О том, как правительство Омской области планирует ликвидировать очереди в детские сады и почему возврат первоначального значения зданиям бывших детсадов чаще всего оказывается нецелесообразным, а также с чем связана неудача с концессионными соглашениями, министр имущественных отношений Виктор СОБОЛЕВ рассказал корреспонденту «КВ» Георгию ГОРШКОВУ.
– Виктор Юрьевич, на кухонных посиделках в «КВ» вы заявляли о планах выкупить здания бывших детских садов у радиозавода имени Попова. Удалось ли достигнуть договоренностей?
– Предложение рассмотреть детские сады радиозавода поступило нам еще летом от администрации Омска. Речь идет о зданиях по адресам: ул. Иванишко, 24 и ул. 22-я Линия, 48. Объекты достаточно большие и под каждым по одному гектару земли. Мы сразу же совместно с министерствами строительства и образования провели анализ с целью изучить возможность проведения капитального ремонта и какой существует спрос в близлежащем жилом микрорайоне на места в детских садах. Выяснилось, что очередность даже превышает суммарную емкость этих садиков, хотя в планах получить шесть сотен мест. Мы намерены воспользоваться положениями Федерального закона № 44-ФЗ, которые позволяют приобретать объекты недвижимости для региональных и муниципальных нужд у единственного поставщика. Ведь рынка детских садов в Омской области нет и выбирать фактически не из чего. Цена согласно федеральному закону не может быть договорная, и нам ее предстоит определить в соответствии с порядком, установленным Законом о государственных закупках. Поэтому в этом механизме существует элемент неопределенности: устроит ли собственника предложенная нами цифра? На 22-й Линии, 48 у радиозавода есть арендаторы, но, насколько я понял, они не приносят для завода существенных доходов. Кроме того, мы надеемся на социальную ответственность предприятия, тем более что дети сотрудников завода им. Попова тоже нуждаются в местах.
– Желаемую цифру собственник вам озвучивал?
– В письменном обращении радиозавода им. Попова фигурировали цифры около двух сотен миллионов рублей за оба объекта. Но мы пока не можем утверждать, что эта цена обоснованная.
– Скольким еще зданиям бывших детских садов планируется вернуть первоначальное значение?
– Возврат первоначального значения всем бывшим садикам считается, самым логичным решением, и мы видели много упреков в СМИ в свой адрес, что, мол, такие объекты находятся у нас под носом. Но на практике мы сталкиваемся с множеством препятствий. Наиболее остро проблема с площадками под детсады стоит в Омске, и мы уже давно сформировали полный перечень зданий бывших детских садов.
Первый блок – это здания, которые остались в муниципальной собственности, но использовались не по назначению. С ними решить вопрос было проще всего. Хотя и были негативные резонансные моменты, например, с детской художественной школой «Модерн». Но я считаю, что в итоге был найден отличный компромисс – и школа продолжила работать в новых помещениях на Куйбышева, 27/7, и детский сад вернул свое помещение. Также правительство Омской области вернуло прежнее значение зданиям на Фугенфирова, 11 а, Комкова, 2 а, Авиационной, 145 и Победы, 3 (Крутая Горка). Раньше там располагались детские дома, автономное учреждение «Ориентир» и учреждение здравоохранения.
Второй блок – это отчужденные из муниципальной собственности здания. Существует заблуждение, что в Омской области происходила массовая распродажа детсадов. На самом деле это единичные случаи, и они относятся к детским садам, которые были либо встроенными в жилые дома, либо, как например, на улице Санитарной, располагались в постройке 30-х годов. На мой взгляд, детсады, построенные до 70-х годов, совершенно нерентабельны с точки зрения возврата им первоначального значения. В плане как конструктивных особенностей самого здания, так и размера земельного участка, на котором располагался детский садик. То есть если даже здание снести, то площади, как правило, не позволяют построить детсад вместимостью более ста мест. С меньшей вместимостью строить точно нецелесообразно. В пример могу привести отчужденный из муниципальной собственности объект на Инженерной, 118. Здание небольшое, и там тоже маленькая площадка. Поэтому выкупать такие объекты обратно нет смысла.
Другое дело – детские сады, построенные после 70-х годов. Это уже совсем другая серия зданий, и их реконструировать рационально, более того – порой достаточно только капитального ремонта. Таким образом, мы приобрели здание на Звездова, 132 а, и оно уже передано в муниципальную собственность. Также правительством Омской области были приобретены объекты на 24-й Северной, 210 а и Багратиона, 11 а. На последнем объекте завершается крупная реконструкция с надстройкой третьего этажа, после чего здание также будет передано в распоряжение муниципалитета.
– Рассматриваете ли объекты бывших детсадов, где сейчас располагаются федеральные органы или территориальные управления?
– Рассматриваем. Например, в 2013 году мы отрабатывали вариант возврата первоначального значения зданиям бывших детских садов, в которых сейчас располагаются налоговые инспекции по Октябрьскому и Советскому округам (Космический проспект, 18 в и Магистральная, 82 б). Руководитель ФНС был готов взаимодействовать, но, естественно, вставал вопрос о подборе новых зданий для инспекций, причем они должны отвечать требованиям территориальной принадлежности и иметь определенные площади. Однако в Октябрьском и Советском округах единственным подходящим вариантом, оказалась, только покупка специально других зданий. Подсчитали: строить новый детский сад выйдет дешевле. Поэтому категорию зданий, в которых располагаются федеральные и территориальные органы, чаще также рассматривать, к сожалению, нецелесообразно.
– Сколько планируется построить новых детских садов?
– Первоначально департаментом архитектуры и градостроительства было зарезервировано более 70 земельных участков под строительство детских садов в Омске. Но когда мы стали проводить анализ пригодности с учетом площадей, внешних факторов, то подходящих вариантов осталось всего шесть. Из них на сегодняшний день два земельных участка, на Садовой, 15 и Краснознаменной, 1, мы передали в постоянное бессрочное пользование областному казенному учреждению «Облстройзаказчик» для строительства двух зданий в 2015 году.
– На сайте министерства образования опубликовано обращение с предложением к самим собственникам зданий подходящих под детсады, о покупке их объектов. Какие требования к ним выдвигаются?
– Идеальный случай, конечно, если заявленный объект первоначально предназначался именно под детские сады, но также мы готовы рассмотреть и другие варианты с административными зданиями, которые относительно несложно можно доработать, реконструировав до детсадов. Я бы не хотел пока строго ограничивать собственников в площадных характеристиках, потому что нормы постоянно меняются. К примеру, раньше нельзя было строить детские сады с этажностью больше двух. Сейчас можно, но только если третий этаж будет иметь административное значение, либо предназначен под старшую группу. По каждому обращению мы будем собирать отдельную рабочую группу при участии специалистов из минстроя, минобразования и минимущества. Поэтому правительство Омской области рекомендует собственникам зданий активно вносить предложения по приобретению подходящих объектов, расположенных в зоне жилой застройки.
– В начале 2014 года выставлялись на торги 12 площадок на концессию под детские сады. Спустя полгода практически все потенциальные инвесторы снялись с торгов. С чем это было связано?
– На мой взгляд, закон о концессионных соглашениях для социальных объектов, а именно детских садов, все еще недоработан. К примеру, с больницами таких проблем нет. Больницу можно построить и коммерческую, а фонд ФОМС в дальнейшем будет возмещать затраты, связанные с отдельными видами лечения. В этом случае понятно, как инвестор будет «отбивать» деньги. Но коммерческие садики по цене 10-12 тысяч рублей за детское место не позволят закрыть очередность в детские сады. Следовательно, концессионеру необходимо передать садики в эксплуатацию муниципальным учреждениям на условиях аренды. Однако в рамках ФЗ № 94 (мы готовили концессию в период действия данного закона) размер арендной платы не может быть договорным и гарантированно окупать затраты концессионера. Зачем тогда инвестору вкладываться в строительство, если цена аренды не покроет его расходы? В тот период в Госдуме находился ряд законопроектов, позволяющих внести в ФЗ № 115 гарантии инвестору по возврату инвестиций. Потенциальные инвесторы, которые подали заявки на участие в конкурсах на концессионные соглашения по тем двенадцати участкам, я полагаю, как и мы, ждали таких нововведений. Не дождавшись, они стали предлагать нам ввести дополнительные гарантии в договор с победителем. Такого отклонения от условий конкурсов мы допустить не могли, потому, я считаю, они и снялись с торгов.
– В других регионах концессия с детскими садами тоже провалилась?
– Я знаю, что были еще другие регионы, которые пытались пойти по этому пути, но об успешном доведении таких проектов до конца я не слышал. Тем не менее, когда мы поняли, что с концессионными соглашениями в существующем виде уже точно ни к чему не придем, то разработали другой механизм государственно-частного партнерства. Мы будем проводить конкурсы, победители которых будут иметь право заключить не только договор аренды земельного участка под строительство детского сада, но и инвестиционное соглашение о том, что мы обязуемся выкупить объект. Схема также интересна и тем, что строительство может производиться не только на наших землях, но и на участках самого бизнесмена. Ценовым ориентиром в этих случаях для нас будет являться норматив РФ по распределению субсидий, а это максимум 823 тысячи рублей за одно детское место.
