Промышленное наследие глазами иногородних архитекторов и менеджеров по ревитализации объектов.
Продолжаем публикацию состоявшейся в Омске дискуссии на тему «Промышленное наследие: сценарии интеграции в современную городскую ткань» в рамках программы «Городские практики» – бесплатной просветительской программы для архитекторов, дизайнеров, реставраторов, градостроителей, предпринимателей и неравнодушных горожан. Представляем читателям еще два выступления.
Артур ЛАРИОНОВ, руководитель бюро FISH и основатель проекта Ural Ruin: «Как раз из конфликта неудовлетворенного спроса туристов и плохой реставрации возникает та самая магическая история»:
— У нас есть архитектурное бюро, и обычно наша деятельность представляет собой обычную историю: мы что-то проектируем, потом это строится. Однако в какой-то момент у нас появился проект по сохранению и активации заброшенных территорий Ural Ruin – причем активации без денег. Можно очень долго реставрировать объекты, долго искать инвесторов, но у нас уже сейчас есть огромный внутренний рынок туристов, который в нынешних условиях только продолжает расти. Как раз из конфликта неудовлетворенного спроса туристов и плохой реставрации возникает та самая магическая история, раскрывающая потенциал сохранения объектов культурного наследия, как бы странно это ни звучало.
Если имеющиеся объекты слегка причесать и дать возможность людям их смотреть, они уже сработают как хорошие туристические аттракторы. Когда здания слишком разрушены, мы смотрим их с улицы, когда нет – водим экскурсии внутрь. Для многих это может оказаться новым опытом. У нас в стране огромное количество заброшенных объектов, которые никак не используются. Рядом с ними мог бы развиваться бизнес, удовлетворяющий спрос большого количества потребителей. Собственно, цель нашего проекта заключается в том, чтобы предложить новый подход к таким объектам, потому что время играет против нас: чем дольше мы думаем, что с ними делать, тем больше они сыпятся, и их становится меньше.
Сегодня ездили по Омску, и я был удивлен, как много у вас красивых зданий в неплохом состоянии, еще не дошедших до груды кирпичей. У вас есть все, чтобы с ними что-то сделать. Объекты должны быть нанизаны на какой-то очень большой туристический маршрут, сам по себе генерирующий трафик. У нас так получился ландшафтно-руинированный парк, правда, на периферии Екатеринбурга – ржавый пояс города. Мы продумали один маршрут в пяти вариантах протяженностью 120 километров, на нем 127 объектов, то есть каждые 15-20 минут можно посещать новую точку. Получился прямо парк аттракционов: есть заброшенные церкви, заброшенные заводы, заброшенные села и прочее.
Для наших региональных властей это своеобразная точка стыда, но мы пытаемся донести, что это не хорошо и не плохо, просто есть, и мы можем создать бренд из этого туристического маршрута. Уже начинаем популяризировать его, люди присматриваются и туда потихоньку подтягивается бизнес. Можно долго спорить, что было первым – курица или яйцо, трафик или бизнес. Мне кажется, подход будет работать через трафик: если на этих местах появляются люди, значит туда потихоньку присовокупится какой-то бизнес – возможно, сперва кустарный, потом более крупный.
По возможности наше архитектурное бюро проводит экскурсии каждую субботу – в сезон. При этом каждый раз, когда мы приезжаем в заброшенную церковь или на фабрику, где раньше делали валенки, там уже кто-то ходит – есть неучтенный трафик. Думаю, эти объекты должны наполняться какими-то активностями, чтобы объекты были загружены всегда, а не только в пятницу, субботу и воскресенье. В идеале такая программа должна составляться на год, пересекаясь с городскими мероприятиями, различными бизнес-активностями. К примеру, на средства президентского гранта мы провели фестиваль «Золотое лето». Это был день села Маминского на максималках. Обычно день села – это когда кто-нибудь играет на баяне, а пара бабушек танцует. Мы же привезли туда двух диджеев, четыре рок-группы, пригласили политиков, блогеров, фотографов. И туда приехало 1,5 тысячи гостей!
О селе мы заранее собрали разные факты. Например, там оказалась церковь, построенная Константином Тоном (автор исторического храма Христа Спасителя и Большого Кремлевского дворца в Москве. – Прим. авт.), причем оригинальная, во время революции ее не взрывали. Мы можем взять объект, который не является культурным наследием, но провернуть с ним историю по превращению в арт-объект, сделав его дополнительным аттрактором. Если каждый год разные населенные пункты так будут проводить свой день рождения, можно дать программе региона новое культурно-событийное наполнение. Найти средства на то, чтобы починить церковь Константина Тона в селе на 1100 человек, очень сложно, а вот эксперименты с эмоциями, с впечатлениями, с напоминаниями о зданиях в контексте времени доступны уже сейчас.
Андрей МАКОДЗЕБА, куратор по запуску объектов «Флакон» в регионах: «Говорим сегодня про индустриальное наследие, но и с современным-то не можем разобраться»:
— «Флакон» – огромная штуковина, клубок всяких юридических лиц, у которого есть франшиза. Я в ней работаю с региональными проектами. Моя задача – сделать так, чтобы они открылись, после этого мы еще управляем объектами. Пишем концепции, прикидываем какие-то черновые архитектурные варианты, но суть в том, что надо средства как-то вернуть. Важно учитывать, что это всегда очень долгие деньги.
У нас есть небольшая классификация, зависящая от размеров объекта. Легче всего людей развлекать – мы всегда с этого заходим, перед тем как говорить о каком-то менее эластичном рынке. Делаем простейшее пространство, в которое привлекаем трафик. Уже из исследований, из анализа первых посетителей становится понятно, кто туда ходит. После этого начинаем думать о том, какие нужны якорные резиденты. Сразу скажу: почти во всех объектах у нас есть магазин локальных марок – так проще всего заскриптоваться. Маленькие пространства в свои пиковые значения могут приносить условно около миллиона рублей, потратить на производство придется примерно два с половиной. Деньги возвращаются быстро, в целом все понятно: главное – не споткнуться с выбором города.
Другой формат – резиденции. Мы видим, что в объект очень нравится ходить, предположим, айтишникам. Почему бы не дать им возможность здесь жить? Они ведь правда буквально живут на своей работе. Мы нанизываем на общественные пространства какие-то уже менее эластичные арендные площади, с которыми можем взаимодействовать дальше. Так появляются «офисы здорового человека» – условные инфраструктуры, которые позволяют нам эти 40 квадратных метров сдавать за какие-то совершенно другие деньги, не по 1000 рублей за квадрат. Люди понимают, что при этом они покупают всегда готовую к работе технику, переговорку, парковку – комплексный сервис. По этому принципу мы ревитализировали завод «Знамя» в Москве, повторяем этот проект в Калининграде. Это обычнейшее пространство, на которое нанизаны офисы с почестями IT-сегменту. Пришлось здорово потратиться, деньги начали возвращаться только по итогам третьего года. Выручка в пиковых значениях может достигать порядка двух миллионов. Расходная часть всегда уменьшается: чем больше становится объект, тем операционок становится поменьше – вам не нужен организатор событий, вам нужно, чтобы кто-то из айтишников сам формировал это все внутри на базе.
Дальше начинаются кластеры – еще не самые крупные проекты, но все же довольно масштабные неиспользуемые объекты. Говорим сегодня про индустриальное наследие, а я вот столкнулся с тем, что мы и с современным-то не можем разобраться. Например, на Розе Хутор в Сочи на высоте 1170 метров построили столовую для олимпийцев на 5200 квадратных метров. Олимпийские игры провели, а что делать дальше с объектом, никто и не думал… Мы пробовали разные концепции, но не срабатывало ничего. Пока не запрыгнули на рельсы ковида, предложив офисы в горах IT-сегменту на стыке маркетинга. В этом формате мы вообще перестаем заниматься средним сегментом, только арендным бизнесом. Наша задача – привести на площадку людей. К примеру, из тысячи человек 10 будет заинтересовано что-то снять, один, может быть, останется с нами на всю жизнь. Здесь было очень много денег потрачено, переговоры с собственниками – тоже очень долгими.
Последнее – креативные хабы, и здесь я опираюсь только на нашу альма-матер в Москве (первым пространством креативной экосистемы «Флакон» стал Хрустальный завод имени Калинина 1861 года в Москве, ревитализированный в 2001 году. – Прим. авт.). Вы можете сказать – да в столице все очень легко. Но я напомню, что это происходило 13 лет назад, а «Флакон» находился в ужасной части Москвы, от которой воротили нос предприниматели. Постепенно с нарезанных по 20 квадратных метров офисов и условных пространств началась жизнь, пошла капитализация, деньги росли и ускорялись – эта заброшка стала интересна всем. Про деньги здесь говорить очень сложно, но скажу, что это стык всех предыдущих финансовых моделей. Большим объектом невозможно управлять единолично – здесь разные команды, разные масштабы.
Где мы берем деньги? По-разному было. Есть старшие партнеры. Есть девелоперы, когда застройщик приходит и говорит: «У меня есть такой-то объект, что с ним можно сделать?». Но чаще всего самые хорошие деньги дает человек, которому принадлежит здание, готовый сделать так, чтобы этот опыт никуда не делся, чтобы объект продолжался, наследие сохранялось, готовый ждать, допустим, 8 лет, чтобы деньги вернулись.
С промышленными объектами у нас в последнее время очень сложные истории происходят – видимо, за это время они реально постарели. Например, все чаще встает вопрос о полной замене коммуникаций, а это просто нереальный влет на деньги. Я как-то перестал ими наслаждаться. Люблю сейчас работать с резиденциями, с девелоперами, которые приходят с очень разными объектами. Тут срабатывает железная рука рынка, с которой особо не поспоришь: оказалось, что застройщики могут вкладываться в непрофильные проекты, а их квартиры становятся от этого только дороже.
Фото © Максим КАРМАЕВ
Ранее репортаж был доступен только в бумажной версии газеты «Коммерческие вести» от 27 сентября 2023 года.
