Ужесточение выдачи кредитов приведет к сокращению количества сделок на рынке недвижимости.
Второго ноября в пресс-центре информационного агентства «Национальная Служба Новостей» состоялась пресс-конференция на тему «Ставки повышены, спрос падает: Как изменится рынок недвижимости до конца года»
Спрос на льготную ипотеку в октябре упал на 10%. Недвижимость для россиян перестала быть самым популярным вариантом инвестирования. В сложившейся ситуации люди предпочитают класть деньги на депозит (таковых, согласно опросу, 26%), приобретать валюту (20,7%) или облигации (17,2%). Готовы купить недвижимость лишь 16,8% опрошенных. Напомним, с 20 октября повысились требования к минимальному первоначальному взносу с 15 до 20%. За последние три месяца ключевая ставка поднялась вдвое (с 7,5 до 15%), вслед за ней увеличились также проценты по вкладам, где стало выгоднее держать деньги. К тому же банки в России начали отказывать в выдаче ипотеки по одобренным ранее условиям. В результате почти треть клиентов в августе-сентябре не смогли получить кредит.
Константин АПРЕЛЕВ, вице-президент Российской гильдии риэлторов: «Как только начали повышать ставки по депозитам, инвестиционные сделки на рынке жилья свелись к нулю»:
— Изменения ключевой ставки привели к тому, что отложенный спрос реализовался в августе-сентября-октябре. С моей точки зрения это замедляет рост цен. В публичном пространстве мы видим цены-предложения, а не цены реальных сделок. Рынок консервативный, люди медленно меняют свою точку зрения. Они наблюдают инфляцию и ждут ее в будущем, видят изменения курса рубля по отношению к ключевым международным валютам. Это все давит на психику, поэтому рост цен на квартиры замедляется, но незначительно.
До нового года снижения цен не будет точно. Может быть, будет замедление роста или его остановка. А вот со следующего года цены могут снижаться, если тренд высокой ключевой ставки будет сохраняться длительное время. В принципе ипотеки составляют 80% сделок, это по-прежнему главный драйвер спроса. Понятно, что инфляцию разгоняют низкие ставки по ипотеке на первичном рынке, рост доходов людей в сфере оборонки. Мы видим снижение спроса, который пока на ценах никак не отразился. Риэлторы наблюдают сокращение в два-четыре раза количества звонков по новым объектам.
Если льготная ставка на первичном рынке сохранится, все наиболее интересные, ликвидные объекты до Нового года будут распроданы, туда переместится спрос со вторичного рынка. Но это тоже будет иметь краткосрочный эффект. Там достаточно высокие цены, но зато застройщики смогут выполнить свои годовые планы, банки уже это сделали. Четвертый квартал будет поспокойнее, количество сделок сократится. А в следующем году нас могут ждать и потрясения в связи с изменениями в льготной ипотеке, которые неизбежно приведут к росту цен.
Уже обсуждается ЦБ повышение первичного взноса аж до 30% с Нового года – это может существенно сократить доступность ипотечного кредита. Немножко странно, что при этом ЦБ хочет ограничить ипотечный заем обладателям потребительских кредитов — их платежеспособность способна быть весьма высокой. Запрещать им участвовать в ипотечном кредитовании, наверное, неправильно, достаточно учитывать их закредитованность имеющимися банковскими инструментами. Думаю, эта позиция будет пересматриваться. Разумеется, в случае принятия это ударит по тем людям, которые перекрывали 20%-е требования о первоначальном взносе при помощи потребительского кредита. Если ЦБ хочет нейтрализовать именно эти действия, на мой взгляд, нужно более тонко действовать.
Угроза пузыря на первичном рынке, к сожалению, еще выше. Одно дело, когда вы, имея ипотеку, используете жилье в потребительских целях и сделаете все, чтобы выплатить кредит, даже если цены упадут на 20%. Другое, когда вы заплатили за строящееся жилье, которое сдастся через три-четыре года, а цены упали на 20-30%. Какой смысл оставаться в этой кредитной истории? Проще отказаться от платежей. Учитывая, что банк не сможет обратить взыскание на виртуальную квартиру. Возникновение такой проблематики способно привести к серьезным последствиям и для застройщиков, и для банков. Для банков – это вызов достроить жилье, чтобы продать, то есть занятие нехарактерным бизнесом.
Тема обесценивания рубля начала утихать. Как только начали повышать ставки по депозитам, инвестиционные сделки на рынке жилья свелись к нулю. В краткосрочной перспективе инвесторы ушли в более консервативные по доходности истории.
Количество обменных операций сохранится. Люди продолжат продавать ненужное и покупать нужное. В этой ситуации стоимость квадратного метра не имеет значения. 60-80% сделок в регионах всегда и составляли обменные операции, ипотека лишь кратковременно действует как рычаг рынка. Чем дольше власть будет думать над пролонгированием льготной ипотеки и в каких регионах она будет действовать, тем больше будет раскачиваться рынок, подогреваемый ажиотажным спросом.
Елена ЛАПШИНА, эксперт Циан.Аналитика: «В сентябре в России было выдано 240 тысяч ипотек – это рекордный показатель»:
— В этом году спрос начал увеличиваться весной: росли цены и ставки по ипотеке, произошел переток с рынка купли-продажи на рынок аренды, вернулись релоканты, некоторые компании прекратили практику удаленной работы. До сих пор в некоторых городах продолжают расти ставки по ипотеке – нестандартная ситуация для ноября.
В первом полугодии 2023 года цены на первичке стагнировали. В Москве, например, они выросли всего на 4% за полгода, в Санкт-Петербурге менее чем на 1%, но во втором полугодии рост цен активизировался, так как вырос спрос. Повышение спроса стимулировали льготная, семейная, IT и другие ипотеки. Застройщики стали смелее: если вырос спрос, значит, они могут индексировать цены. На вторичном рынке сейчас цены тоже растут, что немного удивительно, потому что спрос снижается из-за роста ставок по ипотеке. По идее рост цен на жилье должен замедляться, но пока этого не происходит, так как цены продолжают расти инерционно – за последний месяц в крупных городах от 500 тысяч жителей они прибавили примерно 2%, что сопоставимо с первичным рынком. До конца года темпы роста цен замедлятся, а вот что будет дальше – зависит от ставок.
В сентябре в России было выдано 240 тысяч ипотек, это рекордный показатель, превышающий данные августа на 10%. Рост наблюдался как на первичном, так и на вторичном рынке. В Москве в сентябре было около 17 тысячи сделок на вторичке, в августе же было 17,5 тысячи. Получается, небольшое падение спроса есть, но он все равно выше доажиотажного периода. В октябре в стране наблюдаем падение на 10-15%. Крупные банки говорят о снижении спроса даже на льготную ипотеку на 10-20% на первичке. Это может быть связано с ужесточением условий выдачи ипотек.
Ранее репортаж был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 8 ноября 2023 года.
Фото — скан с пресс-конфренции
