Анализ качества проведенной в Омске кадастровой оценки земель населенных пунктов на основе территориально-экономического зонирования города Омска
Произошло знаковое для жизнедеятельности Омского региона событие – проведена государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Омской области по состоянию на 01.01.2014 г. При проведении новой кадастровой оценки было учтено зонирование территории города Омска, осуществленное экспертной группой оценщиков. Официальным результатом проведенной работы стал Приказ Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2014 года № 50-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области».
На практике это означает, что предприниматели и юридические лица, желающие оспорить кадастровую стоимость земельных участков, теперь могут это сделать, используя результаты зонирования. И в ряде случаев платежи за землю можно существенно снизить за счет ликвидации несоответствия между рыночной и кадастровой стоимостью земли.
Что говорит нам закон? Согласно действующему законодательству РФ кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной стоимости земельного участка. Поэтому, имея на руках рыночную стоимость земельного участка и сравнивая ее с кадастровой, землепользователь может сделать вывод о качестве проведенной на 1 января 2014 года кадастровой оценки.
Каким образом землепользователь может оценить правильность кадастровой оценки своего участка, если у него отсутствует информация о рыночной стоимости земли? Сделать это можно несколькими способами:
Провести рыночную оценку земельного участка у независимого оценщика.
Обратиться за консультацией об ориентировочной рыночной стоимости участка в риэлторскую компанию.
Получить информацию об ориентировочной рыночной стоимости своего участка из экспертно-аналитических исследований рынка земли Омска и Омской области.
Найти покупателя на свободном рынке.
Предложить банку принять данный участок по определенной залоговой стоимости.
Первый путь — рыночная оценка у независимого оценщика дает возможность получить наиболее точное значение рыночной стоимости, но при этом является одновременно и наиболее дорогостоящим из всех представленных вариантов. Стоимость оценки одного земельного участка у омских оценщиков может составить от 5 000 до 1 000 000 рублей и более в зависимости от размера, категории, вида разрешенного использования земли и других факторов. Этот путь оправдан, если землепользователь в дальнейшем захочет оспорить полученную кадастровую стоимость и представит отчет об оценке земли в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области. При этом еще необходимо будет провести стоимостную экспертизу данного отчета экспертом саморегулируемой организации, в которую входит оценщик, выполнивший отчет.
Второй путь – обращение за консультацией к риэлторам, будет существенно дешевле рыночной оценки. Однако при этом еще нужно найти такого риэлтора, который разбирается в рынке земель населенных пунктов в разрезе различных видов использования и имеет реальную базу покупателей, опыт сделок и т.д. Круг таких специалистов пока не велик.
Третий путь – получение информации о стоимости участка из экспертно-аналитических исследований рынка земли Омска, также будет менее точным, чем рыночная оценка, но при этом не потребует денежных вложений и поисков компетентных специалистов. Достаточно лишь воспользоваться общедоступными аналитическими материалами. Однако и этот вариант имеет свои недостатки – в частности, не по всем видам разрешенного использования существует качественная аналитика.
Поиск покупателя на свободном рынке – это наиболее точный способ, но при этом самый сложный, т. к. поиск может затянуться на длительный период и есть один нюанс – при проведении кадастровой оценки участок признается условно свободным от строений, а таковых крайне мало.
Кроме того, существует еще один путь решения вопроса – получение в банке информации о возможной стоимости залога в виде участка земли. В этом варианте содержится важный нюанс, связанный с тем, что стоимость залога не принимается банком в чистом виде, всегда будет учитываться еще и заемщик.
Получается что? На сегодняшний день наиболее применим третий вариант анализа качества кадастровой оценки для рыночных видов использования земельных участков: торгового (ВРИ5), офисного (ВРИ7) и производственного (ВРИ9). На территории города Омска для данных видов разрешенного использования было разработано ценовое зонирование с указанием интервалов рыночных цен соответствующих земельных участков.
Ценовое зонирование, о котором уже упоминалось выше, было подготовлено рабочей группой НП «Омская коллегия оценщиков» совместно с Клубом брокеров коммерческой недвижимости. В рабочую группу вошли эксперты, представляющие ведущие оценочные и риэлторские компании нашего региона, а также эксперты из компаний, занимающихся землеустроительными работами на территории Омской области. Также в составе рабочей группы были члены экспертных советов федеральных саморегулируемых организаций – Омского регионального отделения Российского общества оценщиков и Саморегулируемой Ассоциации Российских Магистров Оценки.
Описание данного ценового зонирования уже приводилось в омском деловом еженедельнике «Коммерческие вести» от 4 июня 2014 года (№ 20). Там же была приведена краткая инструкция, каким образом землепользователь может проверить кадастровую стоимость на ее соответствие рыночному интервалу для заданной зоны.
В рамках этой статьи хочется подробнее проанализировать указанную в приложениях к Приказу Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2014 года № 50-п новую кадастровую стоимость на ее соответствие рыночным интервалам на территории города Омска. Территория Омска, заметим, выбрана не случайно, так как большая часть платежей за землю собирается именно в областном центре и большинство земельных споров возникает именно по городским участкам.
В рамках проведенного исследования эксперты НП «Омская коллегия оценщиков» сопоставили 1475 кадастровых кварталов, расположенных на территории города Омска, с 50 ценовыми зонами, указанными в ценовом зонировании города по состоянию на 1 января 2014 года. Таким образом, для каждой из 50 рыночных ценовых зон был получен перечень кадастровых кварталов, входящих в соответствующие зоны.
На следующем этапе, для трех основных видов разрешенного использования: торгового (ВРИ5), офисного (ВРИ7) и производственного (ВРИ9), были получены интервалы кадастровой стоимости в разрезе каждой ценовой зоны и вида использования.
На заключительном этапе было проведено сравнение интервалов рыночных стоимостей и интервалов кадастровых стоимостей для каждой из зон. А теперь остановимся на результатах проделанной работы.
Результаты оценки земель промышленного назначения
Итак, кадастровая оценка земель производственного назначения (ВРИ9) на территории города Омска выполнена вполне профессионально и качественно. У большей части участков (55,6% от всей территории города) кадастровая стоимость сопоставима с рыночной. Примерно у четвертой части участков (24,4% от площади города), кадастровая стоимость граничит с рыночной стоимостью, либо немного превышает ее. И лишь только у участков, расположенных на 20% территории Омска, имеется более существенное отличие кадастровой стоимости от рыночной. При этом в историческом центре города (зоны Ц1 и Ц2) наблюдается недооцененность земель, а на окраинах города (зоны Ц11, О4, О5, Л3, СК5, СК6), наоборот, кадастровая стоимость существенно превышает рыночную.
Также отметим, что, по сравнению с кадастровой оценкой 2011 года, в кадастровую оценку 2014 года попало большее число земельных участков 9-го вида разрешенного использования и их площадь по сравнению с 2011 годом существенно увеличилась.
Результаты оценки земель офисного назначения
Кадастровая оценка земель под офисную застройку (ВРИ7) на территории города Омска выполнена с более существенными отклонениями от рыночной стоимости, чем оценка производственных земель. Только у трети участков (35,6% от территории города) кадастровая стоимость сопоставима с рыночной. Примерно у четвертой части участков (22,2% территории города) кадастровая стоимость граничит с рыночной, либо находится на 3%-68% ниже рыночной. Особенно сильно это наблюдается в престижных зонах Центрального и Советского административных округов (зоны Ц1, Ц2, Ц3, Ц4 и С1, С2, С3). Практически во всех административных округах в зонах, расположенных недалеко от окраин города, наблюдается обратная картина. Большая часть зон — 19 из 45 (это 42,2% от территории Омска) имеют кадастровую стоимость, сопоставимую с рыночной либо существенно превышающую рыночную стоимость на 5 – 207%. Таким образом, центр города оказался недооцененным, а кадастровая стоимость на окраинах города существенно превысила рыночную.
Результаты оценки земель торгового назначения
У кадастровой оценки земель под торговую застройку (ВРИ5) на территории города Омска, в некоторых зонах имеются существенные отклонения от рыночной стоимости. У трети участков (35,6% от территории города) кадастровая стоимость граничит с рыночной либо находится на 6 – 84% ниже рыночной стоимости. Половина участков (51,1% от территории города) оценена наиболее точно, их кадастровая стоимость сопоставима с рыночной стоимостью. Оставшиеся участки (13,3% от территории Омска) имеют кадастровую стоимость или граничащую с рыночной стоимостью, или в основном превышающую рыночную стоимость на 27%-90%.
Таким образом, в наиболее престижных зонах Центрального, Советского, Ленинского и Кировского АО (зоны Ц1, Ц2, С1, С2, С3, Л1, К3) наблюдается недооцененность земель торгового назначения. А в нескольких зонах на окраинах города кадастровая стоимость земли, по аналогии с другими видами разрешенного использования (ВРИ 7, 9), превышает рыночную стоимость.
Общие итоги
Подводя общие итоги последнего тура кадастровой оценки, отметим, что на территории Омска максимально корректно были оценены земли производственного назначения. 56% этих земель оценены максимально близко к рынку. Недооцененность кадастровой стоимости земель промназначения в историческом центре города (зоны Ц1 и Ц2) не скажется на платежах за землю, так как такие земли в историческом центре города практически отсутствуют. Небольшое завышение кадастровой стоимости земель промназначения на окраинах города, скорее всего, не вызовет у землепользователей серьезных вопросов. По сравнению с предыдущими двумя турами кадастровой оценки, где у некоторых промучастков наблюдалось завышение кадастровой стоимости в 10 раз, отличие кадастровой стоимости от рыночной в последней оценке у промучастков редко превышает 50% и то только по нескольким зонам на окраинах Омска.
В случае с оценкой земель торгового и офисного назначения (ВРИ 5 и 7) на территории города можно заметить больший процент отличий между рыночной и кадастровой стоимостями. В центре города часто встречаются недооцененные участки. Особенно это характерно для земель торгового назначения. Кадастровая стоимость трети участков торгового назначения в Омске находится на уровне 50% от рыночной стоимости. По землям офисного назначения в центре Центрального и Советского АО тоже имеется снижение кадастровой стоимости, но всего в среднем на 30% и лишь у пятой части участков.
Приведенный выше анализ нельзя считать окончательным, но и он может помочь землепользователям в поиске проблемных мест в новой кадастровой оценке. При этом существующие сегодня на законодательном уровне инструменты (обращение в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области или обращение в суд) помогут быстро и цивилизованно решить все возникающие вопросы. В конечном итоге, на наш взгляд, это должно привести к балансу интересов землепользователей и местных властей в части способствующих развитию региона справедливых платежей за землю.
Остановимся еще на одном моменте. Основной проблемой кадастровой оценки многие землепользователи, а это в первую очередь предприниматели, считают политизированность кадастровой оценки. К сожалению, предыдущий опыт выполнения данных работ в определенной степени дает повод так считать.
Профессиональное сообщество оценщиков полагает, что снятию напряженности в этом вопросе поможет создание и согласование на всех уровнях — Администрации города Омска, Министерства имущественных отношений Омской области, предпринимательского сообщества, Омской коллегии оценщиков, Клуба брокеров коммерческой недвижимости – репрезентативной базы аналогов, т. е. объектов аналогов, применяя которые, должен выполняться отчет по определению рыночной стоимости независимым оценщиком. Подобный метод применяется во многих странах, цивилизованно устраняя напряженность и основные противоречия в данном вопросе между властью и налогоплательщиками.
Президент НП «Омская коллегия оценщиков» Павел КРУЧИНСКИЙ
Директор ООО «Лизгунов и Партнеры» Олег ЛИЗГУНОВ
