Некоторые управляющие компании, чтобы успешно пройти лицензирование, пачками бросали дома, а брать назад самые сложные из них не стали
Региональное отделение Общероссийского народного фронта 28 августа организовало в Омске круглый стол, в центре внимания которого оказались две основные темы – итоги лицензирования управляющих компаний и проблема так называемых брошенных домов – домов, обслуживанием которых на сегодняшний день официально никто не занимается. Модерировал обсуждение руководитель рабочей группы ОНФ «Качество повседневной жизни» Юрий ФЕДОТОВ. В число участников, помимо «фронтовиков», вошли представители областных и городских властей, Госжилинспекции, управляющих компаний и саморегулируемых организаций, а также общественники.
Требования к лицензиатам должны быть жестче
Начальник Госжилинспекции Омской области Сергей ПЛИСОВ рассказал, что за весь период проведения лицензирования поступило 339 заявлений от УК, 46 заявителям было отказано, их отправили на повторную попытку. Оставшиеся 292 претендента заявились на выдачу квалификационного аттестата, из них до этапа выдачи лицензии дошли 194 претендента. Из этих 194 компаний отказ с правом обратиться во второй раз получили 20 компаний. В итоге лицензии получили только 174 компании – немногим более половины от обратившихся.
Эти компании Госжилинспекция внесла в реестр лицензиатов, а обслуживаемые ими дома, заявленные в ходе лицензирования, в реестр домов, в отношении которых лицензиатом осуществляется управление. Всего таких домов оказалось на сегодня, по данным ПЛИСОВА, 4549. Причем в рамках лицензионного контроля в них проведено более 1000 проверок, выявлено 973 нарушения, выдано 272 предписания, составлено 145 протоколов об административном правонарушении и наложено штрафов на 523 тысячи рублей. «Но мы уже сегодня видим, что УК стали внимательнее относиться к исполнению предписаний, находят взаимопонимание с собственниками, и больших разногласий, как правило, не возникает», – отметил ПЛИСОВ. Сохраняется при этом проблема с самими собственниками, так, в инспекции зарегистрировано более 9000 обращений о том, что собственники у себя на домах не могут надлежащим образом провести общие собрания. При этом в преддверии сезона остро стоит вопрос с протекающими крышами многоквартирных домов – таких обращений в Госжилинспекции на сегодня насчитывают 2650.
Член лицензионной комиссии, юрист НП «СРО «Управляющих организаций в ЖКХ» Даниил ТЕРЕНТЬЕВ добавил, что работа по лицензированию проводилась в очень сжатые сроки – фактически за май и апрель, но выполнена она, по его мнению, надлежащим образом, и уже сейчас по тем компаниям, которые получили лицензии, наблюдается тенденция снижения количества жалоб. Однако есть у ТЕРЕНТЬЕВА и претензии к самой процедуре лицензирования, установленной федеральным законодателем. «Те 6 критериев, по которым оценивается деятельность УК, недостаточны, из них только один касается раскрытия информации, а такие факторы, как наличие квалификационного состава должностных лиц, материально-технической базы, аварийной службы, опыта работы, не предусмотрены», – отметил ТЕРЕНТЬЕВ. Участники круглого стола это мнение поддержали, и в резолюцию по итогам круглого стола было включено предложение по формированию пакета изменений в федеральное законодательство, связанных с ужесточением требований к лицензиатам.
В ходе лицензирования брошено 185 домов
Как рассказал замдиректора департамента городского хозяйства администрации Омска Евгений ФОМИН, на территории города мэрия сегодня насчитывает 668 (немногим ранее было 813) так называемых брошенных домов – многоквартирных домов, собственники помещений в которых не определились со способом управления. Причем 613 из этих 668 – это дома, в которых менее 30 квартир (в основной своей массе двух- и четырехквартирные), и собственники их имеют право выбрать непосредственный способ управления, но по тем или иным причинам не желают этого делать.
— Большая часть – 383 дома из 668 – это дома с центральным отоплением, которые, скажем так, требуют особого внимания в преддверии отопительного сезона, – сообщил ФОМИН. По его словам, сейчас проблему с подготовкой этих домов к сезону активно решают окружные администрации, и на 115 домов акты готовности уже получены, и по остальным домам работа должна быть закончена до 15 сентября.
Согласно закону, дома, оказавшиеся в категории брошенных, при нежелании или неспособности собственников решить вопрос мэрия обязана выставить на конкурс, и по части домов конкурсы уже проводятся, правда, не всегда успешно, по другой части – конкурсная документация готова.
При этом, как рассказал ФОМИН, в вопросе пристраивания брошенных домов в хорошие руки существенно добавилось работы в ходе лицензирования – за этот период без УК остались 185 домов. Это те дома, управляющие компании которых не получили лицензии либо самовольно бросили обслуживаемые дома, чтобы успешно пройти лицензирование, а обратно потом на обслуживание их не взяли. Как добавил первый заместитель мэра Сергей ФРОЛОВ, из этих 185 домов большинство уже пристроены – в ходе конкурсных процедур или без них, и осталось найти решение лишь на 45 домах.
Почему УК искусственно занижали количество обслуживаемых домов, подробно было изложено в докладе ТЕРЕНТЬЕВА. По его словам, такие УК заявляются по схеме «0/1», то есть с одним домом на управлении или с полным отсутствием домов, и Госжилинспекции проверять было, по сути, нечего. А получив лицензию, они дозаявляют оставшиеся дома – по 100-200 штук разом. А лицензионная комиссия уже не вправе осуществить контроль, и инспекция обязана включить эти дома в реестр по умолчанию. «Думается, что и власть должна к таким УК отнестись более внимательно в силу закона, и включить такие УК в ближайший список плановых проверок их деятельности», – заключил в докладе ТЕРЕНТЬЕВ.
У мэрии Омска, по словам ФРОЛОВА, нет возможности самостоятельно заняться управлением брошенными домами.
— Администрации округов поднимали вопрос о создании муниципальной управляющей компании, но я вам могу сразу сказать: мы этот вопрос не рассматриваем, потому что очень сложно с финансированием. Те люди, которые сейчас еще как-то эксплуатируют свои дома сами, постараются попасть на обслуживание муниципальной УК, чтобы не содержать свои дома самостоятельно. Потому наша позиция пока – не создавать муниципальную УК. И я считаю, что администрация города все процессы, предусмотренные законом в части проведения конкурсов по брошенным домам, выполняет в полном объеме, – заявил он.
Юрий ФЕДОТОВ отметил, что указанное количество в 668 домов, по его мнению, существенно занижено, так как в ходе лицензирования появилось огромное количество домов, оставшихся без обслуживания, в том числе и тех, которые были на непосредственном способе управления, а теперь не могут этим способом пользоваться. «Я думаю, статистика у нас именно потому и не бьется, что есть некая скрытая часть домов, которые якобы числятся за кем-то, но на самом деле договоров управления не имеют и по факту находятся на непосредственном управлении. По массе домов УК не заключили договоры, потому что не хотят попадать под проверки», – предположил Юрий ФЕДОТОВ. С ним согласился и Сергей ПЛИСОВ, по информации которого действительно много таких домов, которые по факту обслуживаются управляющими компаниями, но без юридического обоснования – договоров управления. Кроме того, ПЛИСОВ подчеркнул, что проблема брошенных домов часто кроется в самих собственниках: «Надо понимать, что сегодня в этих домах проживают люди, которые не хотят ни за что платить, а хотят только получать услуги».
Сельские жители – против УК
Юрий ФЕДОТОВ подметил в ходе обсуждения еще один важный момент: лицензии не получили большинство управляющих компаний, работающих на селе.
О том, что происходит в районах с многоквартирными домами, которые обслуживались УК, не прошедшими лицензирование, рассказал замминистра строительства и ЖКК Омской области Дмитрий ШИКАЛОВ:
— По информации, которую мы получаем от органов местного самоуправления, порядка 92 домов в районах находятся в стадии определения УК. Это те дома, в которых более 30 квартир, и по закону они должны быть на управлении УК, или ТСЖ, или ЖСК.
Работа по поиску УК для этих домов, по словам ШИКАЛОВА, ведется, но есть реальные проблемы, потому как в ряде районов вообще нет УК и нет перспектив их создания, как, например, в Таврическом районе. В итоге за домами следят лишь организации, которые осуществляют теплоснабжение. Вопрос с созданием муниципальных управляющих компаний, так же, как и в городе Омске, упирается в финансирование. Но, как заявил ШИКАЛОВ, никакой серьезной проблемы в том, что дома сейчас в подвешенном состоянии, он не видит, поскольку главы на местах оперативно реагируют на обращения граждан и каждый дом на контроле.
— Но эти дома при этом находятся в непрозрачном и неподконтрольном Госжилинспекции секторе, собственники фактически лишены полного комплекса услуг, – возразил Юрий ФЕДОТОВ, – В лучшем случае все, что там делается, – это подготовка к отопительному сезону и открытие задвижек, какое-то аварийное прикрытие и вывоз мусора. Мне кажется, нам вместе надо находить решения по селу – по подготовке кадров, по созданию муниципальных УК, которые обеспечивали бы хотя бы минимальный перечень услуг. Мы от ОНФ будем такие предложения вносить с просьбой выработать план мероприятий.
По словам Сергея ПЛИСОВА, проблема еще и в том, что сельские жители очень неохотно идут на создание УК. Категорически против создания УК выступили, например, собственники многоквартирных домов в Тавричанке, и переубедить их так и не удалось. А вот в Горьковском и Нижней Омке проблема решена – там созданы муниципальные УК и уже изысканы средства на лицензирование.
— К сожалению, действительно просматривается тенденция, что собственники, особенно сельские, не хотят оплачивать услуги по содержанию и текущему ремонту, мотивируя это тем, что власть должна позаботиться об их домах. Это тоже проблема. В районы заходят УК и, поработав год-два, столкнувшись с неплатежами, уходят, – добавил Дмитрий ШИКАЛОВ. Причем, по наблюдениям Сергея ФРОЛОВА, из-за проблемы неплатежей собственников многие брошенные дома не удается пристроить и через конкурс. «Мы выставили дом на торги, если никто не взял, то через три месяца мы обязаны поднять тариф на этом доме, чтобы заинтересовать какую-то УК, и снова выставить. Управляющим компаниям тариф нравится, они бы взяли, но знают, что этот дом платить не будет, и в конкурсе не участвуют», – рассказал ФРОЛОВ.
«Все брошенные дома нужно срочно признавать аварийными»
Первый вице-мэр, помимо прочего, обратил внимание собравшихся на то, что в Омской области в недостаточной мере были использованы возможности 185-ФЗ, позволяющего привлекать федеральные средства на расселение аварийного и ветхого жилья. По мнению ФРОЛОВА, власти поторопились с формированием списка домов, подлежащих включению в региональную программу капремонта, тогда как немалую часть этих домов следовало бы признавать аварийными и проводить через федеральное финансирование. «Хотя бы года четыре еще так поработали и решили бы проблему тех домов, где собственники готовы были отдавать до 20-25%. Я считаю, что поторопились, но это моя точка зрения. Ведь 185-ФЗ действительно сработал, только в Кировском округе в течение трех лет было освоено 500 млн рублей», – заключил ФРОЛОВ.
Тему о признании домов аварийными поддержал председатель правления СРО НП «Содействие развитию ЖКХ» Владимир ПОТАПОВ. Он подчеркнул, что брошенные дома – это серьезная угроза, потому как на таких домах никто не проводит весенние и осенние осмотры, никто не осуществляет текущее содержание, и за то, что с этими домами, у которых износ составляет от 70 до 100%, будет завтра, никто ответственности не несет.
— Сейчас все эти брошенные дома нужно быстро любыми доступными способами признать ветхими и аварийными, проводить собрания, людям помогать деньгами в обследованиях. От этих домов надо как можно быстрей избавляться. Страшно, что мы не знаем, в каком состоянии эти дома, – заявил ПОТАПОВ.
Владимир Дмитриевич считает, что УК бы и не отказались взять такие дома, но штрафные санкции за нарушения на них очень велики. «Все говорят: управляющие компании надо как-то заставить их взять. При этом каждый контролер хвастается перед другим, сколько он наказал УК. И таких контрольно-надзорных органов, которые могут наказать рублем, порядка 30. Вот Жанна Викторовна сидит, у нее только за последний квартал 500 тысяч штрафов, ну какая еще компания это выдержит. А на доме, который брошен, в месяц собирают до 300 рублей на текущее содержание, не больше», – продолжил ПОТАПОВ. По его словам, он знаком с ситуацией в других городах, правда, поменьше Омска численностью, и там контрольно-надзорные органы вошли в положение, и в ситуации с такими домами идут на компромиссы и не взваливают на УК дополнительную финансовую нагрузку.
Не все участники обсуждения с предложением ПОТАПОВА согласились. Так, Дмитрий ШИКАЛОВ отметил, что с признанием домов аварийными людям можно дать лишнюю надежду – ведь сейчас уже федеральный законодатель склоняется к тому, чтобы в ближайшем будущем финансировать только расселение муниципального жилья, а иным собственникам помещений в подлежащих сносу домах предлагать два варианта – выкуп либо перевод жилого помещения в статус социального жилья, то есть расприватизацию. Выход же ШИКАЛОВ видит в формировании долгосрочной муниципальной политики по регенерации территории и комплексной застройке, когда расселять старые дома будут инвесторы:
— Речь идет прежде всего о расселении таким способом тех районов, в которых максимальное сосредоточение ветхого и аварийного жилья, взять те же двух- и трехэтажки на Богдана Хмельницкого, на 20 лет РККА, ведь там все коммуникации есть.
Экономически обоснованные тарифы мэрия дотировать не готова
Член рабочей группы ОНФ Аркадий ЛУНЕВ заострил вопрос о необходимости введения экономически обоснованных тарифов, при которых УК заинтересуются брошенными сегодня домами. «Я смотрел за конкурсами – вы их организовывали так, чтоб никто не пришел, – обратился ЛУНЕВ к ФРОЛОВУ.– Я читал конкурсную документацию – по тем критериям, которые там указаны, никто не пройдет. Почему у администрации нет цели найти пути, как эти дома передать на управление? Почему не вводите экономически обоснованные тарифы?
ФРОЛОВ на это в очередной раз заметил, что сегодня администрация города не имеет финансовых возможностей дотировать из бюджета введение таких тарифов. По словам Юрия ФЕДОТОВА, по первоначальным прикидкам, на такие дотации будет необходимо порядка 50 млн рублей из бюджета ежегодно, и это дешевле, нежели создавать муниципальную УК. «Если бюджет будет платить раз в квартал, причем именно за выполненный управляющей компанией объем работ, почему бы и нет, надо пробовать и этот механизм», – считает Юрий Николаевич.
Гендиректор УК «Левобережье» Олеся ВОРОПАЕВА при этом напомнила, что тема с экономически обоснованным тарифом не пошла, потому как все УК в этот момент были плотно заняты лицензированием. «А получив эту лицензию, мы ее бережем как зеницу ока. Поэтому если говорить об экономически обоснованном тарифе, то в него надо закладывать и те штрафы, которые мы будем на этих домах получать. Это не ирония, потому как УК, которая туда зайдет, будет отвечать за дом, но она не виновата в том, что он в таком состоянии», – подчеркнула она.
По мнению ЛУНЕВА, эту проблему можно решить другим способом: на момент приемки дома управляющей компанией фиксировать состояние дома и договариваться с собственниками, что за год УК сделает такой-то перечень работ, и та же Госжилинспекция сможет принимать эти договоренности во внимание. Сергей ПЛИСОВ при этом добавил, что инспекция-то может пойти навстречу, но вот со стороны собственников у УК нет никаких гарантий: всегда найдется какой-нибудь один ретивый, который напишет жалобу не в инспекцию, так в прокуратуру.
Директор ЖКО «Московка» Андрей НИКИТИН также высказался о том, что экономически обоснованным должен быть не только тариф, но и действия собственников по смене УК. «Сейчас происходит как: не понравился Андрей Валерьевич, собрались впятером, поменяли управляющую компанию. А я считаю, что если компания хорошо обслуживала дом, не имеют жильцы права ее просто так поменять. Если мы этого сможем добиться на законодательном уровне, управляющие компании смогут привлекать инвестиции, у нас будут гарантии перед банками, возможность работать на свою репутацию», – заявил он.
Еще одно предложение прозвучало от Даниила ТЕРЕНТЬЕВА. Он считает возможным предоставлять УК, которая берется за обслуживание брошенного аварийного дома, в качестве компенсации «хороший» дом на обслуживание. Члены рабочей группы решили это предложение рассмотреть, как вариант хотя, как заметил Юрий ФЕДОТОВ, перекрестное субсидирование домов не такая простая тема, как кажется.
Итоги заседания подвела сопредседатель регионального отделения ОНФ Татьяна ХОРОШАВИНА. В резолюцию участники круглого стола включили рекомендации в адрес областного правительства, городской администрации и Госжилинспекции. «Также будем рекомендовать управляющим компаниям вступать в СРО, собственникам дадим рекомендации в срочном порядке организовать работу по оценке состояния жилого фонда с целью признания домов ветхими и аварийными. Ну и необходимо проанализировать возможности введения экономически обоснованных тарифов», – заключила ХОРОШАВИНА. Рабочая группа регионального отделения ОНФ при этом намерена продолжить следить за судьбой брошенных домов.
