Алексей КОНОШАНОВ: "Главное — убедить человека с деньгами в том, что мы надежны".

В начале перестройки партия и правительство обещали обеспечить каждого россиянина отдельной квартирой к 2000 году. Вот уже три года прошло после обещанного срока, а всеобщей квартиризации нет и в помине, да и не вспоминают о ней власть предержащие. Жилья в Омске сейчас строится в 5-6 раз меньше, чем в начале 90-х, однако среди строителей все чаще циркулируют слухи о начале строительного бума. О том, имеют ли эти слухи под собой почву, что мешает омским строителям строить больше жилья, и о многом другом «КВ» расспросили директора СК «Конто» Алексея КОНОШАНОВА.

— Судя по вашей биографии, вы человек далекий от строительства. Что привело вас в строительный бизнес?

— В последний период моей работы в Инкомбанке мне пришлось заниматься антикризисным управлением, разруливать сложные ситуации с клиентами, реализовывать имущество для расчета с вкладчиками. В банке работать стало скучновато, надоели стандартные операции, меня потянуло в реальный сектор экономики. Мне предложили возглавить «Продовольственный комбинат», который перед этим оказался в сложной ситуации. Кое-что мне там удалось: коллектив сохранился, выпуск майонеза и прочих продуктов увеличился.

А потом пришло время продолжить семейный бизнес. Мой отец, Федор КОНОШАНОВ, много лет возглавлял СМУ-2 «Строитель», его предприятие вместе со всей отраслью попало в жесточайший кризис. В советские годы деньги в строительстве были условным понятием, поэтому строители умели хорошо строить дома, а вот работать с финансами, просчитывать свою деятельность и продавать квартиры, как оказалось, совсем не умели. Поэтому старые строительные организации страдали не столько отрезкого сокращения объемов, сколько от плохой организации бизнеса.

СМУ-2 «Строитель» угодило в процедуру банкротства, пришлось подключаться к процессу, на обломках старогопредприятия создавать новое — ЗАО СК «Конто». «Конто» взяло на себя все обязательства СМУ-2 перед дольщиками и неукоснительно их исполняет. Тут ведь такое правило: если подведешь дольщиков, на строительном рынке работать вряд ли уже сможешь — своих денег тебе никто больше не доверит. А что касается того, что я по образованию не строитель, так законы экономики везде одинаковы — и в банковской сфере, и в майонезном производстве, и в строительстве. Хотя, конечно, везде есть своя специфика, которую нужно осваивать.

— Что вам удалось сделать для возрождения семейного бизнеса?

— «Конто» на латыни значит «счет», мы выбрали это название не случайно. Вот уже год предприятие живет по средствам, без дефицита бюджета. Для того, чтобы этого добиться, пришлось скрупулезно просчитывать все наши шаги, налаживать финансовую и трудовую дисциплину. Здесь не было нормальной финансовой службы, отдела продаж, управленческийучет велся на интуитивном уровне — пришлось все это налаживать.

Все планы нужно сроить от продаж, а не от построенных квадратных метров. Когда все просчитали, взяли кредит в банке, после чего все у нас стало активно двигаться. Попервости зарплату выдавали под выходные, чтобы строители в загул не уходилив разгар рабочей недели, но потом эту ситуацию удалось переломить, теперь деньги выплачиваем в любое время. Повысилась зарплата — стали возвращатьсяспециалисты, покинувшие предприятие в сложный период. Главное — добиться, чтобы каждый работник четко знал свое задание и контролировать его исполнение.

— Что сейчас строит «Конто»?

— Мы строим четыре дома в 11-м микрорайоне, пятый закладываем там же. Согласно градостроительным планам, это — будущий центр Левобережья, так что наши квартиры пользуются спросом. Сметная стоимость наших строящихся домов — 200 млн рублей, а сколько реально будет стоить каждый, станет известно по окончании строительства. Сметная стоимость рассчитывается от нормативов 1984 года с поправочными коэффициентами, которые довольно далеки от действительности. Расчетная цена квадратного метра по смете — 8,5 тысячи рублей, в нашем прайсе для дольщиков — 8,9 тысячи, а после постройки квадратный метр будет стоить не менее 10,5 тысячи.

— В прошлогоднем указе губернатора по «Кристаллу» определено, что приоритетным направлением для омских строителей является монолитное домостроение. А вы какие дома строите?

— Панельное строительство во многом уже не отвечает сегодняшним потребностям, но мы строим панельные дома, потому что именно они были запланированы. Мы успели откорректировать проект в соответствии со спросом. По двум нашим домам строительство было заморожено, потому что завод КЖБИ в период банкротства нампрекратил выпускать серию «90». Остановка завода не является форс-мажором, свои обязательства перед дольщиками все равно нужно выполнять, поэтому пришлось помогать решать проблемы завода.

При панельном домостроении строители очень зависимы от завода-поставщика. Не раз бывали случаи, когда заводы, несмотря на договор, продавали панели на сторону, срывали заказ получив причитающиеся им квартиры. Гораздо менее рискованно строить из кирпича, который можно приобрести у многих производителей. Монолит — это хорошо, но в Москве это направление — одно дело, у нас — совсем другое, здесь зимой температуры более низкие. Качественная заливка бетона невозможна при температуре нижеминус 15 Мы собираемся сочетать монолитное и панельное домостроение.

— Пользуются ли спросом квартиры в ваших домах?

— В марте продажи встали из-за того, что начали активно раскручивать микрорайон «Прибрежный». Мы продаем в рассрочку: 30% — сразу, остальную сумму — в течение 10 месяцев. Человек может и не платить деньги сразу, а взять на себя определенные обязательства, под которые мы берем кредит в банке, а покупатель постепенно рассчитывается с нами.

Продажа строящихся квартир возможна и через риэлторов, но я бы не сказал, что они это делают лучше, чем сами строители. Чтобы не возникала ценовая диспропорция, квартиры должен реализовывать один продавец, и только за деньги. С субподрядчиками мы не рассчитываемсяквартирами, а передаем в залог до полного расчета. А вообще цена нового жилья в Омске пока завышена, повышение может привести к такой же ситуации, как в Перми, где искусственное удержание высокой цены привело к массовому банкротству строительных организаций.

— Никак не могу понять, зачем люди вносят свои деньги задолго до окончания строительства, а не после его завершения. Неужели это выгодно?

— Главное — убедить человека с деньгами в том, что мы надежны и достроим дом до конца и в срок. Если человек вносит деньги сразу, то получает реальную выгоду в 15-25%, это немало, если дом строится за год. К тому же покупающему квартиру после постройки дома сожно выбрать квартиру, которую ему хочется. К примеру, у нас цена квадратного метра в прайсе сейчас 8 900 рублей, после сдачи дома будет не менее 10 500. Если дольщик хочет вернуть свои деньги до окончания строительства, мы выкупаем у него квартиру с дисконтом 20-25%.

Когда строишь на деньги дольщиков, крайним оказывается строительная компания. Любые изменения ведут к очень большим рискам для строителей. А дольщики защищены законом, согласно которому за каждый день задержки сверх оговоренного срока сдачи квартиры идет 3% пени, но не больше стоимости квартиры и существующей судебной практикой. Так что договоры нам — строителям не выполнять невыгодно.

— Что, на ваш взгляд, мешает развитию жилищного строительства в Омске?

— Строим мало, потому что далеко не каждый может сразу заплатить сразу 500 и более тысяч за квартиру. Необходима ипотека, ведь даже преуспевающему предпринимателю сложно выдернуть деньги из оборота. Но законодательство не до конца покрывает риски по ипотеке. Вот если бы появились примеры, когда людей стали бы выселять при невозврате кредита, тогда дело сдвинулось бы с мертвой точки.Московские банки уже начали активно кредитовать под жилье, но до регионов этот процесс пока не дошел. Если пойдет ипотека, прояснится возврат денег инвесторам, кредиты на строительство польются рекой.

А пока приходится вести сложные переговоры с банками, демонстрировать успешныйбаланс и рост объемов продаж, чтобы добиться кредита под нормальный процент. Большой сегмент, который сейчас не охвачен, это кредит под продажустарого жилья, но пока не удается преодолеть консерватизм банкиров.
А сносу ветхого жилья мешает институт регистрации. В домах, предназначенных под снос, почти никто не проживает, а числится очень много, всех расселять обойдется слишком дорого.Нужна специальная программа по сносу ветхого жилья.

— А что еще мешает развитию строительства, кроме низкой покупательной способности?

— Мешают нерешенные земельные вопросы. Так, в Новосибирске значительная часть земли уже выкуплена, строители приобретают площадки не у администрации, а у новых владельцев. То же самое происходит и в Тюмени — там без солидных стартовых вложений строительство не начнешь. У нас за предоставление площадки10% от стоимости дома отдают муниципалитету, на развитие города, а в Москве — до 50%. Но у нас есть дефицит строительных площадок, особенно под комплексную застройку.

Сдерживает строительство и длительность подготовки и утверждения документации. Нередко бывает, что строительство уже началось, а техусловия еще не готовы. Строить в чистом поле, не зная, когда будут протянуты сети, очень рискованно, вот все и стараются строить на освоенных площадках. А самим прокладывать сети очень дорого.

— Чем занимаетесь в свободное время?

— Мое основное хобби — отдых, ведь, чтобы хорошо работать, надо не менее хорошо отдохнуть. Стараюсь почаще вырываться на машине за город. У меня «Тойота Карина», водить люблю, но не фанат езды на автомобиле. Читаю в основном специальную литературу по экономике, а художественную — дозированно по жанрам, чтобы не втягиваться во что-то одно.