«Коммерческие вести» в очередной раз собрали экспертов и попытались сформулировать внятные рекомендации продавцам и покупателям
Традиционный круглый стол на тему недвижимости состоялся в «КВ» на минувшей неделе 8 июля. В этот раз эксперты были единодушны – рынок не просто стагнирует, а уже сжался вдвое в сравнении с летом 2014 года. Не помогли оживить рынок и субсидированные ставки ипотеки. Причем снижение цен на омском рынке происходит скрытое, и оценить его достаточно трудно, поскольку публичные оферты уже не соответствуют реальной цене, по которой проходят сделки.
Николай ГОРНОВ, «Коммерческие вести». Начать наш разговор хотелось бы с общих цифр. Какой была ценовая динамика на омском рынке недвижимости в первом полугодии?
Максим РЕПИН, директор ООО «ОМЭКС». На первичном рынке мы зафиксировали за истекшие полгода прирост средней цены квадратного метра жилой недвижимости на 1,7%. Сегодня квадратный метр в новостройках Омска стоит 42 787 рублей. В разбивке по округам у нас максимальная цена, естественно, в новостройках в Центральном АО – 48 097 рубля. Минимальная цена зафиксирована в Ленинском АО – 40 730. Хотя внутри выборки были колебания как в плюс, так и в минус, да и в июне, если сравнить с маем, произошло падение на 1,1%. Если говорить о вторичном рынке жилья, то ценовой пик пришелся на март – 49 675 рублей за квадратный метр. После этого началось снижение средней цены по Омску в пределах 1% ежемесячно. В целом за 6 месяцев 2015 года снижение средней цены составило 1,6%. В июне снижение было максимальным – 1,4%. Сегодняшняя средняя цена квадратного метра на вторичном рынке – 47 960 рублей. В Центральном АО средняя стоимость максимальная – 53 592 рубля. Кстати, вместе с ценой на вторичном рынке немного снижается и количество предложений на продажу.
Николай ГОРНОВ. Вы анализируете цены сделок или цены предложений?
Максим РЕПИН. Мы анализируем цены предложений, которые содержатся в публичных офертах на специализированных сайтах и в двух ключевых специализированных изданиях по рынку недвижимости.
Николай ГОРНОВ. В прошлом году, как мне кажется, были похожие цифры.
Максим РЕПИН. Да, омский рынок недвижимости нельзя назвать бурным.
Николай ГОРНОВ. А какова, на взгляд риелторов, была в первом полугодии активность на омском рынке недвижимости? Заключались ли сделки? И намного ли их меньше, чем в прошлом году?
Константин РОМАНКО, директор агентства недвижимости «Аркада-Стиль». Активность на рынке снижается, конечно. Это видно и по количеству сделок, и по количеству звонков, поступающих в нашу компанию, и даже по количеству интересующихся. Но этот результат был прогнозируемый. В начале года спрос был объясним. Рынок новостроек поддержали деньги покупателей из Казахстана, которых никто не ждал, и даже сегодня мы видим, что динамика на первичном и вторичном рынке совершенно разная. А с середины февраля спрос стал постепенно затухать. Нельзя сказать, что продаж нет совсем. Продажи есть. Но их, безусловно, очень мало. И остается только надеяться, что мы уже достигли определенного равновесия по спросу, поскольку сегодняшняя ситуация не устраивает ни нас, как профессионалов, ни банки, которые тоже обеспокоены объемами ипотечного кредитования.
Николай ГОРНОВ. Снижение ключевой ставки и процентных ставок по ипотечным программам не оживило рынок?
Константин РОМАНКО. Спрос на ипотеку зависит не только от процентных ставок, которые есть на рынке, но и от того, как себя чувствует заемщик. А сегодня заемщик чувствует себя неуверенно. Он смотрит телевизор, видит нестабильную экономическую ситуацию в стране и в мире, и начинает сомневаться, что у него завтра будет работа и заработная плата. Люди не то чтобы не хотят. Они очень даже хотят взять ипотеку. Но опасаются. Они рассуждают так: какой смысл брать ипотеку и покупать квартиру сейчас, если недвижимость может подешеветь? И поэтому решают взять паузу. Мы это уже наблюдали, кстати, в 2008-2009 годах, когда цены на недвижимость впервые с момента становления рынка в 1991 году стали показывать отрицательную динамику. Когда мы проводим анализ предложений и видим, что происходит небольшое снижение на вторичном рынке, мы не учитываем, что при заключении реальных сделок цены могут быть еще ниже. А в отдельных случаях снижение достигает 20% от заявленной стоимости объекта недвижимости. И многие наши клиенты уже понимают, что лучше сейчас потерять 5%, чем спустя год-полтора потерять 20%. Опыт кризиса 2008 года показал, что рынок некоторое время может оставаться в равновесном состоянии, а потом цены на недвижимость могут существенно снизиться. Кто продал недвижимость в самом начале кризиса, сильно выиграл в сравнении с теми, кто продавал в мае-июне 2009 года. У меня у самого была однокомнатная квартира в «хрущевке», и я был твердо уверен, что смогу ее продать всегда. На момент начала кризиса эта квартира стоила 1,4 млн рублей. Я ее продал в итоге всего за 850 тысяч рублей. Зато приобрел бесценный опыт.
Николай ГОРНОВ. Может, у омичей сейчас денег нет?
Константин РОМАНКО. Деньги есть. Часть просто лежит дома, часть – на банковских депозитах, поскольку банки в декабре прошлого года предложили роскошные процентные ставки, и люди подписали договоры на год.
Нина КАРПЕНКО, директор агентства недвижимости «Недвижимость-Гарант». Всю первую половину года рынок недвижимости действительно искал точку равновесия. В конце прошлого года мы видели беспрецедентные валютные скачки, потом был декабрьский ажиотаж вокруг покупки недвижимости с целью сохранения денег. В феврале эта волна ажиотажа пошла на спад. А после майских праздников уже проблематично стало продать квартиру со скидкой меньше 10%. По сути, произошло скрытое снижение цен. При продажах больших квартир, элитной недвижимости, квартир на окраинах приходится снижать еще больше. И размер торга с каждым месяцем увеличивается. Устойчивыми остаются только цены на объекты недвижимости в самом центре города. Хотя квартиры рядом с ним тоже продаются, как правило, с небольшим дисконтом. Длительный период требуется для реализации квартир в домах с большим процентом износа, на крайних этажах. Причем я бы не стала проводить прямые аналогии с прошлым кризисом. Мир стал иным, и ожидать скорого отскока цен и начала нового роста не приходится.
Нужно рассматривать цены на недвижимость в новой макроэкономической реальности. Прежних денег больше не будет, а это значит, что рынку недвижимости придется мириться с новым уровнем платежеспособности покупателей. Да и количество уезжающих из Омска добавляет предложений. По данным статистики, за первое полугодие 2015 года уехали 9 тысяч человек. Собственники хотят продать квартиры здесь по высокой цене, чтобы купить в Санкт-Петербурге, Новосибирске, Тюмени, Краснодаре, Сочи, а это нереально. К сожалению, не все продавцы понимают сегодняшние реалии. У омичей такой менталитет. Они считают, что если когда-то купили за такую-то цену, да еще и сделали ремонт, то сейчас они смогут продать по космической цене. В результате квартира стоит 3-5 месяцев в одном агентстве на продаже, потом продавец переходит в другое агентство, и квартира опять стоит. Я специально промониторила десяток квартир и посмотрела, как они с ноября прошлого года по начало июля ходили по разным агентствам. Цены продавцы не то что не снижают, а даже, наоборот, еще и повышают при переходе в новое агентство. В итоге риелторы несут затраты, а клиенты не решают свои вопросы. Происходит новый баланс спроса и предложения. Реальную цену на квартиру можно установить с помощью мониторинга.
Николай ГОРНОВ. Вы тоже считаете, что субсидируемая государством ипотека не оживила рынок?
Нина КАРПЕНКО. Оживила, но не настолько сильно, как хотелось бы. Ипотечные продукты востребованы, когда людям нужно продать квартиру, чтобы купить большую по площади. А так как раньше было, когда 20% своих средств у покупателя и 80% он занимает в банке, – такого уже нет. Очень рискованно.
Николай ГОРНОВ. А банки вообще заинтересованы в увеличении объемов ипотечного кредитования? Они как-то мотивируют клиентов, работают с ними?
Нина КАРПЕНКО. Банки заинтересованы, но в 2015 году мэрия Омска выдаст 20 сертификатов для улучшения жилищных условий вынужденных переселенцев и ликвидаторов аварии на Чернобыльской АЭС на сумму чуть более 42 млн. Это на миллионный город капля в море.
Константин РОМАНКО. Кстати, в 2009 году рынок недвижимости стал выходить из кризиса не потому, что банки стали лояльнее относиться к заемщикам и предложили им хорошие ипотечные программы. Рынок преодолел кризис благодаря жилищным сертификатам. В 2009 году было выдано жилищных сертификатов более чем на 1 млрд рублей. Сейчас объемы приобретения квартир по сертификатам несопоставимы. А если говорить об ипотеке, то не будем забывать о тех пассивах, которыми располагают банки. Банки и хотели бы любить своих заемщиков, и хотели бы предложить им более лояльные условия кредитования, но если они привлекали деньги у населения на депозиты под 20% годовых, то вряд ли они будут в ближайшее время серьезно снижать процентные ставки по кредитным программам. И даже с учетом того, что ключевая ставка снижается.
Николай ГОРНОВ. В начале года все эксперты говорили, что кризис на рынке недвижимости носит «отложенный» характер. Очень похоже, что этот кризис уже случился. Что дальше?
Максим РЕПИН. Если посмотреть статистику, несколько лет до кризиса 2008 года на рынке недвижимости был бум. В Омской области, к примеру, вводили по миллиону квадратных метров жилья. В журнале «Недвижимость» количество оферт на вторичном рынке превышало 10 тысяч, на первичном рынке – почти 11 тысяч. Можно сказать, что к началу 2008 года мы имели перепроизводство новых квартир. В декабре 2014 года, когда мы вошли в эту ситуацию с обвалом рубля и началом кризиса, ситуация на первичном рынке была абсолютно иная. Застройщики в 2013 году зашли на площадки. В 2014 году начали строить и предлагать. Пик предложений от застройщиков, по нашим ожиданиям, должен был прийтись на третий-четвертый кварталы 2015 года. Как поведут себя застройщики в этой ситуации – вопрос пока открытый. Высока вероятность, что они будут выводить квартиры на рынок, а новые предложения в свою очередь будет давить на цены, так что снижение цен на первичном рынке вполне вероятно.
Николай ГОРНОВ. Вот эта ситуация, когда застройщики вынуждены будут выводить новые квартиры на снижающийся рынок, увеличивает риски, на мой взгляд, и застройщиков, и покупателей квартир. Как эти риски оценивают риелторы?
Константин РОМАНКО. На мой взгляд, выбирая между покупкой квартиры на вторичном рынке и квартиры в новостройках, лучше отдать предпочтение новостройкам. И государство сегодня подсказывает это решение, субсидируя ипотечные ставки именно для новостроек, и рынок к этому подталкивает. Цена квадратного метра в новостройках ниже, чем в среднем по рынку. Риски оценивать, конечно, необходимо. Всегда нужно учитывать, кто именно строит, где строит, а также в какой стадии строительства находится конкретный дом. К нам иногда приходят клиенты с просьбой сопроводить сделку по приобретению квартиры в новостройке. И когда мы начинаем разбираться, то иногда выясняется, что и с землей у застройщика есть проблемы, и с документацией не все хорошо, и дом еще на самой начальной стадии. Естественно, в такой ситуации мы не советуем своему клиенту покупать квартиру, сколько бы ни стоил квадратный метр. Если вы хотите купить квартиру с гарантией почти 100%, то выбирайте застройщика, который заключает договоры долевого участия в строительстве. Если выбираете схему ЖСК, то нужно уже обращать внимание на застройщика. Если это устойчивая строительная компания, которая без потерь вышла из кризиса 2008 года, то риски минимальны.
Нина КАРПЕНКО. Еще лучше не самому оценивать эти риски, а обратиться за помощью к специалистам.
Николай ГОРНОВ. А застройщики все оценили свои риски? Не переоценивают ли они свои силы и возможности? Не увеличится ли опять отряд обманутых покупателей?
Андрей КАЛАЙДИН, директор агентства недвижимости «ДОМСК». Проблема в том, что определенная часть компаний-застройщиков родом из Советского Союза. И работают они как во времена плановой экономики, считая, что главное – это построить дом, а покупатели придут сами. Любому застройщику задайте вопрос, кто его основной конкурент, и услышите про ГК «Стройбетон» или Трест № 4. Редко кто задумывается, что их основной конкурент – это вторичное жилье. А человек, который собирается купить квартиру на вторичном рынке, никогда не придет к застройщику. Он придет к риелторам, и только мы можем подсказать такому покупателю, что ему имеет смысл обратить внимание на новостройки, которые по цене даже интереснее. И если бы все застройщики рассматривали риелторов в качестве дополнительного канала продаж, у них бы однозначно снизились риски. Что еще делают застройщики в ущерб себе, так сказать? Они рассчитываются со своими подрядчиками квартирами. И тем самым они полностью ломают себе продажи.
Николай ГОРНОВ. Подрядчики стараются побыстрее избавиться от квартир и ставят низкий ценник?
Андрей КАЛАЙДИН. Конечно. У нас миллион таких примеров, когда подрядчики продавали квартиры намного дешевле рынка.
Николай ГОРНОВ. Ну а как поведут себя застройщики в ситуации кризиса, на ваш взгляд?
Андрей КАЛАЙДИН. Ситуация сегодня очень непростая на самом деле. С падением рубля растет себестоимость квадратного метра. Подорожание различных строительных материалов уже составило от 5% до 50%. А рынок идет в обратную сторону, вынуждая застройщиков продавать дешевле, чем они планировали. Естественно, нормально себя чувствуют крупные застройщики, наученные кризисом 2008 года, которые имеют жировой запас и строят на свои деньги.
Нина КАРПЕНКО. На мой взгляд, самое мудрое решение, которое могут принять в сегодняшней ситуации застройщики, – обратиться к профессионалам, которые умеют продавать. У нас есть покупатели. И если мы приведем этих покупателей на первичный рынок, то строители от этого только выиграют.
Максим РЕПИН. Да, застройщики как-то справлялись с реализацией. Но это было в нормальных условиях. В жесточайших условиях кризиса им просто необходим, на мой взгляд, альянс с риелторами. Весь мир идет по этому пути. В том числе прогрессивные российские застройщики, которые начинают обращаться к профессионалам не только в части продаж, но и за анализом рынка строительных материалов, чтобы иметь более весомые аргументы в переговорах со своими поставщиками. К сожалению, эти примеры не из нашего региона. Наши застройщики – они очень консервативные.
Николай ГОРНОВ. А какое влияние оказала на омский рынок девальвация рубля? Продавцы уже переварил информацию о том, что рубль подешевел относительно доллара и евро как минимум в полтора раза в сравнении с 2014 годом?
Константин РОМАНКО. Омский рынок недвижимости – он традиционно рублевый. И если даже кто-то из владельцев недвижимости рассчитывал получить определенную сумму в валюте, то ему придется отказаться от этой идеи. Иначе ждать он будет очень долго. Даже Москва отошла от валютных цен. Все торгуют в рублях. Разве что в каком-нибудь суперэлитном сегменте еще остались цены в долларах.
Максим РЕПИН. Историческая ремарка. С точки зрения аналитики Россия всегда делилась на «Россию-1», там все индексы считались в валюте, и рублевую «Россию-2». Омск на российском рынке недвижимости всегда был рублевым городом, даже в самом начале 90-х. С 2008 года уже вся Россия перешла в рублевую зону. В том числе и Москва. Валюта осталась только в сегменте жилой недвижимости бизнес-класса, где квартиры сдаются в аренду нерезидентам. В результате, когда рубль упал, вся недвижимость просела и покупка стала выгодна тем, у кого были сбережения в валюте. Именно это мы и увидели в декабре, когда в Омске массово приобретали квартиры жители Казахстана.
Николай ГОРНОВ. Еще один перспективный сегмент рынка и явно недооцененный – индивидуальное жилье. Может быть, индивидуальные дома больше будут востребованы в кризис?
Павел ПЕНЧУК, директор ООО "УК "Тихая речка". Как мы уже убедились на практике, при снижении спроса на жилье в многоэтажным домах растет интерес к малоэтажному жилью. В малоэтажном строительстве меньше рисков и зависимости. Земля оформляется сразу в собственность, коммуникации и асфальтированные дороги уже построены, и жилой дом независим от соседних домов, если даже они не построены. В многоквартирном доме все иначе. Если даже одна квартира не достроена, дом не может быть сдан и заселен. Когда мы реализовывали два первых проекта – «Тихая речка» и «Красноярка De luxe», то продавали только земельные участки с коммуникациями. Сами строительством не занимались. Но за это время к нам поступало множество обращений от потенциальных покупателей с пожеланиями разработать комплексное предложение стоимостью в 2-3,5млн рублей. Чтобы за эти небольшие, в сущности, деньги люди могли приобрести готовый дом с отделкой и земельным участком. Третий проект, коттеджный поселок «АИСТ», в прошлом «Новая Красноярка», мы реализуем уже с учетом этих пожеланий. У нас свой строительный цех, мы закупили оборудование, и теперь сами производим домокомплекты с минимальной себестоимостью, так как закуп стройматериалов и комплектующих ведется большими объемами. В итоге дом площадью 45 квадратных метров на четырех сотках земли с газом и инженерными коммуникациями обходится покупателям в 1,72 млн рублей. Строительство идет активно. В мае-июне к нам обратилось уже более 100 семей, которые хотят продать свои квартиры и переехать в пригород. Наш учредитель АРКАТОВ Сергей Михайлович является членом генсовета Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства, и это нам дало возможность получить финансирование на строительство всех без исключения коммуникаций, асфальтированных дорог, газа, детского сада, начальной школы, детской и спортивной площадок и поддержку нашего проекта федеральной структурой, которая нам помогает во всех вопросах, но и, конечно, курирует ход строительства поселка, гарантирует выполнение нами всех строительных работ и обязательств. Также мы вступили в Ассоциацию домостроительных технологий СИП, которая участвует в вопросах строительства домов и уберегает нас от ошибок и наполняет нас знаниями. И в итоге мы имеем возможность сегодня продавать дома на 30% дешевле, чем если бы мы были в нашем проекте одни без вышеназванных федеральных структур. Получается, что покупатель сегодня приобретает объект недвижимости со скидкой 30%.
Константин РОМАНКО. На мой взгляд, продажи малоэтажного жилья страдают в первую очередь при общем падении спроса на рынке недвижимости. Как правило, коттеджные поселки расположены на достаточном удалении от города и такое жилье не может быть постоянным, чтобы ежедневно ездить в город. Дома покупаются либо для родителей-пенсионеров, либо как дом на выходные дни. Ну и второй момент, из-за чего страдает сегодня спрос, – это сама схема домостроения. Не все понимают, что каркасный дом – это недорого и качественно. Люди опасаются, что в таком доме может быть холодно. Из-за покупательских опасений один из крупных игроков на этом рынке отказался от каркасных домов и перешел на более дорогой, но понятный рынку кирпич.
Николай ГОРНОВ. Индивидуальное жилье – это всегда был элитный сегмент. Несколько лет назад многие девелоперы обратили внимание на малоэтажку для массового покупателя. Это правильный путь? Или это некий боковой тренд?
Павел ПЕНЧУК. Мы потому и перешли из преиум-класса в бизнес-класс, что спрос на недорогое малоэтажное жилье есть, и он достаточно большой. При этом я не могу сказать, что закончился спрос в элитном сегменте. Продажи постоянно идут, и в июне были сделки в «Тихой речке», люди покупали по 12-15 соток и платили 350 тысяч рублей за сотку. Мы видим, что спрос на малоэтажку в организованных и охраняемых поселках не падает во время кризиса, но, наоборот, даже возрастает. Хочу обратить ваше внимание, что самое важное в организованных поселках – наличие коммуникаций либо их активное строительство с финансированием, не зависящем от продаж.
Константин РОМАНКО. На мой взгляд, переход в массовый сегмент – это абсолютно верное решение. Просто многократно сжался весь рынок. Сегодняшний рынок в сравнении с прошлогодним – это максимум 40%. Как только рынок начнет разживаться, спрос на малоэтажку появится опять.
Николай ГОРНОВ. А сегмент аренды жилой и коммерческой недвижимости, он тоже сжался? Насколько интересно риелторам заниматься арендой?
Константин РОМАНКО. В нашей компании аренда осталась на том же уровне, что и в прошлом году, просто сами объемы сделок невелики, поэтому аренда нам погоды не делала и не делает. Что касается рынка коммерческой недвижимости, то он более закрыт, чем рынок жилой недвижимости, сделки на нем единичные, и проанализировать их практически невозможно. Почему обращаются к риелторам продавцы? Потому что обычному человеку не под силу продать квартиру, которая находится под банковским обременением, чтобы с использованием материнского капитала купить другую, где прописан, например, несовершеннолетний ребенок. А рынок коммерческой недвижимости – это рынок, участниками которого является ограниченный круг людей. И практически все они друг друга знают.
Николай ГОРНОВ. Арендные ставки, по логике, тоже должны снижаться, если на рынке недвижимости стагнация...
Максим РЕПИН. Так и есть. И все крупные торговые комплексы уже выработали сниженные прайсы, провели работу со своими основными арендаторами, заключили долгосрочные договоры, чтобы не потерять никого. В мае мы проводили исследование величины арендных ставок во всех торговых комплексах города. А некоторые управляющие компании торговых центров озаботились этим вопросом еще в декабре прошлого года, они обратились к нам, чтобы сделать прогнозный мониторинг, и заранее передоговориться со своими арендаторами, чтобы их никто не переманил более выгодными условиями. А если говорить в целом о рынке коммерческой недвижимости, то в Омске его просто нет. В Екатеринбурге, например, бизнес-центры вводятся ежегодно. В Омске инвестиционная привлекательность почти равна нулю, поэтому за последние пять лет не введено ни одного бизнес-центра. И в этом году ни одного не будет введено. О чем тогда говорить? Да ни о чем. Есть разовые сделки. Есть некое количество оферт. Но инвестиционный анализ можно провести разве что в сегменте торговой недвижимости.
Николай ГОРНОВ. Рынок недвижимости стагнирует не только в Омске...
Нина КАРПЕНКО. Рынки лихорадит практически по всей стране. И по данным наших коллег, в Кемерове, Новосибирске и Санкт-Петербурге больше всего сжимается вторичный рынок жилья. Многие предпочитают покупать жилье в новостройках, причем на высокой стадии готовности.
Николай ГОРНОВ. Раньше многие частные инвесторы вкладывали деньги не в финансовые инструменты, а в жилую недвижимость. Остались еще на рынке инвестиционные идеи? Имеет ли смысл покупать квартиры с целью получения дохода?
Андрей КАЛАЙДИН. На первичном рынке инвестиционных идей сегодня много. Можно приобрести квартиры у подрядчиков с очень большим дисконтом.
Константин РОМАНКО. Идеи есть, а покупок инвестиционных нет. Они появятся только тогда, когда рынок придет в равновесие и хотя бы немного оттолкнется от дна. На этом этапе люди опять станут инвестировать в жилье.
Максим РЕПИН. В 2014 году омский рынок недвижимости прирос на 6%, а инфляция, по официальным данным Росстата, составила 11,4%. При таких условиях инвестировать в недвижимость – это очень рискованно.
Николай ГОРНОВ. Спасибо за интересный и содержательный разговор. Желаем всем участникам рынка недвижимости, чтобы они вышли из кризиса с минимальными потерями.
