До 31 октября в Омской области должна завершиться государственная кадастровая оценка земли. По мнению директора Юридической компании «Омэкс-Лекс» Александра ДМИТРЕНКО, предпринимателям не стоит надеяться на установление подрядчиком справедливой кадастровой стоимости на их земельные участки. Александр Васильевич рассказал корреспонденту «КВ» Ирине БОРОДЯНСКОЙ, в каких условиях проходит оценка.
— Александр Васильевич, когда вам стало известно о том, что индивидуальные отчеты о рыночной стоимости земельных участков не будут приниматься на этапе проведения государственной кадастровой оценки?
— 30 июня прошла межведомственная комиссия, посвященная проведению новой государственной кадастровой оценки в Омской области. Степану САРБАШЕВУ, гендиректору уфимского ЗАО «Эксперт-оценка», которое является исполнителем работ, был задан этот вопрос: будут ли в ходе проведения кадастровой оценки приниматься отчеты для установления кадастровой стоимости в размере рыночной? Ответ САРБАШЕВА был категоричным: нет. Такой ответ не устроил ни оценщиков, ни землевладельцев. В середине июля по настоянию Омского областного союза предпринимателей по этому вопросу прошла еще одна встреча, теперь уже у зампреда правительства Омской области Александра ТРЕТЬЯКОВА. На ней, помимо прочих, присутствовали на тот момент еще и. о. министра имущественных отношений Виктор СОБОЛЕВ, президент Союза предпринимателей Дмитрий ШАДРИН и руководители четырех омских оценочных компаний. Чиновники заявили, что они полностью согласны с утверждением исполнителя работ. Г-н СОБОЛЕВ обратился к г-ну ШАДРИНУ с просьбой разъяснить в ООСП позицию минимущества и правительства Омской области, чтобы никто на этапе кадастровых работ не обращался с индивидуальными отчетами ни к исполнителю, ни к министерству имущественных отношений. Мы были категорически не согласны с этой позицией. Наши клиенты были готовы составить отчеты и пойти с ними хоть в Минимущество, хоть к исполнителю, но я разъяснял им, в какие условия нас поставили. Все, что я мог им предложить, – составить отчет и пойти судиться с министерством.
— Как вы поняли, что правило распространяется не на всех участников рынка?
— Клиенты стали звонить нам и говорить: «Александр Васильевич, вы нас вводите в заблуждение. Нам поступают предложения от ЗАО «Инвест-Аудит», которое имеет прямые договорные отношения с ЗАО «Эксперт-оценка» из Уфы. Те работы, от которых вы отказываетесь, они без проблем выполняют». По той информации, которую доводили до сведения наших клиентов специалисты «Инвест-Аудита», у этой компании имеется доверенность от исполнителя работ и составляемые ей отчеты им без проблем принимаются. От нас клиенты требовали объяснений. Я рассказал, как обстоит ситуация. По моему глубокому убеждению, результаты рыночной оценки не просто должны учитываться при проведении кадастровой оценки, но отдавать их нужно не исполнителю работ, а тому, кто заказывает, организует и утверждает кадастровую оценку – министерству имущественных отношений Омской области.
— Давайте разберемся. Каким законом подкрепляется ваше утверждение о том, что индивидуальные отчеты должны приниматься на этапе проведения кадастровой оценки?
— В п. 2 ст. 66 Земельного кодекса сказано: «Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3». В пункте 3 той же статьи указан лишь один вполне конкретный случай: «В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости». Из этого может следовать один-единственный вывод — что в процессе установлению кадастровой стоимости земли может быть применена рыночная оценка, если таковая имеется.
— А у ваших оппонентов какие аргументы?
— Заказчик в лице областного минимущества и исполнитель в лице ЗАО «Эксперт-оценка» стоят на том, что делать этого нельзя, так как не прописан соответствующий механизм. Они делают акцент на том, что в том же Земельном кодексе написано, что кадастровая стоимость устанавливается в соответствии со 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», в котором ничего не говорится о том, что на стадии проведения кадастровой оценки стоимость земли можно устанавливать в размере рыночной. Однако Земельный кодекс, где напрямую все прописано, имеет приоритет перед федеральным законом. К тому же никаких противоречий между законом «Об оценочной деятельности» и кодексом нет, так как ФЗ устанавливает процедуру разрешения спорных вопросов. Для этого, как вы знаете, предусмотрена специальная комиссия, которая рассматривает споры во внесудебном порядке, и суд. Мы же, настаивая на правильности применения индивидуальных отчетов на этапе кадастровой оценки, говорим не об исключениях в виде споров, а о правиле. Идеология оценки земли ведь заключается в том, что наилучшим вариантом, дающим наиболее объективную картину стоимости, является проведение рыночной оценки всех земельных участков. Массовая оценка проводится по той простой причине, что у государства нет денег на рыночную. Но если кто-то из землевладельцев готов потратить собственные средства и получить индивидуальную оценку, которая даст ему прогнозируемый результат, — почему бы не принять у него отчет и не установить кадастровую стоимость в размере рыночной?
— Давайте вернемся к ЗАО «Инвест-Аудит». Их представитель присутствовал на межведомственной комиссии 30 июня и совещании в правительстве, о котором вы упомянули? Компания как-то обозначила свою позицию по обсуждаемому нами вопросу?
— Да, гендиректор ЗАО «Инвест-Аудит» Олег АМЕЛИН принимал участие в обсуждении. Он-то первым и задал вопрос о том, будут ли приниматься индивидуальные отчеты. Принципиальная отрицательная позиция САРБАШЕВА явно его не устроила. Но буквально через несколько дней он был уже на стороне уфимского подрядчика и даже выступил с соответствующим комментарием в прессе. Если наличие тайной договоренности между «Инвест-Аудитом» и «Эксперт-Оценкой», о котором мне говорили наши клиенты, официально подтвердится, это будет означать крайнюю непорядочность как со стороны исполнителя работ, так и со стороны омской компании. Тем более что руководители обеих организаций возглавляют региональные отделения Российского общества оценщиков: АМЕЛИН в Омской области, САРБАШЕВ – в Башкирии. На эту ситуацию мы постараемся обратить внимание прокуратуры, УФАС и Российского общества оценщиков в Москве. Я думаю, это недопустимо – публично заявлять одно, а делать совершенно другое.
-Документальное подтверждение того, что «Инвест-Аудит» втайне проводит рыночную оценку, у вас имеется?
— Кое-что есть. К примеру, коммерческое предложение от компании «Инвест-Аудит», которое переправил нам один из наших клиентов. Предприятие я публично назвать не могу, но это один из крупных омских землевладельцев.
— За последние семь лет это уже третья государственная кадастровая оценка. С точки зрения процедуры проведения работ оценка 2014 года больше напоминает вам сценарий 2007 или 2011 года?
— В прошлый раз исполнителем работ был Омский центр технической инвентаризации. БТИ объявило, что, если до 20 мая 2011 года они получат проверенные экспертами Российского общества оценщиков индивидуальные отчеты, то они будут включены в кадастровую оценку. Все работы проводились максимально публично и открыто. Позже по заявлению губернатора Виктора НАЗАРОВА прокуратурой проводились проверки на предмет законности результатов кадастровой оценки, но до сих пор ни одного нарушения выявлено не было. По крайней мере, мы такими документами не располагаем. На одном из собраний Союза предпринимателей этого года приходил представитель прокуратуры, который заявил, что проверка до сих пор продолжается. Но о какой проверке 2011 года можно говорить, если на дворе уже 2014 год и новая оценка? Так что можно смело заявить, что ни один отчет, представленный организациями, не был оспорен. Если мы возьмем кадастровую стоимость 2007 года, она была запредельной — в некоторых случаях превышала рыночную в 38 раз. В отличие от полностью публичной и открытой кадастровой оценки 2011 года, нынешняя оценка проходит примерно в тех же условиях, что и в 2007 году – в строжайшей секретности. Когда в Омском областном суде, оспаривая постановление правительства Омской области об утверждении результатов государственной кадастровой оценки №174-п от 19 декабря 2007 года, мы потребовали предъявить отчет о кадастровой оценке, представитель администрации Омска (а именно город тогда выступал заказчиком кадастровых работ) заявил, что это документация для служебного пользования — чем вверг в ярость судью. Когда это у нас в секретных условиях формировалась база для налогообложения?! Все должно быть прозрачно. Каждый должен знать, как его имущество оценивается.
— То есть вы даете неутешительный для землевладельцев прогноз?
— Могу заключить пари, что в результате новой кадастровой оценки будет получена стоимость земли гораздо выше рыночной. По большей части справедливая кадастровая оценка 2011 года, я уверен, будет помножена в 3-4 раза, так что кадастровая стоимость окажется где-то посередине между показателями 2007 и 2011 годов. Посудите сами, кадастровая оценка 2011 года могла действовать еще целый год. Зачем брать деньги из бюджета и устраивать преждевременную мороку? Очевидно, действующая оценка не удовлетворяет заказчика. Чиновники в кулуарах не стесняются говорить о том, как они ждут увеличения поборов по земельному налогу. Плюс ко всему, насколько я знаю, новый исполнитель занимает прогосударственную позицию.
— Сразу установить кадастровую стоимость в размере рыночной предпринимателям не удастся, но у них ведь остаются законные пути оспаривания результатов кадастровой оценки, если она их не устроит.
— Я убежден, что у нас должно быть три этапа установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Первый – в ходе проведения работ. Второй –пересмотр результатов кадастровой оценки в комиссии. Кстати, сейчас туда можно обращаться в течение пяти лет с момента опубликования государственной оценки, а не полугода, как было раньше. Третий – обращение в судебные органы. Причем для подачи заявления в суд для «физиков» не имеет значения, проходили они комиссию или нет, а юрлицам необходимо сначала идти в комиссию. Второй и третий этапы у нас по-прежнему остаются, но первого нас лишили сознательно и, по моему глубокому убеждению, совершенно незаконно.
