Возьмите любой участок, находящийся в Омске на продаже, его кадастровая стоимость будет намного выше рыночной цены предложения по его продаже (полный текст).
Первого января 2021 года в Омске вступила в силу новая кадастровая оценка земельных участков. С 2020 года государственной кадастровой оценкой недвижимости занимаются специализированные государственные бюджетные учреждения. В нашем регионе проведение кадастровой оценки доверено Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации».
«Коммерческие Вести» уже подробно описывали (в номере от 24 февраля 2021 года), как изменения повлияли на предпринимателей, в особенности тех, кто занимаются производством и коммерческой деятельностью. Однако мы вынуждены снова поднять эту тему, поскольку ситуация не улучшается, а наши респонденты – профессиональные оценщики – открыто называют происходящее «оценочной продразверсткой».
Омск Vs. Россия?
Российская судебная практика показала двукратное завышение первоначальной кадастровой оценки недвижимости государственными оценщиками, говорится в ежегодном докладе президенту России уполномоченного по защите прав предпринимателей Бориса ТИТОВА.
По данным Росреестра, в 2020 году комиссии рассмотрели 23,8 тыс. заявлений в отношении 37,8 тыс. объектов недвижимости, средний показатель снижения кадастровой стоимости составил 29,3%. В судах требования истцов были удовлетворены в отношении 9,7 тыс. исков. В среднем кадастровая оценка снизилась на 52%.
Если в среднем по России наблюдается двукратное завышение кадастровой стоимости, насколько правильно кадастровая стоимость земельных участков определена в нашем регионе?
Некоммерческое Партнерство «Омская Коллегия Оценщиков» провело проверку качества определения кадастровой стоимости на примере земельных участков производственного назначения. Они занимают значительную часть территории города Омска и оказывают существенное влияние на формирование земельного налога в городской и областной бюджеты.
В качестве источника информации о подобных земельных участках эксперты использовали список земельных участков производственного назначения, рекомендуемых для расчета рыночной стоимости по состоянию на 15 февраля 2021 года. В списке указана стоимость предложенных к продаже земельных участков и их кадастровые номера. Имея под рукой кадастровые номера земельных участков, специалисты НП установили их актуальную кадастровую стоимость, которая была обновлена с начала 2021 года. Собранную информацию они свели в общую таблицу и рассчитали по каждому участку коэффициент превышения кадастровой стоимости над стоимостью, по которой продавались перечисленные земельные участки.
Результаты расчетов экспертов очень огорчили, признались они «Коммерческим Вестям». Оказывается, по уровню завышения кадастровой стоимости наш регион опережает большинство остальных субъектов РФ. В среднем — в 2,5 раза (см. прикрепленный внизу файл с таблицей), в отдельных случаях – до восьми раз. Максим РЕПИН, директор ООО «ОМЭКС» объясняет:
– В сентябре 2020 года губернатор Омской области открытым текстом в СМИ дал указание: «Садитесь, разбирайтесь, почему в других субъектах Федерации в два, три, четыре раза выше кадастровая стоимость, чем у нас. В отстающих по кадастровой стоимости мы не должны быть, мы не самый бедный регион СФО, напоминаю вам, есть беднее. Только у них кадастровая стоимость в разы выше нашей. А потом мы удивляемся, почему у нас нет денег в бюджете города Омска и в других муниципальных районах». Глядя на эту «заботу» региональных властей о бюджетах муниципальных, сразу возникает ассоциация с народной поговоркой: рука руку моет. Чиновники ГБУ «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» принялись исполнять это указание. Теперь кадастровая стоимость земель производственного назначения в Омске в два-три раза выше реального рынка. Возьмите любой участок, находящийся на продаже, его кадастровая стоимость будет намного выше рыночной цены предложения, по которой собственники и так не могут их реализовать. А ведь это экономически необоснованная налоговая нагрузка на производственные предприятия.
На нет... есть суд
Теоретически ошибочно завышенную кадастровую стоимость можно оспорить в комиссии по досудебному урегулированию кадастровых споров. Последние 10 лет многие арендаторы и собственники земельных участков успешно пересматривали в сторону понижения кадастровую стоимость своих объектов, обратившись в комиссию при Управлении Росреестра по Омской области. Но с 1 января 2021 года процедура пересмотра кадастровой стоимости существенно усложнилась: Омская область стала применять статью 22.1 Закона о ГКО, согласно которой кадастровая стоимость зданий и земельных участков может быть установлена в досудебном порядке только специалистами ГБУ.
По состоянию на 21 июля 2021 года в Омский центр КО и ТД было подано 271 заявление об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Все рассмотренные заявители получили отказ в удовлетворении своих требований. Получается, что за прошедшие семь месяцев, после передачи комиссии о кадастровых спорах в Омский центр КО и ТД, количество заявок с пересмотренной кадастровой стоимостью, равняется нулю. При этом в соседних регионах, например в Новосибирской области, комиссия при ГБУ уже установила кадастровую стоимость нескольких десятков земельных участков в размере их рыночной стоимости. РЕПИН уточняет:
– Чтобы уладить ситуацию в досудебном порядке, по новому закону необходимо обратиться в то же бюджетное учреждение, что и сделало саму оценку, но там в пересмотре кадастровой оценки конкретных участков отказывают под надуманными предлогами. Предписанный законом досудебный этап установления кадастровой стоимости в размере рыночной фактически полностью заблокирован чиновниками, по десяткам обращений затягиваются сроки рассмотрения и выносятся сплошные отказы.
— По прошлой кадастровой оценке было много судебных споров, много вопросов к аналогам, методикам оценки. Благодаря этим процессам удалось понять позицию департамента финансов и контроля омской мэрии, активно в них участвовавшего. Согласованные в судах методики были использованы оценщиками в оспаривании новой кадастровой оценки. Оценщики подают свои отчеты, оформленные по всем правилам, в ГБУ. Выяснилось, что чиновники уже изменили свою позицию и смотрят на методики и аналоги совсем иначе, — сетует Олег АМЕЛИН, генеральный директор ООО «ИнвестАудит».
«В период действия предыдущей кадастровой оценки предприниматели и граждане в большинстве случаев добивались пересмотра уже в комиссии при Росреестре, только, примерно, 10% случаев доходили до суда. Сейчас картина складывается так, что всем придется искать справедливости в суде. Затраты со временем существенно изменились: 20-70 тыс. рублей судебных издержек превратились в 30-200 тыс. рублей с учетом более сложных экспертиз и нового закона. Разумеется, мы, оценщики, находим позицию «пополнить бюджет любой ценой» недальновидной и неправильной», – комментирует Александр КАЮКИН, вице-президент НП «Омская Коллегия Оценщиков».
— Комиссия при ГБУ, на мой взгляд, очень однобоко толкует действующее законодательство в области оценочной деятельности (Закона № 135-ФЗ) и федеральных стандартов оценки (ФСО 1, 2, 3, 7), интерпретируя все спорные моменты в пользу несправедливо завышенной кадастровой стоимости. Позиция сотрудников учреждения субъективна. Предпринимателям в 2021 году в несколько раз дороже (с учетом всех издержек на услуги юристов и специалистов, проводящих судебную экспертизу), обходится установление справедливой кадастровой стоимости в суде, чем утверждение ее комиссией, как это происходило раньше. При этом процесс может вместо месяца затянуться на год, – высказывается Сергей ЕРМАКОВ, руководитель проектов в области оценки и консалтинга.
КАЮКИН указывает на конкретные промахи чиновников, с его точки зрения:
– ГБУ, мотивируя свои отказы в пересмотре кадастровой стоимости участков, предлагает учитывать в том числе аналоги с улучшениями, например участок продается вместе с дизельной подстанцией – необходимо вычесть ее стоимость из предложения, нам же предлагается брать вместе. Не учитывается ценовое зонирование, основу которого заложил Омский городской совет, приняв решение в 2011 году. Принципиальное расхождение между независимыми оценщиками и учреждением заключается в том, что мы работаем в рамках № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, а ГБУ – в рамках № 237-ФЗ и методических указаний о государственной кадастровой оценке № 226. К сожалению, позиция профессионального сообщества оценщиков во внимание не берется. Аргументы противоборствующей стороны сводятся к тому, что оценщики якобы изначально берут удобный для себя диапазон в целях снижения кадастровой стоимости. На мой взгляд, этот упрек уже содержит в себе противоречие: тогда получается, учреждение изначально берет удобный диапазон для завышения стоимости. Раз аналоги предлагаются к продаже значительно, а иногда кратно ниже кадастровой стоимости, значит есть завышение. Земля не может так резко подешеветь! Государственные оценщики должны по закону стремиться к установлению справедливой кадастровой стоимости, а, получается, они любой ценой пытаются сохранить полученные ими результаты. Особенно удивляют в этом контексте сравнения с Тюменской, Томской, Новосибирской областями, Алтайским краем. Да, там кадастровая стоимость земли выше, но и цены на недвижимость выше, а бюджеты территорий куда больше.
Мы попросили еще одного оценщика привести конкретные примеры того, на каких основаниях БУ отказывает землепользователям, он пожелал сохранить свое имя в публикации в тайне и подтвердил данные КАЮКИНА:
– БУ в своих замечаниях указывает, что оценщик необоснованно корректирует стоимость объекта-аналога (земельного участка) на имеющиеся у такого объекта улучшения (например, ограждение, что довольно часто встречается в объявлениях о продаже). Логика БУ следующая: если оцениваемый земельный участок огорожен, то сопоставимым с ним объектом-аналогом является огороженный земельный участок, и вносить корректировку, учитывающую наличие ограждения, не следует. БУ, делая подобного рода замечания, забывает, что оценщиком рассчитывается рыночная стоимость земельного участка для целей установления кадастровой стоимости в размере рыночной, несмотря на то, что на законодательном уровне (п. 20 ФСО № 7) установлено требование «…застроенный земельный участок оценивается как незастроенный…».
Наш респондент подчеркивает, что от кадастровой стоимости рассчитывается земельный налог, арендная плата, стоимость выкупа земельного участка. И если стоимость земельного участка рассчитывать с учетом улучшений и использовать ее в качестве кадастровой, то получается, что собственник земли будет платить земельный налог и с земельного участка, и с улучшений, на нем расположенных:
– С арендаторами земельных участков ситуация выглядит еще более курьезной. Арендатор берет в аренду голый земельный участок, осуществляет на нем строительство зданий (сооружений), в том числе устанавливает забор (ограждение), но приводя, после очередного тура кадастровой оценки, кадастровую стоимость земельного участка к рыночной, должен учесть в рыночной стоимости земельного участка стоимость им же произведенных улучшений и платить в дальнейшем арендную плату и за участок, и за свой же забор, а в последующем, выкупая земельный участок у государства или муниципального образования, выкупить вместе с ним свой же забор.
Есть и другие примеры:
– Имеется публикация о продаже земельного участка. На земельном участке расположено сооружение – артезианская скважина, но характеристики скважины отсутствуют (глубина, диаметр, материалы и оборудование скважины, техническое состояние), что не позволяет оценщикам рассматривать данный земельный участок в качестве объекта-аналога, так как невозможно рассчитать рыночную стоимость этой скважины и вычесть ее стоимость из общей стоимости, указанной в объявлении. А вот, по мнению БУ, наличие скважины не является препятствием для использования данного земельного участка в качестве аналога, при этом непонятно, что БУ имеет в виду: предлагает рассматривать его в качестве аналога без внесения корректировки на наличие улучшений в виде скважины или же знает, как рассчитать величину корректировки на наличие скважины.
«Нельзя при этом не вспомнить про случившийся этой весной со стороны БУ самый настоящий демарш, когда они одномоментно отклонили заявления всех арендаторов, ссылаясь на необоснованность их действий — мол, нельзя оспаривать кадастровую стоимость без согласия собственника участка. Нюанс в том, что данное правило действует в том случае, если собственником арендуемого земельного участка является физическое или юридическое лицо, а не муниципальное образование или государство. В результате все арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вынуждены были обратиться в суд и в суде доказали свое право», – напоминает наш анонимный собеседник.
Жалоба за жалобой
Но и это не все. РЕПИН рассказывает о том, что любой оценщик, который пытается сделать объективную рыночную оценку, тут же подвергается давлению и нападкам:
– Чиновники пишут на него жалобы в дисциплинарные комитеты саморегулируемых организаций с требованием запрета деятельности оценщика, получают мотивированные отказы, поскольку профессиональное сообщество подтверждает правильность расчетов оценщика. Но чиновники продолжают требовать бесконечных проверок оценщика, а руководитель ГБУ за государственный счет летает в Москву по каждой такой жалобе и вместе с представителем Омской области пытается безосновательно требовать наказания оценщиков, тем самым развязав очередную кадастровую войну против предпринимателей, производственников, землепользователей Омского региона. Сила власти направлена на борьбу с землепользователями, оценщиками и экспертами, профессионально, честно и законно развивающими омский рынок недвижимости. Все обращения, работа специально созданных групп, подготовленные экспертами аналитические материалы не приводят к изменению жесткой позиции чиновников и землепользователям снова не оставили выбора, как только искать правды в суде.
«В других регионах отклонение саморегулируемыми организациями оценщиков неподтвержденных жалоб ГБУ подействовало – повторные жалобы перестали поступать и комиссии стали принимать положительные решения», – делится информацией ЕРМАКОВ. АМЕЛИН добавляет:
– При этом все жалобы написаны как под копирку. Они повторяются, даже если отчеты содержат совершенно разную информацию. Мы расцениваем это как попытки давления на оценщиков, сигнал к тому, чтобы заявления о пересмотре кадастровой стоимости перестали поступать. Предпринимаются все меры, чтобы не допустить пересмотра кадастровой оценки. На ошибки в ней, в итоге и приведшие к сложившимся перекосам, мы обращали внимание чиновников еще тогда, когда появились только предварительные данные, но нас никто не услышал. Сейчас землепользователи пользуются своим законным правом представлять собственные отчеты и требовать установления рыночной стоимости земли, но мы получаем обильную критику в адрес оценщиков и вынуждены защищаться. При этом на заседания при ГБУ авторов отчетов, оценщиков не приглашают. В комиссии участвуют только сами сотрудники ГБУ; приглашенные чиновники из департамента финансов и контроля, а также представитель НКО «Омская Коллегия Оценщиков» обладают лишь совещательным голосом. Споров поэтому там не случается, по абсолютно всем заявлениям – а их уже больше двух сотен – идет отказ. Конечно, это необъективно. Не может быть такого, чтобы абсолютно все омские оценщики не могли составить грамотный отчет.
Неутешительные прогнозы (если ничего не изменится)
Судебная практика только начинает формироваться, говорит РЕПИН:
– Через полгода-год будем иметь массу судебных решений. Мы все знаем: где рынок, там и есть экономически обоснованная правда. Я уверен, что победа останется за предпринимателями. Но какой ценой! Вместо того чтобы работать на благо развития региона, бизнесмены вынуждены тратить свое время, деньги, силы и нервы на борьбу с бюрократическим произволом. Само собой, это значительно ухудшает предпринимательский климат в Омске и Омской области. Я от лица всего Омского областного союза предпринимателей только на площадке «Коммерческих Вестей» дважды обращался к властям с призывом не наносить удары по деловому сообществу, особенно по производственному сектору, не утверждать результаты и дать поручение объективно пересмотреть кадастровую оценку. Потеря землепользователей набирает обороты все последние годы в Омске. Началось это в 2007 году, когда кадастровая стоимость была завышена в четыре и более раз. По сути, сейчас эта трагическая ошибка повторяется: власть, из сиюминутного желания экономически необоснованно пополнить бюджет, собственными руками закладывает под местным бизнесом минное поле, резко снижает эффективность использования омской земли, ускоряет процесс оттока из региона предпринимателей и граждан.
«Бизнес, считаю, одержит победу в судах, но пока он терпит серьезные издержки не только судебные, но и налоговые, арендные», – согласен АМЕЛИН. «Если ситуация не изменится, это может привести к банкротству малых и средних производственных предприятий, поскольку они особо чувствительны к несправедливой налоговой нагрузке. Либо предприятия будут мигрировать в соседние регионы, спасаясь от разорения», – полагает ЕРМАКОВ.
— Простому обывателю, предпринимателю невероятно тяжело оказать на государственную машину необходимое влияние. Если мы говорим о равенстве закона для всех, то это нужно доказывать конкретными решениями и действиями. Да, нас слушают в ряде случаев. Есть ощущение, что мы можем прийти к выработке единых подходов по сложным вопросам, но в это время люди вынуждены платить завышенную арендную плату и налог. Мы пытаемся донести это в рамках рабочей группы при Министерстве имущественных отношений Омской области как ее участники, и в комиссии при ГБУ в роли приглашенных слушателей, – резюмирует КАЮКИН.
Оценщики обращают внимание, что в послании Федеральному собранию президент России обещал поддержку мелким и средним предпринимателям. Наши респонденты надеются, что правительство Омской области не будет игнорировать наказы Владимира ПУТИНА и внимательно проанализирует полугодовые итоги работы Омского центра КО и ТД. Они убеждены, что установление справедливой кадастровой стоимости земли является основой успешной работы производственных предприятий Омской области, а невозможность ее пересмотра может привести к массовому разорению предприятий малого бизнеса и серьезному повышению уровня безработицы в Омской области.
Ранее статья была полностью доступна только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 11 августа 2021 года.
