Сейчас как застройщик мы выступаем в трех городах – Новосибирске, Тобольске и Омске.
Гендиректор Завода сборного железобетона № 6 Юрий ГУРИНОВ в социальной сети «ВКонтакте» ответил в мае на вопросы омичей, касающиеся строительства компанией жилых домов. «Коммерческие Вести» предлагают читателям наиболее интересные моменты.
Объекты инфраструктуры в жилых комплексах
– Мы строим жилые дома. Садики и магазины зависят не столько от нас, сколько от города. Что касается детских площадок: вот в Инстаграме спрашивают, возможно ли пересмотреть концепты благоустройства в пользу более современных решений. Речь идет о том, чтобы вместо песка на площадках использовать покрытие. Вообще-то нормируется даже толщина песка – где-то 5, где-то 10 см в зависимости от того, какие качели. В последнее время было много судебных решений – ребенок упал, сломал руку, ногу. Вы уверены, что если ребенок упадет на относительно твердое резиновое покрытие, он ничего не сломает? Тем не менее, понимая насущность вопроса, в строящихся кварталах практически везде делаем футбольные и баскетбольные площадки с резиновым покрытием. В первый раз – на Дачной, в 2020 году – на Малиновского, в 2021-м сделаем резиновую площадку в доме на Шебалдина, который сдали в прошлом году. И должны на Граничной сделать. Но все это после сдачи дома. Кроме того, у нас в планах приглашать дизайнера по озеленению, благоустройству. Тоже после сдачи. Впервые такой подход применили на доме 93 по 24-й Северной. Кроме прорезиненной площадки, там тренажеры стоят, елки посадили. Надеюсь, в дальнейшем так будет везде.
Социальные объекты на первых этажах
Мы их делаем. Есть и «Магнит», и парикмахерская. Весь вопрос в потребности. Вот на бульваре Архитекторов у нас давно стоят два непроданных помещения. В далекие времена – в 2005-2006 годах — нас обязали построить на улице Омской поликлинику. Построили. Оказалось, она никому не нужна. Мы ее продали. Я стараюсь работать все-таки на покупателя. В советское время все было планово, проблемы реализации вообще не было. Посмотрите, что стало с советскими магазинами, нежилой недвижимостью – они же все перепрофилировались. Где была библиотека – банк, где была сберкасса – спортивная секция. Много помещений стоят пустые. Наш жилец не готов сегодня платить за спортивную секцию, за библиотеку достаточно денег, чтобы хватило на их содержание. Предпринимателям, соответственно, невыгодно заниматься этой деятельностью.
Продолжение строительства существующих жилых комплексов
В планах у нас были дома и на Малиновского, и на Омской. В последнем случае мы снесли частный сектор. На Малиновского в проекте был дом № 16. Мы прошли экспертизу, обратились в департамент архитектуры и строительства городской администрации за разрешением на строительство и наткнулись на стену, которая у нас сейчас образовалась в отношениях с администрациями – что городской, что областной. Разрешение нам не дают уже год. Мы один суд выиграли. Он сказал: вы правы, но обращайтесь опять в департамент архитектуры за новым разрешением. Мы обратились. Они нашли новые замечания. На сегодня смысла дальше биться головой о стену нет. В связи с этим мы немножко заморозили дома на Звездова и Иркутской. Там земля в собственности, как и на Малиновского. Сейчас стараемся быстрее построить дома, где земля в аренде, потому что администрация занимается, грубо говоря, изъятием этих площадок. Соответственно, новых строек пока не будет.
Арендованных участков у нас три – на 24-й Северной, мкрн. «Регата» на Граничной и мкрн. Академический, где нам вообще не дают с места стронуться. И пока мы арендные не закончим, бодаться по той земле, которая в собственности, не очень хочется. Лучше в Новосибирске построить. Земля очень дорогая – в два раза подняли кадастровую стоимость.
Где сегодня строит ЗСЖБ № 6
Сейчас как застройщик мы выступаем в трех городах – Новосибирске, Тобольске и Омске. С нашими партнерами совместно строим в Ханты-Мансийске и в Сургутском районе. Хотелось бы зайти в Тюмень. Предпосылки для этого есть. Мы уже занимались строительством в ХМАО и в ЯНАО.
Про покраску фасадов
У нас такая технология – мы в первый год дома грунтуем и красим на один раз, а после зимы — на второй. Так более правильно и качественно. Этим летом будем красить дом по Долгирева второй раз и заделаем все, что там случилось. Он, можно сказать, до конца еще не доделан.
Про дом на Долгирева, 2
До сдачи объекта запланированы работы по электрике и сантехнике, потом нужно получить справку о выполнении техусловий, затем от Ростехнадзора – по запуску наружной электросети в работу, потом – по временному запуску тепла. Параллельно получить от них же разрешение по запуску дома в эксплуатацию по электрике. И после этого получаем заключение по запуску системы отопления по постоянной схеме. Затем мы в ГАСНе можем получить заключение о готовности дома. Потом — итоговое заключение в ГАСНе. Получается, семь бумаг надо собрать. А по закону РФ на каждую дается месяц.
Берем заключение о соответствии объекта проекту, идем в департамент архитектуры и градостроительства и получаем постановление о вводе дома в эксплуатацию – по закону неделя – две. Затем департамент обращается в Кадастровую палату за кадастром на квартиры – это две недели. После обращаемся в юстицию и берем документ о собственности на квартиры – 10 рабочих дней. Параллельно делаем отделку, но это не влияет на скорость. Из того, что влияет, – благоустройство в зимний период. Сейчас новая тенденция: ты обязан сдать дом с благоустройством, т. е. дождаться лета и выполнить его. Кроме того, на любом из этих семи этапов могут возникнуть вопросы, проблемы, которые надо будет устранять. А они бывают сложные. При этом цену мы не повышаем.
По Долгирева вышло осложнение в связи с тем, что с 1 января вступил в силу новый закон: на наружных сетях счетчик потребления (в данном случае электропотребления) должен стоять до точки присоединения. То есть речь не о нашей подстанции, а о той, которая далеко, от которой мы кабель тянули. У нас согласованный проект был, а вступил в силу закон – и все. А тут новогодние праздники. Пока согласовали, купили, поставили…
По Осоавиахимовской проще, но готовность там точно такая же. 7 мая я буду дом принимать. Физобъем к этой дате будет закончен. Все остальное – бумажные дела.
Деревянные окна или ПВХ
У нас свое производство и деревянных, и пластиковых окон. Кроме того, мы еще и стеклопакеты сами изготавливаем. Почему стараемся делать деревянные окна, а не ПВХ? Во-первых, они более экологичные. Дерево – возобновляемый ресурс, нефть, пластик – невозобновляемый. При утилизации: дерево – на дрова, а с ПВХ определенные проблемы. При пожаре: дерево потихонечку тлеет, а ПВХ выделяет нехороший дым (все помнят «Хромую лошадь»). И самое главное – мы живем в Сибири, у нас холодно, а у дерева теплопроводность гораздо ниже, чем у пластика. У него путь холода от улицы до дома составляет 7 см. У всех пластиковых окон стык не держит холод, поэтому обязательно надо делать откос, который дополнительно запенивается и закрывает стык. У наших деревянных окон — 9 см, плюс коэффициент теплопроводности не тот. Поэтому, насколько я понимаю, они теплее.
В свое время мы даже заказывали исследования в СибАДИ: Александр КРИВОШЕИН проводил их и подтвердил, что деревянные лучше, чем пластиковые. Поэтому у нас окна одни из самых лучших. Я живу в построенном нашей компанией доме 2003-2004 года и ничего с окнами не делал. Их надо только периодически красить. Да, иногда используем окна ПВХ, когда наш цех по производству деревянных окон не успевает. Кстати, сейчас заходим в Новосибирск, и там просят – для них только деревянные окна.
О ровности потолков и стен
Я уверен, что стены и потолки у нас ровные. Из математики и геометрии знаю, что прямых в мире вообще не бывает. Все относительно. У нас есть допуски, которые размещены на сайте. Там, по-моему, все в пределах сантиметра. Я сам живу в построенном нами доме – и у меня ровные стены.
Затемненные стекла
Затемненные стекла мы использовали один раз – на Дачной – для ограждения лоджий. В основном стекла тонировать нельзя из-за вопросов инсоляции. Проект проходит экспертизу, и мы должны доказать, что в квартирах имеется достаточная освещенность. Если мы окна тонируем, идет понижающий коэффициент. Тонировать можно только на кухнях, потому что там инсоляция не считается. Но в основном тонируют офисы, а не жилые дома.
Батареи
Самые лучшие батареи – это чугунные. Кстати, в России остался всего один завод, который их выпускает. Соответственно, они самые дорогие. Мы сейчас просчитывали дом в Тобольске: чугунный комплект на него обойдется 4 млн. рублей, хороший алюминиевый – 2,5 млн. рублей, конвекторы – 2-2,3 млн. рублей. Чугунным сносу нет. Они не сгниют никогда. Вот и смотрите: или красиво, или тепло. Мне обидно, когда люди выбрасывают чугунные батареи и ставят алюминиевые.
Щели на лоджиях
В одном из первых домов, которые мы строили, – на Гуртьева – изначально пенили, затыкали щели. Покрасили фасад, все было в тон, все красиво. Но потом было два судебных разбирательства: товарищи, которые купили квартиры, обратились в суд с жалобой: у них «текут» стеклянные ограждения лоджии. То есть когда они открывают форточку, теплый воздух выходит, на окнах конденсируется влага. И суд признал, что мы не правы, такого быть не должно. После этого мы не стали запенивать. Если человек хочет заделать – пожалуйста. Управляющая компания для этого может использовать деньги из текущего ремонта.
О парковках
— Парковки, согласно решению омского горсовета, считаются от общего количества квадратных метров в доме. Плюс есть плотность: сколько квадратных метров должно приходиться на одного человека. Мы считаем, сколько людей, используем норматив – на сколько людей одна машина (пример: площадь дома 10 000 кв. мSд), норма на одного человека 28 кв. м (N) итого Sд/N=357, соответственно, 0,357 тысячи на одного человека, 0,357*400=143 машиноместа для постоянного хранения автомобилей, 0357*100=36 машиномест для временного).
Есть другие технологии расчета, но не у нас в Омске. Тем не менее я бы не сказал, что парковок не хватает. Они в основном предусматриваются с обратной стороны двора. Внутри него должна быть детская площадка, а машины вообще практически не могут заезжать. По нормативу у нас есть парковки для временного хранения машин и для постоянного, при котором радиус составляет 800 метров! Я свою личную машину ставлю в гараж, который находится в 500 метрах от дома. И спокойно хожу туда каждое утро и каждый вечер. Но сейчас у людей менталитет такой, что они не готовы ставить автомобили в гаражи. Да, есть технология подземных паркингов, если человек согласен еще миллион заплатить за парковку. Если бы они пользовались спросом, мы бы их строили. Вот на Малиновского построили 5-этажную многоуровневую парковку. Но я сомневаюсь, что она будет занята.
Строительство гаража в мкрн. «Тарская крепость»
Многоуровневый гараж был спроектирован между котельной и 5-этажным кирпичным домом. Но у нас закончилось время аренды, и город ее не продлил. Нам не дали построить гараж.
Новые технологии на производстве
– Кардинальное изменение норм у нас было дважды – по теплотехнике в 1999 и 2001 годах. 90-я и 335-я серии были однослойными керамзитобетонными. У нас была трехслойная – в середине 140 мм пенопласта. Наружный и внутренний слои соединялись тонким бетонным ребром. Называется это – наружная стена на жестких связях. Мы с 1993 года работали на Север, и чтобы пройти по новым требованиям по теплотехнике, сначала перешли на дискретные связи, потом на гибкие связи металлические, потом на трехслойную панель на гибких связях из теплопластика. Теперь у нас есть наружный и внутренний слой и серединка из пенопласта 220 мм.
Рассчитывая вместе с КРИВОШЕИНЫМ теплотехнику, мы выяснили, что балконы применять нельзя. Они в отличие от лоджий крепятся к плите перекрытия, соответственно, мостик холода идет напрямую. Перешли на приставные лоджии. У нас их до этого не было. Они просто приставляются, и соединений между плитой и лоджией нет, а значит, мостик холода отсутствует. И кардинально переработали узел – увеличили в нем толщину пенопласта. Много сил и средств на это затратили. Наши дома стоят в Ямбурге. Такие же в Омске. И все – теплые. Люди, которые в них заезжают, в результате на отоплении экономят. Следующий шаг, который мы сделали, опять же, во многом из-за Севера (у них там кислорода не хватает), – увеличили высоту этажа. Мы сейчас можем выпускать высоту и 2,80 м, и 2,95 м.
– Сколько денег в год завод тратит на развитие технологий?
– Сотни миллионов. Содержать завод очень дорого.
Ранее материал был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 26 мая 2021 года.
