Эксперты предложили свой вариант спасения омского рынка недвижимости и строительного сектора – объединиться в кластер
Специалисты сферы недвижимости и смежных областей встретились 17 января, чтобы обсудить методы борьбы с кризисом, накрывшим рынок. О сложностях ясно говорят данные Госкомстата, проанализированные ООО «ОМЭКС». Так, например, цифры отображают стагнацию строительного рынка и значительное падение его объемов – доля строительства в валовом региональном продукте составляет всего 5%. При этом операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг, напротив, показывают существенный рост – до 10% ВРП. (статистика представлена за 2015 год, так как данные за 2016 год появятся лишь в марте 2018-го, однако, по словам экспертов, динамика показателей за последние пару лет не претерпела существенных изменений).
Сервисный тренд
– Много проблем, много вызовов, – признался модератор дискуссии, бизнес-консультант Дмитрий САПУНОВ. – Но объем рынка достаточно существенный, еще много неотработанных объемов вторичного жилья… Производственный тренд переходит в сервисный, в котором укрепляется роль серьезного обслуживания, детальной, тщательной работы с клиентом. Честно говоря, этот тренд мне очень импонирует. Даже при падении объемов строительства работа с недвижимостью продолжается, и даже увеличивается. Нужно просто искать новые пути, новые подходы к работе с клиентом. Мы все понимаем, что на нериэлторских площадках могут проходить вполне «чистые», беспроблемные квартиры. Однако задача профессиональных агентств недвижимости – найти варианты, устраивающие как покупателя, так и продавца. Чем дольше эксплуатируется недвижимость, тем больше в ней проблем. Кто-то расширяет кухню, кто-то строит арки в несущей стене, кто-то вообще может планировать сделать в квартире бассейн… Естественно, с такими проблемами смогут справиться только настоящие специалисты, которые это отслеживают, проектные институты, которые понимают, как такие изменения отражаются на стоимости того или иного вида недвижимости. Со снижением общего количества жилья, с увеличением на рынке проблемного жилья возникает необходимость именно в росте качества услуг по работе с недвижимостью.
При этом в обеих сферах занята шестая часть трудоспособного населения региона: 9% и 8% – в работе с недвижимостью и строительстве соответственно. На фоне общего сокращения экономически активного населения доля людей, занятых в строительстве, остается практически неизменна с 2014 года. А в сфере операций с недвижимым имуществом имеет положительную динамику. Несмотря на это, с 2014 по 2018 год, по данным 2ГИС, число агентств недвижимости в Омске сократилось на 34%. САПУНОВ, однако, считает, что это лишь пошло на пользу качеству услуг на рынке: «Ушли слабые игроки, которые были нацелены на получение быстрой прибыли. Остались крепкие – заинтересованные в качественной работе с клиентами. Всегда хватало серых риэлторов, которые за последние четыре года были вынуждены уйти. Это положительный момент». По его словам, с нулевых число основных компаний на рынке недвижимости неизменно. От ухода «слабых игроков» в первую очередь выиграли клиенты, считает САПУНОВ, ведь именно кризис вынудил агентства недвижимости включиться в «сервисный тренд».
Новостроечный обвал
Что касается общего объема жилья, находящегося в стадии строительства (без учета замороженных строек), то в 2015 году он снизился на 15%. Общее число закладки новых проектов (то есть начало строительных работ на площадке) также сократилось в два раза. Как следствие, к сентябрю 2017 омичи столкнулись с резким обвалом предложений: на первичном рынке было только 1 848 оферт.
Еще больший обвал приключился на вторичном рынке. Помимо вышеуказанных причин, сказался «удушающий прием» от сайтов Авито и МЛСН: к 2014-2015 годам в рунете сформировалось несколько крупных рекламных площадок. В один момент на фоне общего падения рынка электронные ресурсы сделали платным размещение объявлений о купле/продаже жилья, постепенно увеличивая цену размещения. Агентства недвижимости отреагировали резким сокращением: в первую очередь рынок покинули риэлторы-одиночки и небольшие компании без оборотных средств. Количество предложений, разумеется, тоже упало.
При этом общее количество зарегистрированных прав на недвижимое имущество существенно не изменилось (25 000 – 30 000), однако значительно упало качество. С марта 2012 года к сентябрю 2017-го доля однокомнатных квартир в предложении на первичном рынке увеличилась с 27% почти до половины всех предложений, предложение трехкомнатных квартир сократилось более чем в два раза: с 35% до 14%. В ближайшей перспективе, как предрекают эксперты, тенденция уменьшения площади квартир на первичном рынке сохранится – по причине низкой покупательной способности населения.
Это же обусловило и падение стоимости квадратного метра жилья. Хотя, казалось бы, согласно законам экономики снижение объема строительства должно было привести к резкому повышению цен на квартиры. Но Омск с ежегодно сокращающимся транзитным миграционным потоком и укрепляющимся трендом оттока населения в другие регионы на фоне привычно низкой платежеспособности жителей не пожелал играть по правилам.
– В России, – отметил САПУНОВ, – есть только один миллионник с похожей судьбой: Волгоград. Вопреки страшным прогнозам о росте цен на квартиры в 2018 году, САПУНОВ уверил, что рынок, наоборот, стабилизируется, а «скачка цен на квартиры не ожидается».
Впрочем даже сейчас большинству омичей не по карману приобрести квартиру. Как уточнила начальник отдела по работе с физическими лицами городского юридического центра недвижимости «ЭТАЛОН» Маргарита МАКСИМОВА, омичи активно пользуются предложениями банков о рефинансировании: «Сейчас 60% сделок приходится на рефинансирование. Люди брали ссуды на покупку жилья под 14 – 15%, а сейчас рефинансируются под 8 – 10%. Ставки в банках снизились».
Годы перестройки
Представитель проектной деятельности, директор ЗАО «Омскстройпроект» Светлана ГОНЕНКО подтвердила слова САПУНОВА о том, что хоть омичи и покупают более дешевое и меньшее (по квадратным метрам) жилье, клиентов меньше не стало. На пике вынужденной моды – тема перепланировок с целью повышения комфортности жилья.
Это повлекло за собой серьезную занятость оценщиков, отметила МАКСИМОВА:
– Люди неправильно относятся к теме перепланировок, ошибочно полагая, что они могут делать все что угодно в рамках своей квартиры. Мы сталкивались со случаями, когда клиенты пытаются продать квартиру с незаконной перепланировкой (например, пристройкой). А ее осуществили предыдущие жильцы. В итоге выясняется, что наши клиенты купили жилье по старым документам. Но ответственность тем не менее все-таки несут именно они. Я хочу отметить, что никто никого и не пытался ввести в заблуждение. Раньше просто не было принято обращать внимание на такие «мелочи». Если не шла речь о несущих конструкциях, банки даже не замечали разницы. Никто не объяснял людям, что, перед тем как предпринять масштабную переделку, стоило обратиться в проектную организацию. В Росреестре просто отказываются регистрировать на продажу квартиру, где, например, самовольно снесена кладовка, без отметки об этом в техпаспорте. Теперь требования значительно ужесточились. Необходимо привести квартиру в первоначальный вид.
Серьезность этой проблематики подтвердила и Алена БАРЫЛО, директор дизайн-студии «Art-Home»: «Ко мне приходят клиенты со своими идеями о перепланировке, и я предупреждаю их об ответственности за несогласованный проект, но периодически слышу что-то вроде «неважно, мы не собираемся продавать квартиру».
Прививка от кризиса
Лекарство от стагнации все же есть – пришли к выводу спикеры: оно в объединении. Сейчас «Лига профессионалов в недвижимости» насчитывает больше сотни участников. Среди них – агентства недвижимости, застройщики, банки, проектировщики, дизайнеры интерьеров, ремонтные организации и управляющие компании. Объединение, по замыслу организаторов, должно поспособствовать увеличению сделок с недвижимостью в нынешнем году минимум на 15%. Председатель «Лиги» Светлана ГОНЕНКО пояснила, что новомодный кластерный подход, давно используемый на западе в бизнес-среде, а ныне очень популярный (по количеству обсуждений) среди российских чиновников, уместен и в их профессиональной области. На ее взгляд, объединение компаний позволяет им не только экономить на маркетинге, но и продуктивно обмениваться опытом. Например, относительно уже упомянутой темы перепланировок.
Выигрывают от кластерного подхода и клиенты – полагают эксперты. Таким образом потребители способны оперативно получить комплексный набор всех необходимых услуг (оценку, дизайн, ремонт и т.д.). Впрочем, как отметила БАРЫЛО, омичи относятся к подобному коммерческому конгломерату скорее настороженно, чем с восторгом — воспринимая сотрудничество участников кластера как «сговор» с целью дополнительно нажиться на клиентах. Спикеры пресс-конференции, впрочем, обвинили в таком подходе низкий уровень экономической грамотности населения. Они в очередной раз подчеркнули, что кризисное положение на рынке фактически вынуждает его игроков к неизбежному партнерству, лишь улучшающему качество сервиса.
