Укол реализма от профессиональных аналитиков рынка недвижимости.
27 октября в БУ ОО «Региональный центр по связям с общественностью» стартовал двухдневный Омский региональный форум по недвижимости. Мероприятие было юбилейным – форум проходил 25-й раз. В первый же день состоялась дискуссия «Тренды федерального рынка недвижимости». Привожу выжимки выступлений двух омских экспертов.
Александр КАЮКИН, директор ООО «Ледон-недвижимость»: «Правильней уже говорить не «мы в экономике», а «мы в политике»:
— После кризиса американских деривативов в 2007-м рынок недвижимости падал два года – цены снизились на 40%. В 2014 году мы приросли Крымом и падали 2,5 года, рынок просел по ценам на 25-27%, потом пошло его восстановление. Дожили до пандемии – появилась льготная ипотека на новостройки, дав очередной бум. Я сторонник мнения, что выгода льготной ипотечной ставки уже выбрана ценой на жилье. Изменение стоимости квадратного метра до пандемии – введения льготной ипотеки – абсолютно равнозначно курсу доллара: недвижимость выросла на 36%, доллар – на 34%.
Недавно был в небольшом городе на 350 тысяч человек населения, в который зашел федеральный застройщик «Брусника» с квадратным метром от 100 тысяч рублей. Раньше квадратный метр в новостройке там стоил в среднем 70 тысяч рублей. Местные застройщики захлопали в ладоши и... подняли цены на 20 тысяч рублей.
Правительство РФ выделило 24 млрд рублей на расселение ветхого, аварийного жилья. Так что застройщикам будет что строить, даже если люди не будут покупать жилье.
85% сделок и на первичном, и на вторичном рынке происходит с использованием ипотечного кредита. Апрель-май этого года отмечены использованием наличных при покупке жилья. Объем денежной массы – количество реальных рублей в обороте – неуклонно растет. ВВП падает. Классическая формула говорит нам, что будет расти инфляция. По идее, должна расти и потребительская активность. Имеем рекордное снятие денег с банковских вкладов – более 700 млрд рублей наличных находятся на руках. Поскольку инфляция неизбежна, люди будут вынуждены спасать свои деньги самыми консервативными способами. Недвижимость – тот самый надежный актив, который можно использовать ежедневно и на котором можно зарабатывать.
Интернет-ресурсы на сегодняшний день предлагают в Омске более 11 тысяч квартир. Но если все это профессионально секвестировать, на рынке останется всего 3100 квартир – 51 новостройка, не нуждающаяся в рекламе. Естественно, потребители стремятся приобрести максимально готовое жилье с хорошей отделкой, с инфраструктурой и желательно в экологичном районе, но покупают в итоге то, что позволяют средства.
Современные тренды на рынке недвижимости: продлено действие семейной и сельской ипотеки, ипотеки в Дальневосточном округе; начинает расти уторговывание на вторичном рынке, которое наблюдается с февраля, – в некоторых сделках торг доходит до 12%; растет длина риэлторской цепочки – в 2020 году считалось нонсенсом, если она состояла из двух квартир, сейчас нормой считается даже обмен пяти квартир; растет давление агрегаторов, которые пытаются поднять цены на размещение объявлений; начались временные трудности в работе электронных сервисов; наблюдается нехватка трудовых ресурсов – из страны уехало много людей, произошло распределение занятости; рост производства в оборонной промышленности через пару-тройку лет даст увеличение реальных доходов населения, что скажется и на нашем рынке; инфляционные ожидания высокие: правильней уже говорить не «мы в экономике», а «мы в политике».
Что бы ни произошло, рынок недвижимости будет жить. Неважно, будет он расти или падать. Неважно, будет ли льготная ипотека – если не будет, то справимся без нее. Я, естественно, только за то, чтобы снимать сливки с рынка, но иногда надо уметь и масло взбивать. Надежно известно только одно – скоро ноябрь!
Максим РЕПИН, директор ООО «ОМЭКС»: «В Омске все не так, как в России»:
— В сентябре 2022 года рынок недвижимости выглядел, как пионер, отдающий салют. Рынок, как океан, живой. Иногда его штормит, иногда на него спускается штиль. Сейчас мы на гребне волны.
В 2005-2006 годах был взрывной рост ипотеки в России. В 2020-2021 годах – также бум сделок по недвижимости, связанный с резким повышением доступности ипотеки. Застройщики сломали рынок: впервые в постсоветской истории цены на новостройки превысили цены на вторичное жилье. Пока мы сидели дома в пандемию, был кардинально изменен рынок недвижимости.
Несмотря на большие денежные вливания Правительства РФ в экономику, на таргетирование инфляции, реальные доходы населения снизились за этот год еще на 7,6%.
Последние три года после прямого указания президента рынок жилья показывает очень серьезные объемы, превышая объемы Советского Союза в лучшие годы. Мы строим 92-95-98 млн кв. м в год жилой недвижимости. Но у каждого региона свои нюансы – в Омске все не так, как в России. За последние пять лет наш объем жилой недвижимости не сильно рос: мы строим от 300 до 400 тысяч кв. м в год. Причем из них в многоквартирных домах всего 150 тысяч кв. м – вводится по 10-15 домов. Объем ввода многоквартирного жилья на одного жителя Омска составляет 0,13 кв. м в год – это крайне низкий показатель для миллионника. В предстоящие два-три года этот тренд не изменится.
Сегодня строится около 50 домов. Пособия для мобилизованных будут ежемесячно составлять 195 тысяч рублей – почти 2,5 квадрата в омской новостройке! За год – почти целая квартира.
Средняя цена квадратного метра в Омске – 85 тысяч рублей. На рынок выходят иногородние застройщики с ценой кв. м от 100 тысяч рублей. У омских застройщиков все раскуплено до лета следующего года, им снижать цены совершенно нет резона. Фатальных падений уж точно ждать не стоит. Почти пятая часть экспертов рынка считает, что квартиры все-таки будут стоить дороже, чем сейчас.
Только в ноябре-декабре 2014-го мы переживали экономическое эхо политического выбора марта 2014 года. Рынок недвижимости вообще отреагировал еще позже и рос до марта 2015-го, когда соседи из Казахстана начали скупать жилье в Омске. Получается, год рынок жил по своим законам, а потом произошла стагнация. Очередные политические решения были приняты в феврале 2022-го, экономические последствия будут много позже.
Омск уже ниже всех соседних городов в Сибири. У нас есть примеры роста, а падения – нет. Так будем ли мы падать? А есть куда?
Ранее репортаж был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 2 ноября 2022 года.
