Владимир КОМПАНЕЙЩИКОВ, генеральный директор ОАО «Омское ипотечное агентство»: «Разве АИЖК – частная лавочка?»

— Как Вы считаете, какое влияние на деятельность вашей компании и ипотечный рынок в целом окажет изменение «правил игры» со стороны АИЖК?
Для нас АИЖК — уже давно не основной партнер. События последних полутора лет показали, что АИЖК не заинтересовано в поддержании и развитии партнерских отношений со своей сетью в регионах.
Как иначе расценить ставки по ипотеке на уровне потребительских кредитов сроком на 5 лет? При том, что цены на рынке недвижимости за последние 4 года, как минимум, удвоились. Если уж заемщики по старым ставкам с трудом проходили, то что говорить о нынешних… Для меня это означает, что по программе АИЖК выдавать кредиты смысла нет — просто потому, что они вне рынка. Многие принимают волевое решение – не работать с АИЖК, но это просто эмоции. У меня эмоций нет — все дело в балансе спроса и предложения.
В интервью газете «Коммерсант» гендиректор АИЖК Александр СЕМЕНЯКА говорил о том, что усилиями АИЖК рынок выдачи ипотечных кредитов уже достаточно развит, а теперь будем развивать рынок ипотечных ценных бумаг. Будем создавать условия для инвесторов! Но инвестору ведь нужно показать, что ты можешь ему предложить. Однако объем поставок, которые генерирует сеть АИЖК (первичные кредиторы и сервисные агенты), уже значительно упал. Повышение ставок еще больше их сократит, и получится, что инвесторы есть, но поставить им нечего, потому что по этим ставкам никто кредиты не выдает.
Сложно понять, почему АИЖК заявило об изменениях, но договорной базы нет и неизвестно, когда она появится. Это значит, что мы как минимум с 15 августа по 15 сентября просто не должны работать. А многие банки остановили выдачу ипотечных кредитов уже давно, поскольку АИЖК очень сильно подводит их с выкупом закладных. Согласно официальным данным, «по стандартам АИЖК ипотечные кредиты выдают 145 организаций 75 регионов РФ». Так вот, какой-то части сети по факту уже нет.

— СЕМЕНЯКА в интервью сказал, что они не подписывались на себе тащить весь рынок…
— Извините, но разве АИЖК – частная лавочка? Это я могу сказать, что не подписывался тянуть омский рынок ипотеки. Но ведь АИЖК – структура со 100% государственным участием. Это заявление противоречит национальному проекту «Доступное жилье». Конечно, АИЖК деньги не печатает. Но ведь есть правительство, Минфин и так далее. Не так давно СМИ сообщили, что Минфин и Банк России смогли вернуть деньги, вложенные в американские ипотечные банки. Возникает вопрос: зачем вкладывать немалые суммы в ценные бумаги структур на территории «наиболее вероятного противника» под 3-4% годовых, если можно здесь вложить под 9%? Давайте вложим эти деньги в отечественный рынок ипотеки!

По сути, сейчас на рынке формируется олигополия двух госбанков – Сбербанка и ВТБ-24, а также нескольких крупных банков с иностранным капиталом. Но они, видимо, не выполняют свои бизнес-планы в силу схлопывания рынка недвижимости: общий объем продаж ипотеки в Омске, как и во многих регионах, падает. Поэтому продолжают выдавать кредиты по старым ставкам. Но что будет, когда они закроют свои бизнес-планы? Думаю, ситуация — не в пользу заемщиков. Фактически рынок ипотеки воспроизводит ситуацию 3-4-летней давности, когда он только начинал развиваться.

— И что же, на ваш взгляд, этому способствовало?
— Думаю, это связано с общей экономической ситуацией в стране. Чтобы у человека возникло желание взять ипотечный кредит, он должен иметь оптимистические представления о развитии экономической ситуация и его благосостояния – по крайней мере, в ближайшем будущем. Но в последнее время у большей части населения в этом отношении вряд ли растет оптимизм. Проблема состоит в том, что появились признаки сокращения потребительского спроса, который последние 2-3 года был у нас одним из локомотивов экономики. Это сокращение связано с макроэкономической ситуацией в стране и, видимо, последствиями мирового финансового кризиса.
Мы все сейчас видим, как это ударило по рынку недвижимости. Причем как раз по тем регионам, которые рапортовали о значительном увеличении объемов жилищного строительства. Эти объемы определялись не платежеспособным спросом и экономической целесообразностью застройки того или иного участка, а административным стремлением увеличить показатели ввода жилья. В результате предложение на первичном рынке недвижимости в Омске в 2-2,5 раза превышает платежеспособный спрос. В итоге строители получают кассовые разрывы, а мы все – стагнацию ранка недвижимости. Не за горами и банкротство строительных компаний – кто их сейчас будет вытягивать? Особенно мелкие, привлеченные на рынок тем, что рентабельность на вложенный капитал была 100% и выше. Но – на вложенный, а ведь деньги на постройку дома от сваи до крыши были не у всех застройщиков. Однако они брались строить, потому что прогнозировали: проблем со сбытом не будет.

— Ваш прогноз — как будет развиваться ситуация?
— Любой дождь рано или поздно заканчивается — надо просто дождаться его окончания, предпринимая должные усилия. Думаю, на уровне правительства какие-то вещи наверняка будут откорректированы. Количества игроков на ипотечном рынке уже достаточно для того, чтобы кто-то предложил рынку нечто, способное коренным образом исправить ситуацию. А пока долю рынка АИЖК поделят банки с иностранным участием и госбанки – Сбербанк или тот же ВТБ-24, который в последнее время ежемесячно покупал закладных больше, чем АИЖК.
Такой двухцветный рынок будет менее конкурентным, и это противоречит тезису о достаточно развитом первичном рынке. Сейчас идет регресс. Но я не думаю, что это будет означать сокращение возможностей получения ипотечных кредитов для граждан. Вряд ли оставшиеся на ипотечном рынке игроки смогут повышать ставки по кредитам или ужесточать другие условия, поскольку ситуацию в основном определяет платежеспособный спрос.

— Не займут ли место АИЖК иностранные структуры?
— Думаю, они вряд ли получат такую долю рынка, чтобы можно было говорить о засилии иностранного капитала. Это нереально в силу подходов наших госбанков и специфики российского рынка ипотеки. Скорее всего, ситуация так или иначе будет разворачиваться в сторону внутрироссийской секьюритизации. В качестве главного источника финансирования ипотеки всегда рассматривалось размещение ипотечных облигаций. Сейчас западный рынок в этом смысле практически закрыт. Пока непонятно, в лице какого института или каких игроков государство будет рефинансировать ипотеку на российском рынке капитала. Но в том, что оно будет это делать, я не сомневаюсь.

— То есть хоронить ипотечный рынок не стоит?
— «Не дождетесь»! Надо двигаться дальше, развивать другие отношения, формировать иные подходы и так далее.