400 оферт: «не острый дефицит, а просто катастрофа».
Прошедший год стал испытанием для бизнеса. В целом по стране и в Омске в частности от пандемии сильно пострадали туризм, авиаперевозки, гостиничная деятельность, общепит и многие другие сферы. А вот для рынка жилой недвижимости 2020-й стал взрывным. Резкому росту спроса, а за ним и цен способствовал ряд факторов.
О факторах
2019 год принес рынку жилой недвижимости стабильный рост, и 2020 год для его участников начинался неплохо. Омские застройщики уже довольно давно не возводят жилье впрок. Внимательно следя за спросом, они выводят на рынок ровно столько квадратов жилья, сколько можно будет реализовать. Аналитики отмечают, что некоторый дефицит новостроек в нашем городе отчетливо ощущается как минимум последние три-четырегода. Именно поэтому в I квартале 2020 года спрос на квартиры был активным. Но покупки в ипотеку сдерживал важный фактор – ожидание понижения ставок по ипотеке, обещанного еще в конце 2019 года.
Максим РЕПИН, директор ГК «ОМЭКС»:
— Ставка по ипотеке выросла в конце 2018 года. Ее снижения все ждали к концу 2019 года. Скорую доступность ипотеки анонсировали представители правительства страны, а также глава Сбербанка Герман ГРЕФ, но остальные банки молчали и ставок не снижали. Люди ждали с сентября этого события, чтобы взять ипотечный кредит, подбирали объекты и не могли реализовать свое намерение. Образовался отложенный спрос. О снижении ставки банки заявили в феврале, а реально начали ее снижать в марте. Но тут до нас добралась пандемия, и вроде бы банк дал добро, только из дома выйти нельзя, и даже если ты дошел, то сделку совершить не можешь, потому что закрылись МФЦ. Государственные и муниципальные службы «самоизолировались» от выполнения своих функций. И рынок встал. В марте на рынке был полный коллапс.
Первый весенний месяц в этом году оказался чрезвычайно богат на значимые для рынка жилья события. На фоне поднимающейся среди населения паники из-за пришедшей в страну пандемии коронавируса в СМИ появляется новость о введении с 1 января 2021 года налога на проценты по вкладам свыше 1 млн рублей. А в конце весны граждан ждала еще одна новость: власти объявили о льготной ипотеке, субсидированной государством, уже не под 8% взамен прошлогодних 10%, а под 6,5% и ниже.
Константин РОМАНКО, директор АН «Аркада-Стиль»:
— Когда произошла ситуация с пандемией, мы даже не предполагали, как она будет развиваться. Первую неделю все жили ожиданиями, что спрос упадет, но произошло наоборот. На рынок недвижимости колоссально повлияли два фактора. Первый – это снижение ключевой ставки по ипотеке. Впервые у нас в стране появились ипотечные сделки по ставкам ниже 6%: недавно мы закрыли сделку по сельской ипотеке под 2,9%. Таких ставок вообще никогда не было. Второй фактор – принятие закона о налоге на проценты с депозитов, счетов и вкладов физических лиц в банках. Люди стали активно забирать накопления из банков – мы это видим по оттоку и снижению вкладов в банках. Эти деньги пришли в том числе и на рынок недвижимости.
Как накалялся рынок
Когда держать большие деньги на депозитах стало невыгодно, люди постарались вложить их в самую твердую валюту – квадратный метр. А с появлением доступной ипотеки весь отложенный еще с 2019 года спрос устремился во что бы то ни стало реализоваться под льготные проценты. Взрыв покупательной способности был таким, как это бывает только тогда, когда желание идеально совпадает с возможностью. Спросом, естественно, в первую очередь пользовалось жилье в новостройках.
Пандемия и массовый уход офисных работников, в том числе сотрудников госорганов на удаленку на начальном этапе привели к заминкам с оформлением документов и регистрацией сделок. Итог – на немногочисленные квартиры в новых домах образовались огромные очереди.
Максим РЕПИН:
— Механизмы оформления ипотечных сделок начали отлаживаться только в конце мая и более-менее нормально заработали в июле-августе. В июне ипотечные отделы банков были забиты людьми и заявками, люди стояли в очереди. И соответственно, начали выкупать все. Застройщики ощутили это на себе сразу.
Вячеслав ГУРИНОВ, директор АН «Новострой-КПД»:
— Государство подтолкнуло население к вложению денежных средств в объекты вместо хранения их в банках, и вот во что это все вылилось. В марте мы ожидали какого-то спада из-за пандемии, но в итоге сегодня мы имеем перегретый рынок. И у меня, и в «Кузьминках», и в «Стройбетоне» практически все продано.
Максимальной активности по всем направлениям омский рынок достиг осенью.
Владимир ГРИНЕВ, директор ООО «Стройбетон-Инвест»:
— В ноябре был такой продолжительный момент, когда у нас не было на продаже ни одной квартиры, т. е. мы продали все, что построили. Было очень большое количество желающих на наши объекты, которые ждали свою очередь, чтобы можно было у нас купить. В целом год был… противоречивый. Для нас, как и для всей страны, он был тяжелым, но в плане бизнеса – очень неплохим.
Застройщикам вторят риелторы, которые констатируют запредельный рост продаж по итогам года и отмечают аналогичные процессы в других регионах России.
Константин РОМАНКО:
— В этом году спрос на рынке был выше повсеместно – бомбили по всем фронтам. У нас объемы продаж по итогам года увеличились примерно на 150-170%.
Вячеслав ГОРЮНОВ, директор АН «Миран»:
— Вирусная ситуация в стране, низкие ставки по ипотеке, закон о депозитах вытолкнули рынок жилой недвижимости на орбиту, потому что были побиты все исторические максимумы и по активности, и по спросу на жилье. И в секторе новостроек, и даже в секторе вторичной недвижимости, которая подтягивалась за новостройками, низкие цены ушли. Народ просто достал свои деньги с депозитов и вкладывал в квадратные метры. Причем это общероссийский тренд. Я недавно прилетел из Москвы, был в Подмосковье, там вообще раскупается все, рынок загородной недвижимости работает в режиме 24/7. Запредельный ажиотаж наблюдался в этом году на рынке первичного жилья. Не понаслышке знаю, что были очереди по 100, по 200 человек просто на отдельный дом. С моей точки зрения, это был искусственно созданный ажиотаж, связанный с распространившейся информацией, что нужно забирать деньги из банков и вкладывать их в определенную цель. Иначе я не могу это объяснить. Всегда можно было найти какой-то компромисс, но чтобы были такие очереди, чтобы приходилось разговаривать с первыми лицами строительных компаний. И даже не скидку просить, а договариваться о том, как бы в очередь встать, чтобы купить. Потому что были именно такие запросы. На мой взгляд, налог на депозиты сыграл 50%-ю роль в этой ситуации. Это был самый активный год для рынка недвижимости. А где высокий спрос, там и цена растет.
Показательная статистика
По данным аналитиков ГК «ОМЭКС», ценник жилой недвижимости в текущем году действительно рос и особенно стремительно – в осенние месяцы. Так, если по итогам 2019 года новое жилье подорожало в среднем на 8%, а вторичка – на 5,4%, то в 2020 году рост составил уже 20% и 11% соответственно. В декабре стоимость «квадрата» на первичном рынке была равна 54 884 руб./кв. м (в январе – 43 898 руб.), на вторичном – 54 819 руб./ кв. м (47 563 руб.). Таким образом, новое и вторичное жилье почти сравнялись в цене.
Максим РЕПИН:
— Заметный подъем цен на новостройки пошел в августе, в сентябре он усилился, в октябре был галопирующий рост цен на недвижимость, за ноябрь первичка выросла на 5%. По итогам осени рост превысил 15%. Застройщики, конечно, все просчитали, это же просто делается. Например, если у нас при ставке 9% ипотечный платеж 15 тыс. руб. на квартиру условно 2 млн руб., то при ставке 6,5% при том же платеже сколько должна стоить квартира? Вот цены и подскочили ровно пропорционально изменению платежа в связи с падением ставки. А платеж каким был, таким и остался – равным реальной снижающейся покупательной способности граждан.
Не нужно быть экономистом, чтобы понимать, что здесь сработали обычные рыночные механизмы – в условиях дефицита при ажиотажном спросе цена неизбежно будет расти. Сами застройщики резкий рост цен объясняют в том числе серьезным подорожанием строительных материалов в этом году и недоступностью площадок под строительство.
Владимир ГРИНЕВ:
— Если вы поинтересуетесь, насколько подрос ценник на цемент, металл и щебень, сильно удивитесь. Рост цен не наша прихоть, он обусловлен ситуацией на рынке. И мы всегда стараемся придерживаться золотой середины, до максимума цены не поднимаем, потому что понимаем, что люди не купят по сверхцене.
Вячеслав ГУРИНОВ:
— Если смотреть адекватно, в кризис 2015-2016 годов на квартиры спрос был очень низкий, мы тогда остановили ценник, при этом цемент, песок, металл, бензин – все дорожало, а мы просто снижали прибыль из года в год. Когда пошел спрос, мы, соответственно, начали это все обратно отыгрывать, потому что ранее какие-то дома уходили практически в убытки. Кроме того, по последним данным у нас опять стройматериалы подорожали, в том числе цемент – на 20%. Соответственно, все дома, кроме разве что цельного кирпича, уже из-за этого должны подорожать на 7-8%.
Отдельного внимания заслуживает статистика предложений о продаже объектов жилой недвижимости в Омске. Если в начале года на рынке первичного жилья было около тысячи оферт, то к концу года их количество уменьшилось более чем вдвое.
Максим РЕПИН:
— С дефицитом на рынке первичного жилья мы живем уже больше трех лет, а сейчас это даже не острый дефицит. У нас сегодня около 400 оферт по квартирам на первичном рынке. Для города-миллионника это просто катастрофа. Причем, как говорят риелторы, оферт у нас может и 400, только купить ничего нельзя.
Однако рынок вторичного жилья в последнее время тоже не радует омичей разнообразием. В январе здесь было 4,5 тыс. оферт, а в ноябре осталось только 2,5 тыс. В предыдущие годы омский рынок вторичного жилья насчитывал около 10 тыс. предложений, и это норма для города-миллионника.
Вячеслав ГОРЮНОВ:
— Первичный рынок очень сильно помог подняться вторичному рынку. Активность отмечалась не только в росте цен, а в том, что осталось на рынке. Если сравнивать с прошлым годом, количество объектов, предлагаемых к продаже на рынках, что на первичном, что на вторичном, снизилось в среднем на 30%. Это однозначный показатель активности.
Таким образом, тот, кому не хватило новых квартир и кто не пожелал ждать в длинной очереди, вложил депозитные средства в готовое жилье. Что касается сокращения оферт в этом сегменте – эксперты связывают его не только с активным спросом. Люди снимают объекты с продажи в том числе из-за недоступности квартир в новостройках и как следствие – невозможности улучшить жилищные условия. К тому же для тех, по кому пандемия ударила сильнее, – сейчас совсем не время для сделок с недвижимостью.
Максим РЕПИН:
— Люди не знают, что будет завтра – будет ли у них работа, будет ли доход, поэтому решение квартирного вопроса многие стали откладывать. Из-за этого рынок вторичного жилья останавливается, замораживается.
Ипотека
Участники рынка недвижимости Омска давно говорят о постоянном увеличении доли ипотеки в структуре сделок по жилью. 2020 год в этом отношении не стал исключением.
Вячеслав ГОРЮНОВ:
— В этом году народ хорошо покупал объекты стоимостью от 3 до 6 млн рублей. Около 30% при этом были в основном наличные деньги. А если суммы были больше, то уже активнее привлекали заемные средства.
Вячеслав ГУРИНОВ:
— Из проданных нами в этом году 750 квартир 500 у нас приобрели в ипотеку и 250 – за нал. То есть 2/3 приобретены в ипотеку, и это около 67%. В прошлом году доля таких квартир была около 60%. Я эту статистику для себя уже лет семь веду, и тенденция на увеличение доли ипотечных сделок в продажах прослеживается все это время. В 2012-2013 годах у нас в сделках получалось порядка 51% налички и 49% – ипотеки. Условно было поровну. За последние пять лет ипотечный рынок прирос на 15% в количестве сделок. А если прибавить наличные, полученные на покупку нового жилья через ипотеку, то будет уже не 67%, а 74%. Цифра пугающая. И на мой взгляд,это не очень хороший показатель. Чем больше людей уходят в ипотеку, тем меньше наличных средств. Для меня потолок будет, когда мы за 80% ипотеки перейдем – это будет означать, что у людей вообще налички не осталось и мы полностью живем в кредит.
Владимир ГРИНЕВ:
— В этом году у нас в сделках соотношение ипотека – наличка было примерно 70 к 30% соответственно. Но надо учитывать, что люди, которые покупают за наличный расчет, чаще всего продают свою квартиру, и в основном продают ее в ипотеку. Поэтому я думаю, что реально ипотечников на рынке больше 80%.
Чего не хватает новостройкам?
Это можно было бы отнести к трендам, но правильнее будет отделить нейтральные тенденции от токсичных. О том, с какими проблемами сегодня сталкиваются коренные омские застройщики, никто не скажет лучше участников рынка жилой недвижимости.
Максим РЕПИН:
— Сегодня в Омске мало строящихся жилых домов и самих площадок, подготовленных муниципалитетом под застройку. Последние три-четыре года есть большая проблема с выделением земельных участков и в принципе со взаимодействием застройщиков и власти. Трудно строить, согласовывать документацию, решать рабочие вопросы. Застройщики находятся в тяжелой обстановке, которая с течением времени только усугубляется. Накопилось много нерешенных вопросов, которые похоже никто не собирается решать.
По словам эксперта, есть масса участков, по которым застройщики обратились и получили отказы, порой ничем не обоснованные. Эти участки в итоге не попадают в коммерческий оборот и не выходят на рынок. Каждый такой участок – это загубленный инвестиционный проект, каких уже десятки и сотни. Сегодня это – большая проблема.
Максим РЕПИН:
— В общей массе отказ по одному-двум участкам – нечувствительно для рынка, но когда у нас 90% отказов – это уже системный кризис в отрасли. Сейчас у нас большинство чиновников работают по принципу «запретить, отказать, не пущать». И мы видим по статистике, как это влияет на рынок. Пандемия началась в ситуации, когда в Омске мало жилых строек и много как застарелых, так и новых проблем в строительной отрасли. Есть афоризм: «Не хочешь кормить свою армию – придется кормить чужую». Так происходит и на нашем рынке недвижимости. Но если вместо системного развития планомерно разрушать строительную отрасль в регионе, зазывая при этом иногородних застройщиков, то где гарантии, что чужие дяди будут хорошо строить для омичей и наполнять наш бюджет? У нас уже решения «там, в москвапитерах» принимают почти все крупные предприятия. Видимо, и строительную отрасль выталкивают из региона в такую же «давальческую схему».
Вячеслав ГУРИНОВ:
— Проблема с участками для строительства – это планомерная политика правительства Омской области. И это проблема всех местных застройщиков: торгов по предоставлению земельных участков под застройку давно не проводили, новых разрешений на строительство практически не выдается. И здесь в смысле ухудшения жизни пандемия повлияла, наверное, больше на чиновников, чем на нас. Для них это была удобная отговорка на случай, если что-то не работает. Многие процессы затягивались из-за этого. Участки под застройку у нас пока есть, но получить разрешение на строительство не так просто. Мы арендуем участок в микрорайон Академическом, платим за него, но не можем начать там строить, т. к. городская администрация не дает разрешение. Вопрос решается в суде. Аналогичная ситуация с площадкой на «Аванграде», справа от метромоста. У других омских застройщиков те же проблемы. Для себя мы сегодня рассматриваем соседний регион и занимаемся им, есть стройка в Тобольске, планируем проект в Тюмени.
Коллеги главы «Новострой-КПД» из ГК «Стройбетон» в диалоге с журналистами немного оптимистичнее оценивают свое положение на рынке.
Владимир ГРИНЕВ:
— Проблема с новыми площадками под строительство жилых домов у нас, конечно, есть, ее острота не снижается. Проблемы есть всегда, но мы постоянно работаем над их решением. Все эти вопросы мы стараемся решать заранее, не откладывая на последний момент, чтобы спокойно планировать свою дальнейшую деятельность. Конечно, это очень тяжелая работа, и надо сказать спасибо тем людям, которые занимаются этим в нашей организации, на сегодня большую часть вопросов на ближайшие несколько лет они решили.
Замечательный сосед?
В конце года стало известно, что екатеринбургская строительная компания «Брусника. Строительство и девелопмент» планирует зайти на омский рынок жилой недвижимости со своими проектами. За последние 15 лет в Омске пытались строить десятки иногородних фирм, и ни одна из них не задержалась надолго. Поэтому приход на местный рынок жилья нового инвестора вызывает как у омичей, так и у участников этого рынка смешанные чувства – от затаенных надежд до закономерного скепсиса.
Вячеслав ГУРИНОВ:
— Если стоимость квадрата будет в районе 60-65 тыс. руб. – тогда им интересно будет заходить, но если завтра ценник упадет на 50 или даже 45 тыс. руб. за квадрат, будет ли им такое интересно – это уже вопрос. Мы, наверное, практически единственный регион в стране, где ни один приезжий застройщик не прижился. К нам пытались заходить из соседних регионов, москвичи старались строить, но потом все либо продают дешево, либо банкротятся. На мой взгляд, самым удачным был проект «Изумрудный берег». Все, что планировали в первую очередь построить, они построили, никого не обманули, все сдали и ушли, продав участки по смешной для центра города цене. Эпопея-то старая, давно длится. Насколько у «Брусники» получится у нас задержаться, не знаю. Интересно посмотреть.
Владимир ГРИНЁВ:
— Если «Брусника» выйдет на наш рынок, значит, это будет определенный вызов для нас – выдержать конкуренцию с достаточно сильным и крупным игроком на рыке жилья России. Значит, и мы себя покажем, будем стараться строить лучше, чтобы их обойти. Это нормально, это рынок. Когда на рынке нормальные партнеры и застройщики – это хорошо. А когда приходит компания, начинает строить и через год-два банкротится, и суды, и т. д. – вот это плохо. А конкуренции мы не боимся.
Вячеслав ГОРЮНОВ:
— Какие перспективы у «Брусники»? Я думаю, разбавление рынка для конкуренции – это всегда хорошо. Интересно, как поведет себя, как будет строить, как примет ее население, что нового привнесет на наш рынок. К тому, как строят наши топовые застройщики, мы все привыкли. И зачем им менять что-то, когда и так есть спрос? Проекты «Брусники» интересны с точки зрения дизайна – у них больше европейский стиль. У нас в городе были уже дорогие объекты – «Высоцкий», «Пионер». Я считаю, что грань «дорогого квадратного метра» пройдена и люди готовы будут покупать дороже. Этот год показал – у людей деньги есть. Был такой ажиотаж, что, условно говоря, если бы можно было, люди очередь превращали бы в аукцион. Поэтому я думаю, это будет некий новый вызов, для покупателей это будет интересно, и это 100% будет отличаться от тех омских проектов, к которым мы привыкли. А спрос, я уверен, что он будет. Даже если цена будет отличаться на 10 и даже 20%.
План и планы
В начале 2020 года в Омской области в рамках национального проекта «Жилье и городская среда» был установлен план по вводу в эксплуатацию жилых площадей – 567 тыс. кв. м. Запланированный показатель оказался чуть выше результата 2019 года (540,9 тыс. кв. м).
Однако похоже, что этим планам не суждено сбыться. По данным Омскстата, за январь-ноябрь без учета площадей, построенных садоводами, но с учетом новых частных домовладений в регионе ввели в эксплуатацию без малого 425,37 тыс. кв. м. Это на 12% меньше итога января-ноября 2019 года. При этом почти половина возведенного за 11 месяцев 2020 года – результат стараний индивидуальных застройщиков (208,54 тыс. кв. м). Однако в 2021 году некоторые участники рынка намерены наращивать объемы жилищного строительства.
Вячеслав ГУРИНОВ:
В этом году Завод сборного железобетона № 6 ввел в эксплуатацию 42 тыс. кв. м. Плюс дом в Тобольске на 7 тыс. кв. м. Насколько мне известно, «Стройбетон» порядка 30 тыс. кв. м в этом году сдает, «Кузьминки» сдали 15 или 18 кв. м. То есть если возвращаться к призыву г-на ПУТИНА, «нам надо строить по 1 млн кв. м жилья в год», то это еще не скоро. План Минстроя на этот год мы не делаем.На 2021 год у нас планы по стройке примерно такие же, как и на этот были, – около 50 тыс. кв. м.
Владимир ГРИНЕВ:
— Уходящий год был для нас во всех смыслах особенным. «Стройбетон» специализируется на жилье, но в этом году мы ввели в эксплуатацию соцобъект – школу в мкрн «Амурский-2», запроектированную и построенную с нуля под ключ нашей компанией. Я считаю, что это знаковый объект для региона, если не для всей страны. В то же время мы продолжали работу по строительству и вводу жилья. В этом году мы ввели в эксплуатацию 33 тыс. кв. м без учета школы. В 2021 году ГК «Стройбетон» нацелена на увеличение объемов строительства жилья – в наших планах возвести около 90 тыс. кв. м. На сегодня по площадкам у нас есть заделы на 3-4 года вперед. В 2021 году у нас запланированы стройки в «Амурском-2», на Левом берегу по ул. Шаронова, на территории завода им. Козицкого, возле завода им. Баранова, на пр. Королева, где «Сады Наука». Это довольно много. Строить мы будем в разных концах города, т. к.понимаем, что к одной площадке не будет большого интереса. На следующий год у нас запланирована сдача домов как минимум в трех местах, поэтому в будущее мы смотрим с уверенностью. Тем более мы понимаем, что будет задействована льготная ипотека.
Ранее обзор был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 20 января 2020 года.
