Ипотека сегодня модная тема. Особенно часто обсуждается вопрос, когда она станет доступной. Об этом и многом другом корреспондент «КВ» Елена КАЛИНОВСКАЯ расспросила генерального директора компании «Омское ипотечное агентство» Владимира КОМПАНЕЙЩИКОВА.
— Владимир Борисович, прошу прощения за избитый вопрос, но когда же ипотека станет доступной?
— Давайте сначала разберемся, о чем вопрос. На мой взгляд, в нем содержится подмена цели средством. Мне кажется, что мало кого интересует ипотечный кредит сам по себе. Ведь человеку на самом деле необходима квартира, жилье, а ипотечный кредит — это одно из возможных средств достижения этой цели. Доступность жилья складывается из трех составляющих: из наличия жилья, его цены и доходов заемщика. Корреляция доходов человека и его накоплений с условиями ипотечного кредита и определяет возможность улучшения жилищных условий при заданном уровне цен. По моим наблюдениям, людей, имеющих возможность получить ипотечный кредит на условиях, предлагаемых «Омским ипотечным агентством», заметно больше, чем предложение квартир, устраивающих этих людей. Снижение первоначального взноса до 10%, а по ряду продуктов, предлагаемых агентством, и до 0%, еще больше расширило круг потенциальных заемщиков.
— Но ведь процентные ставки по кредитам все равно остаются высокими?
— При текущих процентных ставках (от 12% годовых по рублевым кредитам) действительно стоимость квартиры за счет процентов, уплаченных по ипотечному кредиту, при большом сроке может вырасти более чем в два раза. Но если сравнивать эту сложившуюся цену с предполагаемым уровнем цен на рынке, допустим, через 15-20 лет, то разговоры о высоких процентных ставках, мне кажется, можно отнести к популизму политиков. В частности, по оценкам омских риэлторов, в последнее время рост цен на недвижимость превышает 1% в неделю.
— Чем, на ваш взгляд, объясняется такой рост цен?
— В большей степени за счет увеличения платежеспособного спроса. Да, строится сейчас много, но тем не менее рост спроса сейчас превышает рост предложения. Несмотря на увеличение расслоения общества по доходам, с точки зрения общего уровня жизни, мне кажется, мы живем сейчас лучше, поэтому требования людей к жилью повышаются. Если раньше считалось вполне нормальным, что семья из четырех человек живет в двухкомнатной квартире, то сейчас эта ситуация мало кого устраивает. При этом еще и состояние жилищного фонда все меньше и меньше удовлетворяет современным требованиям.
— Выход из ситуации один — увеличение предложения.
— Да, нам надо развивать стройиндустрию. Пока на рынке дисбаланс: при огромном спросе небольшое предложение. Приведу такой пример: наш офис находится по соседству со строительной компанией, и как только они объявляют о продажах нового объекта, у них выстраиваются очереди, причем из людей, готовых купить квартиру за наличные, без всякой ипотеки.
— Что же мешает развивать стройиндустрию еще активнее?
— Здесь факторов много. Одна из главных проблем — Федеральный закон о долевом строительстве. Закон, на мой взгляд, принят, с одной стороны, правильно, с другой — преждевременно. По закону привлекать средства дольщиков можно только после оформления пакета разрешительной документации. У нас так исторически сложилось, что оформление разрешительных документов завершалось одновременно с завершением строительства дома. Это привело к существенному замедлению инвестиционно-строительного цикла. С другой стороны, если раньше неравноправность взаимоотношений застройщика и дольщика была в пользу строителя, то после принятия нового закона — наоборот. Теперь уже дольщик вьет веревки из застройщика. В результате этот закон заставил строителей придумывать разнообразные «серые» схемы и, кроме того, подстегнул рост цен.
— То есть получается замкнутый круг?
— Наличие системных проблем отнюдь не предполагает, что ипотека свернется. Нормальные строители все равно будут строить, и рынок все равно будет развиваться. Не зря же сейчас ипотекой у нас пытается заниматься все большее число компаний.Многие риэлторы входят в ипотеку, потому что они видят, что таким образом можно увеличивать количество сделок. Здесь, правда, тоже очень много проблем. У нас часто смешиваются функции риэлтора и ипотечного брокера.
— Кто такой ипотечный брокер?
— Это консультант, который помогает клиенту получить ипотечный кредит на наиболее выгодных условиях. Сейчас многие берут на себя эту функцию и предлагают клиенту заплатить деньги за сравнительный анализ ипотечных продуктов и оказание содействия в получении кредита. Но ведь выбирать особо не из чего. Если есть какие-то предложения ипотечных продуктов, то они мало чем отличаются. Все видно невооруженным глазом. Кроме того, процедура получения ипотечного кредита, например в нашем агентстве, вряд ли требует какого-либо содействия. У риэлтора и ипотечного брокера совершенно различные функции. Их смешение неизбежно приводит к конфликту интересов. Хотя бы потому, что ипотечный брокер по логике должен представлять интересы покупателя (заемщика), а риэлтор — продавца недвижимости. В США, например, совмещение риэлторской деятельности с оказанием услуг ипотечного брокера запрещено законом. У нас агентства недвижимости часто берутся за все сразу и пропускают сомнительные сделки. Я не говорю о всех риэлторах, но есть такая тенденция на рынке. И это серьезно тормозит процесс роста рынка ипотечного кредитования. Наш юридический отдел не раз «отлавливал» мошеннические сделки. К сожалению, омский рынок недвижимости пока нельзя назвать цивилизованным. Самый яркий пример. На нормальном рынке сделка купли-продажи считается состоявшейся, если она зарегистрирована. То есть сначала регистрация, потом расчет. И покупатель, и продавец в равных условиях. У нас принято производить расчеты между сторонами сделки до ее регистрации в ГУ ФРС. Если вдруг регистратор установит, что что-то при подготовке сделки было сделано не так, то покупатель, как правило, остается с проблемой один на один. Каждый банк сталкивается с этой проблемой. Когда они выходят на сделку, оказывается, что риэлтор свою работу недоделал, а деньги с клиента уже получил.
— Как-то эта проблема решается?
— На мой взгляд, эту проблему можно решить только совместными усилиями профессиональных участников рынка недвижимости и рынка ипотечного кредитования. По опыту многих регионов крайне положительно влияние на рынок недвижимости оказало введение системы добровольной сертификации риэлторов, которая, кстати, Российской гильдией риэлторов уже достаточно давно была закреплена в виде соответствующего ГОСТа.
