О граблях, на которые в очередной раз наступают власти.
10 апреля омский горсовет принял два проекта – взамен отмененного решения №432 по арендной плате за муниципальную землю и поправки в решение №368 по выкупной стоимости земли. За неделю до этого – 3 апреля – в «Коммерческих вестях» выступил с рядом критических замечаний к проекту директор ООО «ОМЭКС-Лекс» Александр ДМИТРЕНКО, который успешно оспорил предыдущий вариант решения №432 в Верховном суде. Ранее это интервью было полностью доступно только в печатной версии газеты. Представляем читателям его целиком.
– Александр Васильевич, насколько я поняла, у вас множество вопросов к разрабатываемым документам. Что с ними не так?
– Давай начнем с выкупной стоимости. Тут нам даже удалось немного продвинуться в отличие от работы с правительством. Были рассмотрены мои предложения убрать все ограничения по выкупу. Когда эти ограничения появились в областном нормативном акте, я озвучил прогноз, что роста выкупа за 10% от кадастровой стоимости участка – по сравнению с периодом, когда он обходился в 30% – не будет. Для меня все эти ограничения, прошу прощения за вольную метафору, звучат так: «В баню разрешен вход только чистым людям». Мои опасения подтвердились – ни одной заявки на выкуп с начала года не подано!!! Это полный провал.
– Прям вообще ни одной?
– Это официальные данные. Вернее, скорее всего заявки-то подавались, но арендаторам было отказано в выкупе. Многие предприниматели (не менее 50 человек) просили сделать меня расчеты, насколько им выгодно выкупить арендуемый участок за 10%. Ни одному! Будь ставка 2,5%, они согласились бы на сделку. Даже по самым скромным предварительным расчетам бюджет потерял на этом 100 млн. рублей.
– Но вы ведь сами знаете аргументы чиновников про эту ставку. А некоторые наши читатели переживают, что земля начнет уходить в другие регионы.
– А что, иногородние предприниматели увезут эти участки? Нет, они осядут здесь и будут платить налоги в местный бюджет. Будет развиваться территория, она войдет в оборот. Какая разница, кто купит эту землю – омичи или нет? Лучше, что ли, когда земля вообще простаивает?
–Так что там с дискуссией на комитете по вопросам экономического развития и муниципальной собственности, в которой вы участвовали?
– Пообщались продуктивно. Поправка по исключению ограничения по срокам владения воспринята положительно, и высока вероятность, что она будет принята. Депутат Виталий ПУТИНЦЕВ привел пример того, как ему потребовалось развести свои активы, переоформив аренду земельного участка с одного своего юрлица на другое. Теперь он готов выкупить эту землю, но не может этого сделать, потому что право собственности на объекты капитального строительства возникло недавно, а значит, выкупить земельный участок его новое юрлицо не может, ибо оно владеет недвижимостью менее трех лет!
– Понятно. Еще что-то было услышано?
– ПУТИНЦЕВ также меня поддержал в предложении отказаться от установления ограничения в виде задолженности по неосновательному обогащению. Мы с тобой уже не раз об этом писали: решать вопрос «неосновательного обогащения» следует иначе. Продайте вы предпринимателю участок и тут же подавайте в суд о взыскании долгов, подавайте ходатайство о наложении на землю обеспечительных мер – и никуда владелец не денется. Зачем делать шиворот-навыворот? Я уж молчу о том, как часто предпринимателям вешают искусственно созданные долги. Мы это тоже очень подробно с тобой освещали, поэтому повторяться не буду. Но на комитете я напрямую задавал вопрос директору департамента имущественных отношений Дмитрию МАХИНЕ о том, когда будут предприняты меры по исправлению этой системы. Ответа нет!
– Да, я была с вами на пресс-конференции и. о. министра имущественных отношений Евгения КОЗЛОВА. Он обещал тогда поговорить на эту тему с городскими чиновниками. Видимо, беседы так и не случилось...
– Похоже, что да. Также правительство устанавливало срок подачи заявления о выкупе участка до 1 января 2020 года. АФАНАСЬЕВ предложил продлить его на полгода – до 1 июня 2021 года. Я бы, правда, вообще сделал рассмотрение заявления бессрочным. В любом случае я доволен.
– А что там со вторым проектом о стоимости аренды земли?
– Вот с ним как раз все хуже, чем с выкупной стоимостью. На первом обсуждении, на котором не было прессы, я передал свои замечания и рекомендации в департамент имущественных отношений. АФАНАСЬЕВ и ПУТИНЦЕВ обращали внимание на неправильную группировку категорий земельных участков. Чиновники переработали проект и вместо 17 групп сделали 14. Мы с тобой тоже уже обсуждали мои претензии. Мне, например, непонятно, почему аренда земли под индивидуальными гаражами находится в той же категории, что и аренда земли под гаражами производственными. В основу оценки была положена доходность земельных участков. Очевидно, что земля под производственными гаражами приносит прибыль, а под индивидуальными — нет! Социальная несправедливость заложена с самого начала. Принципы неухудшения экономического состояния арендатора и недопущения предпочтений не были учтены.
– Так чиновники поправили это?
– Нет, к сожалению, это замечание было проигнорировано.
– А как перегруппировали-то?
– Например, из категории земель под жилыми застройками исключили землю под зданиями портов, ж/д вокзалов, аэропортов. Земли улиц, шоссе, бульваров, проспектов переместили в другую категорию. Причины, по которым эти или другие поправки были внесены, озвучены почему-то не были.
– Так что вы предлагали изменить?
– Пункт про переоформление участков, находящихся в бессрочном пользовании, фактически предоставляет льготу нарушителям. Эти участки должны были быть переоформлены в собственность или аренду еще до 1 июля 2012 года! Закон был издан в 2009-м. Департамент даже не удосужился выявить этих штрафников и наказать их. Эти деньги следовало бы направить в бюджет. Огромный пласт работы даже не затронут. Я спрашивал и КОЗЛОВА, и МАХИНЮ, проводится ли инвентаризация. Нет.
– Получается, формулировка традиционно была бездумно переписана из областного нормативного акта? Мы его обсуждали в конце прошлого года.
– Конечно. Зачем думать, если можно списать у старшего брата? Тем более ты знаешь, как у нас дословно все читают. Как, например, быть людям, которые из бессрочки давно оформились в аренду? У них будут какие-то льготы? Подозреваю, что нет. Верховный суд ясно говорил, что «ухудшение экономического положения лиц, ранее переоформивших право бессрочного пользования землей, недопустимо». И я омским чиновникам не раз на это указывал. Но бесполезно. Еще меня одна формулировка смутила очень.
– Какая?
– «В договоре аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка, орган местного самоуправления, уполномоченный распоряжаться земельным участком, предусматривает возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще, чем раз в три года». Так это совершенно разные объекты рыночной стоимости – право аренды и сам земельный участок! Причем здесь рыночная стоимость земельного участка, если мы говорим о праве аренды?
– На фоне всего остального вроде выглядит не очень страшно.
– Ну хотелось бы, чтобы из недр Горсовета выходили все-таки толковые документы. У них ведь есть юридическая служба – неужели нельзя было проверить? Впрочем, ты права, меня намного больше беспокоит другой момент. Применили усредненные арендные ставки. Для торговых объектов – это коэффициент 5,9. (Кстати, в Петербурге максимальная ставка по аренде земли – 2,5!). И в центре Омска, и на его окраинах. Что смеяться? Торговый поток магазина в сердце города и магазина где-нибудь в частнике на Московке несопоставимы. Это мое замечание Богдан МАСАН парировал тем, что все якобы учтено в кадастровой стоимости земельного участка. Но Конституционный суд ясно высказался на эту тему и был поддержан Верховным судом. Прямо сейчас процитирую: «Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 11 мая 2004 года № 209-о, при отсутствии единых правил орган местного самоуправления обязан осуществлять дифференциацию ставок земельного налога, который имеет сходную с арендной платой правовую природу в силу положения статьи 65 Земельного кодекса, – не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе оценки экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории. С учетом схожести правового регулирования данная позиция применяется и к вопросам установления базовых ставок арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной государственной собственности или в отношении которой государственная собственность не разграничена». Не «может», а «обязан»! Четко же написано. Сомневаюсь, что МАСАН и его юристы с этим незнакомы. Но самое забавное во всем этом знаешь что?
– Что?
– Что такая практика у городской администрации есть! Есть постановление мэра от 19 января 2018 года № 36-п, в соответствии с которым определен порядок платы за наем жилья. Эксперт выполнил задание согласно техусловиям, но их я предлагаю не трогать. Не буду пытаться оценивать, насколько грамотно это было сделано, сейчас нас интересует просто сам факт. Там вот, учтена позиция Конституционного и Верховного судов РФ! Сделано зонирование в соответствии с градостроительным законодательством. Получилось 5 категорий – зона высокой ценности (коэффициент 1,3), зона повышенной ценности (коэффициент 1,17), зона средней ценности (коэффициент 1), зона низкой ценности (коэффициент 0,88) и отдаленные районы (микрорайоны Входной, Большие Поля, Береговой, Крутая Горка – 0,8). В каждой из них перечислены кварталы, которые туда входят, указаны дифференцированные ставки. Но МАСАН стал спорить со мной, продолжая настаивать на том, что все учтено в кадастровой оценке. Его позиция очень выборочна. Мне придется обжаловать нормативный акт в случае его принятия. Не потому, что я противный, – я за соблюдение закона!
– Но ведь его еще не приняли. А вдруг все-таки поправят?
– Нет, они уже дали понять, что не будут его менять. Представляешь, какую придется провести огромную работу тогда? А сроки горят. МАХИНЯ сказал, что специальная рабочая группа будет трудиться над решением Горсовета и после его принятия. Но я прекрасно понимаю, как будет. Они скажут: «Ну работает же нормативный акт, что опять ДМИТРЕНКО не нравится? Вот ведь вредный мужик! Всем вечно недоволен». МАСАН даже позволил себе бросить провокацию: мол, я только грожусь все оспаривать, но этим не занимаюсь. Нет, я буду это оспаривать совершенно точно. В свое время Конституционный суд в 1997 году дал поручение Федеральному собранию и Правительству РФ разработать усредненные арендные ставки. Оно не было выполнено! Потому и было вынесено определение, которое я тебе процитировал.
– В прошлом номере мы анонсировали с вами заседание Верховного суда РФ, на котором было рассмотрено заявление Омского городского Совета о разъяснении определения Верховного же суда от 1 февраля 2018 года № 50-АПГ17-23. Городской совет пытался настоять, чтобы высокую арендную плату по решению № 432 признавали незаконной с 1 февраля 2018 года, а не с 16 марта 2016-го, как сейчас происходит в арбитражном суде.
– Верховный суд им отказал.
– Что ж, как мы и предполагали. Поздравляю с победой. Какие еще есть новости?
– Обжалуем 162-е и 419-е постановления Омской области. Надеюсь, успеем подать заявления до принятия решения Горсовета, которое мы с тобой обсудили. МАХИНЯ спешит, потому что «правовой вакуум». Я ему сказал: «432-е нельзя применять, применяйте 46-е. Можно ведь спокойно работать. Куда торопиться?» Если правительство хоть как-то подсуетилось и приняло 162-е... К нему много вопросов, но оно лучше, чем 108-е! Ставки чуть уменьшились, и предприниматели немного вздохнули. Зачем спешить в принятии нормативных актов? Опять хотим повторения 108-го? Я не понимаю этого упрямства.
– А как вам заявления, широко растиражированные прессой, о том, что в Омске идет снижение арендной платы за землю?
– Слушай, это вообще непостижимо. Меня коробит от этой наглой спекуляции!
– Старый, как мир, пиар-ход. Подобное ведь было и с кадастровой оценкой.
– Это просто безумно некорректно и совершенно недопустимо! Как и манипуляции насчет «убытков бюджета». Идет сравнение с, на минуточку, ОТМЕНЕННЫМИ, признанными НЕЗАКОННЫМИ нормативными актами, которые фактически оставили предпринимателей на грани разорения. Если бы мне не удалось тогда оспорить их в Верховном суде, неизвестно, чем бы все это закончилось. Несколько миллиардов долгов было начислено задним числом, повторюсь, НЕЗАКОННО, но чиновники умудряются преподносить это сейчас так, словно они великодушно пошли навстречу бизнесменам и снизили ставки. Те изначально были неадекватно задраны! Это была откровенная попытка грабежа! Которая, к счастью, почти не удалась. И я считаю, что чиновники намеренно вводят в заблуждение не только широкую общественность, ведя себя ужасно цинично по отношению к предпринимателям, но и свое непосредственное начальство – губернатора Омской области Александра БУРКОВА и мэра Омска Оксану ФАДИНУ. На мой взгляд, это должно немедленно прекратиться, а деловое сообщество так и вовсе вправе потребовать прекращения издевательств над собой.
Точку зрения директора департамента имущественных отношений администрации города Омска Дмитрия МАХИНИ читайте здесь.
