Выдача ипотеки ужесточится, а жилье подорожает.
В сентябре в пресс-центре информационного агентства «Национальная Служба Новостей» состоялась пресс-конференция на тему «Ипотека станет «жестче»: каких цен ждать на рынке недвижимости».
В первом полугодии 2023 года россияне заключили на 16,5% больше сделок с недвижимостью, чем за тот же период 2022 года. При этом преобладающая доля на рынке – вторичное жилье. Интерес к новостройкам при этом продолжил снижаться из-за их высокой стоимости. Сильнее всего за год средний чек вырос в Центральном и Северо-Кавказском федеральных округах – более чем на 50%. Объем выдачи ипотеки в России в августе 2023 года в сравнении с июлем увеличился на 31,5% – до 860,3 млрд рублей, это максимальный месячный результат за девять лет. При этом ЦБ РФ объявил, что с 1 октября введет новые ограничения по ипотеке: банки обяжут применять более высокие надбавки при выдаче кредитов с низким первоначальным взносом или слишком закредитованным заемщикам. В свою очередь Минфин планирует поднять первоначальный взнос по льготной ипотеке до 20%.
Артем КИРЬЯНОВ (на фото), заместитель председателя комитета Госдумы по экономической политике, председатель Российского союза налогоплательщиков: «За последние месяцы выросли цены на вторичное жилье, которое давно не продавалось, – продажи, кстати, пошли»:
– По данным ЦБ РФ, за первое полугодие 2023 года выдано 820 тысяч ипотечных кредитов (на 50% больше, чем за первое полугодие 2022-го) на общую сумму свыше 3 трлн рублей (+62% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года). Портфель ипотечных кредитов на балансах банков увеличился на 1,6 трлн рублей, достигнув 15,7 трлн рублей. Наибольшим спросом пользуется семейная ипотека, благодаря расширению действия с 2023 года льготной программы на семьи с двумя детьми, не достигшими 18 лет.
Стратегия развития строительной отрасли и ЖКХ России до 2030 года, утвержденная в октябре 2022 года Правительством РФ, вводит дифференцированный подход к реализации механизмов льготной ипотеки с учетом деления регионов на кластеры. Речь о том, чтобы появлялись очаги жизни там, где есть проблемы со строительством, с экономикой, с кадрами. Страна не может жить одними городами-миллионниками. Конечно, стратегия не про то, что мы исключаем полностью из льготного ипотечного кредитования 15 крупнейших регионов страны. Но все-таки для небольших городов, субъектов РФ без мегаполисов это очень важно. Могу привести в пример свою родную Новгородскую область: у нас нет даже городов с населением в полмиллиона, вся жизнь идет в поселениях, небольших городах. Здесь очень важно, что государство повернулось лицом и к индивидуальному жилищному строительству.
Есть волатильность на валютном рынке, государство борется с повышением реальной инфляции. Ключевая ставка выросла, а это прямое экономическое указание банкам, что надо поднимать ставки по кредитам, в том числе ипотечным. Пока рынок переваривает предыдущее повышение ключевой ставки, делается коррекция в кредитной сфере, по процентам по депозитам в банках.
Как поведет себя строительство? К сожалению, тут важны не только решения ЦБ, но и рост цен на стройматериалы, импортные компоненты. Цены будут расти, они уже растут, может быть, где-то и спекулятивно. Например, за последние месяцы выросли цены на вторичное жилье, которое давно не продавалось. Продажи, кстати, пошли. Цены на вторичный рынок, подтягивающиеся к новостройкам, говорят о психологическом факторе: люди понимают, что вложение сбережений в доллары, евро и уж тем более акции западных компаний ненадежны, и инвестируют в «бетон», пытаясь максимально себя обезопасить.
Мы решили, что у нас больше не будет обманутых дольщиков, и сегодня у нас есть проектное финансирование, работа через эскроу-счета. Решение по долевому строительству было принято в интересах людей. Но в процессе реализации из-за слабой активности банков, из-за ряда технических моментов мы потеряли очень много региональных застройщиков, которые работают на местах. Они не строили коттеджные поселки и небоскребы в Москве, но строили в год один-два дома – небольших, но которые можно было использовать для расселения аварийного жилья, для покупки квартир медикам и другим специалистам в регионах. Сегодня может быть удастся таких региональных застройщиков возродить и простимулировать. Это было бы правильно, нужно искать такие механизмы.
Ведем обсуждение на включение в сумму ипотечного кредита затрат заемщика на меблировку жилого помещения, упрощение продажи жилья, одним из собственников которого является несовершеннолетний – сейчас ограничения по использованию материнского капитала мешают расширяться. В рамках семейной ипотеки нужно выходить на приобретение готовых жилых помещений на вторичном рынке – такое возможно в сельской местности, в населенных пунктах с населением до 250 тысяч человек. На Дальнем Востоке, к примеру, есть территории, где невозможно произвести расселение аварийного жилья просто потому, что там вообще ничего не строилось в последние годы.
Константин АПРЕЛЕВ, вице-президент Российской гильдии риелторов: «Ипотека для ИЖС в малых городах могла бы быть более системно поддержана как программа, это способно глобально повлиять на рождаемость»:
– На вторичном рынке раньше, в пандемийный период, кредиты предоставлялись по обычной ставке, а на первичном – по нерыночной, сниженной ставке: отличие составляло где-то 30%, где-то 50%. Это и привело к тому, что на потребительском рынке почти все интересные объекты с коротким сроком ввода в эксплуатацию были выкуплены. Темпы роста цен на первичном рынке были выше, чем на вторичном, и как только ставки на первичке вернулись в нормальное рыночное состояние с мая 2022 года, пошел перекос в пользу вторички, где цены разогнались не так сильно. И с декабря 2022-го у нас опять 50%, а то и больше, ближе к 70%, сделок совершается на вторичном рынке.
Понятно, что увеличение ключевой ставки этим летом опять поменяло тренды в спросе, потому что 78% сделок на рынке недвижимости происходит с использованием ипотечного кредита. Инфляция тоже разгоняет спрос. Ипотечная ставка после двух изменений ключевой приблизилась к 14% по вновь выдаваемым кредитам. И возник небольшой период ажиотажного спроса на покупку жилья как на первичном, так и на вторичном рынке, потому что банки временно сохраняют прежние ставки. Вызванный этим всплеск спроса через месяц закончится, на мой взгляд, рынок стабилизируется. Ажиотажный взрыв ослабляется еще и тем, что банки прописывают в договорах возможность изменения ипотечной ставки в связи с изменением ключевой.
С весны 2023 года цены на вторичном рынке стабильно росли, но, с моей точки зрения, с октября он замедлится. На первичном пока непонятно, что будет со льготной программой ипотеки, как она изменится в связи с повышением лимита первоначального взноса с 15% до 20%. Для вторичного рынка это не критичная ситуация, а вот для первичного рынка и рынка, субсидированного государством, существенно – на 25% увеличивается первый взнос. Мне кажется, это, как минимум, замедлит рост спроса на ипотеку с субсидированием, а она сейчас занимает более 50% от всех выдаваемых кредитов в стране.
Если говорить о рынке аренды жилья, то с августа в большинстве крупных городов происходит сезонный рост ставок, который длится всю осень по декабрь до Нового года, затем постепенно происходит снижение – до июля. Рост обычно составляет до 10-15% в Москве, в других городах меньше. Тренд совпал со всплеском интереса к ипотеке, поэтому существенного роста арендных ставок не произойдет, хотя в августе он был от 3 до 10% в различных городах России.
Думаю, во многих малых городах не обязательно строить многоэтажное, многоквартирное жилье, особенно с учетом расширения границ городов и поселений. Мне кажется, что ипотека для ИЖС в малых городах могла бы быть более системно поддержана как программа. 50% нового ежегодно вводящегося жилья – это ИЖС, которое строят сами граждане и которое никак до 2022 года не поддерживалось бюджетным субсидированием ипотеки. По всем социальным опросам большинство людей хочет жить именно в собственном доме на своей земле. И именно этот фактор может глобально повлиять на рождаемость, чтобы в каждой семье было не 1,7 ребенка, а по 2-3.
Фото – скан с nsn.ru
Ранее статья была доступна только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 20 сентября 2023 года.
