Депутаты, не обессудьте кадастр! (полный текст).
В Законодательное собрание Омской области поступил документ от губернатора Омской областью за подписью исполнявшего эти обязанности Валерия БОЙКО. Депутатам предложено в порядке законодательной инициативы внести в Государственную думу проект изменений в федеральное законодательство. А если быть точным, исключить второе предложение в части 15 статьи 22.1 ФЗ от июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» («Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости») и внести изменения в Кодекс административного судопроизводства РФ.
Законодательную инициативу прокомментировал «Коммерческим Вестям» юрист Александр ДМИТРЕНКО, председатель комитета по защите прав предпринимателей в сфере имущества и земельных отношений Омской Торгово-промышленной палаты, член Омского областного союза предпринимателей:
– Федеральный законодатель установил два пути оспаривания решения государственного бюджетного учреждения региона (в нашем случае это БУ «Омский центр кадастровой оценки и технической документации») – при непосредственном обращении в учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной и в судебном порядке. Основания для оспаривания определены также федеральным законодателем: недостоверные сведения об объекте недвижимости, использованные при определении его кадастровой стоимости, – например, не тот вид разрешенного использования, неверное определение площади и так далее. А также, что важно, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Что конкретно означает исключение второго предложения в части 15 статьи 22.1 № 237-ФЗ? Со слов ДМИТРЕНКО, это, по сути, оставляет предпринимателям только один способ борьбы с несоответствием кадастровой стоимости объекта рыночной – обращение в официальное кадастровое учреждение региона, которое и проводило кадастровую оценку по заказу регионального правительства.
Юрист разъяснил, как протекает процедура оспаривания сейчас: предприниматель заказывает у независимого оценщика отчет и направляет документ кадастровому оценщику из центра кадастровой оценки и технической документации. Практически во всех случаях кадастровый оценщик находит в отчетах массу недочетов – причем описывает их достаточно туманно, чтобы их невозможно было исправить. Допустим, пишет: «недостаточно аналогов в отчете». Аналогов по качеству или количеству? Параллельно кадастровый оценщик пишет на независимого оценщика жалобу в профессиональное СРО. Как рассказал ДМИТРЕНКО, были случаи, когда директор центра ездит в Москву в командировки, естественно, за казенный счет, для того чтобы очно убедить комиссию в непрофессиональности независимого оценщика. Столичная комиссия еще ни разу не нашла действительных ошибок в отчетах омских независимых оценщиков, однако со всеми этими перипетиями (центр кадастровой оценки и технической документации намеренно тянет с ответами) теряется самое главное – время. Отчет действителен только полгода, по истечении срока его приходится составлять заново. Все это делается со вполне ясной целью – уверен ДМИТРЕНКО – запугать предпринимателей и заставить их смириться с завышенной кадастровой стоимостью их объектов.
Такое практикуется уже полтора года. Тем не менее у предпринимателей оставалось вполне законное право обратиться в суд с заявлением о незаконности отказа в установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной и этим же судебным решением одновременно установить кадастровую стоимость в размере рыночной. Судебная практика складывается отнюдь не в пользу государственных оценщиков.
В пояснительной записке к проекту от правительства Омской области прямым текстом сказано:
«Между тем часть судов в своих решениях устанавливает кадастровую стоимость в размере рыночной, даже если решение учреждения признается законным. Это приводит к тому, что установленный законодателем принцип административного рассмотрения таких вопросов именно в государственных бюджетных учреждениях подменяется судебными процедурами. Кроме того, в рамках судебных разбирательств суды, устанавливая кадастровую стоимость в размере рыночной, берут за основу отчеты об оценке рыночной стоимости, подготовленные по результатам судебной экспертизы, что приводит к существенному снижению кадастровой стоимости, установленной в размере рыночной, и длительным судебным разбирательствам».
Поэтому и было, похоже, решено продавить свою позицию через Законодательное собрание Омской области. Как заявил Александр ДМИТРЕНКО:
– Наши законодатели пытаются закрыть и забить гвоздями ту единственную форточку в окне земельного законодательства, через которую могли дышать предприниматели. Предыдущая практика оспаривания кадастровой стоимости комиссией при Росреестре с подавляющим количеством решений в пользу предпринимателей фактически сведена на нет Омским центром кадастровой оценки и технической документации. Сейчас учреждение пытается не допустить умаления своей роли в этой процедуре, когда в итоге суд устанавливает кадастровую стоимость в размере рыночной.
ДМИТРЕНКО подчеркнул, что центру кадастровой оценки и технической документации – полноправному участнику судебного процесса – ведь в случае недовольства результатами судебной экспертизы ничто не мешает их оспаривать, ходатайствовать о проведении повторной экспертизы, допрашивать экспертов в суде, кстати, предупреждаемых об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений.
Согласно рассуждениям юриста, на самом деле недавно проведенная кадастровая оценка далека от объективности. Так, например, кадастровая стоимость земельного участка под офисными зданиями в центре Омска колеблется в разные периоды оценки от 5 до 125 млн рублей, а гаражный бокс 3 x 6 м в Нефтяниках специалисты центра оценили в 1,5 млн рублей. Подобных примеров у ДМИТРЕНКО достаточно, он уверен, что даже говорить об ангажированности центра кадастровой оценки и технической документации, чьим учредителем является Министерство имущественных отношений Омской области, нет смысла, все очевидно:
– В пояснительной записке указано, что якобы есть ряд регионов, готовых поддержать эту законодательную инициативу. Однако подобные закручивания гаек в отношении пересмотра кадастровой стоимости убивают инвестиционный климат в регионе и вынуждают предпринимателей переезжать в другие города, где не принимаются столь пагубные решения. Кадастровая стоимость производственных земель у нас, к примеру, выросла в два раза. Неудивительно, что многие бизнесмены стараются и вовсе никак не оформлять земельные участки, чтобы не платить аренду и налоги – инвентаризация земель же в регионе не проводилась и не проводится. Стремление любой ценой – в том числе через ограничение пересмотра кадастровой стоимости – пополнить бюджет приводит к разрушению экономики региона.
Ранее статья была полностью доступна только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 28 сентября 2022 года.
