Предприниматели опасаются, что аренда земельных участков в Омске не станет дешевле.
5 декабря в Конгресс-холле прошли публичные слушания по проекту постановления облправительства «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов».
Правовой акт до сих пор проходит процедуру оценки регулирующего воздействия, поэтому чиновники утверждают, что открыты для критики и предложений. Как только по документу будет найден компромисс с общественностью (в первую очередь, конечно, бизнес-сообществом), проект вынесут на рассмотрение регионального кабинета министров.
Заместитель министра имущественных отношений Омской области Евгений КОЗЛОВ, выступавший модератором мероприятия, объяснил:
– Для расчета арендной платы предлагается новый подход, предусматривающий установление арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка и экономически обоснованных коэффициентов. Новая методика позволит сделать расчет арендных платежей предельно простым и предсказуемым.
Многофакторный анализ рынка недвижимости и подготовка соответствующих расчетов были доверены ООО «ОМЭКС». Размер дифференцированных коэффициентов варьируется от 3% до 5,9% от кадастровой стоимости в зависимости от вида разрешенного использования участка. По словам чиновников, предварительные расчеты показали динамику снижения годовой арендной платы за земельные участки в диапазоне от 10% до 50%. В частности, речь идет об участках, предоставленных для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, офисных зданий делового и коммерческого назначения, производственных и административных зданий, домов жилой застройки.
…Строительный магнат, депутат Заксобрания Валерий КОКОРИН детально разобрал проект, критикуя едва ли не каждый пункт. Его реакция неудивительна: невозможно забыть, как некорректные пункты скандально известного постановления №108-п, которые пришлось оспаривать в Верховном суде, спровоцировали резкий скачок арендной платы под торговыми центрами, ресторанами, кинотеатрами, автосервисами, автостоянками, в результате которого предприниматели получили многомиллионные долги — причем задним числом. Однако, судя по замечаниям бизнесмена, не исключено, что и новый документ окажется ничуть не лучше.
В частности, КОКОРИН отметил, что, несмотря на декларирование снижения финансовой нагрузки, с принятием нового документа платежи вырастут в разы, причем скажется это и на социальных объектах. Поэтому его заинтересовало, как все это получилось:
– Если параметры рассчитывались по определенной методике, то прошу пояснить кое-какие вещи. В частности, почему были определены именно эти коэффициенты? Вот, например, 5-й раздел. Земельные участки, предназначенные для объектов торговли, объектов питания и бытового обслуживания. Где у нас есть предприятия этого формата, которые в состоянии заплатить 5,9% от кадастровой стоимости за аренду? Просчитывал ли кто-то уровень рентабельности тех же парикмахерских и ателье? Мы ведь уничтожили сферу бытового обслуживания! Или вот аквапарки и боулинги здесь же в этом пункте, для них также применены высокие ставки. Почему?
На это глава ООО «ОМЭКС» Максим РЕПИН ответил, что при расчетах учитывалась лишь доходность земельных участков, а не маржинальность видов бизнеса.
Но КОКОРИН не сдавался:
– Но это ведь взаимосвязанные вещи! Возьмем простой пример: под пункт №5 со ставкой 5,9% также вошли объекты для ярмарочно-выставочной деятельности. Вот мы сейчас находимся в здании Экспоцентра и Конгресс-холла. Я его строил когда-то под выставочную деятельность. Спросите у тех, кто эксплуатирует Экспоцентр: «Какие высокие доходы тут могут быть?» Это убыточная деятельность! Посмотрите внимательно: здесь же постоянно размещают какую-то рекламу ярмарок, рыбой постоянно торгуют, чтобы как-то удержаться на плаву. Где вы видите здесь потенциал для коэффициента 5,9%? Или возьмем гостиничный бизнес. На всех уровнях говорится, что в Омске остро не хватает хороших гостиниц, из-за чего здесь невозможно проводить мероприятия международного уровня. Кто, когда и на каком уровне сказал: «У нас достаточно в регионе гостиниц, поэтому их надо «поджать», установив коэффициент в 4,5 %»? На самом деле этот документ определяет инвестиционную политику в регионе. И эта ситуация с арендой земли никак не будет стимулировать постройку новых отелей. Поэтому возникает вопрос: а кто проводил экспертную оценку предлагаемых параметров и является ли разработанный документ принципиальной позицией властей, либо это все-таки видение ситуации, предложенное исполнителями – сотрудниками ООО «ОМЭКС»? У вас частная фирма и вы исполняли заказ как частная компания. Проводилась ли при этом государственная экспертиза? Ведь это полномочия государственных органов – устанавливать коэффициенты и определять порядок расчетов. Получается, что вы все рассчитали самостоятельно и предложили свой вариант.
Полный текст читайте в свежем выпуске «КВ»
© Фото автора
