По снижению цен на жилье Омск уже близок ко дну

Когда рынок оживится?
Директор ООО «ОМЭКС» Максим РЕПИН считает, что выход из кризиса или подъем рынка недвижимости можно оценивать по двум показателям: рост стоимости квадратного метра и увеличение количества сделок. Что касается омского рынка недвижимости, то здесь нужно делать акцент на двух факторах, которые влияют на изменение стоимости квадратных метров: это спрос, который рождается потребителями, желающими покупать недвижимость для собственного проживания, и сделки, которые проводятся инвесторами. В связи с тем, что рынок недвижимости довольно ресурсоемкий и у него большая инертность (период и объем вложения больше, чем на всех остальных рынках), именно поэтому он, по мнению РЕПИНА, медленнее всех будет выходить из кризиса. Директор ЗАО «Новострой КПД» Светлана ГУРИНОВА уточнила, что все будет зависеть от того, на какой спрос будут ориентироваться участники рынка. Если у нас все-таки будет какая-то госзакупка, то омичи, по мнению ГУРИНОВОЙ, в принципе останутся без первичного жилья как такового, потому что просто не смогут его купить — им останется только то, что не выкупит государство. По мнению директора АН «Недвижимость-Гарант» Нины КАРПЕНКО, рынок недвижимости начнет выходить из состояния стагнации, когда экономика начнет работать — тогда люди начнут задумываться об улучшении своих жилищных условий. Руководитель направления «ИБГ-Брокеридж» (ЗАО «Инвестиционная Бизнес Группа») Марина АЛЕКСЕЕВА также считает, что рынок недвижимости оживится только после финансового оздоровления страны в любом его виде — либо с помощью дополнительно напечатанных денег, либо, если повысится мировой спрос на российское сырье (нефть, дерево и т. п.). АЛЕКСЕЕВА прогнозирует, что в конце текущего года — в начале следующего неизбежно рухнет банковская система, потому что неплатежи по кредитам сейчас, по данным Германа ГРЕФА, достигают 20% кредитного портфеля, а это уже критическая точка.

Банки сегодня, вместо того чтобы предложить тем людям, которые еще в состоянии платить по кредитам, льготную реструктуризацию займа, еще больше загоняют их в угол, повышая проценты или предлагая стабилизационные займы. У заемщиков сегодня появилась дополнительная возможность погасить часть ипотечного займа с помощью материнского капитала. В Омске на данный момент родителям выдали около 100 сертификатов на материнский капитал — каждый на сумму около 400 тысяч рублей. Срок их реализации всего 8 месяцев. Но, к сожалению, из данной суммы банк высчитывает довольно весомую часть на погашение процентов по ипотеке, а не в счет основного долга. А ведь можно было бы гасить 50 на 50, но банки почему-то не хотят идти людям навстречу, — поделилась АЛЕКСЕЕВА.

По мнению АЛЕКСЕЕВОЙ, банки — это стержень экономики, и пока они не начнут кредитовать реальный сектор экономики, рынок недвижимости не начнет подниматься. С ней согласилась директор ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация» Любовь МАЦКОВА, она также считает, что состояние рынка недвижимости напрямую зависит от банков. Она поделилась с коллегами, что по сравнению с началом года в ее компании сейчас есть положительные тенденции — люди понемногу начали брать кредиты, конечно же, это не такие цифры, как в прошлом году. Но МАЦКОВА все же опасается, что через два-три месяца и это закончится, потому что требования, предъявляемые к заемщикам банками и АИЖК, по ее словам, существенно усложняются.

— По нашей компании процент просрочки (30 дней) выплат по ипотечным кредитам составляет 7% (сумма долга по отношению к общему портфелю). 90 человек из 2900 имеют просрочку по ипотеке более 2-3 месяцев — в основном это работающие, которым сократили зарплату из-за кризиса, либо те, которых сократили, — рассказала МАЦКОВА.

А вот Максим РЕПИН не согласен с тем, что банковская система развалится, по его словам, ее реструктуризация идет уже сейчас, а банки работают по новым формам. В 2010 году произойдет не дефолт банковской системы, считает РЕПИН, а лишь ее сжатие и укрупнение банков. На его взгляд, сегодня нет никаких предпосылок для роста рынка недвижимости в Омске, так же считает и Светлана ГУРИНОВА. Что касается риэлторских фирм, то весной прошлого года, по словам КАРПЕНКО, их насчитывалось 720 — они никуда не ушли и продолжают сегодня работать на рынке, только минимизируют свои расходы (сокращают рекламу, переезжают в недорогие офисы и т. п.). Некоторые из них, конечно, опустили руки, но таких немного.

— У нашего издательского дома количество рекламных заказчиков среди участников рынка недвижимости уменьшилось на 10%, а оставшиеся в разы уменьшили объем рекламы. Но количество игроков на рынке не уменьшилось. В хорошие времена у нас было в среднем до 500 заказчиков, а сегодня около 450, — поделился президент НП «Гильдия участников омского рынка недвижимости» Алексей ВЕРАХОВСКИЙ.

Когда прекратится падение цен?
ВЕРАХОВСКИЙ сообщил, что в общем, за исключением нескольких недель, за последние полгода в Омске наблюдается тенденция к снижению цен на жилье от 3,5 до 2%.

— С начала года по сегодняшний момент рублевое удешевление квадратного метра произошло на 8-8,5%, если брать в евро, то на 15%, а в долларах — на 20%. Я убежден, что в ценовом коридоре омский рынок жилья еще не на дне, но уже близок к нему — мы находимся почти на уровне себестоимости. Проблемные строители еще будут выбрасывать на рынок дисконтные квартиры, чтобы привлечь хоть какие-нибудь оборотные средства, но это продлится недолго, — добавил ВЕРАХОВСКИЙ.

КАРПЕНКО считает, что по уровню снижения цен на жилье Омск уже близок ко дну. Она уточнила, что есть цена на недвижимость заявленная, которую хотел бы получить продавец, а есть цена, за которую покупатель фактически приобретает квартиру. Если собственник продает свою квартиру, то цена на нее, как правило, падает очень незначительно, а вот если реализуется инвестиционная квартира и человеку срочно нужны деньги, то цена на нее резко снижается. Инвестиционных квартир сегодня в Омске, по словам КАРПЕНКО, остается все меньше и меньше — сброс их произошел в большей степени в прошлом году, а вырученные деньги люди вложили в валюту.

— В Москве цены падают стремительно, потому что рынок был очень разогрет. Сегодня, как утверждают аналитики, на Урале на 200 квартир приходится всего лишь один покупатель. Омск тоже близок к этим данным. Если в феврале в Омске снижение цен на вторичное жилье было незначительным, то сейчас его темпы становятся еще меньше и меньше — в конце марта было зафиксировано снижение всего на 0,5-1%, — добавила КАРПЕНКО.

Максим РЕПИН считает, что цены на жилье в Омске сегодня стабильные и сбалансированные и вряд ли будут еще снижаться. По словам Светланы ГУРИНОВОЙ, на вторичном рынке сейчас усиленно работают московские инвесторы и снижают цену квадратного метра.

— Спад в нашей компании в принципе уже прошел — по первичке в ноль мы не работали ни одного месяца в текущем году, а вот по вторичке было такое, — поделилась ГУРИНОВА.

Как сообщила КАРПЕНКО, в конце прошлого года порядка трех-четырех тысяч объектов было снято с продажи — такая тенденция сохранялась до января — февраля текущего года. Сейчас опять большое количество квартир пришло на рынок, но все они стоят — если у людей это первое жилье, то скидки составляют не больше 0,2%, а если второе или третье — то торг возможен.

— Покупатели считают, что они правят балом, так как у них есть деньги, поэтому первым делом требуют от продавцов скидки в 100-200 тысяч рублей, еще даже не посмотрев квартиры. Но расчитывать на такие скидки просто нереально, а вот по коммерческой недвижимости они возможны. Первичный рынок сегодня очень опасен, он до конца не достроен, поэтому люди боятся покупать квартиры, — считает КАРПЕНКО.

По словам ГУРИНОВОЙ, в первом квартале текущего года выкупная цена на первичное жилье поднялась с 27 тысяч рублей за квадратный метр до 29 тысяч 450 рублей.

— Это очень низкая цена, практически на уровне себестоимости, и ее недостаточно, чтобы строить дальше. Выкупается пока только то, что уже построено. Будем компенсировать недостающую сумму за счет улучшенной отделки. Были даже предложения от строителей, чтобы на момент кризиса с них не взимали плату за техусловия, но это ни к чему не привело, — рассказала ГУРИНОВА.

ГУРИНОВА пояснила, что когда Центр ценообразования считает смету строительства, то в ней, как правило, не заложены расходы ни на подключение к водоканалу, ни на техусловия, которые строители должны выкупить на весь микрорайон, ни на покупку земли и т. п. Поэтому посчитать, во сколько обходится квадратный метр, можно только после того, как его построят и учтут все фактические расходы.