Чтобы стабилизировать в Омске разрыв между новостройками и вторичным рынком, нужно строить в три раза больше. Тогда цена остановится и начнет падать.
В Региональном центре по связям с общественностью Омская гильдия риэлторов провела экспертную дискуссию на тему «Рынок жилья в регионе: общие тенденции и перспективы. Анализ профессионалов».
Александр КАЮКИН, директор ООО «Ледон-недвижимость»: «Чтобы стабилизировать в Омске разрыв между новостройками и вторичным рынком, нужно строить в три раза больше»:
— В плане предложения на вторичном рынке жилья по окончании первого полугодия 2023-го Омск показал плюс 5,5%. Санкт-Петербург, Екатеринбург и Уфа меньше росли, чем Омск. Лидеры в стране: Челябинск, Красноярск – центры регионального характера.
В марте 2022 года мы увидели резкое падение объема предложений на вторичном рынке в Омске: неопределенность заставила большое количество людей снять свои квартиры с продажи. После этого рынок маленечко успокоился, начал прирастать, достигнув пикового значения в сентябре прошлого года.
В течение этого года максимальное количество предложений было 7123. Начиная с февраля, объем предложений на вторичке падает наряду с ростом цены – все укладывается в классическую экономическую теорию. Динамика июля и августа также является положительной по цене и отрицательной по объему предложения.
Общий суммарный прирост предложений первичного и вторичного рынка за 8 месяцев этого года составил 13,04%. Объем сделок уменьшился в апреле и мае, по разным оценкам, от 30 до 45%. Не берусь сказать за новостройки, думаю, у них все было хорошо, но на вторичном рынке отмечалась такая динамика.
Самый большой объем на рынке, естественно, показали двухкомнатные квартиры – 37%, потом трехкомнатные – 30%, на последнем месте однокомнатные. Такой тренд наблюдается достаточно давно. Обычно структура рынка складывается последовательно по количеству комнат, у однокомнатных самый большой объем предложений. Здесь мы видим диспропорцию. На мой взгляд, она связана с тем, что в кризисный момент строилось меньше больших квартир. Сегодня отложенный спрос дает возможность застройщикам предложить квартиры именно большей комнатности.
Самым дорогим в плане цены предложения остается Центральный округ. Следом за ним идет Кировский округ – самый большой на текущий момент, становящийся все более и более привлекательным, в нем продается каждая четвертая квартира в Омске. Предполагаю, что по своим ценовым характеристикам Кировский округ скоро обойдет Центральный.
Средняя цена за квадратный метр на вторичном рынке растет, но если мы подставим в график то, чего здесь не хватает, он будет уже не так весел. Хотел бы напомнить, что в 2009 году, когда произошел кризис американских деривативов, падение цены составило в среднем 40%, объема рынка – до 60%. Падение происходило в течение полутора лет: рынок недвижимости, как правило, инертный, быстро на нем ничего не происходит. И вот то, что мы сегодня наблюдаем: изменение ключевой ставки, рост первоначального взноса по льготной ипотеке, ужесточение требований Центробанка по рискованным кредитам – все это отразится на цене предложения. В статистике мы это увидим только в начале следующего года.
На рынке новостроек соотношение по комнатности примерно такое: на две однокомнатные приходится две двухкомнатные и одна трехкомнатная квартира. Очень мало – всего 2% – многокомнатных, хотя спрос на них есть.
Если мы посмотрим на цены первого полугодия предложений на рынке новостроек, то увидим, что в июне небольшая корреляция вниз пошла, но тренд остается положительным – июль-август показал прирост. На сегодняшний день средняя цена по реальным живым новостройкам приближается к 130 000 рублей за кв. м Самый дорогой округ – Советский (129 200 рублей за кв. м), затем идет Ленинский (122 200 рублей за кв. м).
Общий объем предложения на рынке новостроек очень низкий, для того чтобы переломить положительную динамику роста цены. Если объем не будет увеличиваться, останется таким же, рост цены неизбежен. А если встанет спрос, застройщики смогут оперативно снизить цену в пределах 25% для того, чтобы поддержать необходимые темпы строительства и завершить текущие проекты. Чтобы стабилизировать в Омске разрыв между новостройками и вторичным рынком, нужно строить в три раза больше. Тогда цена остановится и начнет падать.
Максим РЕПИН, директор ООО «ОМЭКС»: «Омск способен потреблять больше жилья, но для этого нам нужны совсем другие возможности и предложения банков»:
— В активно строящихся регионах, таких, как Москва, Сочи, Новосибирск, уже более 20% предложений на рынке объектов, которые только что были первичными, до 5 лет возрастом. То есть у них застройщики конкурируют сами с собой, вернее, со вторичным рынком, тем, что они только что продали в инвестиционных сделках. Это уже сильно придерживает какие-либо колебания в цене первички. И безусловно, у них совсем другое кредитное плечо, совсем другая возможность перекредитоваться. Поэтому они строят более уверенно и более масштабно. Это очень сильно отличает наши рынки: Омск в этом плане совсем другой город. Очень много лет у нас накапливался дефицит новостроек, поэтому я думаю, город способен потреблять больше, но для этого нам нужны, конечно, совсем другие возможности и предложения банков.
В Сибирском федеральном округе Омск замыкал нижнюю часть рынка по уровню цен – в Томске, хотя он меньше Омска, цены на жилье выше. В этих условиях инвесторы, видя, что маржинальность здесь ниже, заходили в уровне цен гораздо выше, чем предлагают омские застройщики. Тренд на более высокие цены предложений от иногородних застройщиков сыграл на то, что омский рынок начал расти гораздо быстрее по сравнению с рынками в более крупных регионах.
С начала этого года омский рынок прибавил 10-12%. Надеемся, что тренд будет продолжаться, пускай неспешно, но последовательно. За 8 месяцев 2023-го введено в эксплуатацию 492 тысячи кв. м, только 128,9 тысяч кв. м из них многоквартирные дома.
Мы видим, как меняется настроение рынка жилья в этом году: в октябре 2022-го профессионалы (62% опрошенных экспертов) говорили о том, что квартиры будут стоить дешевле. Сегодня такой прогноз дают менее 30%.
Вячеслав ГУРИНОВ, директор АН «НовоСтрой-КПД Плюс»: «У меня вызывает опасения ипотечный пузырь, который рано или поздно может лопнуть»:
— В августе-сентябре мы получили очередной бум: выгребли практически все. Население боится за деньги, поэтому пытается спрятать деньги в квартиру, автомобиль (кому не хватает на квартиру) и бытовую технику.
Лично у меня опасения вызывает ипотечный пузырь. Можно долго говорить о том, что закредитованность в Нидерландах 96%, в Германии 93% и так далее, поэтому 80%-я закредитованность россиян – это не так страшно, как могло бы быть. Но не забывайте, в какой стране мы живем. Наша экономика очень сильно зависит и от курса доллара, и от курса евро, и от цены на нефть и так далее, очень много факторов. Ипотечный пузырь может рано или поздно лопнуть.
Цены на жилье будут расти. Я как-то предлагал Александру Геннадьевичу посчитать стоимость квадратного метра не в рублях, а в курятине. Средняя цена в 2016 году, после того как Крым стал наш, составляла порядка 50 тысяч рублей за кв. м. Цена курятины на тот момент была порядка 70 рублей за кг. Сегодня средняя цена кв. м, пускай 110 тысяч рублей – удорожание примерно на 120%. Курятина почти 400 рублей за кг – удорожание в 4 раза. Поэтому недвижка минимум в два раза увеличится в цене по отношению к другим продуктам, которые не являются субсидированными с точки зрения государства.
Владимир ГРИНЕВ, директор ООО «Сибирское Бюро Новостроек» (ГК «Стройбетон»): «Не удивлюсь, если в конце года цены на панельное жилье будут примерно такими же как на дома 20-й серии»:
— С января по сентябрь 2023 года стоимость цемента повысилась на 17%, щебня – на 33%, металла – от 60% до 80%. И это я еще не упоминаю удорожание ж/д поставок. Поэтому мы увеличили цены в ЖК «Амурский-2» на дома 20-й серии за год на 23% – удивили людей, но такова жизнь. И цены снижаться не будут.
Немножко придерживаем уже готовые квартиры. Посмотрим, что будет в конце года: не удивлюсь и вас прошу не удивляться, если цены на панельное жилье будут примерно такими же, как на дома 20-й серии. Нам чуть лучше, чем другим застройщикам, потому что наши квартиры покупают по федеральным программам по расселению ветхого и аварийного жилья.
Ранее репортаж был доступен только в печатной версии газеты “Коммерческие вести» от 4 октября 2023 года.
Фото © Максим КАРМАЕВ.
