На рынке коммерческой недвижимости обрушились цены

Режим глубокой заморозки
2008 год спутал карты многим федеральным компаниям, до этого успевшим сделать массу громких заявлений о выходе в Сибирский федеральный округ и город Омск. Теперь иногородние девелоперы пересматривают свои планы и заявляют как об отказе от проектов, так и о значительном переносе сроков реализации. Один из наиболее масштабных замороженных проектов – «Арена Молл» на улице Лукашевича. А федеральная сеть продуктовых гипермаркетов «Вестер» не только отказалась от строительства объекта в Омске, но и выставила свой земельный участок по улице Дианова на продажу. Остановлена реализация проекта торгово-развлекательного центра компании «Торговый квартал» на Левобережье. Еще раньше левобережный участок в Омске, на котором планировалось осуществлять строительство ТРЦ «Jam Молл», продала московская компания Hermitage Construction & Management. От реализации проекта ТРЦ в Омске на начальной стадии отказалась также компания DVI Group, заявлявшая о строительстве торгово-развлекательного комплекса в марте 2007 года. Не ясно будущее ТРЦ «Планета» на правобережье (его планировала построить компания «РосЕвроДевелопмент»), ТРЦ «Июнь» на Левом берегу (девелопер – ГК «Регионы») и многих других проектов.
Можно быть уверенным, что только объекты на завершающей стадии или активно строящиеся будут реализованы. Это, например, деловые комплексы НПО «Мостовик» и Треста № 5, комплекс «Миллениум», гипермаркет OBI за «Ареной Омск», второй «АТ-Маркет» в Ленинском округе, ТРК «МЕГА» и торгово-офисный комплекс Омсквинпрома на Левобережье. Эксперты предполагают, что после того, на федеральные игроки реализуют проекты в высокой стадии готовности, возможно, рынок снова окажется в руках омских компаний.
Впрочем коллапс на омском рынке коммерческой недвижимости прогнозировался и без всякого кризиса. Виной тому – низкая покупательная способность омичей, не дающая развиваться высококачественному ритейлу, и явный перегрев рынка. «В 2009 году рынок в любом случае встал бы, поскольку не набираются арендаторы, операторы, способные заполнить все эти новые комплексы, — считает генеральный директор компании Omsk Real Estate Дмитрий САПУНОВ. — Но, к сожалению, за эти три последних года, когда рынок недвижимости оживился, мы не успели создать цивилизованный, понятный рынок с качественными торговыми помещениями и товарами. Ряд экспертов говорят, что мы откатимся назад к мини-рынкам, такая боязнь есть. Те комплексы, которые появились, не создали уровень качественной торговли и потребители к ним за три года не привыкли. И весь рынок коммерческой недвижимости Омска сегодня складывается как карточный домик».
Бегство за дисконтом
По данным участников рынка, к концу года существенно упала заполняемость торговых комплексов, а с января в них начнет высвобождаться масса площадей. В связи с этим аналитики пока не делают каких-то выводов и откладывают расчеты, как минимум, до весны. Хотя, как рассказал «КВ» генеральный директор Центра деловой недвижимости «Навигатор» Евгений ЩЕРБАКОВ, признаки негатива они почувствовали уже с декабря 2007 года. «Но в целом рынок развивался достаточно стабильно до начала лета, наблюдались сезонные вспышки повышения цен, которые носили заявительный волюнтаристский характер, — продолжает он. — Собственники по опыту прошлых пяти лет считали, что цены надо повышать и пытались это делать, а арендаторы и покупатели в свою очередь всячески тормозили этот процесс. Летом наступил период традиционной сезонной стагнации, а в конце лета разразился банковский кризис, который докатился и до нас».
По словам Евгения ЩЕРБАКОВА, в результате ситуация сегодня такова, что предложение в десятки, а может быть, и в сотни раз превышает реальный спрос, подтвержденный деньгами. В итоге цены на аренду коммерческой недвижимости упали на 30-50%. «Нормальные арендодатели легко соглашаются с этой ценой, — считает эксперт. — Более того, нам уже известны случаи, когда не совсем ликвидные объекты арендодатель готов отдавать фактически бесплатно, только за то, чтобы арендатор оплачивал коммунальные услуги, которые с 1 января вырастут». По данным Дмитрия САПУНОВА, реальные сделки на рынке коммерческой недвижимости сегодня проходят с дисконтом в 35%, но в некоторых случаях он достигает 50%.
Причем сделки совершаются в основном не по продаже, а по аренде площадей и сдаются прежде всего производственные, складские и офисные помещения. В меньшей степени востребована аренда торговых площадей. Это парадокс сегодняшнего дня, ведь все эти годы торговля стояла на первом месте, но сейчас даже на улицах можно увидеть массу объявлений о сдаче в аренду площадей под торговлю. Сегодня наблюдается тенденция снижения покупательной способности с неутешительным прогнозом. Соответственно, ожидается сворачивание многих магазинов, особенно несетевых операторов. Реальное бегство арендаторов из ТК, по мнению экспертов, еще не началось, но количество операторов, которые были готовы осесть в омских комплексах, катастрофически сокращается.
К концу года арендная ставка в торговых комплексах составляла в среднем 800-1000 рублей, на основных магистралях – до 1 500 рублей. Но в реальности можно было добиться скидки.
— При снижении арендной ставки возможен переход – арендодатели пойдут на оплату аренды не по фиксированной цене, а в виде процентов от оборота арендатора, — считает Дмитрий САПУНОВ. – Хотя владельцу комплекса на начальном этапе эта схема не очень интересна, потому что объект еще не раскручен и большого оборота у арендаторов нет. Обычно первые полгода-год уходят только на запуск проекта. Думаю также, что увеличатся так называемые арендные каникулы до трех месяцев, а для больших площадей – до полугода. А арендодатели, имеющие финансовые возможности, будут частично брать на себя затраты по отделке.
Что касается продажи торговых помещений, по словам Евгения ЩЕРБАКОВА, сегодня никто не торопится официально объявлять реальные цены. Летом цена торгового квадрата доходила порой до 150-170 тысяч рублей, к концу года цены в среднем упали вдвое. «До сих пор в изданиях по недвижимости они достаточно велики, — продолжает г-н ЩЕРБАКОВ. — Но как только приходит реальный покупатель с деньгами, цена снижается до 50%, хотя это зависит от личной ситуации, в которую попал продавец». Скидки в 50% и больше не миф. По данным участников рынка, не так давно объект площадью порядка 20 тысяч кв. метров, который планировался под торговлю, был продан с сумасшедшим по прежним меркам дисконтом – 55%. Среди других условий продажи может быть большая рассрочка платежей.
Офисы: кому нужен класс А?
Как рассказал Евгений ЩЕРБАКОВ, если раньше аренда офиса обходилась в среднем в 500-600 рублей за квадрат, то сейчас арендная ставка составляет 200-250, максимум, 300-400 рублей. «В хороших центральных местах это считается нормальным и владельцы офисов на это соглашаются, — продолжает он. — А те, которые не соглашаются, уверяю вас, в феврале на это пойдут. Что касается покупки офисных помещений, таких сделок сейчас практически нет, а если они и совершаются, то по цене 40-50 тысяч рублей за квадратный метр. Причем это стоимость самых центральных офисов, которые полгода назад выставлялись за 150, 200 и даже 300 тысяч рублей за квадрат».
В настоящее время прослеживается тенденция переезда компаний в более дешевые офисы и есть клиенты, которые арендуют помещения уже только по одному критерию – минимальные затраты. Например, Центр деловой недвижимости «Навигатор» сейчас сдает офисы по цене 100 рублей за 1 кв. метр. В недавнем прошлом это цена аренды холодного склада. Пусть эти офисы находятся на окраине города, но у них есть все необходимые атрибуты: достаточно внятное месторасположение, хорошие парковки и подъездные пути, нормальные помещения, телефон и интернет.
В другой офис с более низкой ставкой переезжает и сама компания Omsk Real Estate. По мнению ее гендиректора Дмитрия САПУНОВА, новые строящиеся офисные центры заполняться будут долго. Все будет зависеть от позиции арендодателя – станет ли он держать ставку в 1000 рублей и ждать, когда комплекс заполнится, или может сбросить ее до 500 рублей и ниже и заполнит офисы сегодня, отбивая определенную прибыль. «Кто-то надеется, что весной будет лучше, и станет ждать, но потребность в офисах в Омске объективно резко снижается, — продолжает г-н САПУНОВ. — Количество компаний, которым нужны офисы – банки, финансовые, юридические, страховые, лизинговые компании и так далее – они все имеют тенденцию снижения объема своих работ. А экономят в первую очередь на офисных работниках».
Разные эксперты сходятся в одном: в ближайшие несколько лет девелоперам стоит воздержаться от строительства высококлассных офисов класса А или В+. В нашем регионе они пока не востребованы.
Отвечая на вопрос, в какую недвижимость стоит вкладывать деньги, специалисты указывают, что для Омска по-прежнему актуальна потребность не менее чем в 100 тысяч кв. метров складских помещений. Омск как не имел, так и не имеет до сих пор качественных логистических центров. А проекты, которые заявляли иногородние и местные девелоперы для реализации в районе поселка Дружина и в других местах, также заморожены и находятся в лучшем случае на стадии эскизных проектов.