Колонка «Коммерческих вестей» от специалиста по недвижимости.
5 марта 2025 года прием предпринимателей провел прокурор Омской области Алексей АФАНАСЬЕВ. Там я поднял тему корректности применения результатов кадастровой оценки.
Дело в том, что по ряду участков произошло изменение кадастровой стоимости в связи с исправлением ошибки. Для части из них стоимость уменьшилась, для других – увеличилась. Но по закону исправления в сторону снижения действуют с момента применения результатов кадастровой оценки, а в сторону повышения – с 1 января года, следующего за годом выявления и исправления ошибки. На мой взгляд, проблема возникла в связи с тем, что новый регламент кадастровой оценки утвержден недавно и правоприменительной практики накопилось пока немного.
Землепользователям критически важно указывать корректную информацию о своем имуществе, так как для кадастровой оценки используются данные из ЕГРН. Наиболее часто проблемы связаны как раз с тем, что данные либо неполные, либо не соответствуют фактическому использованию участка. Чтобы исправить это, подайте декларацию в ГБУ «ЦКО и ТД».
При государственной оценке в Омской области было оценено более 800 тысяч участков, кадастровая стоимость оспорена приблизительно в 1000 случаев, т.е. чуть более 1% от общего числа. Предположу, что еще такое же количество владельцев не пошло на эту процедуру из-за отсутствия экономического смысла. Если оспорить кадастровую стоимость не получается, скорее всего она находится в пределах рыночных реалий.
Еще не так давно основным заказчиком оценки были кредитные организации. Это связано с необходимостью определения рыночной и залоговой стоимости земли. Сегодня практически все кредитные организации оценивают залоги самостоятельно.
Тогда зачем же сегодня нужен оценщик? Как правило, к нам обращаются за оценкой нестандартных объектов перед продажей объекта, для вступления в наследство, целей бухгалтерского учета, при разделе имущества как между физическими лицами, так и при делении бизнеса, для установления кадастровой стоимости в размере рыночной, для принятия управленческих решений, для снижения рисков расторжения сделки купли-продажи при последующем банкротстве продавца, для проведения судебной оценочной экспертизы.
Например, если у ООО есть недвижимость и оборудование, а учредители решили разделить предприятие, разумно будет пригласить оценщика, который поможет правильно оценить стоимость активов. Приобретая имущество у предприятия или физического лица, лучше подстраховаться: в случае банкротства продавца, когда конкурсный управляющий будет проверять предшествующие сделки на предмет соответствия рыночным условиям, отчет об оценке активов будет серьезным аргументом в пользу обоснованности заключения вашего договора купли-продажи.
