Муниципалитеты сами вправе определить предельные размеры земельных участков под существующими объектами
Экс-министры Омской области Александр СТЕРЛЯГОВ и Сергей АЛЕКСЕЕВ были осуждены по уголовной статье потому, что выделили предпринимателям слишком большие земельные участки вокруг принадлежащих тем зданий. В приговоре АЛЕКСЕЕВА утверждается, что имеется «явное нарушение требований Земельного кодекса РФ, поскольку размеры участка должны определяться целями эксплуатации находящегося на нем строения и не могут предоставляться в размере, многократно – в 288,3 раза – превышающем размер строения».
В деле СТЕРЛЯГОВА суд заявил, что не существует конкретных предписаний законодательства по порядку расчетов площади в рамках ст. 36 Земельного кодекса:«Подобная ситуация открывает широкий простор не только для различных ухищрений со стороны заявителей, желающих приобрести земельный участок размером, во много раз превышающем площадь объекта недвижимости, но и для личного усмотрения органа государственной власти». По аналогичному поводу идет судебный процесс по обвинению первого заместителя директора департамента имущественных отношений Омска Валерия ПОМОРГАЙЛО.
Этих дел можно было избежать, если бы был утвержден порядок льготного предоставления земельных участков под зданиями. И такой порядок муниципальная власть утвердить вправе.
Обозреватель «КВ» Ольга УМОВА побеседовала на эту тему с заместителем начальника управления правового обеспечения министерства имущества Омской области Александрой МАГДЕНКО (на фото).
– Александра Юрьевна, в случае, если предприниматель намерен выкупить землю под своим объектом, как определяется, какого размера может быть участок?
– В соответствии с требованиями Земельного кодекса РФ собственник здания, сооружения имеет право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования. Площадь этой части земельного участка должна соответствовать предельным размерам земельных участков (минимальным и максимальным). Предельные размеры определяются градостроительными регламентами, которые являются составной частью Правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки должны быть разработаны на уровне каждого муниципального образования и приняты решением Совета муниципального образования.
– За прошедшее время какая доля муниципалитетов в Омской области с задачей справилась и предельные размеры предусмотрела в своих документах?
– Еще в 2015 году мы начали обращать внимание коллег из органов местного самоуправления на эту проблему, неоднократно поднимали вопрос на коллегиях, проводимых в минимущества, напоминали о необходимости внесения изменений в правила землепользования и застройки, давали соответствующие поручения. По итогам первого полугодия 2016 года 80 процентов муниципальных образований в регионе работу по внесению изменений в правила землепользования и застройки ведут. Темпы и качество этой работы у всех разные. Некоторые районы подошли к установлению предельных размеров унифицированно: во всех поселениях были приняты одинаковые нормативы. В других районах в каждом поселении были установлены разные нормативы. В общем работа ведется, но вопросов еще возникает много.
– Чем должен руководствоваться муниципалитет при установлении предельных размеров земельных участков под существующими объектами?
– Чтобы облегчить правоприменение, необходимо для каждого вида разрешенного использования земельных участков во всех территориальных зонах установить предельные размеры. Территориальные зоны перечислены в Градкодексе РФ, виды разрешенного использования – в классификаторе. Соответственно, градостроительные регламенты должны соответствовать Градкодексу и классификатору. В каждом отдельном случае предельные размеры земельного участка под объектом той или иной категории регулируются отдельными актами – регламентами, СНИПами, которыми установлено, например, что площадь земельного участка, сформированного под школой или детским садом, ставится в зависимость от количества обучающихся. К сожалению, на уровне поселений даже в том, чтобы правильно учесть уже существующие регламенты и СНИПы, возникают иногда сложности. Понятно, что далеко не во всех муниципальных образованиях есть специалисты в сфере градостроительного проектирования, имеющие необходимый опыт.
– И к чему это приводит? Приведите примеры, когда муниципалитет неверно определил предельные размеры или неполные изменения внес в документы.
– В большинстве муниципалитетов успешно справились с установлением предельных размеров в двух зонах – индивидуальной жилой застройки и для земель сельхозназначения. Что касается других зон – общественно-деловой, рекреационной и так далее – там уже возникают сложности. В этом плане следует отметить Любинский район, в котором для всех существующих в законодательстве видов разрешенного использования земельных участков предусмотрены корректные предельные размеры.
Есть, разумеется, и вопросы по самой «вилке». В одном из районов предельные размеры участков в зоне ИЖС, например, установили от 0 до 1500 кв. м. Почему ноль, непонятно. В другом муниципалитете по этой же зоне – от 50 кв. м до 1500 кв. м. Но какой дом можно построить на 20 – 50 квадратных метрах?
Отдельные муниципалитеты для всех зон определили одинаковую «вилку» – например, от 400 кв. м до 40 000 кв. м. Но это тоже не совсем верно, ведь, например, для жилой зоны 40 га – это слишком много, а для парка и 40 га может быть мало.
– Не проще бы было дать муниципалам единые цифры по каждой из зон, чтобы они их просто скопировали?
– Как мы понимаем, законодатель отдал эти полномочия органам местного самоуправления именно потому, чтобы они могли учесть особенности сложившейся территории, особенности развития своего поселения, своего района, а также особенности конкретных объектов. Например, недавно у нас был судебный процесс, где мы отказали в предоставлении участка под религиозным объектом, так как истребуемый земельный участок в несколько раз превышал площадь объекта недвижимости. Но суд принял решение в пользу заявителя, учтя его аргумент о том, что дополнительная площадь необходима в том числе и для прохода крестного хода.
В общем для нас как для правоприменителя важно, чтобы была ликвидирована неопределенность в принятии решений, чтобы в каждом поселении для каждого вида разрешенного использования были установлены минимальные и максимальные размеры – от и до. А пока эти пробелы в нормативно-правовых актах на местном уровне существуют, избежать негативных последствий, в том числе судебных процессов, мы не сможем.
– Министерство имущественных отношений готово оказывать муниципалитетам методологическую, консультационную помощь в разработке этих нормативно-правовых актов?
– Разумеется. Более того, на заседании межведомственной рабочей группы, проводимом прокуратурой Омской области, а также на заседаниях антикоррупционной комиссии минстрою совместно с минимуществом было дано поручение о разработке типового градостроительного регламента. Конкретизировать предельные размеры мы там не будем, но пропишем все те территориальные зоны, которые должны быть учтены в правилах землепользования и застройки, и по каждой территориальной зоне разъясним, какими регламентами и нормативами нужно руководствоваться при определении предельных размеров. В настоящее время мы свои предложения направили в минстрой. Понятно, что у нас в ведомстве нет специалистов в области градостроительного проектирования, но мы пытаемся донести, что именно нам, как правоприменителям, необходимо видеть, чтобы принимать решения, не ущемляя права и интересы заявителей.
– А в градостроительных документах города Омска как обстоит ситуация с предельными размерами?
– В городе Омске, как известно, приняты правила землепользования и застройки. В июле 2016 года были внесены изменения в правила землепользования и застройки на территории города Омска в части установления предельных размеров для зоны жилой застройки – от 300 до 1500 кв. м. Относительно других территориальных зон предельные размеры пока не установлены. Это создает проблемы в правоприменении.
– В каких случаях, помимо выкупа земли под существующим строением, должны учитываться предельные размеры?
– Предельные размеры должны учитываться непосредственно при формировании участка. Ведь чтобы кадастровый инженер, формируя участок, действовал в рамках закона, ему нужно опираться на эти нормативы. Когда к нам приходят документы с уже сформированным земельным участком, где площадь объекта составляет 50 кв. м, а сам участок 1000 кв. м, и нормативно-правовыми актами муниципалитета не установлены предельные размеры для данного вида разрешенного использования, у нас возникают обоснованные вопросы к тому, на основании чего такая площадь требуется.
– И вы вынуждены в таких случаях отказывать в предоставлении земли?
– Да, вынуждены, потому что оснований для предоставления такого участка нет. В результате мы получаем судебные процессы, где оспариваются наши отказы. Отсутствие правовых норм препятствует принятию законного и обоснованного решения. Таких судебных процессов у нас сейчас достаточно много, и мы в свою очередь приняли решение о необходимости проведения судебных экспертиз в рамках рассмотрения дел в судах. При проведении экспертизы уже эксперты будут оценивать, какими должны быть предельные размеры с учетом существующих регламентов и СНИПов.
– Таким образом, единственное решение проблемы – принятие муниципалитетами предельных размеров в соответствии с законодательством.
– Да, мы этого ждем. Ситуация, как мы рассчитываем, скоро изменится. Мы готовы оказывать муниципалитетам всю возможную помощь, знаем, что с ними по этому направлению активно работает минстрой.
– Как быть сейчас предпринимателям, как подготовить документы так, чтобы не получить отказ?
– Обращаться к экспертам, консультироваться с ними о допустимой площади участка, получать заключение об обоснованности затребованной площади и предоставлять это заключение вместе с другими документами, а мы уже будем принимать решение. Другого пути, пока остаются пробелы в законодательстве, нет.
Первая публикация — в газете "Коммерческие вести" от 24 августа 2016 года
