Погасший «Алмаз» все никак не может дотянуться до звезд.
11 февраля Арбитражный суд Омской области отказал ООО «Производственная мехколонна-944 Треста Железобетон» в признании недействительным предписания Главного управления государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области от 13 августа 2018 года, как несоответствующего закону.
На одном из предыдущих заседаний побывал корреспондент «Коммерческих вестей». Истец требовал отмены предписания регионального Госстройнадзора, из-за которого общество не может выполнять работы в 9-этажном жилом долгострое по проспекту Комарова, 11/1Б, где является генподрядчиком. Заявитель уверен, что требования контролирующего органа являются для него невыполнимыми.
Напомним, что это тот самый знаменитый дом «с видом на звезды»: жилая резиденция «Алмаз» компании «Джаст Фит Лайф» Виктора ПОЛУКАРОВА, пребывающего ныне в колонии-поселении за погибших от падения башенного крана на строительной площадке апарт-отеля «Маршал». В 2013 году, после громкой презентации проекта в ресторане «Летур» (см. фото), все омские СМИ были полны рекламой будущего необычного дома: «Алмаз» – именно так в компании называют свое новое детище – высотку бизнес-класса на проспекте Комарова в Кировском округе рядом с парком 300-летия Омска. Как и драгоценный камень, этот 11-этажный жилой дом после строительства засверкает всеми гранями». Дом должны были сдать в декабре 2015 года.
«Инженерные» нарушения
При проверке законности выполнения строительно-монтажных работ в жилом доме по пр. Комарова специалисты Главного управления госстройнадзора и госэкспертизы Омской области (ГАСН) выяснили, что эти самые работы производятся с отклонениями от проекта, получившего положительное заключение государственной экспертизы.
Кроме того, на месте стройки инспекторам представили рабочую документацию без штампа заказчика, и те решили, что не соответствующие проекту работы еще и проведены самовольно.
За то, что рабочая документация не прошла входной контроль, должностное лицо ООО «ПМК-944 Треста Железобетон» в августе 2018 года привлекли к ответственности по ч. 1 ст. 9.4 Градостроительного кодекса РФ. Также ГАСН выдал предприятию предписание – устранить нарушение. А до того работы на объекте приостановлены.
В ходе судебного заседания по просьбе судьи Светланы ЗАХАРЦЕВОЙ истец с ответчиком прокомментировали все пункты предъявленных стройкомпании требований.
Как оказалось, все выявленные на объекте нестыковки связаны с получением от ресурсоснабжающих организаций Омска новых техусловий на подключение новостройки к системам жизнеобеспечения, а также с тем, что за последние пять лет изменились материалы, используемые при строительстве.
Вот что по этому поводу пояснила суду юрист организации-истца Ольга БАРАНОВА:
– Это проблемный дом. Строительство велось с использованием средств дольщиков. Долгое время работы на объекте были приостановлены, и ввиду того, что долго строительство не велось, техусловия, которые выдавались в 2013-2014 годах, были просрочены. По запросу застройщика ресурсоснабжающими организациями были выданы новые техусловия – на подключение к сетям теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения. Ввиду этого и появилась новая рабочая документация, которая была допущена нам как генподрядчику в работу. Работы на объекте были выполнены на основании новых техусловий и этой рабочей документации.
Если точнее, то суть нарушений генподрядчика состоит в том, что, во-первых, изменились точки подключения сетей теплоснабжения и канализации; во-вторых, подведенная к дому труба ливневой канализации изготовлена «не из того материала», что представитель истца объяснила тем, что «трубы из предусмотренных проектом материалов уже не используются, и в соответствии с заданием заказчика были применены новые материалы»; а в-третьих, задвижки для сетей теплоснабжения и пожарные гидранты установили в колодце, в то время как изначально был предусмотрен бесколодезный монтаж этого оборудования. Но и это было сделано в соответствии с новыми техусловиями.
Таким образом, сам дом был построен в соответствии с проектом, проблема же заключается исключительно в подводящих сетях.
У суда представитель ГАСН попросил оставить иск стройкомпании без удовлетворения:
– С требованиями истца мы не согласны. Предписание управления надо оставить без изменений, а жалобу общества без удовлетворения. Мы считаем, что предписание является выполнимым, поскольку лицо, осуществляющее строительство, обязано строить в соответствии с проектной документацией, прошедшей госэкспертизу. В нашем случае мы ссылаемся на нормы права, в которых сказано, что рабочая документация полностью разрабатывается на основании проектной документации, она просто является, по сути, уточненной проектной документацией, в которой некоторые моменты конкретизируются, так сказать. В соответствии со сводом правил «СНиП 12-01-2004», утвержденным приказом Минрегионразвития Правительства РФ № 781, лицо, осуществляющее строительство, выполняет входной контроль рабочей документации, которую ему передает застройщик, выявляет недостатки, проверяет их устранение. В данном случае лицо, которое выполнило работы, не должно было вообще эту документацию принимать и осуществлять по ней работу. Однако данные работы были выполнены. И теперь вина полностью лежит на исполнителе. Поэтому мы считаем, что выдали правильное предписание и истец в данном случае является надлежащим субъектом по делу.
Небогатый выбор
После последней фразы представителя ГАСН Ольга БАРАНОВА задала ему ключевой вопрос:
– За то, что мы не осуществили входной контроль рабочей документации, вы нас уже наказали. Мы не отрицаем это нарушение. Но мы считаем, что ваше предписание об устранении нарушений для нас как генподрядчика неисполнимо. Если вы считаете, что мы можем его исполнить, то скажите, пожалуйста, как именно нам это сделать?
Ответ представителя контролирующего органа был следующим:
– Да, мы считаем наше предписание исполнимым. Исполнить его можно двумя путями: получить положительное заключение госэкспертизы рабочей документации или привести выполненные работы в соответствие с проектом. Мы не оспариваем тот факт, что это, возможно, окажется затратно. Однако это сделать можно, это реально. Кроме того, мы своим предписанием никак не мешаем выбрать способ его исполнения, поскольку это будет ограничивать права заявителя в данном случае.
Таким образом, выбор у генподрядчика невелик. Либо он должен направить подправленную документацию по объекту на повторную госэкспертизу, чего он в принципе не может сделать, т. к. это в соответствии с Градостроительным кодексом находится в компетенции застройщика или заказчика строительства. Ольга БАРАНОВА в ходе судебного заседания неоднократно делала на этом акцент. Либо подрядчику придется демонтировать уже подведенные к дому коммуникации и врезаться в инженерные сети еще раз так, как ресурсоснабжающие организации врезаться уже не предлагают.
По словам Ольги БАРАНОВОЙ, даже если это все еще окажется возможно технически, то работы влетят в копеечку вовсе не застройщику и даже не генподрядчику – оплачивать «банкет» придется дольщикам, а они и так уже немало доплатили за свои квартиры, которые ждут с 2013 года.
– По подключению водоснабжения мы пошли по старым техусловиям. Но, как мне объяснили в субподрядной организации, они пришли, разрыли, а там нет колодца, некуда подключать, — сообщила юрист.
А есть у генподрядчика и еще один доступный вариант – не исполнять предписание надзорного ведомства и платить штрафы.
На предложение истца направить свое предписание по адресу компании «Джаст Фит Лайф» представитель ГАСН заявил, что эта компания банкротится, а ее арбитражный управляющий на приглашения управления не является, и вообще непосредственно сам застройщик работы на объекте не осуществлял и у него есть согласованный с ГАСН проект строительства дома.
Представитель истца возразила, мол, генподрядчик-то действовал по заданию застройщика, но представитель ГАСН стоял на своем: «Вы работали по не прошедшей экспертизу документации».
К слову, банкротящаяся фирма «Джаст Фит Лайф», привлеченная к делу как заинтересованное лицо, в суд своего представителя также не прислала и отзыва на иск не представила. А ведь это действительно единственный участник дела, который может «освежить» госэкспертизу проектной документации и тем самым решить сложившуюся проблему. Однако на это дело нужны деньги. Вопрос в том, есть ли они в распоряжении конкурсного управляющего и станет ли он расходовать их подобным образом.
Перед завершением заседания представитель ответчика обратил внимание суда на то, что у ведомства уже есть положительный опыт судебных споров по аналогичным делам. И пока судебная практика складывается не в пользу строителей:
– Мы также судились с организацией, которая осуществляла строительство по рабочей документации, не соответствовавшей проекту, который получил заключение госэкспертизы. И сначала нам было отказано, наше предписание было отменено, но кассационная инстанция вынесла решение, что все пункты предписания законные.
К следующему заседанию суда участники дела должны предоставить дополнительные документы и пояснения.
Пафосный долгострой
Счастливая семья ПОЛУКАРОВЫХ (второй слева — Дмитрий ЩЕРБАЕВ), успешно преодолевшая кризис 2008-2009 годов, на презентации в "Летуре" нового проекта в 2013-м, не подозревала, что очень скоро по ним ударит кризис 2014 года
Строительство 11-этажного многоквартирного дома по проспекту Комарова в 2013 году начинало ООО «Джаст Фит Лайф» (учредитель и гендиректор – Дмитрий ЩЕРБАЕВ). Уже на тот момент у фирмы были серьезные материальные проблемы, а начавшийся в 2014 году кризис не способствовал их успешному решению. В октябре 2015 года застройщик был признан несостоятельным. Последние четыре года его дела ведут конкурсные управляющие.
С момента признания «Джаст Фит Лайф» банкротом во главе компании встал конкурсный управляющий Дмитрий РЯБОВ, работа которого вызывала множество нареканий со стороны дольщиков. Он отошел от проблем строительства «Жилой резиденции «Алмаз» вследствие дисквалификации, которой, по данным базы «Селдон», его подвергли на период с 26 июня по 27 декабря 2018 года за повторное неисполнение обязанностей, предусмотренных законодательством о банкротстве (ч. 3.1. ст. 14.13 КоАП РФ). Ему на смену пришел Владимир СИНЕОКИЙ, который с июля прошлого года активно занимается реализацией имущества стройфирмы.
Что касается самого жилого дома, то он изначально позиционировался как объект жилой недвижимости бизнес-класса и носил громкое название «Жилая резиденция «Алмаз». Согласно проекту в каркасно-кирпичном здании жилыми должны были быть 9 из 11 этажей. Квартир запроектировали 152 – все без чистовой отделки. Фасад был предусмотрен навесной, вентилируемый. «Фишкой» объекта должна была стать эксплуатируемая крыша, выполненная в виде открытой террасы и оборудованная для отдыха жильцов. Благоустройство придомовой территории тоже планировалось с размахом: рядом с домом должны были появиться weekend-зоны – беседки с барбекю, детская площадка, оснащенная камерой видеонаблюдения, с возможностью вывести изображение и звук в каждую квартиру. Также в резиденции был предусмотрен ресепшн.
Едва ли все перечисленное будет в конечном варианте жилого здания, которое, дай бог, сдадут в эксплуатацию в ближайшие пару лет.
Продажа квартир в доме стартовала еще до забивки его первой сваи, а броская реклама и интересный проект привлекли немало желающих проживать в апартаментах «Алмаза». По данным регионального минстроя на начало октября 2018 года, зарегистрировано 125 договоров долевого участия в строительстве жилого дома. Жилплощадь в резиденции приобретали не только граждане, но и юридические лица.
Ввод уникального для Омска объекта в эксплуатацию изначально планировали на конец 2014 года. Однако масштабным планам не суждено было осуществиться. Стройка встала. Незадолго до банкротства застройщика – в августе 2015 года – несостоятельным был признан генеральный подрядчик строительства дома ИПК «Жилстрой» (совладелец – Виктор ПОЛУКАРОВ, тесть Дмитрия ЩЕРБАЕВА). На смену ему в ноябре того же года на объект, готовность которого составляла 58%, зашел новый генподрядчик – ООО «ПМК-944 Треста Железобетон». Это предприятие с тех пор ведет объект бессменно. Однако из-за проблем с финансированием строительные работы производились медленно и нерегулярно, а срок сдачи дома неоднократно переносили.
Долгострой ООО «Джаст Фит Лайф» на проспекте Комарова официально пополнил список проблемных домов дольщиков Омской области и внесен в план мероприятий «дорожная карта» региона по достройке таких объектов на 2017-2019 годы.
Сейчас здание имеет высокую степень готовности (около 85%) и реальные шансы быть введенным в эксплуатацию по завершении отделочных и фасадных работ. Объект также уже технически возможно подключить к сетям жизнеобеспечения. Но если раньше работы на нем велись крайне медленно, то теперь они вообще не ведутся из-за предписания, наиболее реальный способ исполнения которого – согласовать исправленную проектную документацию. И здесь стоит уточнить, что, только решив проблему с ГАСН, объект получится ввести в эксплуатацию. А разрешение на строительство дома между тем истекает 17 марта 2019 года. Сдача же объекта, согласно «дорожной карте» областного минстроя, также намечена на текущий год.
Возможно, в таких обстоятельствах арбитражный управляющий все же озаботится согласованием уточненной проектной документации дома по пр. Комарова. Ведь он является «заинтересованным лицом» не только в рамках судебного процесса.
Ранее материал полностью был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 30 января 2019 года. Добавлена информация о событиях, случившихся позже
