Минимущество подвело итоги ушедшего года. Министр имущественных отношений Омской области Борис СМОЛЬНИКОВ прокомментировал обозревателю «КВ» Анастасии ПАВЛОВОЙ работу со скандальным постановлением 108-п, приватизацией, кадастровой оценкой, пятитысячниками и другими актуальными проблемами, связанными с региональной собственностью.
– Борис Алексеевич, давайте для начала подведем итоги ушедшего года. Сколько денег удалось заработать?
– В 2017 году мы обеспечили поступление в региональный бюджет неналоговых доходов от управления и распоряжения собственностью в сумме более 212,5 млн рублей. 40% из них (85,2 млн рублей) пришлось на доходы от аренды областного имущества, 33,3% (70 млн рублей) – от продажи объектов. 37,2 млн рублей – дивиденды и часть чистой прибыли предприятий с областным участием. 20,1 млн рублей – прочие доходы. Как вы, должно быть, заметили, исходя из этих цифр, в прошлом году мы старались придерживаться определенной стратегии в управлении региональной собственностью: меньше продавать, больше сдавать в аренду. Очевидно, что таким образом получается заработать гораздо значительнее: востребованный объект без труда находит арендаторов, что и позволяет иметь стабильные доходы. Кстати, заодно замечу: для нужд Омской области мы осуществили 364 закупки товаров, работ и услуг и смогли сэкономить на этом 7,8 млн рублей.
– Сколько объектов все-таки продали?
– Мы продали 19 объектов недвижимого имущества, включая шесть земельных участков под зданиями, и 21 единицу движимого имущества. Для этого провели 277 торгов, из которых 198 аукционов, 78 продаж по процедуре публичного предложения и один конкурс. Кстати, по части приватизации мы заработали на 30 млн рублей больше по сравнению с 2016 годом. Однако это все равно лишь 80% от запланированного нами. Потеряли в основном мы на публичных предложениях. Рынок, как вы знаете, стагнирует и коммерсанты ждут, что мы скинем цены на интересные объекты. Совместно с депутатами мы считаем, что крупную недвижимость разумней вообще не продавать, чем реализовывать за полцены. Что касается аукционов, то некоторые лоты пришлось выставлять не дважды, не трижды, не четырежды, а даже больше. Но хочу подчеркнуть, что мы делали это на тех же самых условиях – не снижая цены на ликвидные объекты. Причем приватизируем мы те из них, которые могут быть востребованы субъектами малого и среднего бизнеса, чье содержание и восстановление требует значительных вложений из областного бюджета.
– Например, что вы продали лишь на пятый раз?
– Объекты по Строителей, 49 в городке Нефтяников, здание на Пушкина, 6.
– Недавно вы конфликтовали с депутатами областного Заксобрания. В частности, Андрей КИПЕРВАР высказал недовольство тем, что ваше министерство не согласовывает с народными избранниками список объектов, подлежащих продаже, и цифры из плана на приватизацию.
– Они хотят вносить свои коррективы, но это приведет к чудовищной бюрократизации. Представьте, что какое-то предприятие заявляет о списании машины. Мы заказываем ее оценку, и оказывается, что можно продать ее тысяч за 20. Мы включаем этот объект в перечень. Мне идти с этим в Заксобрание? Я готов хоть ежемесячно отчитываться перед депутатами о ходе приватизации, но включать их в процесс составления списка – значит неоправданно затянуть его. Да, как я уже признал, мы действительно не выполнили план по приватизации, но зато перевыполнили его по сдаче объектов в аренду. Например, мы второй год выставляем на аукцион бывший больничный корпус на 4-й Транспортной. Сделай мы это на публичном предложении, скинув цену, его купили бы сразу же, а мы закрыли план. Но область ведь потеряла бы в деньгах.
– Хорошо, а за этот год сколько ожидаете неналоговых поступлений?
– Мы планируем выручить 211 млн рублей: 101,4 млн рублей от приватизации акций и имущества, 65,01 млн рублей от аренды, 30,6 млн за счет части прибыли от организаций с областным участием, 14,1 млн придется на прочие доходы. За январь 2018 года неналоговые поступления уже составили 15,3 млн рублей. В 2018 году мы планируем продать 55 единиц движимого имущества, 83 объекта недвижимого и доли в двух хозяйственных обществах: 49% пакета акций АО «Навигационно-информационный центр Омской области» и 100% ООО «Называевское автотранспортное предприятие» – его приватизировать предложило министерство промышленности, транспорта и инновационных технологий Омской области.
– Пакет акций ОАО «Омский аэропорт «Федоровка» (49%) опять выставите на торги?
– Да. Но в который раз подчеркну, что мы продаем только юридическое наименование, никакого имущества у этого общества нет.
– А что интересного будете продавать из объектов недвижимости?
– В муниципальных районах мы готовим к приватизации более 12,5 тыс. кв. м помещений и зданий – многие из них пригодны для сельскохозяйственной деятельности и производства. В Омске на конкурс выставим объект культурного наследия с обременением в виде аренды – двухэтажное здание бывшей Омской городской станции скорой медицинской помощи на Косарева. Двадцать один офис есть на Дианова, Волгоградской и Рождественского. Очень выгодно расположен имущественный комплекс на 4-й Северной. Еще один комплекс есть на Батумской, есть объекты под реконструкцию на Сенной и 2-й Солнечной. Думаю, все это может заинтересовать малый и средний бизнес.
– Как обстоят дела с приобретением квартир для сирот в этом году?
– Мы продолжим реализацию майских указов президента России. Все нормативы, доведенные из Москвы, мы выполняем. В феврале внесены изменения в областной бюджет: на приобретение квартир для детей-сирот дополнительно выделено 19,8 млн рублей, что позволит приобрести еще 15 жилых помещений. Общий объем ассигнований составит на текущий год 290,1 млн рублей – это около 209 жилых помещений. Из этих денег 186,6 млн рублей – федеральная субсидия, 103,5 млн рублей – средства областного бюджета. Но мы продолжим изыскивать средства: возможно нам удастся претендовать на федеральные деньги, не освоенные другими регионами. И будем пытаться экономить, участвуя в аукционах. В целом за последние пять лет, с момента передачи полномочий на региональный уровень, выпускникам детских домов Омской области предоставлено более двух тысяч квартир. Это обошлось в 2,3 млрд рублей, из которых 1,4 млрд рублей были выделены из областного бюджета. Сложность – в большом количестве неисполненных судебных решений о предоставлении сиротам жилья – их около шести сотен. Поэтому 53 млн рублей выделено из областного бюджета именно на строительство квартир в области. Министерство образования снабжает нас информацией о количестве детей без попечения родителей в каждом районе, а министерство строительства через КУ «Омскоблстройзаказчик» заказывает возведение домов, мы контролируем процесс выделения районами земельных участков под это дело.
– А что насчет выделения земель для многодетных семей?
– В 2018 году муниципалитетами планируется предоставить около 500 земельных участков очередникам из числа льготных категорий граждан, включая многодетные семьи. За весь период действия льгот было бесплатно предоставлено в собственность 3867 земельных участков, в том числе 997 в Омске. Из них многодетным гражданам предоставлено 3626 земельных участков, в том числе 950 в городе. В стадии предоставления сейчас более 500 земельных участков, ведется формирование еще около 252 участков. За период действия льгот на территории муниципальных районов своим правом получить бесплатно участок воспользовалось более 63% льготников, принятых на учет. Проблема же в том, что в Омске катастрофически не хватает участков, предназначенных для индивидуального жилого, дачного строительства и ведения личного подсобного хозяйства. Если помните, область и так отдала городу землю в районе «долины нищих», еще 12 участков будут переданы в районе Карьера. Удачно мы разрешили конфликт и с Министерством обороны, чье лесничество наложило ограничения на часть участка, выделенного для заселения многодетными семьями. Прорабатываем мы вопрос и о предоставлении жителям Омска земель в Омском районе. В других регионах есть практика, например, предоставления земельных сертификатов, и не исключено, что мы тоже можем пойти этим путем – однако это очень серьезная нагрузка для бюджета. Ежегодно в очередь на льготное предоставление земельных участков встает около тысячи человек. Но подчеркну, что,несмотря на все сложности, дорожная карта по этой теме будет продолжена, а вопрос находится на особом контроле врио губернатора Александр БУРКОВА.
– Давайте теперь о перечне объектов-пятитысячников. Будут ли вноситься какие-то изменения?
– Напомню, что в декабре прошлого года в областное законодательство внесены изменения, согласно которым налоговая ставка по объектам, включенным в перечень, на 2018 год снижена с 1 до 0,5%. Перечень на 2018 год утвержден: в него вошло более 300 объектов, площадь которых превышает пять тысяч кв. м, и около четырех тысяч помещений, расположенных в этих зданиях. Да, возможность внесения изменений в перечень предусмотрена: если у здания или помещения изменится фактическое использование, и новое функциональное назначение объекта не будет соответствовать требованиям налогового законодательства, то такие объекты будут исключены из перечня. Уже два обращения от предпринимателей об исключении из перечня рассмотрены положительно. Сейчас мы приступаем к формированию перечня пятитысячников на 2019 год. Список пятитысячников будет формироваться и пересматриваться ежегодно. На основании сведений от управления Росреестра по Омской области мы проведем анализ объектов недвижимости. В тех случаях, когда по документам будет сложно определить функциональное использование объекта, специалисты минимущества будут исследовать его с выездом на место. Все этапы формирования перечня будут носить открытый характер, документы размещаться в открытом доступе на нашем сайте, а все вопросы от правообладателей коммерческой недвижимости будут внимательно нами рассмотрены – мы готовы идти бизнесменам навстречу.
– Налогообложение коммерческой недвижимости зависит от ее кадастровой стоимости. На каком этапе ее определение?
– В 2021 году мы должны провести оценку объектов капитального строительства, в 2020-м – земель населенных пунктов, в 2019-м – земель сельскохозяйственного назначения, промышленности и иного специального назначения, а также земель особо охраняемых территорий и объектов, водного и лесного фонда. В настоящее время специалисты Омского центра кадастровой оценки и технической документации занимаются актуализацией информации для проведения оценки земель сельхозназначения – (207 139 участков), промышленности (13 375 участков), особо охраняемых территорий (515 участков) и земель водного фонда (85 участков). С этими направлениями нужно разобраться в первую очередь. Сбор и обработка информации ведется по объектам капитального строительства. Согласно позиции Минэкономразвития РФ, которое выступает ключевым методологом по проведению государственной кадастровой оценки, необходимо сначала привести в порядок всю землю, установить ее фактическое использование земель, внести все данные, и только потом к ним привязывать объекты недвижимости. И я подчеркну, что мы один из первых регионов, которые уже переходят на государственную кадастровую оценку.
– Оценку капитального строительства оставили на сладкое?
– Это самое трудоемкое направление. Случается, что разные области одного и того же земельного участка под одним и тем же зданием могут иметь разную кадастровую стоимость! Конечно, есть суд, есть комиссия при Росреестре, но мы нацелены на улаживание вопросов с бизнесменами мирным путем.
– Тем не менее скандал с постановлением 108-п не утихает.
– Как вы знаете, Верховный суд приостановил действие пункта 5 постановления со 2 ноября 2017 года, и мы уже произвели перерасчет за ноябрь и декабрь прошлого года. Но в нашем – областном – ведении только 104 договора, попадающих под действие 108-п, остальными занимается департамент имущественных отношений (у них около 1040 договоров аренды представляете этот объем работы?). Сейчас ведется разработка нового правового акта, который определит порядок определения размера арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду без торгов. В этом месяце мы объявим конкурс на определение подрядчика выполнения работ – в результате будут получены коэффициенты для расчета ставки арендной платы. Для их обоснования будет проведено исследование рынка земли. С 1 января 2018 года и до принятия нового нормативного акта будут действовать дифференцированные коэффициенты для различных видов разрешенного использования в диапазоне от 3,8 до 4,3% – объем обязательств предпринимателей при применении коэффициентов уменьшится в 2,5 – 3 раза. Мы уже провели встречу с депутатами (и скоро организуем еще одну), чтобы обсудить снижение выкупной стоимости земельных участков под объектами недвижимости. Общая площадь земельных участков в регионе, которые потенциально могут быть выкуплены, оценивается в 3539 тысячи кв. м. с кадастровой стоимостью в 2,66 млрд рублей. Были высказаны различные точки зрения: мы совместно с представителями законодательной власти ищем подход, который позволит сбалансировать интересы бюджета и бизнеса. Посудите сами, при снижении выкупной стоимости до 20% объем недополученных доходов в местные бюджеты составит 33% от объема возможных поступлений или порядка 266 млн рублей. При снижении выкупной стоимости до 15% недополученные доходы прогнозируются на уровне 50%, или 399 млн рублей. Наибольший объем недополученных доходов местными бюджетами – 91,7%,или 731 млн рублей возможен при снижении выкупной стоимости до 2,5 %. Вот те три предложения, которые будут рассмотрены межведомственной комиссией в ближайшее время.
– Вы выбрали восемь недостроев, которым была снижена арендная ставка. По какому принципу были предпочтены именно эти недострои, почему десятки других не внесены в этот список?
– Речь не идет о конкретных земельных участках. И какого-либо списка не существует. Под эту норму попадают все участки, которые соответствуют условиям, установленным правовым актом. Соответствующие изменения в областное законодательство предусматривают снижение арендной платы за земельные участки под многоквартирными домами, застройщики которых в соответствии с законодательством признаны банкротами. Права на эти участки должны быть переданы жилищно-строительным кооперативам или иным лицам, признанным приобретателями объекта незавершенного строительства и прав на земельный участок. Размер арендной платы для таких случаев будет рассчитываться в размере 0,075 процента от кадастровой стоимости земельного участка – это позволит снизить размер арендных платежей в 27 раз.
– Наш регион мог получить госсубсидии на софинансирование проведения комплексных кадастровых работ в прошлом году. Вы заявили, что 14% средств должен был предоставить областной бюджет, но их не нашлось.
– Вообще-то в прошлом году только трем дотационным регионам удалось добиться софинансирования. Мы пытались подать заявку, но федеральная Кадастровая палата потребовала от нас гарантийное письмо, которое нам не согласовали. В этом году попробуем снова – предстоит не одна командировка в Москву. Сейчас город пообещал нам софинансирование в сумме пяти млн рублей на два следующих года. Еще 3,6 млн рублей выделены из областного бюджета на проведение работ в городе.
– Ваше министерство является учредителем «Омскоблавтотранса». Как продвигается спасение предприятия?
– Над этим вовсю работает межведомственная рабочая группа. Хочу сообщить хорошую новость: убытки сокращаются. По итогам этого января они сведены к минимуму. Мы планируем вывести предприятие на безубыточную работу уже к июню этого года. Мы оптимизировали все расходы, сократили зарплаты управленческому составу. Расширили автопарк, взяв в лизинг несколько машин, наладили работу автовокзалов, боремся с нелегальными перевозчиками. Существование последних исключительно негативно: водителей без лицензий никто не проверяет, поездка с ними небезопасна, да и налоговые отчисления от такого «бизнеса» отсутствуют. Также мы планируем оптимизировать сеть – убрать дублирующие маршруты, и полностью покрыть область.
– Аналогичная ситуация с СКК им. Блинова. Год назад шла речь о том, что вы ищете инвестора. Получилось?
– Минспорт ведет переговоры с двумя инвесторами сейчас. Мы готовы рассматривать любые формы взаимодействия – будь то государственно-частное партнерство, концессия или иная другая. Сейчас проводится экспертиза, чтобы узнать, во сколько обойдется капитальный ремонт здания. Проект мы не забрасываем, уверяю, это знаковый объект и для города в целом, и для меня лично – я сам участвовал в его возведении, будучи членом стройотряда.
– Чем закончилась ситуация с застрявшими в банке 200 млн рублей ОАО «Омский аэропорт»?
– Судебное разбирательство до сих пор идет: Внешпромбанк банкротится, все его счета, а значит, и эти деньги арестованы. «Омский аэропорт» включен в реестр кредиторов. Конечно, сейчас мы категорически запретили организации размещать средства в банках без государственного участия. Отмечу, что финансово-экономическая ситуация в акционерном обществе стабильная. Предприятием утверждены программы по техническому перевооружению спецтранспорта и оборудования, план внедрения проекта «Доступная среда». Выполнены работы по устройству зала ожидания в здании международного сектора. Ведется переориентация на внутренние перевозки в южных направлениях. В 2016 году решением годового собрания акционеров в областной бюджет было выплачено 50,2 млн рублей дивидендов, в 2017 году вся полученная прибыль была направлена на развитие предприятия. На 2018 год совет директоров ОАО «Омский аэропорт» утвердил плановые показатели, согласно которым планируется выплатить дивиденды на уровне 40 млн рублей.
– А какие меры вы в целом предпринимаете для повышения инвестиционной привлекательности региона в имущественной сфере?
– В регионе разработаны целевые модели улучшения ведения бизнеса, учитывающие все шаги, с которыми предприниматели сталкиваются при оформлении недвижимости. В этой работе участвуют Управление Росреестра, Кадастровая палата, минимущество, минстрой, минтруд, органы местного самоуправления. С 2018 года к этой работе привлечено региональное министерство культуры. В 2017 году улучшились показатели по госрегистрации прав на объекты недвижимости. По результатам опроса экспертов, Омская область по показателям «среднее время регистрации прав собственности» и «среднее количество процедур регистрации прав собственности» перешла в группу В национального рейтинга состояния инвестиционного климата в субъектах РФ. Дополню, что межведомственная работа по сокращению сроков регистрации прав собственности и постановки объектов недвижимости на кадастровый учет ведется постоянно. Перед муниципалитетами поставлены задачи по снижению административных барьеров, повышению качества подготовки правовых актов, от которых напрямую зависят качество и сроки оформления прав на объекты недвижимости, более активное использование электронного взаимодействия.
– В арбитражном суде возобновилось рассмотрение дела по тяжбе между Омской епархией Русской православной церкви и вашим министерством. Какой отказ оспаривает епархия?
– Она требует признать незаконным отказ в предоставлении ей в собственность земельного участка (36 281 кв. м) по ул. Степанца, д. 5 для эксплуатации Христо-Рождественского Собора. С учетом установленных правил площадь земельного участка под собором должна составлять от 14 тыс. до 35 тыс. кв. м. Запрашиваемая площадь участка оказалась на 1281 кв. м больше. Помимо этого, там находятся два объекта, один из которых, по нашему мнению, обладает признаками самовольной постройки. Также на спорном участке проходят тепловые сети, находящиеся в муниципальной собственности, что также является препятствием для предоставления земли. Точку в данном споре может поставить только суд.
– Продолжим судебную тему: в Куйбышевском районном суде идет судебное разбирательство в отношении должностных лиц треста «Омскнефтепроводстрой» – генерального директора Анатолия СТЕПАНОВА и его заместителя Сергея ОХРИМЕНКО, обвиняемых в мошенничестве (приговор зачитан после публикации интервью — А.П.). В 1997 году «Омскнефтепроводстрой» получил в безвозмездное пользование базу отдыха «Взлет». В 2010 году она попала в план приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности. Вам удалось отсудить этот актив.
– Все верно. С 2010 года объекты недвижимого имущества базы отдыха «Взлет» неоднократно выставлялись на приватизацию – без земельного участка, поскольку он относится к землям особо охраняемых природных территорий. По итогам аукциона, состоявшегося в мае 2015 года, победителем аукциона признано ООО «Современные строительные технологии», предложившее цену 5,8 млн рублей. Денежные средства в бюджет Омской области зачислены в полном объеме. Однако фактически передача базы отдыха не была осуществлена из-за ограниченного доступа на земельный участок. По результатам судебных разбирательств в марте 2017 года ОАО «Омскнефтепроводстрой» возвратило по акту приема-передачи земельный участок администрации Чернолученского городского поселения. 7 марта 2017 года ООО «Современные строительные технологии» предоставлен свободный доступ.
– Какую судебную практику ведете в настоящий момент?
– В прошлом году министерство привлекалось к участию в рассмотрении более двух тысяч судебных дел. Часть из них связана с имущественными и жилищными спорами, в том числе по вопросам признания права собственности в порядке приватизации, права социального найма. Другая группа дел касается признания права областной собственности на объекты имущества. Например, в январе в рамках банкротного дела ООО «РоКАС» арбитражный суд удовлетворил наше требование о признании права собственности на земельный участок под детским садиком в микрорайоне «Ясная Поляна». Сейчас он рассматривает исковое заявление о признании права областной собственности и права оперативного управления областного учреждения «Специализированный дом ребенка» на одноэтажное строение, которое находится на территории, занимаемой организацией здравоохранения. Появился новый блок вопросов, связанный с исполнением требований по выполнению гарантийных обязательств застройщиками квартир для выпускников детских домов. Так, мы в судебном порядке требуем от ООО «Омскагрострой» устранить выявленные в многоквартирном доме в поселке Черлаке недостатки путем проведения восстановительных работ. В январе Восьмой арбитражный апелляционный суд оставил в силе решение суда первой инстанции, который отказал в удовлетворении исковых требований ООО «Строй Финанс» к АО «Омская топливная компания» о взыскании 51,7 млн рублей и удовлетворил встречное заявление АО «ОТК» о признании недействительными контракта и дополнительного соглашения, заключенных между АО «ОТК» и ООО «Строй Финанс». Минимущество привлекли в качестве третьего лица – мы занимали активную позицию на стороне АО «ОТК».
Ранее текст интервью был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 28 февраля 2018 года
