Суд признал здание самостроем в марте 2021 года, а на днях вступило в силу решение о запрете деятельности точки общепита.
13 октября Восьмой арбитражный апелляционный суд вернул ООО «Эдельвейс» апелляционную жалобу, так как она была подписана неуполномоченным лицом – в доверенности юриста компании не оговорено право представителя на обжалование судебного акта арбитражного суда. Таким образом вступило в силу решение Арбитражного суда Омской области по иску департамента имущественных отношений города в адрес ООО «Эдельвейс», единственным учредителем которого выступает омский предприниматель Игорь КАБАЦКИЙ. Заявитель требовал запретить эксплуатацию самовольной постройки по ул. Ленина, 21, к. 1 – в сквере им. Алтунина.
Кафе в сквере
Спорный объект недвижимости расположен на участке с кадастровым номером 55:36:040117:3010 площадью 112 кв. метров из состава земель, государственная собственность на которые не разграничена, в границах ул. Щербанева, Юбилейного моста и набережной р. Омь. Эта площадка предназначена для размещения объектов общепита. В аренде она находится с сентября 2001 года, когда ее предоставили в пользование ООО «ТД «Мемфис» – одному из предприятий омского бизнесмена Игоря КАБАЦКОГО, совладельца и руководителя ряда омских компаний, среди которых ООО «КИТ», ООО «Дока», сеть ресторанов «У Пушкина» и др. В июне 2007 года участок для тех же целей на 10 лет передали Георгию КУЗНЕЦОВУ, от которого он перешел ООО «Эдельвейс» – еще одной структуре КАБАЦКОГО.
На данном земельном участке находится одноэтажная постройка – павильон-кафе общественного питания «Сувлаки» площадью 97,4 кв. метра. С 18 ноября 2011 года объект оформлен в собственность ООО «Эдельвейс». При этом впервые здание зарегистрировали в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним еще 17 марта 2004 года. Само же строительство было выполнено в 2001 году.
Кафе в сквере им. Алтунина находится в гражданском обороте более 15 лет. За этот период оно неоднократно становилось предметом сделок купли-продажи и залога, но фактически на сегодня его владельцем является его застройщик.
Денежные разногласия
Первый судебный спор между депимущества администрации Омска и ООО «Эдельвейс» относительно участка под кафе касался арендной платы. В конце 2018 года ведомство подало в арбитраж иск о взыскании с общества задолженности по договору аренды земли. Сумма иска была незначительной – всего 35 тыс. рублей, однако суд отказал заявителю.
Надо сказать, что до мая 2015 года размер арендной платы за маленький участок в историческом центре Омска в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29 октября 2008 года №179-п составлял всего 0,05 рубля в год, а кадастровая стоимость этой земли равнялась 1 рублю (сегодня – 521,5 тыс. рублей). С мая 2015 года – после выхода постановления Правительства Омской области №108-п – арендная плата за спорный надел перевалила за 10 тыс. рублей в месяц. Ее рассчитали, исходя из рыночной стоимости земли, которая составила на тот момент 1 млн 383 тыс. рублей.
Установленную цену за использование земли арендатор платил до сентября 2017 года. Омский депимущества вышел в суд с требованием взыскать с арендатора долг по аренде за октябрь 2017 года, а также пеню за этот месяц и другие периоды, но в ноябре 2017 года Верховный суд РФ упразднил своим решением вышеназванное постановление № 108-п. В результате в марте 2019 года судебный спор разрешился в пользу арендатора, который в дальнейшем взыскал с мэрии еще и излишне уплаченную арендную плату за участок по ул. Ленина, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.
Первое дело о самострое
В июне 2019 года депимущества города вышел в Арбитражный суд Омской области с иском об обязании ООО «Эдельвейс» освободить участок. А 31 июля того же года ведомство обратилось в суд с новым иском, потребовав признать расположенное на спорной земле павильон-кафе с адресом: ул. Ленина, 21, к. 1 самовольной постройкой, признать отсутствующим право собственности на этот объект и обязать ответчика демонтировать его в течение 30 дней.
Июньский иск департамента остался без рассмотрения ввиду систематической неявки истца на судебные заседания. Точка же в деле по второму его иску не поставлена до сих пор.
В первой инстанции это дело рассматривал судья Александр САВИНОВ. Аргументы истца сводились к тому, что постройка появилась без выдачи положенных разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, следовательно, он является самостроем. Наличие объекта недвижимости препятствует восстановлению прав на участок, который не выбывал из государственной собственности. Для освобождения земли нужно удалить кафе, чего и добивался заявитель. Ответчик же заявил о пропуске срока исковой давности.
По ходатайству истца суд дважды назначал экспертизу, на рассмотрение которой были поставлены вопросы о том, является ли здание кафе капитальным, соответствует ли оно требованиям законодательства, безопасна ли постройка для жизни и здоровья граждан. Оба раза проведение экспертиз поручали специалистам из ООО «Бюро судебных экспертиз».
Эксперты организации однозначно признали кафе капитальным строением. Но они заверили, что здание соответствует СНиПам, техрегламентам и другим требованиям, за исключением того, что размещено в рекреационной зоне (территориальная зона Р-1), где капитальное строительство исключено. Эксперты признали это нарушение несущественным, т. к. объект «является безопасным и не нарушает прав третьих лиц».
В ходе рассмотрения дела выяснилось, что участок изначально предоставляли под точку общепита, но предполагалось размещение временного объекта, а не строительство капитального. Надел находится в границах территории общего пользования, из состава которой он по закону не мог быть изъят. Первый договор аренды этой земли не предполагал капитальной стройки, т. к. в его пунктах было прописано, что по истечении срока использования участок должен быть очищен от размещенного на нем сооружения. Объект был принят в эксплуатацию как временный – карточка учета спорного сооружения была оформлена как на временный объект.
То есть кафе на спорном участке действительно появилось незаконно. Однако всех перечисленных фактов оказалось недостаточно для признания кафе самостроем и принятия решения о его сносе. Вместо этого суд пришел к выводу, что доказательств незаконности возведения кафе в деле нет и что нарушенное законодательство вполне позволяет оформить здание в собственность, ведь экспертизы признали его безопасным для жизни и здоровья граждан.
При этом, исходя из текста судебного решения, судья САВИНОВ скептически отнесся к результатам экспертизы, заявив, что эксперты не провели ряд обследований, в том числе касающихся противопожарной безопасности: «проведенное исследование не может свидетельствовать об отсутствии нарушений требований пожарной безопасности на рассматриваемом объекте, а следовательно, и об отсутствии угрозы для жизни и здоровья посетителей и персонала».
Однако в результате суд отказал в удовлетворении иска департамента, основываясь в том числе на выводах экспертиз о безопасности постройки. Здание кафе он не признал самовольной постройкой. Кроме того, он пришел к справедливому в целом выводу, что истцу точно больше трех лет известно о существовании кафе на набережной р. Омь, а значит, срок исковой давности давно пропущен – этот вывод суда стал основным при вынесении 24 декабря 2020 года отрицательного решения по делу.
Апелляция и кассация
Депимущества обжаловал решение суда первой инстанции в апелляции 28 января 2021 года. Восьмой арбитражный апелляционный суд рассматривал жалобу ведомства три месяца и отменил в итоге предыдущее решение, приняв 24 марта новый судебный акт.
Коллегия апелляционного суда объективно оценила тот факт, что участок изначально предоставляли во временное пользование и не под капитальное строение.
«Срок исковой давности не распространяется на требование о сносе незаконной постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия», – заключила судебная коллегия, уничтожив основной аргумент обжалуемого судебного решения.
По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции «неверно применил нормы права» и «допустил несоответствие выводов обстоятельствам дела», и заключение апелляции в целом совпали с его точкой зрения.
Договор аренды земли не предоставляет права на размещение объекта капитального строительства. А в соответствии с действующими на тот момент нормативно-правовыми документами в рассматриваемый период под землями общего пользования в принципе было возможно размещение только временных объектов. Само по себе возведение капитального строения и его приемка комиссией – без констатации факта постройки объекта недвижимости – не может служить основанием для вывода о согласованном предоставлении участка для постройки капитального объекта.
Принимая новое решение по делу – в пользу депимущества Омска, суд уточнил, что размещение арендатором объекта недвижимости вместо временного строения «подлежит отнесению к рискам предпринимательской деятельности и должно влечь для него последствия, аналогичные последствиям недобросовестного исполнения своих обязательств (снос строения при расторжении договора), поскольку в ином случае недобросовестному арендатору предоставляется ничем не обусловленное право на использование не принадлежавшего ему имущества».
В итоге коллегия апелляционного суда признала кафе на ул. Ленина, 21, к. 1 самостроем, подлежащим сносу силами его владельца или за счет его средств. Это решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности на строение.
Дальше была кассационная жалоба ООО «Эдельвейс», но Арбитражный суд Западно-Сибирского округа согласился с мнением коллег из апелляции и оставил их постановление в силе. Сейчас дело находится в Верховном суде РФ, куда 31 августа обратилось ООО «Эдельвейс».
Второе дело о самострое
Не дождавшись вступления в силу решения Восьмого арбитражного апелляционного суда, департамент имущественных отношений города 17 мая 2021 года подал в омский арбитраж новый иск – о запрете эксплуатации самовольной постройки. Так, согласно произведенному осмотру земельного участка от 23 июня 2021 года, кафе «Сувлаки», «которое угрожает жизни и здоровью граждан», продолжает работать. И хотя непонятно, почему признанное двумя экспертизами безопасным здание вдруг кому-то угрожает, но с позиции судов оно является самостроем и обречено на снос.
1 сентября суд удовлетворил требования истца, запретив ООО «Эдельвейс» использовать в своей предпринимательской деятельности самовольно возведенное кафе «Сувлаки». Решение вступило в законную силу.
Второй самострой
19 августа текущего года вышло еще одно судебное решение, обязывающее ООО «Эдельвейс» демонтировать самострой, но уже по другому адресу. Истец по делу был тот же и требовал признать самовольной постройкой одноэтажное здание еще одного павильона-кафе с подвалом общей площадью 101,5 кв. метров по ул. Красный Путь, 115 (Старозагородная роща), погасить запись о праве собственности ответчика на объект, обязать его демонтировать, а также расторгнуть договор аренды земельного участка площадью 79 кв. метров (кадастровый номер – 55:36:070107:13) под объектом и передать его истцу по акту приема-передачи. Эта территория также относится к категории земель общего пользования.
21 июня 1999 года распоряжением замглавы Администрации Омска спорный участок на Красном Пути передали в аренду ООО «Камелот» на пять лет под размещение временного торгового павильона-кафе. Руководителем этого предприятия выступал Александр ТРЕТЬЯКОВ.
В июле 2005 года в отношении участка заключили соглашение о перенайме в пользу ООО «Селеста». Из этого документа следует, что директором в обществе была Виктория ТРЕТЬЯКОВА – супруга Александра ТРЕТЬЯКОВА, что также ясно из имеющихся в деле материалов. Одновременно она на основании устава действовала как директор ООО «Камелот».
Право собственности на здание кафе по ул. Красный Путь ТРЕТЬЯКОВА отстаивала в суде, и именно решение Первомайского районного суда от 12 марта 2007 года стало основанием для регистрации в июне того же года права собственности на недвижимость. При этом в деле был установлен только факт перехода права собственности, но не затрагивались обстоятельства законности и правомерности размещения объекта, который, как и в предыдущем случае, был возведен капитально без соответствующих разрешений.
24 сентября 2007 года владелица продала строение ООО «ТД «Мега Трейд». 50% доли в уставном капитале общества принадлежало ЗАНПО «Вега-2000 – Сибирская органика», генеральным директором которого выступал Александр ТРЕТЬЯКОВ.
Уже 25 сентября 2007 года объект был продан Вячеславу КАРПАЧЕВУ, а 25 октября 2012 года по договору купли-продажи перешел ООО «Эдельвейс».
Что касается участка, то его 13 декабря 2010 года предоставили в аренду на 25 лет Вячеславу КАРПАЧЕВУ, который, видимо, переуступил землю новому владельцу кафе.
ООО «ТД «Мега Трейд» было ликвидировано в октябре 2013 года, а ООО «Селеста» – 22 января 2018 года. ЗАНПО «Вега-2000 – Сибирская органика» перестало работать 21 ноября 2011 года. Кто из них строил капитальное здание на участке, предоставленном под временный павильон, – теперь сложно понять.
Поскольку на сегодня самострой находится в собственности и эксплуатируется ООО «Эдельвейс», на него суд и возложил обязанность демонтировать кафе-самострой в течение 30 дней. По истечении срока снос может выполнить и истец – с дальнейшим взысканием затрат с ответчика.
Ранее статья была доступна только в печатной версии газеты "Коммерческие вести" от 6 октября 2021 года.
