Но эксперты «КВ» обнаружили в бочках пару ложек дегтя.
В самом конце прошлого года на заседании правительства Омской области был утвержден порядок определения размера арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду без торгов, и внесены изменения в постановление № 275-п. Выкупная стоимость земельных участков под объектами недвижимости снизилась в три раза, а правила определения арендной платы изменились. С 1 января этого года и до 2021-го предприниматели смогут выкупить арендуемые земельные участки под принадлежащими им зданиями по льготной цене в размере 10% от кадастровой стоимости при условии непрерывного владения объектом недвижимости в течение трех лет и отсутствии задолженности по арендным платежам.
Чиновники утверждают, что уменьшение выкупной стоимости – компромисс с предпринимательским сообществом. Также были учтены предложения бизнеса об уменьшении арендной платы за участки, предназначенные для размещения объектов образования, культуры, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, до 50% от размера, рассчитанного в соответствии с новой методикой. Теперь расчет арендной платы складывается из кадастровой стоимости земельного участка и экономически обоснованных коэффициентов. «У нас появляется прозрачность расчета арендных платежей для арендаторов. Каждый арендатор сможет рассчитать свой размер арендной платы, уточнив всего лишь кадастровую стоимость земельного участка», – пояснил Евгений КОЗЛОВ, и.о. министра имущественных отношений Омской области.
Сохранен льготный порядок определения арендной платы за участки в размере 0,075% от кадастровой стоимости для обманутых дольщиков. Для лиц, имеющих право на уменьшение налоговой базы при оплате земельного налога, арендная плата установлена в размере 0,01% от кадастровой стоимости. За участки под домами многоэтажной жилой застройки, а также для собственников зданий, права которых на приобретение в собственность занимаемых участков ограничены законодательством, размер арендной платы будет определяться в размере земельного налога.
Своими впечатлениями от нововведений «КВ» попросили поделиться экспертов, наиболее активно принимавших участие в обсуждении проекта.
Александр ДМИТРЕНКО, директор ООО «ОМЭКС-Лекс»: «Все это — мина замедленного действия. В начале года уже столкнемся с судебными процессами»:
— Итак, на конец 2018 года у нас три бочки с медом. Первая бочка — это событие, произошедшее 7 декабря, встреча Александра БУРКОВА с бизнес-сообществом, на которой он подписал соглашение о сотрудничестве с Союзом предпринимателей. Там же губернатор назначил своего заместителя Дмитрия УШАКОВА ответственным за взаимодействие с представителями деловой сферы, пообещав встречаться в формате «без галстуков», в отсутствии представителей прессы. Полагаю, эти неформальные встречи не будут исключать и «официальные» совещания в присутствии СМИ. Это не только существенный шаг в сторону укрепления обоюдного доверия, но и серьезная попытка совместно решать проблемы, ведь они одинаковы и для бизнеса, и для власти. В этой бочке меда я не нашел ни одной ложки дегтя.
Вторая бочка меда — подписание БУРКОВЫМ 26 декабря на заседании регионального правительства документа, который определил новый порядок назначения арендной платы. «Мед» в этой бочке очевиден — наконец-то полностью отменено постановление № 108-п, а новый проект, принятый ему на смену, частично учел основные принципы определения арендной платы для государственных неразграниченных земель, утвержденных постановлением федерального правительства № 582. Ранее эти принципы были полностью проигнорированы и за основу были приняты правила начисления арендной платы для федеральных земель, что и явилось стратегической ошибкой. Да, определенно это прогрессивное движение. Расчет арендной платы будет осуществляться для земельных участков под объектами капитального строительства (к которым и относится основная масса договоров аренды) и от кадастровой стоимости. Предпринята даже попытка привести экономическое обоснование. К его качеству, правда, у предпринимателей возникла масса вопросов.
А теперь о «дегте» в этой бочке. Первая ложка – то, что большинство предложений предпринимателей все-таки остались неуслышанными. Есть, конечно, и удовлетворенные, но и то в иной редакции – например, установление ставки 4,2 % для 17-й группы ВРИ (социальные объекты), смягченное 50%-ной льготой. Итого получили 2,1 %. Что ж, неплохо.
Но возьмем другую ситуацию. На встрече с жителями Октябрьского округа губернатор выслушал председателя гаражного кооператива МОГИЛЬНОГО, которого позже включил в рабочую группу по разработке постановления. МОГИЛЬНЫЙ предложил снизить арендную ставку на земельных участках под индивидуальными гаражами с 2,5 % до 0,6 %, что как раз бы соответствовало двукратному земельному налогу в 0,3 %. Оценщик же почему-то включил в одну категорию производственные гаражи, стоянки (то есть участки, получающие прибыль) и бытовые гаражи для хранения индивидуальных автомобилей. Я принимал участие в предварительных обсуждениях и неоднократно поднимал вопрос о повторном проведении расчетов. На что был получен следующий ответ: «произвольное изменение ставки» (так они это назвали) повлечет за собой нарушение принципа экономической обоснованности. А как же принцип недопущения ухудшения состояния землепользователя? Странным образом соблюдаются только некоторые принципы, хотя они обязаны быть учтены одновременно. К тому же понятно, что вопрос остросоциальный. Вот какой процент аренды поступит в бюджет от этих бытовых гаражей? Если это будет 0,001% от всего объема, то будет хорошо. А социальная напряженность однозначно появится – ведь, как правило, бытовыми гаражами пользуются пенсионеры. Я уверен, что эти люди начнут в самое ближайшее время ходить в мэрию, к губернатору, писать письма, жалобы. К тому же у гаражных кооперативов есть право обжаловать нормативный акт в части установления ставок, которые ухудшают его экономическое положение. И они без проблем выиграют процесс!
Выборочное соблюдение принципов – огромная ложка дегтя в этой бочке с медом. Согласно принципу недопущения ухудшения экономического состояния землепользователя, арендная плата участка не должна превышать двукратный земельный налог. Однако новая методика расчета нарушает это практически в каждой категории! Посмотрим на ставки. Вид разрешенного использования № 1 – земельные участки под многоэтажной жилой застройкой. Применен коэффициент 2,6%, хотя земельный налог для них – 0,3%. Соответственно, арендная плата в девять раз превысила земельный налог! Дачное строительство – 0,9% вместо 0,6%. Для объектов торговли, общественного питания, автосервисов – 5,9%. Четырехкратное превышение допустимой нормы. Офисы, гостиницы – 4,5%. Завышено! Лечебно-оздоровительные учреждения – 3,1%. Завышено. Единственное, что порадовало, – ставка для производственных объектов. Идеально вписалась в принципы, претензий нет. Смотрим дальше. Электростанции – 2,8%, хотя должно быть 0,6%. Завышение в девять раз! Все это – мина замедленного действия. Думаю, в начале года уже столкнемся с судебными процессами на эту тему.
Просто вдумаемся в порядок начисления арендной платы, указанный в тексте постановления. Читаем. «В случае переоформления юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков размер арендной платы устанавливается в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в размере...» Опять бездумно переписано с федерального акта! Обратите внимание, основные принципы определения арендной платы были утверждены 16 июля 2009 года. На тот момент земля у многих юридических лиц находилась в бессрочном пользовании. Затем вышел нормативный акт, обязавший предпринимателей переоформить право бессрочного пользования до 1 июля 2012 года. Смотрим на принципы определения арендной платы: «Принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких участков». То есть это было актуально для 2009 года. Переносить эту формулировку в современную редакцию постановления некорректно.
И найти тому подтверждение очень легко. 2 ноября Верховный суд в постановлении № 50-п толковал принципы уже с учетом изменившегося законодательства. Именно на это я и указал министерству имущественных отношений, но оно замечание проигнорировало. Чем аргументировало отказ изменить формулировку? Тем, что тогда это якобы не позволит применять льготные ставки при переоформлении права бессрочного пользования землей на право ее аренды. Не ясно, зачем они воткнули сюда понятие льготных ставок. Вообще-то это не льготные ставки, а прямое указание законодателя – соблюдать принцип неухудшения экономического состояния землепользователей в субъектах Российской Федерации. Это не льгота, а ограничение для местной власти! Но наши чиновники преподносят это именно как поблажку нарушителям Административного кодекса. Странная забота о людях, которых нужно штрафовать за неисполнение федерального закона.
Нюанс. Принцип запрета необоснованных предпочтений, согласно которому расчет арендной платы не должен отличаться для земельных участков одной и той же категории. Да и согласно закону «О конкуренции» органам государственной и муниципальной власти запрещается допускать предпочтения. Но в данном случае ясно, что землепользователи, переоформившие право бессрочного пользования на право аренды, и арендаторы, получившие землю по акту выбора, находятся не в равных позициях!
Перейдем к третьей бочке меда – выкупу земельных участков. Мы настойчиво предлагали ставку 2,5%, в которой был заложен многоплановый смысл. Это была преференция всем обиженным 108-м постановлением. Банкроты, правда, уже не могут ей воспользоваться... Но тем, кто все-таки выжил, такая ставка существенно бы помогла. По моим скромным подсчетам, это привело бы к пополнению бюджета на 2,5 – 3 млрд. рублей. Мы неоднократно говорили об этом в «Коммерческих вестях», и жаль, что аргументы так и не были услышаны. Как мы уже обсуждали – появился бы учет теневых земельных участков. У меня неоднократно консультировались предприниматели, имеющие незарегистрированные участки, о том, насколько им выгодно будет выкупить арендуемые ими участки. Всякий раз это оказывалось неразумно! Приняв же ставку в 2,5%, мы бы вовлекли в гражданский оборот земельные участки, упростив администрирование (легче собирать налоги, чем взимать аренду), сформировали земельный рынок.
При этом еще на предварительных слушаниях, когда обсуждалась 10%-ная выкупная стоимость, я просил у чиновников расчеты, на которых основываются их надежды на пополнение бюджета. В итоге на последнем совещании какие-то цифры были озвучены, но совершенно ничем не подкрепленные. Меня вообще крайне удивляет, на чем зиждется уверенность министров, доказывающих, что 30%-ная выкупная стоимость обеспечит пополнение 800 млн. рублей в бюджет. Не озвучен даже срок получения этих гипотетических вливаний! Полагаю, министры такими спорными и голословными заявлениями дискредитируют главу региона. Сухая статистика: в 2017 году было продано участков всего на 50 млн...
Однако мне неоднократно звонили предприниматели после принятия постановления и говорили: «Ого, это победа!» Ребята, победа – это результат противостояния. Мы не воюем с властью, а сотрудничаем. В моем понимании это все-таки достижение, потому что бизнес и власть наконец-то начали сотрудничать.
Ложка дегтя в этой бочке: не все обладатели объектов капитального строительства способны выкупить земельный участок. Первое условие – отсутствие задолженности по арендной плате, неустойке и так далее. А также иная просроченная задолженность за использование участка, то есть по сути неосновательное обогащение. На мой взгляд, здесь законодатель исходит из презумпции виновности предпринимателя. Знаете, это похоже на то, как если бы всех граждан (по аналогии с условно-досрочно освободившимися) заставляли отмечаться у участкового ежевечерне. Предпринимателю, получается, более выгодно оставаться в нелегальной позиции – сейчас с него только в судебном порядке можно взыскать долги по аренде, как и неосновательное обогащение.
Как я это вижу? Предприниматель выкупает участок без каких-либо ограничений, департамент имущественных отношений тут же взыскивает с него долги по аренде и накладывает арест на участок, а владелец уже не может этот участок использовать. Все законно и понятно. С нынешними же условиями вход в сделку по выкупу земельного участка примерно понятен, а вот выход закрыт. Если власть хочет создать экономический институт, чтобы люди покупали землю и несли за нее ответственность, то нужно пойти именно тем путем, который я описал. В конце концов, сейчас к нашему региону приковано внимание всей страны. И если мы планируем сделать Омск и Омскую область инвестиционно привлекательными, то нельзя так обращаться с предпринимателями.
Взять абсурдную ситуацию с рядом предпринимателей (ИП ВАСЕВ, ЗАО «АТЦ
«Куйбышевский» и др.), с которых департамент взыскал долги по 108-му. Это происходило до 2 ноября 2017 года – пока не отменили 108-е постановление – и наш арбитражный суд имел по закону право не применять его (не признавать недействующим, а просто не применять), но суд, к сожалению, просто ждал. В итоге предприятия попали в ловушку. Когда Верховный суд уже отменил 108-е постановление, предприниматели имели право подать на пересмотр судебных актов, но только в течение трех месяцев после вступления в силу решения. Вот откуда обычный бизнесмен может подобное знать? Хорошо, если у него есть юридическая служба, обязанная отслеживать законодательные особенности. А если ее нет? Будь я законодателем, я бы, конечно, сделал срок подачи на пересмотр неограниченным. Так родился парадокс: повезло тем, кто оказался в суде позже, чем тем, кто в суде раньше. Их решения необратимы, и по новым обстоятельствам их невозможно пересмотреть. Эту очевидную несправедливость, к сожалению, заложил законодатель.
Валерий КОКОРИН, депутат Законодательного собрания Омской области: «Документ далек от совершенства, но сам факт его принятия о многом говорит»:
— Из позитивных моментов могу отметить то, что арендаторам предоставили возможность выкупа земельных участков в собственность за 10% от кадастровой стоимости. Это большой шаг навстречу бизнесу, который даст хороший экономический эффект, несмотря на то, что многие чиновники, контролирующие сферу земельных отношений и недвижимости, говорят о потерях бюджета. Я считаю, никаких потерь не будет, так как выкупать землю за 30-40% от кадастровой стоимости никто и не собирался – это совершенно неподъемные суммы, не имеющие ничего общего с реальной рыночной стоимостью земли. Никто не станет выкупать участки в три-четыре раза дороже того, за что эту самую землю потом можно реально продать. Статистика последних лет показала: землю в городе выкупали единицы и речь в основном шла лишь о небольших участках и локальных зонах.
Так что корректней говорить не о мифических потерях бюджета, а, наоборот, о внеплановых поступлениях, которые обязательно будут. При этом новые собственники будут платить налог на землю, так что бюджет города будет пополняться, но уже не за счет арендной платы, а за счет налогов. Взаимоотношения муниципалитетов и бизнеса перейдут в более цивилизованную налоговую форму, что снизит риски неожиданного увеличения суммы платежей.
Кроме того, как я уже неоднократно говорил, увеличение числа собственников, с одной стороны, приведет к оживлению рынка недвижимости, так как объекты, использующиеся для бизнеса, станет проще продать, а с другой — увеличится число тех, кто «привязан» к Омску землей: это поможет в какой-то мере остановить отток бизнеса и сделает более привлекательными инвестиции.
Конечно, этот документ далек от совершенства, но сам факт его принятия о многом говорит. Какие-то вещи в нем учтены, какие-то лично мне кажутся ошибочными, поэтому я прогнозирую корректировку постановления в дальнейшем, это неизбежно. И работать над этим опять же надо в плотной связке с бизнесом и привлекать компетентных экспертов, действительно разбирающихся в особенностях современного российского рынка. Например, мне кажется не совсем правильным, что в раздел 5 вошли земельные участки для объектов бытовых услуг. Ну как можно бани, парикмахерские, прачечные и химчистки, не обладающие высокой рентабельностью, заносить в такой раздел? Туда же попали и похоронные бюро – а ведь это отразится на стоимости услуг, обладающих важными социальными функциями. Люди должны иметь возможность достойно похоронить своих близких, поэтому власти не должны провоцировать рост цен в этом важном сегменте.
Высокая стоимость аренды предусмотрена и для аквапарков. Ну что, у нас в городе так много аквапарков, что стоит устанавливать им высокую аренду? Туда же попали и объекты ярмарочной, конгрессной и выставочной деятельности, которая у нас в Омске очень слабо развита, а теперь и вовсе может свернуться. В раздел 6 попали гостиницы – и это при том, что в Омске очень слабо развит гостиничный бизнес и по этой причине мы не можем проводить статусные мероприятия.
Возьмем раздел 8, где 3,1% предусмотрено для объектов рекреационного и оздоровительного значения, в том числе и палаточные лагеря, дома рыболовов и сооружения для поддержания поголовья зверей и рыбы. А, в свою очередь, 17-й раздел, в который попали земельные участки здравоохранения, образования и культуры, спорта и даже религии, детские дома, дома престарелых и пункты питания для малоимущих граждан, загнали в 4,2%. Хотя когда мы обсуждали эту проблему на различных площадках, то специалисты минимущества были согласны с тем, что все данные по таким объектам надо внимательно посмотреть. Но самое главное – мы видим движение правительства в сторону анализа, видим желание и способность услышать арендаторов земли от бизнеса и промышленности, и это уже хорошо. Ну а коррекция будет по мере применения нового документа, это неизбежно, и мы к этой работе готовы и на уровне предложений, и на уровне консультаций. И бизнес, и власть сегодня заинтересованы в стабилизации ситуации, и это чувствуется на всех уровнях.
Ответ на все вышесказанное от министерства имущественных отношений смотрите здесь.
Ранее материал был полностью доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 16 января 2019 года
