Суд согласился с исковыми требованиями предпринимателей к горсовету и признал коэффициент для аренды недействительным.
Омский областной суд 31 октября вынес решение по иску ООО «Виктория», ООО «Подгородское», ООО «Сибирский сенат», ООО «ОМСК БИЗНЕС», ООО «Новые проекты», Ивана ПЕЧЕНЕВА, Константина ПИДЦАНА и Румии ШАРАФУТДИНОВОЙ к Омскому городскому совету о признании недействующим нормативного правового акта. Речь идет об абзаце 12 статьи 1 и статье 2 Решения Омского городского Совета от 05.10.2022 № 4 «О внесении изменений в Решение Омского городского Совета от 10.04.2019 № 138 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов». В январе 2023 года четыре омских предпринимательских объединения – Торгово-промышленная палата Омской области, союз предпринимателей, ОПОРА России и Союз строителей обратились к председателю горсовета Владимиру КОРБУТУ, заявив об ошибочности решения совета. По мнению деловых объединений, применение поправочного коэффициента для расчета арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для завершения строительства, приведет к превышению ставки арендной платы земельного налога от 6,6 до 18,19 раза в условиях превышения кадастровой стоимости рыночной в 14 раз.
В итоге суд признал их правоту и удовлетворил требования истцов в полном объеме. Процесс активно освещали «Коммерческие Вести». Его значение обозревателю издания Анастасии ПАВЛОВОЙ разъяснил председатель комитета по защите прав предпринимателей в сфере имущества и земельных отношений Омской Торгово-промышленной палаты, член Омского областного Союза предпринимателей Александр ДМИТРЕНКО – юрист, представлявший интересы истцов.
– Александр Васильевич, решение городского совета, принятое 5 октября 2022 года, ввело поправочный коэффициент для аренды земли под объектами незавершенного строительства – 2,2.
– Да, причем это касалось земельных участков, находящихся в областной и муниципальной собственности, а также земель неразграниченной государственной собственности. Примечательно, что в Омской области нет земельных участков, находящихся в областной собственности, в отношении которых этот коэффициент может применяться, попросту нет таких договоров аренды. Если они появятся, то, скорее всего, будет назначено еще одно судебное разбирательство. Любопытно, что представители правительства Омской области в суде возражали против удовлетворения наших требований, несмотря на то, что их интересы никак не были затронуты, как они сами заявляли.
– А большая часть «пострадавших» земельных участков к какому виду относится?
– По 241 договору аренды, которые анализировало высчитавшее коэффициент бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации», львиная доля участков относится к неразграниченным землям.
– Итак, коэффициент признан судом недействующим. Но для того чтобы это решить, понадобилось проведение судебной экспертизы, о котором вы и ходатайствовали. Насколько я вижу, эксперты полностью поддержали вашу позицию.
– Действительно так, но результаты меня все же удивили, поскольку я не нашел в них подробного анализа отчета, который взял за основу Омский центр кадастровой оценки и технической документации. В частности, не было установлено соответствие ВРИ указанным участкам и неверный выбор авторами безрисковой ставки. В одном из предыдущих интервью мы подробно разбирали этот документ, но позволю себе напомнить важные моменты. Несмотря на то, что в техническом задании не было прописано, что учреждение должно подготовить экономическое обоснование поправочного коэффициента для муниципальных земель под объектами незавершенного строительства, работа все-таки была проведена. Мне, как человеку, проработавшему в науке и привыкшему точно исполнять поставленные передо мной задачи, это удивительно.
– Особо вас впечатлили «аналитические исследования», я помню.
– Да, потому что провести анализ экономических, природных и иных факторов было обязанностью Омского центра кадастровой оценки и технической документации, но они привели чьи угодно, но только не свои выкладки – Банка России, Росстата и даже статьи из омской прессы. Причем совершенно неуместные – часть относится к экономике России в целом, часть содержит данные всего за один календарный месяц, кстати, непоказательный – январь, зачем-то приводится статистика о жилищном строительстве, хотя поправочный коэффициент не распространяется на земельные участки, предоставленные под эти цели, приводятся карты округов Омска со статистикой вообще всех арендуемых в городе участков. Как все это соотносится с введением конкретного поправочного коэффициента 2,2 для земель под объектами незавершенного строительства, никак не объясняется. В суде два специалиста бюджетного учреждения не смогли мне пояснить, использовалось ли это каким-то образом в расчетах. А ведь эта информация составляет три четверти отчета! Полагаю, прокуратуре Омской области не мешало бы приглядеться, действительно ли подобная, откровенно списанная из Интернета «работа» стоит 390 тысяч рублей, выделенных из бюджета. На мой же взгляд, за исключением нескольких листков это просто макулатура, и такой труд не может стоить больше 50 тысяч, а скорее всего и того меньше. Но самое главное, из экономического обоснования расчетов, из которых и складывается стоимость аренды, полностью выпал ключевой параметр земельного участка – вид разрешенного использования!
– И вы рассмотрели ВРИ земельных участков, в отношении которых срабатывает поправочный коэффициент: 100 под торговыми объектами, 68 под офисными зданиями и 73 производственных. Проверили все адреса, и у вас получилось 103 земельных участка под торговыми объектами, 14 под офисными зданиями и 33 производственных. А также 26 участков под объектами коммунального хозяйства, 17 под гаражами, 14 под гостиницами, несколько под образовательными, спортивными объектами, пара под проведение траурных обрядов, один – сельскохозяйственный, один – рекреационный. У 14 земельных участков вообще отсутствовал установленный вид разрешенного использования.
– Допускаю, что я мог местами ошибиться, но то, что в основу расчетов легла явно (и скорее всего намеренно) искаженная статистика, совершенно точно. Поправочный коэффициент для трех ВРИ вывели такой: 1,51 – для торговых объектов; 1,98 – для офисных зданий и 3,3 – для производственных земель. Потом вывели среднеарифметическое – 2,2. Цель понятна: бюджету выгоднее, если торговля будет платить арендную плату с коэффициентом 2,2, а не 1,51. Неправильно был выбран и сам метод подсчетов. Учреждение предложило использовать в качестве безрисковой долгосрочную процентную ставку рынка ГКО-ОФЗ – 7,3 %. При этом директор по научно-методической работе группы компаний «Аверс», кандидат технических наук Николай БАРИНОВ, на труд которого есть ссылка в отчете, указал, что расчеты со ставками банковских депозитов в качестве безрисковой части текущей доходности приводят к существенному завышению оценки рыночной арендной платы за землю. Так и получилось. БАРИНОВ предложил использовать в качестве инструмента для расчета безрисковой части доходности обращающиеся на рынке ценных бумаг государственные облигации с индексируемым на инфляцию номиналом (ОФЗ-ИН). Я так и поступил, и у меня получился поправочный коэффициент 1,7. Добавлю, что подобная ошибка была допущена при составлении 108-го постановления правительства Омской области, которое была обжаловано в Верховном суде – Верховный суд, отменяя постановление, отметил, что была неправильно выбрана безрисковая ставка.
– Вы сетуете, что эксперты всего этого не увидели?
– Конечно, ведь они обладают специальными познаниями и квалификацией. Выводы они сделали верные, но не выявили все недостатки. А хотелось бы получить тщательную детализированную работу, которую мне в итоге пришлось проводить самостоятельно. И вот еще важный момент: государство и так получает сверхдоходы от сдачи в аренду земли, поскольку получило ее бесплатно, не платит налоги и не несет расходы по ее содержанию – этим занимается предприниматель. А для него арендная плата растет из года в год – достаточно посмотреть на график и ужаснуться. Все потому, что для нерыночных отношений нельзя применять рыночные инструменты! Но об этом мы подробно поговорим с тобой в следующий раз.
– Тогда предлагаю сделать глобальный вывод.
– Вспоминаю историю с упомянутым 108-м постановлением: когда оно было отменено, городской бюджет оказался вынужден вернуть предпринимателям незаконно изъятые денежные средства в объеме двух с половиной миллиардов рублей. Несмотря на это, губернатор Омской области никого на ковер не вызвал: ни министра имущественных отношений, бывшего идеологом принятия документа, ни оценщиков, никого вообще. Напоминаю: докладывая обо всем, что тебе сейчас рассказываю, в горсовете, я предлагал создать рабочую группу для обсуждения вопроса, четыре бизнес-объединения меня поддержали. Мне отказали. А ведь мы могли внести изменения в решение горсовета и избежать всего этого публичного позора – а я уверен, что ответчик обжалует решение суда – возможно, опять на всю страну. Впрочем, я как всегда готов дойти до Верховного суда и снова там выиграть. Теперь у меня уже к председателю Омского городского совета, депутатам, голосовавшим за это решение, вопрос, который, как мне кажется, должен лично им задать и губернатор: «Вам вообще не стыдно после этого на своем месте сидеть? Не стыдно перед избирателями, которые оплачивают вашу работу, которые оказали вам высокое доверие? Что мешало вам все-таки создать рабочую группу и решить эту несложную проблему в досудебном порядке?». Боюсь, пока губернатор не будет задавать такие вопросы, законодательная власть продолжит издавать нормативные акты, которые будут в очередной раз успешно обжаловаться, обжаловаться и обжаловаться бизнесом.
Ранее интервью было доступно только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 29 ноября 2023 года.
Фото © Максим КАРМАЕВ
