города?
– Проблемы общие, да. Нам в некоторой степени труднее приходится, поскольку объемы производства больше, и снижение продаж по нам ударяет сильнее. С другой стороны, нам несколько легче за счет собственного производства сборного железобетона. Мы даже в кредиты особо не лезем. Все строим за счет собственных ресурсов. Нам банки деньги предлагают, просто я не вижу смысла их брать. Ну возьмем, ну построим дополнительные квадратные метры. А зачем?
– Ввод жилья – это вообще-то один из показателей, по которым оценивают эффективность работы губернаторов и мэров. Вам не пытаются объяснить, что нужно сдавать больше?
– А как? В сегодняшней ситуации значимой помощи от власти мы не видим. Поэтому мы сами себе устанавливаем планы на год, исходя из своих возможностей. Условно говоря, при таком-то количестве людей мы должны заработать такое-то количество денег, а для этого нужно выпустить определенное количество железобетона, построить определенное количество квадратных метров. Когда губернатором был Леонид Константинович, тогда планы доводились жестко, но тогда и ситуация в экономике была другая. А второй губернатор, Виктор Иванович, сколько был у власти, столько нам обещал построить школу в микрорайоне Амурский-2. Детский садик мы выбили, а школу – не смогли. Все понимают, что школа там нужна, район огромный. Мы там и территорию размежевали, и коммуникации подвели, все технические условия есть. И нам все время обещали, что наша школа первая в очереди. Правда, за последние пять лет ни одной новой школы в Омске не построили, поэтому я бы не стал заявлять, что он свое слово не сдержал.
– Непроданные квартиры – они ведь есть не только в Омске. Наверняка переизбыток предложений и в Новосибирске, и в других городах...
– В Новосибирске, я думаю, запас квартир у застройщиков еще больше, поскольку там и объемы строительства несопоставимы с Омском. Новосибирский рынок вообще отличается от омского.
– Чем именно отличается?
– Там много строят, много застройщиков, но нет таких крупных, как в Омске. В Омске если взять «Стройбетон» и «ЗСЖБ № 6» ГУРИНОВА – это уже более 40% рынка нового жилья. В Новосибирске самый крупный застройщик занимает не более 10-12% рынка. И по абсолютным цифрам они тоже отстают от нас. Там ни один застройщик не вводит по 100 тысяч квадратных метров жилья в год.
– Не пытались выйти на строительный рынок Новосибирска?
– Пытался в 2008 году, но не успел. И этому чрезвычайно рад. У меня были встречи, переговоры на достаточно высоком уровне, встречался с руководством Новосибирской области, были уже участки присмотрены в неплохом месте. А сегодня я, анализируя опыт коллег, понимаю, что мы бы там ничего не заработали.
– Вы сказали, что продаете жилье по достаточно низким ценам...
– Низким, да. Когда строили жилье по программе переселения из аварийных и ветхих домов, у нас было жесткое ограничение по цене – 30,4 тысячи за «квадрат». Правда, за землю мы не платили и сети подводил к площадке город. А в микрорайоне Амурский-2 мы продаем сейчас в среднем по 34 тысячи рублей. Это с полной отделкой, «под ключ». На улице Королева чуть дороже – 36-37 тысяч.
– С 2008 года, когда начался кризис, омские цены на жилье в эконом-сегменте практически не изменились. При том, что инфляция за это же время произошла достаточно сильная. Как вам это удается?
– Цены диктует спрос. Я бы и хотел дороже продавать, но не получается. Хорошо хоть не в убыток...
– И сколько времени вы сможете продержаться на таких ценах?
– Если не развиваться вообще, ничего не вкладывать в обновление производства, не строить новую котельную, новые сети, то мы можем продавать еще достаточно долго по этим ценам. И даже можем подвинуться еще на тысячу рублей вниз. Но, по-хорошему, мне нужно на развитие закладывать хотя бы по 3 тысячи рублей в каждый квадратный метр. На сегодняшний день этой инвестиционной составляющей нет. И цемент постоянно дорожает. И цены на металл достаточно резко скачут. Металл может с 30 тысяч за тонну подорожать за два дня на 7 тысяч рублей, а потом через месяц на 3 тысячи упасть.
– Какая сейчас себестоимость квадратного метра в доме из сборного железобетона?
– В чистом поле, без учета сетей, без чистовой отделки – в 25-26 тысяч мы могли бы уложиться, я думаю.
– За сети ведь может и город заплатить...
– Сильно сомневаюсь, что заплатит. Когда мы только начинали осваивать площадку в Амурском поселке, нам говорили: стройте сети за свой счет, а мы вам потом затраты компенсируем. Обманули. Никто ничего не компенсировал. Теперь мы вынуждены быть поставщиками тепла, получаем тариф в РЭК Омской области, хотя я бы согласился даже на неполную компенсацию и с удовольствием передал бы все сети городу. ЖКХ – это очень грустный бизнес.
– За какое минимальное время можно построить жилой дом?
– Смотря какой дом. Когда строили трехэтажные дома в Амурском-2 на безсвайном фундаменте, так мы заканчивали их за месяц. Причем «под ключ» сдавали, уже с отделкой.
– Ну а сколько времени вам нужно было бы на поликлинику в 1000 посещений, которую на Левом берегу уже много лет не могут ввести?
– Как бы сказать дипломатично... Есть разные строители. Есть приближенные к власти. Мы к числу приближенных не относимся, и никогда не стремились попасть в этот круг. Там придется делиться, скажем так, а я не хочу. Если говорить о сроках, то нужно, конечно, посмотреть документацию. Но за два года, я думаю, построить такую поликлинику можно легко. Даже если работать лежа. И даже без аванса.
– При советской власти было понятие инсоляции, архитекторы и строители думали о том, чтобы люди получали свою норму прямого солнечного света. Что сейчас происходит – вообще непонятно...
– Не могу с вами не согласиться, у нас достаточно много домов в Омске, которые... Ну, лично мне непонятно, в общем, как было получено для них разрешение на строительство. У «Стройбетона» таких проблем нет, мы работаем на окраинах, места у нас много, дефицита земли мы не испытываем, поэтому все нормы соблюдаем. И по парковкам, и по инсоляции, и по всему остальному.
– Ваш завод КПД сейчас загружен полностью? Какие у него вообще перспективы?
– К сожалению, завод сегодня недогружен. Новая немецкая линия, которую мы приобрели, должна в три смены работать, чтобы себя окупить, а она работает сегодня неполную неделю и только в одну смену, и для меня это, скажу честно, головная боль.
– Почему бы не продавать панели другим строительным компаниям?
– Как сказать... Есть несколько строительных компаний, которые пользуются у нас доверием, и мы даем им свои железобетонные изделия. А кому попало продавать нельзя. У технологии крупнопанельного домостроения есть свои особенности.
– В 50-х годах строили «хрущевки» из сборного железобетона, потом стали строить девятиэтажки из сборного железобетона, а сегодня все строят дома в 14-16 этажей из того же сборного железобетона. Что-то вообще поменялось в строительной отрасли кроме этажности домов?
– На самом деле железобетон – это одно из величайших изобретений человечества. И дома из железобетона строились не только в СССР. Я был в Мюнхене, когда мы линию свою новую покупали, и на окраине видел панельные дома симпатичной расцветки, в которых люди прекрасно живут. И немцы нам продали современную линию, такие же линии по производству железобетонных изделий работают во всей Европе. Там обеспечивается идеальная дозировка, плиты изготавливаются идеальной геометрии с минимальными теплопотерями. Мы же работаем в сегменте «эконом», а другой технологии, которая смогла бы обеспечить строительство качественного жилья по цене в 30 тысяч рублей за квадратный метр, просто не существует. КПД – это идеальное соотношение цены и качества на сегодняшний день.
– И сколько лет простоит дом из «немецких» плит?
– Сто лет точно простоит. Хотя у нас в России понятие «ветхое жилье» очень растяжимое. И к оценке состояния домов подходить можно по-разному. В нашем понимании ветхое жилье – бараки двухэтажные. В понимании московских властей в список аварийного жилья нужно вносить девятиэтажки, которые находятся в лучшем состоянии, на мой взгляд, чем те дома 90-й серии, которыми у нас весь Левый берег застроен.
– Но остается еще эстетическая сторона вопроса. 90-я серия, даже обновленная, все равно уже морально устарела. Она выглядит архаично. Соответственно, архаично выглядят все новые микрорайоны в российских городах.
– По поводу морального устаревания не совсем с вами соглашусь. Вот возьмем хлеб «Урожайный», к примеру. Наверное, он морально устарел, но люди многие как ели, так и едят его до сих пор, несмотря на большое разнообразие ассортимента хлебобулочных изделий. И хлебозаводы выпекают «Урожайный» в большом количестве.
– Какой хлеб покупать – это личное дело каждого. А облик города – дело общее...
– Так и у «Стройбетона» есть разные дома, не только 90-я серия. Мы строили, например, здание на Думской, где сейчас находится редакция «КВ», а это здание получило «Золотую капитель», построили дом на Жукова, 107, который признавали лучшим домом года. Мы просто не стремились раньше в нишу уникального и элитного жилья, а сейчас, когда конкуренция в этой нише стала совсем низкой, мы об этом всерьез задумались. Объективная причина – мы присоединились к проекту по освоению земельного участка на улице Герцена, в самом центре города, который когда-то принадлежал заводу им. Козицкого. На сегодняшний день уже выполнен снос старых строений, площадка подготовлена под застройку, проект прошел экспертизу. К концу месяца, я думаю, мы уже получим разрешение на строительство.
– И что за концепция у этого земельного участка?
– Все рассказать пока не могу, сами скоро увидите. Могу сказать только, что там будет небольшой район, порядка 30 – 35 тысяч квадратных метров жилья. Строить будем каркасно-кирпичные дома, очень красивые. Если кто-то бывал на северо-западе Москвы, то видел, наверняка, жилой комплекс «Алые паруса» от компании «ДонСтрой» на берегу Москвы-реки. Я хочу построить нечто подобное. Но не плагиат, а по мотивам, так сказать. Планировки там будут достаточно приемлемые, не элитное жилье, а комфорт-класс. Однокомнатные квартиры – 40 квадратных метров, двухкомнатные – 60 – 65, трехкомнатные – разные, но не больше 90 «квадратов». Стоимость планируем удержать в пределах 50 тысяч рублей за «квадрат», думаю, это вполне адекватная цена для Омска на сегодняшний день. И уже есть обратная связь, кстати. Мы и рекламироваться еще не начинали, и никакой информации в СМИ не было, а люди уже звонят, интересуются.
– В иностранных городах, когда занимаются реновацией промышленных зон, строят лофты. Не было планов построить что-то совсем необычное на территории завода им. Козицкого?
– Первый проект был именно с лофтами. Я этот проект забраковал, честно скажу. С точки зрения красоты он был интересный, архитекторы наши – они большие молодцы, рисуют красиво. Но такие проекты не для Омска, к сожалению. Лофты по 140 квадратных метров в Омске не продать.
– Какова дальнейшая судьба земельного участка в Амурском поселке, из-за которого прокуратура насчитала убыток городскому бюджету, а бывшего министра Вадима МЕРЕНКОВА хотят сделать крайним?
– Общий участок был 164 га, который мы получили на аукционе. Мы за это время освоили примерно пятую часть, но арендную плату вносили исправно за весь участок. В январе договор аренды истекает, и мы всю неосвоенную землю городу отдаем. В чем здесь ущерб для городского бюджета – я не понимаю, если честно. Земля городу вернется назад. Ее можно опять будет выставлять на торги. Что будет делать город с этой землей дальше – большой вопрос. К нам в этой ситуации как бы и нет никаких претензий со стороны прокуратуры. «Стройбетон» подписал мировое соглашение с городом в суде, перед этим мы долго судились, и город все иски проиграл.
– Вопрос к вам, как к специалисту. Стоит серый недострой на 70 лет Октября. Стоит уже давно. Может, этот дом и правда лучше взорвать, как предлагают? Или взрывные работы слишком дорогие? В США, например, много старых домов взрывают направленными взрывами.
– А кто сказал, что этот дом нужно взрывать. Я этот объект прекрасно знаю, его строил КОНОШАНОВ Федор Алексеевич, директор ДСК «Конто». Он опытный строитель, серьезный человек. Насколько я помню, это дом из серии «КУБ 2.5», один из двух в Омске. Серия сама по себе неплохая, просто для нашего города она достаточно экзотическая. КОНОШАНОВ приобретал права на строительство домов этой серии. Без него достроить не получится, нужно договариваться с держателем прав. Поменять серию – тоже не получится.
– И неважно, что каркас уже десять лет стоит?
– За десять лет этому каркасу ничего не сделается. Это во-первых. Во-вторых, состояние конструкций легко выясняется в процессе экспертизы, которую могут провести специалисты СибАДИ. Там, насколько я знаю, никто экспертизу не проводил. А если и проведут, то, как я предполагаю, экспертное заключение будет положительное.
– В продолжение темы недостроенных домов. Количество обманутых дольщиков в Омске почему-то никак не снижается...
– Я считаю, нет никаких обманутых дольщиков. Есть инвесторы, которые предпочитают вкладываться в финансовые пирамиды. На сегодняшний день проблемными в Омске официально считаются 35 домов. Это ориентировочно 3 000 квартир. Если эту цифру перевести в деньги, получим примерно 6 млрд рублей. Это деньги, которые люди по собственной глупости отдали жуликам. Почему отдали? Не знаю, у меня нет ответа на этот вопрос. У нас есть дом на улице Успешной на 320 квартир с полной отделкой, мы его ввели в эксплуатацию, продали порядка 100 квартир. Остальные стоят непроданные. Однокомнатную квартиру в нашем доме можно приобрести за 1,4 млн рублей. Квартира, еще раз повторюсь, «под ключ», то есть заходи и живи. Рядом с нашим домом строится шестнадцатиэтажный кирпичный дом, застройщиком там некая фирма «Мегатранс», на руководителя которой уже завели уголовное дело. Они начинали собирать деньги, когда еще не было разрешения на строительство. Срок сдачи дома – 2016 год. Сейчас у нас уже конец 2017 года, дом еще не построен. Однокомнатная квартира в этом доме примерно на 200 – 300 тысяч дешевле, чем в нашем, но у «Мегатранса» квартиры без отделки.
– И у «Мегатранса» все квартиры были проданы?
– Совершенно верно. Вы правильно все поняли. Люди сэкономили, условно говоря, 100 тысяч, а сейчас ходят с плакатами, заявляя всем, что они обманутые дольщики. Если мы посчитаем все непроданные квартиры у нормальных строителей, то получим те же 6 млрд рублей, которые люди отдали добровольно всякого рода жуликам. Вопрос: чем они думали? Почему не купили нормальное жилье? Ну заведут сейчас на жуликов уголовные дела, но что это даст? Куда власть смотрела раньше? Профилактики в этом плане нет вообще никакой.
– И какая может быть профилактика, на ваш взгляд?
– Я об этом говорю уже 5 лет на всех уровнях, но меня никто не слышит. Проблема решается просто: нужно запретить продажу квартир по договорам долевого участия, пока дом не достиг готовности в 70%. Все помнят, когда к нам заходила компания СУ-155? Они взяли участок на Красном Пути, где нет никакой инфраструктуры, и стали продавать квартиры по 35 тысяч за «квадрат», хотя в этом районе таких цен не могло быть даже теоретически. Я тогда всем нашим властям говорил, чем это закончится. А они мне с гордостью отвечали, что привели в Омск серьезного инвестора. И кто оказался прав, в итоге? Люди, которые купили квартиры у СУ-155, просто не понимают, как им повезло, что ГУРИНОВ дает им хоть какие-то квартиры. Им реально повезло.
– У нас правительство в Омской области само создает обманутых дольщиков. Это мы про фонд «Жилище»...
– С точки зрения закона фонд «Жилище» – коммерческая организация, и правительство за него не отвечает. В данном случае, конечно, губернатор НАЗАРОВ погорячился, когда рекомендовал людям приобретать эти квартиры. Нас в свое время активно уговаривали работать с фондом «Жилище», но я отказался. Нам репутация дороже. Я знаю, чем обычно заканчиваются такие инициативы. Рано или поздно в таких проектах появляются сомнительные подрядчики, приближенные к власти, и проект становится пирамидой. На последние дома денег всегда не хватает.
– И все-таки непонятно, зачем было городить огород, если у омских застройщиков много нераспроданных квартир. Действительно ли фонд «Жилище» мог построить дешевле?
– Дешевле – это всегда вопрос переговоров. Если бы фонд покупал готовое жилье у нас или других застройщиков оптом, на торгах, строители вполне бы смогли предложить приемлемую цену, я уверен. Просто при такой схеме чиновники не смогли бы ничего заработать. А так...
– Что происходит в ЖК «Сады наука»?
– Мы там принимаем участие в качестве субподрядчика на одном из домов. Коробку поставили быстро, как обычно, но заказчик переоценил свои силы и сорвал сроки сдачи первого дома, к которому «Стройбетон» не имеет никакого отношения. В итоге заказчик сегодня судится с покупателями, на него подают многочисленные иски, и хотя ничего смертельного там нет, он может оказаться в ловушке. Начнет платить по судебным решениям – ему может не хватить денег на подключение первого дома к сетям, и тогда вопрос сдачи может отложиться на неопределенное время и возникнут очередные проблемы с покупателями. Если платить не будет и подаст на банкротство, рискует вообще больше ни одной квартиры в этом доме не продать. А мы, не желая того, оказались с ним в одной связке.
– Приходилось слышать жалобы от строителей, что дома не принимают в эксплуатацию из-за мелочей. Например, произошло смещение оси здания на 5 сантиметров.
– Значит, такие строители. У нормальных строителей готовый объект всегда соответствует проектной документации. Если есть отклонение от проекта, то дом, разумеется, никто не примет в эксплуатацию. Мой совет: делайте, как положено, и проблем не будет.
– Но есть же ситуации, когда проект прошел экспертизу, было получено разрешение на строительство, а потом изменились какие-либо нормативы. Как быть?
– Такое бывает. У нас была проблема один раз, мы строили дома в Амурском-2 с запроектированными лифтами старой конструкции. А когда построили, то уже изменились нормы. Но мы дома сдали без особых проблем, хотя, помнится, в мэрии большое совещание было по этому поводу. Но даже если бы возникли вопросы, мы бы обратились в суд. Я уверен, мы бы получили судебное решение в нашу пользу. А вообще если строишь быстро, то под изменения не успеваешь попасть. Мы именно так и делаем – строим быстро.
– Общепризнано, что в Москве есть строительное лобби. А в Омске есть? Вы не считаете себя частью строительного лобби, Олег Борисович?
– Лоббирование – это ведение переговоров с властью с целью получения какой-либо выгоды. А для этого должна быть власть, от которой хоть что-то зависит. У меня никогда не было проблем попасть на прием к губернатору или мэру. А о чем разговаривать? Денег лишних нет ни в областном, ни в городском бюджете. Землю мы получаем на торгах.
– С поставщиками ресурсов у вас проблем нет?
– По правде говоря, бывает непонимание с МРСК Сибири, с ТГК-11, с МП «Тепловые сети». Эти организации привыкли получать большие деньги со строителей за подключение и в сегодняшнюю трудную ситуацию вникать не хотят. Хотя тут многое от конкретного руководителя зависит.
– Разве нет до сих пор единого стандарта по оплате за подключение к сетям?
– Сейчас об этом говорят в правительстве, что-то где-то готовится, но пока мы этих послаблений не видели. На самом деле логика в этом есть: плата должна быть стандартной, независимой от энергоисточника, одинаковой для всех, кто подключается в пределах города Омска. Ну а трубу каждый застройщик пусть тянет уже сам к своему дому.
– Много сегодня тратят застройщики на создание технических условий для подключения к сетям?
– Все очень по-разному. Зависит от конкретного земельного участка. Точку подключения могут дать рядом, а могут дать за километр. Если в среднем, то в себестоимости жилья это «удовольствие» занимает от 5% до 10%.
– Наверняка вы сами живете в частном доме, а строите высотные дома. Нет планов у «Стройбетона» по строительству хорошего коттеджного поселка?
– Мы можем строить и коттеджи, нет проблем, просто этот сегмент рынка очень от нас далеко. Моя задача – загрузить прежде всего завод КПД, а панельный коттедж вряд ли будет пользоваться спросом.
– Спасибо, Олег Борисович, что нашли время прийти к нам на чай. Успехов вам!
Ранее в полном виде интервью можно было прочитать только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 18 октября 2017 года
