Но до конца года существенного снижения цен и спроса на новостройки не ожидается.
5 ноября в ИА «Национальная Служба Новостей» на пресс-конференции «Недоступная ипотека: Что ждет рынок недвижимости после повышения ключевой ставки?» обсудили реалии ипотечного кредитования – цифры и тенденции.
Спрос восстанавливается
Напомним, 25 октября Центробанк принял решение повысить ключевую ставку до 21% годовых. А средневзвешенная ставка ипотечного кредита в России составляет 25,4%. НСН приводит расчеты аналитиков: чтобы сегодня оплачивать ипотечный кредит за однокомнатную квартиру в новостройке города-миллионника, необходим ежемесячный доход 111–346 тысяч рублей. Приглашенных экспертов спросили, как ведет себя покупательская активность на рынке и как реагируют цены на ситуацию.
Эксперт «Циан. Аналитика» Елена ЛАПШИНА считает, что ситуация не катастрофична:
«Эксперты говорили, что будет резкое падение активности на рынке и цены могут снижаться. Но на самом деле пока мы этого не видим. И думаю, в дальнейшем не увидим».
Однако она отметила снижение спроса:
«Да, рынок сейчас не такой активный, как в 2023 году. Это вполне логично. Но падения в несколько раз, как прогнозировали эксперты, не было. В июне перед завершением льготной ипотеки на рынке новостроек произошел резкий рост активности. Это не вызвало удивления. Вполне ожидаемо также падение спроса примерно на 40% относительно значений первого полугодия».
По мнению эксперта «Циан. Аналитика», спрос после лета постепенно восстанавливается:
«По итогам сентября продажи в городах-миллионниках выросли на 9% относительно августа. В Москве и Санкт-Петербурге еще лучше – на 20–25%. По активности на сайте «Циан» мы видим, что рост продолжается, т.е. рынок постепенно адаптировался к новым условиям».
Объективной статистики нет
Елена ЛАПШИНА привела данные: до 2024 года в столичных регионах на рынке новостроек доля сделок с ипотекой составляла 70–80%, т.е. основная часть покупателей приобретала жилье с помощью заемных средств.
Основатель Российской гильдии риелторов Константин АПРЕЛЕВ привел свою статистику: 52–53% в сегменте новостроек приходилось на льготную ипотеку, 46% – на семейную. Он заметил, что после ликвидации половины сегмента вряд ли можно надеяться, что эта доля восстановится из воздуха:
«Понятно, что это приведет к снижению объема совершаемых сделок. Мы до сих пор не видим объективной статистики ни от «ДомРФ», ни от Росреестра по количеству совершаемых сделок. И это вводит в заблуждение как профессиональных участников рынка, так и аналитиков и застройщиков. Расчетные показатели, что ипотека не сократилась, мне представляются не очень объективными, потому что нужно смотреть на конкретные цифры. Эмпирически это вычислить невозможно. Одно дело – количество звонков, обращений, и совсем другое – реальное заключение договора».
Застройщики
Елена ЛАПШИНА напомнила, что после ухода льготной ипотеки осталась семейная, а также действуют различные акции от застройщиков: отсрочки, скидки. Про акции говорил и Константин АПРЕЛЕВ:
«Понятно, что застройщики к этой ситуации подготовились. Было создано большое количество программ. Кто-то запустил существенные скидки. Сейчас есть целый ряд программ, где на 25–30% предоставляется скидка на все объекты застройщика. До конца не понятно, на какую величину он поднял цену, но в целом декларируются параметры снижения цен. Например, «Самолет» заявил, что они снижают стоимость на все введенные в эксплуатацию объекты. На мой взгляд, это достаточно разумная история».
Константин АПРЕЛЕВ обратил внимание на ценовой феномен:
«Если проанализировать, по каким ценам застройщик продавал на стадии котлована и по каким – сейчас, думаю, многие инвесторы будут удивлены: сейчас цена на готовое жилье в новостройках от многих застройщиков (уже не говорю о вторичном рынке в завершенных новостройках) существенно ниже. Это свидетельствует о том, что у застройщиков нет завышенных ожиданий».
Основатель Российской гильдии риелторов подчеркнул, что застройщикам нужны средства, ведь затраты на проектирование, на строительные материалы и рабочую силу выросли практически в два раза:
«Все это съедает доходность. Необходимость объема продаж заставляет застройщика предпринимать существенные изменения в своих программах – и брать на себя проценты по ипотеке, и давать существенные скидки для тех, кто приходит с живыми деньгами либо с семейной ипотекой. Эти события влияют на передел рынка. В любом случае тот резерв проектной доходности, который был накоплен, постепенно тает. Это будет приводить к тому, что застройщики еще больше будут конкурировать за покупателя».
Одним из инструментов борьбы застройщиков за покупателя Константин АПРЕЛЕВ считает качество квартир.
Вторичный рынок
Елена ЛАПШИНА заметила, что на вторичном рынке, который не так сильно зависит от ипотеки, как новостройки, падения спроса вовсе не было, а сейчас наблюдается даже небольшой рост: в сентябре число сделок по сравнению с августом выросло.
Константин АПРЕЛЕВ на вторичном рынке видит снижение цен:
«Это хороший повод для тех покупателей, кто выходит на покупку с семейной ипотекой либо с большим объемом средств».
Он уверен, что рост потребительских цен влияет на поведение покупателей, и в сфере недвижимости в том числе:
«Сегодняшний рынок – рынок покупателя. Его главный плюс в обилии выбора. Как только ключевую ставку будут существенно менять, то объекты, на которые можно было получить скидку 5–10%, с рынка тут же уйдут. Как только ключевая ставка начнет меняться вниз, люди станут менять свои накопления и пойдут на те рынки, где высокая капиталоемкость. А какой у нас капиталоемкий и надежный рынок? Исключительно недвижимость. Здесь многое быстро может поменяться».
По данным «Циан», в городах-миллионниках с начала года квадратный метр подорожал на 4%.
«Фактически это стагнация. Пока цены на вторичном рынке стагнируют. В отдельных сделках идет снижение», – пояснила Елена ЛАПШИНА.
Цена
Она уверена, что серьезное снижение цен на недвижимость может начаться только в случае длительного падения спроса и сокращения числа сделок:
«Пока мы такой сценарий на рынке не видим. На вторичном рынке число сделок снизилось, но пока не катастрофично. На рынке новостроек (по крайней мере, до конца года) есть признаки дальнейшей активизации спроса. Продолжают действовать льготные программы, альтернативная схема продаж, скидки от застройщиков. И сезонные факторы никто не отменял: в октябре-декабре спрос традиционно увеличивается. Поэтому число сделок до конца года, скорее всего, продолжит увеличиваться. Соответственно, и цены не будут снижаться», – заметила Елена ЛАПШИНА.
Она обратила внимание на факторы, которые подталкивают цены вверх – строительную инфляцию и небольшой рост спроса:
«После завершения льготной ипотеки активность девелоперов по запуску новых проектов снизилась, т.е. новинок на рынке стало меньше. И средние цены автоматически становятся выше».
Константин АПРЕЛЕВ считает, что все наоборот:
«Поспорю. На самом деле причинно-следственная связь нарушена. То, что цены снизили, и позволило удержать спрос от большого падения со стороны девелоперов. Застройщикам удалось не потерять значительную долю спроса, потому что они существенно модифицировали свои продукты, поменяли подходы и к рекламе и к тому, что они предлагают покупателю. Именно по этой причине серьезнейшего провала объема сделок не произошло. И эта логика подтверждается реальной рекламой застройщиков».
Он видит угрозу в создании Центробанком стандарта защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, который начнет действовать с января 2025 года. Также риски для рынка недвижимости аналитик прогнозирует при дальнейшем увеличении ключевой ставки и сокращении льготных программ.
Рынок аренды жилья
Константин АПРЕЛЕВ заметил, что в Москве и крупных городах России обычно за осенние месяцы арендная плата возрастает на 10%, а затем в течение года снижается, достигая минимума к июню. Но в 2023 году цены выросли на 15–25% (в том числе в регионах), а в июне 2024 года снижения не произошло. При этом аналитик заметил, что рынок аренды жилья – более гибкая система, чем рынок продаж.
Елена ЛАПШИНА также добавила, что рынок аренды сейчас пополняется жильем, которое владельцы перестали продавать в ожидании другой ситуации.
Ранее статья была доступна только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 20 ноября 2024 года.
Фото © НСН
