Все рубрики
В Омске понедельник, 24 Января
В Омске:
Пробки: 4 балла
Курсы ЦБ: $ 76,6903    € 86,9054

Качество жилья падает, а спрос на услуги риэлторов растет

25 января 2018 11:12
1
2707

Эксперты предложили свой вариант спасения омского рынка недвижимости и строительного сектора – объединиться в кластер

Специалисты сферы недвижимости и смежных областей встретились 17 января, чтобы обсудить методы борьбы с кризисом, накрывшим рынок. О сложностях ясно говорят данные Госкомстата, проанализированные ООО «ОМЭКС». Так, например, цифры отображают стагнацию строительного рынка и значительное падение его объемов – доля строительства в валовом региональном продукте составляет всего 5%. При этом операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг, напротив, показывают существенный рост – до 10% ВРП. (статистика представлена за 2015 год, так как данные за 2016 год появятся лишь в марте 2018-го, однако, по словам экспертов, динамика показателей за последние пару лет не претерпела существенных изменений).

Сервисный тренд

– Много проблем, много вызовов, – признался модератор дискуссии, бизнес-консультант Дмитрий САПУНОВ. – Но объем рынка достаточно существенный, еще много неотработанных объемов вторичного жилья… Производственный тренд переходит в сервисный, в котором укрепляется роль серьезного обслуживания, детальной, тщательной работы с клиентом. Честно говоря, этот тренд мне очень импонирует. Даже при падении объемов строительства работа с недвижимостью продолжается, и даже увеличивается. Нужно просто искать новые пути, новые подходы к работе с клиентом. Мы все понимаем, что на нериэлторских площадках могут проходить вполне «чистые», беспроблемные квартиры. Однако задача профессиональных агентств недвижимости – найти варианты, устраивающие как покупателя, так и продавца. Чем дольше эксплуатируется недвижимость, тем больше в ней проблем. Кто-то расширяет кухню, кто-то строит арки в несущей стене, кто-то вообще может планировать сделать в квартире бассейн… Естественно, с такими проблемами смогут справиться только настоящие специалисты, которые это отслеживают, проектные институты, которые понимают, как такие изменения отражаются на стоимости того или иного вида недвижимости. Со снижением общего количества жилья, с увеличением на рынке проблемного жилья возникает необходимость именно в росте качества услуг по работе с недвижимостью.

При этом в обеих сферах занята шестая часть трудоспособного населения региона: 9% и 8% – в работе с недвижимостью и строительстве соответственно.  На фоне общего сокращения экономически активного населения доля людей, занятых в строительстве, остается практически неизменна с 2014 года. А в сфере операций с недвижимым имуществом имеет положительную динамику. Несмотря на это, с 2014 по 2018 год, по данным 2ГИС, число агентств недвижимости в Омске сократилось на 34%. САПУНОВ, однако, считает, что это лишь пошло на пользу качеству услуг на рынке: «Ушли слабые игроки, которые были нацелены на получение быстрой прибыли. Остались крепкие – заинтересованные в качественной работе с клиентами. Всегда хватало серых риэлторов, которые за последние четыре года были вынуждены уйти. Это положительный момент». По его словам, с нулевых число основных компаний на рынке недвижимости неизменно. От ухода «слабых игроков» в первую очередь выиграли клиенты, считает САПУНОВ, ведь именно кризис вынудил агентства недвижимости включиться в «сервисный тренд».

Новостроечный обвал

Что касается общего объема жилья, находящегося в стадии строительства (без учета замороженных строек), то в 2015 году он снизился на 15%. Общее число закладки новых проектов (то есть начало строительных работ на площадке) также сократилось в два раза. Как следствие, к сентябрю 2017 омичи столкнулись с резким обвалом предложений: на первичном рынке было только 1 848 оферт.

Еще больший обвал приключился на вторичном рынке. Помимо вышеуказанных причин, сказался «удушающий прием» от сайтов Авито и МЛСН: к 2014-2015 годам в рунете сформировалось несколько крупных рекламных площадок. В один момент на фоне общего падения рынка электронные ресурсы сделали платным размещение объявлений о купле/продаже жилья, постепенно увеличивая цену размещения. Агентства недвижимости отреагировали резким сокращением: в первую очередь рынок покинули риэлторы-одиночки и небольшие компании без оборотных средств. Количество предложений, разумеется, тоже упало.

При этом общее количество зарегистрированных прав на недвижимое имущество существенно не изменилось (25 000 – 30 000), однако значительно упало качество. С марта 2012 года к сентябрю 2017-го доля однокомнатных квартир в предложении на первичном рынке увеличилась с 27% почти до половины всех предложений, предложение трехкомнатных квартир сократилось более чем в два раза: с 35% до 14%.  В ближайшей перспективе, как предрекают эксперты, тенденция уменьшения площади квартир на первичном рынке сохранится – по причине низкой покупательной способности населения.

Это же обусловило и падение стоимости квадратного метра жилья. Хотя, казалось бы, согласно законам экономики снижение объема строительства должно было привести к резкому повышению цен на квартиры. Но Омск с ежегодно сокращающимся транзитным миграционным потоком и укрепляющимся трендом оттока населения в другие регионы на фоне привычно низкой платежеспособности жителей не пожелал играть по правилам.

– В России, – отметил САПУНОВ, – есть только один миллионник с похожей судьбой: Волгоград. Вопреки страшным прогнозам о росте цен на квартиры в 2018 году, САПУНОВ уверил, что рынок, наоборот, стабилизируется, а «скачка цен на квартиры не ожидается».

Впрочем даже сейчас большинству омичей не по карману приобрести квартиру. Как уточнила начальник отдела по работе с физическими лицами городского юридического центра недвижимости «ЭТАЛОН» Маргарита МАКСИМОВА, омичи активно пользуются предложениями банков о рефинансировании: «Сейчас 60% сделок приходится на рефинансирование. Люди брали ссуды на покупку жилья под 14 – 15%, а сейчас рефинансируются под 8 – 10%. Ставки в банках снизились».

Годы перестройки

Представитель проектной деятельности, директор ЗАО «Омскстройпроект» Светлана ГОНЕНКО подтвердила слова САПУНОВА о том, что хоть омичи и покупают более дешевое и меньшее (по квадратным метрам) жилье, клиентов меньше не стало. На пике вынужденной моды – тема перепланировок с целью повышения комфортности жилья.

Это повлекло за собой серьезную занятость оценщиков, отметила МАКСИМОВА:

– Люди неправильно относятся к теме перепланировок, ошибочно полагая, что они могут делать все что угодно в рамках своей квартиры. Мы сталкивались со случаями, когда клиенты пытаются продать квартиру с незаконной перепланировкой (например, пристройкой). А ее осуществили предыдущие жильцы. В итоге выясняется, что наши клиенты купили жилье по старым документам. Но ответственность тем не менее все-таки несут именно они. Я хочу отметить, что никто никого и не пытался ввести в заблуждение. Раньше просто не было принято обращать внимание на такие «мелочи». Если не шла речь о несущих конструкциях, банки даже не замечали разницы. Никто не объяснял людям, что, перед тем как предпринять масштабную переделку, стоило обратиться в проектную организацию. В Росреестре просто отказываются регистрировать на продажу квартиру, где, например, самовольно снесена кладовка, без отметки об этом в техпаспорте. Теперь требования значительно ужесточились. Необходимо привести квартиру в первоначальный вид.

Серьезность этой проблематики подтвердила и Алена БАРЫЛО, директор дизайн-студии «Art-Home»: «Ко мне приходят клиенты со своими идеями о перепланировке, и я предупреждаю их об ответственности за несогласованный проект, но периодически слышу что-то вроде «неважно, мы не собираемся продавать квартиру».

Прививка от кризиса

Лекарство от стагнации все же есть – пришли к выводу спикеры: оно в объединении. Сейчас «Лига профессионалов в недвижимости» насчитывает больше сотни участников. Среди них – агентства недвижимости, застройщики, банки, проектировщики, дизайнеры интерьеров, ремонтные организации и управляющие компании. Объединение, по замыслу организаторов, должно поспособствовать увеличению сделок с недвижимостью в нынешнем году минимум на 15%. Председатель «Лиги» Светлана ГОНЕНКО пояснила, что новомодный кластерный подход, давно используемый на западе в бизнес-среде, а ныне очень популярный (по количеству обсуждений) среди российских чиновников, уместен и в их профессиональной области. На ее взгляд, объединение компаний позволяет им не только экономить на маркетинге, но и продуктивно обмениваться опытом. Например, относительно уже упомянутой темы перепланировок.

Выигрывают от кластерного подхода и клиенты – полагают эксперты. Таким образом потребители способны оперативно получить комплексный набор всех необходимых услуг (оценку, дизайн, ремонт и т.д.). Впрочем, как отметила БАРЫЛО, омичи относятся к подобному коммерческому конгломерату скорее настороженно, чем с восторгом — воспринимая сотрудничество участников кластера как «сговор» с целью дополнительно нажиться на клиентах. Спикеры пресс-конференции, впрочем, обвинили в таком подходе низкий уровень экономической грамотности населения. Они в очередной раз подчеркнули, что кризисное положение на рынке фактически вынуждает его игроков к неизбежному партнерству, лишь улучшающему качество сервиса.

Комментарии через Фейсбук
Ирина 25 января 2018 в 12:57:
Застройщики, как всегда, бедные-несчастные... И потолки им, видите ли, высокие, и инфраструктуры слишком много. Конечно же, по их мнению, нужно строить только убогие многоэтажные муравейники-общаги, с гигантским количеством студий, без парковок, школ, больниц, нормальных детских площадок, которые в цивилизованном мире с 1960-1970-х гг. уже никто не строит. Причем строить, само собой, это будут высококвалифицированные строительные кадры из Средней Азии, которые перфоратор на стройке впервые в жизни увидят, УК тоже должна быть «карманной», ведь чем больше дом, тем больше прибыль, да и 2/3 собственников жилья в таком доме никогда не собрать. Видимо, жадные до предела дельцы до сих пор не хотят понимать, что покупать их убожества желающих все меньше и меньше. Люди не хотят жить в гетто, не хотят добираться по два часа с детьми до детсада, школы, поликлиники, не хотят парковать свою машину как попало. Интересно, а как тогда в «загнивающем» Западе строят 6-7-этажки, таунхаусы, дома и получают при этом прибыль? Не 300%, как принято у нас, а 3%. Строительство — это не торговля на рынке, где можно быстро срубить денег, это менее прибыльный бизнес. но только не в России. Стройте дальше свои муравейники, может гастарбайтерам они и сгодятся, а нормальные люди хотят нормальной жизни в нормальных условиях.
Показать все комментарии (1)

Ваш комментарий


Наверх
Наверх
Сообщение об ошибке
Вы можете сообщить администрации газеты «Коммерческие вести»
об ошибках и неточностях на сайте.