Известный омский предприниматель о трендах на рынке недвижимости и региональном бизнесе в целом.
Cостоялся очередной бизнес-ланч в открытом формате «Деловая среда», организованный вице-президентом Клуба деловых женщин Омского областного Союза предпринимателей, директором ООО «Криосиб» Татьяной МИДЕДОЙ. На этот раз спикером выступил генеральный директор ООО «МИАРД-НЕДВИЖИМОСТЬ», президент НП «Омская коллегия оценщиков», президент Омского областного Союза предпринимателей (2009-2012) Павел КРУЧИНСКИЙ. Цитирую его выступление.
О том, как жизнь отвела от девелопмента
В этом году «МИАРДУ» исполнится 26 лет. 15 лет мы работали под знаменами московской компании «МИЭЛЬ», но были вынуждены уйти от этого бренда. В 2003 году наш столичный партнер предложил нам стать соинвесторами в строительстве микрорайона «Аванград» в Омске. Проект действительно был интересный, суперсовременный. К сожалению, в 2008 году грянул финансовый кризис. Портфельное финансирование осуществлял МДМ-банк, который повел себя очень жестко, подняв процентную ставку в валюте до 22% годовых. Проект был фактически убит. У КУЛИКОВА (Григорий, председатель совета директоров и владелец ГК «Миэль») была в ходу фраза «я бросаю туда гранату». Так он и сделал, поняв, что ничего не получается. Мы потеряли очень много денег. Возникали вопросы по стройке, бумеранг мог прилететь и к нам, поэтому буквально оказались вынуждены провести ребрендинг. Так родился «МИАРД» – «МИЭЛЬ-агентство, рекомендуемое друзьям». «Аванград» стал долгостроем с дольщиками и неприятными сюрпризами. Мы тогда вели переговоры с МДМ-банком, чтобы перекупить проект, но, к сожалению, московское руководство было тогда несговорчивым. Я до сих пор с теплотой вспоминаю период сотрудничества с «МИЭЛЬ» и радуюсь, что смогли экологично выйти из той истории.
О поиске дома
Нас иногда называют супермаркетом недвижимости – мы оказываем достаточно широкий спектр услуг. Занимаемся и первичной, и вторичной, и коммерческой недвижимостью, вопросами аренды и оценки. У нас семь офисов в Омске. Коллектив – 120 сотрудников, находимся в поиске еще 20-30 – расширяемся в сегменте новостроек, заключены соглашения с основными девелоперами, активно ведутся презентации внутри компании.
Своим сотрудникам я всегда объясняю: мало клиентов, которые точно знают, чего хотят. У многих запрос не сформирован. Как раз с такими я и люблю общаться. Приведу конкретный пример. Ко мне однажды приехала давно знакомая семейная пара: они хотели продать свою трехкомнатную квартиру и купить двухкомнатную взамен – их трое детей уже выросли и съехали. Запрос был на улицу Малунцева – там же, где они и жили. Я спросил их: зачем? Это вообще мой любимый вопрос. «Как зачем? Мы там привыкли». При этом Юля работала на Герцена, а Саша – у цирка. Мы посчитали: минимум 1-1,2 часа они проводят ежедневно в дороге. На конец года набегает две недели в стрессе и пробках. Я предложил посмотреть квартиры, откуда обоим будет удобно добираться на работу и где будет комфортно жить, проинструктировал своих специалистов, какие варианты подбирать. Через две недели мои друзья пришли ко мне с бутылкой коньяка: «Ты нас просто переформатировал!»
Клиенты очень часто не учитывают силу своих привычек. Говорят, что дом – там, где твое сердце. А что если сердце там, где ты не ожидал его найти?! Особенно в новостройках важно учитывать и транспортную доступность, и экологию, и многое другое. Надо наводить резкость клиента на запрос, а не на его привычки, со временем он оценит новые – улучшившиеся – обстоятельства, а вы испытаете неподдельное удовольствие от того, что действительно смогли помочь.
О крупных девелоперах
В 30 крупнейших городов в стране, на которые приходится 67% строящегося в России жилья, Омск не входит. Из них 32% – это Москва, Санкт-Петербург и Краснодар. Инвестиционный климат, понятно, сгущается на западе страны. Но посмотрите на Тюмень – в прошлом году там ввели более 2 млн кв. м жилья. Мы в рейтинге среди регионов где-то 67-е/69-е.
Пять крупнейших девелоперов России сформировали олигополию. Два условных монополиста зашли и на омский рынок – «Эталон» и «Брусника». Есть еще «Самолет», ПИК. Естественно, более мелкие компании не выдерживают с ними конкуренции, банкротятся и уходят с рынка. Хорошо это или плохо, покажет время.
Несколько лет назад в Китае обанкротился монопольный застройщик – это стало потрясением для страны. Государство вливало в него огромные средства, чтобы строить целые города. У нас, к счастью, не одна, а несколько компаний, но и это не совсем хорошо для рынка. Однако они строят действительно качественное жилье и формируют среду обитания – через три-четыре года, когда будут введены в эксплуатацию объекты «Брусники» и «Эталона», мы будем иначе смотреть на рынок. Они задают новые стандарты. При прочих равных мы предлагаем нашим клиентам обратить внимание на эти проекты – да, они чуть дороже, но ощущения от проживания будут другими.
Будь моя воля, я бы, например, вообще запретил строительство многоэтажек без подземных парковок. Почему омичи любят ездить в «МЕГУ»? Да потому что уверены, что найдут место для парковки, к тому же защищенное от снега и солнца. Я 30 лет занимаюсь рынком недвижимости, но только год назад переехал в дом с подземной парковкой. Теперь сам себе удивляюсь, что не сделал этого раньше. У нас даже во дворах элитных домов в центре Омска битва за парковочные места. Эти стандарты пора менять. Несколько недель назад мы ездили отдыхать во Вьетнам через Астану – там вообще почти нет домов без подземных парковок. Это действительно очень удобно, качество жизни в городе заметно меняется.
Об инвестициях
В Омске есть какой-то процент инвестиционных покупок. У нас, например, есть институциональный инвестор, у которого в «Серебряном береге» 70 квартир. Все уходит в аренду. Да, можно найти другие решения – более высокодоходные. Но ему нравится быть рантье. Он сделал везде хороший ремонт, выстроил грамотную систему управления, у него несколько помощников, держит рыночные цены.
В прошлом году еще до мобилизации только с моей подачи мы продали в инвестиционных целях 30 квартир в Санкт-Петербурге. Это особенно выгодно тем, у кого маленькие дети, для них первоначальный взнос – 10-15%. Подбирали варианты с готовой коробкой и ведущейся отделкой, когда до финиша остается год или чуть больше. Находили места, застройщиков, недооцененных рынком. Площадь кухни от 14 кв. м – такие квартиры более ликвидны после сдачи. В среднем доходность таких покупок – минимум 50%, иногда переваливает за 100%.
Есть шикарные инвестиционные варианты в Дубае. Омск, несмотря на всю нашу патриотичность, в этом плане невыгоден – цены на новостройки космические. В Омске есть смысл покупать квартиру для себя любимого, чтобы подарить семье праздник, улучшить семейные отношения. В инвестиционных целях лучше присматривать недвижимость на других территориях.
Об ипотеке
В 2020-2022 гг. цены на недвижимость что на первичном, что на вторичном рынке сильно выросли. Меня даже новосибирцы спрашивали: «У вас там что ли медом намазано?!» В Новосибирске можно купить первичку дешевле. В среднем в Омске новостройки по 100 тысяч за кв. м, вторичка – по 80 тысяч за кв. м. Хотя, конечно, есть варианты и вторички больше 100 тысяч за кв.м. и первички по 150-160 тысяч за кв. м – я даже не беру эксклюзивные объекты на Некрасова, уже, кстати, наполовину расписанные при закрытых продажах.
На мой взгляд, у нас ощущался недостаток первичных предложений, а в условиях полудефицита, когда спрос превышает предложение, цены, конечно, растут. Ипотека, опять же, сыграла роль паруса – почти 80% сделок с недвижимостью проводится с участием ипотечного кредита.
Пользование ипотекой мне кажется оправданным. Однажды ко мне пришел посоветоваться мой друг из МВД. Ему все никак не давали квартиру, а жить в трехкомнатной хрущевке своих родителей с женой, братом и двумя детьми было тяжело. Он признался, что просыпается очень рано, чтобы не стоять в очереди в туалет, и старается возвращаться за полночь. Я посоветовал ему взять ипотеку, чтобы не упускать семейное счастье, видеть своих детей. Он не хотел ввязываться в кабалу. Я сделал расчеты по разным сценариям, чтобы его убедить, и он все-таки решился. Семейная жизнь сразу пошла в новой квартире на лад. Ипотеку не надо бояться, просто нужно знать, как правильно к ней относиться.
О закредитованности
На российский рынок недвижимости в будущем я посмотрел еще в 2003-м в США, в рамках обмена профессионалами проекта Центра гражданских инициатив. Ездили самые разные специалисты: дантисты, страховщики и так далее. Американцы принимали гостей, показывали свои предприятия. Сейчас такое себе сложно даже представить.
Я провел три недели в Сиэтле – крупнейшем городе штата Вашингтон. У нас вела лекцию финансовый консультант с огромным опытом работы в банках и на рынке недвижимости, рассказывала нам про важность кредитной истории, соблюдении кредитной дисциплины, про высокую закредитованность американцев. Она спросила, какой у нас процент по ипотеке. Я ответил – напомню, 2003 год! – никакой. «Как никакой?! А как же у вас покупают квартиры?» Я сказал: «За наличные»… Группа была разношерстная – люди из Новосибирска, Воронежа, Санкт-Петербурга, Москвы, Якутии. Мы называли цены на жилье, которые, конечно, отличались. Лектор снова спросила: «А как же можно купить квартиру за 50-70-100 тысяч долларов?!». Мы ответили: «Нам деньги в чемоданах приносят». Она задумалась: «Русские – великий народ! Вы дисциплинированные, а мы распущенные, не умеем планировать и все время живем в кредитной удавке». И вот мы теперь там же, где американцы были 20 лет назад.
Люди как-то несерьезно, я заметил, относятся к банкротству. Несколько человек уже предостерег от этого шага. Процедура неприятная, позорная, хотя можно поднапрячься и справиться со своими обязательствами. Зачем ставить клеймо на своей кредитной истории? Об этой стороне медали не говорят в позитивных рекламных роликах. Формируется потребительское отношение: мол, банки можно и кинуть. Но ведь друзей мы не позволяем себе кидать! Это неправильно с социальной, психологической точки зрения.
О коммерческой недвижимости
Офисная недвижимость росла в последние пару лет лучше торговой. Сказались и пандемия, и СВО, и падение покупательского спроса, и перенасыщение города торговыми комплексами разных форматов. Россия в плане динамики роста электронной торговли перещеголяла даже Великобританию, тренд ухода на маркетплейсы будет продолжаться.
Все как всегда зависит от локации. Если с местом угадали, то торговый центр, несмотря на все тренды, будет процветать. Лакомые кусочки в стрит-ритейле в Омске уже почти все разобраны.
Активизировался спрос на объекты под производство, у нас было несколько крупных продаж и еще продолжаются переговоры. Предложения есть хорошие. В ближайшие три-пять лет наладится ситуация со складскими помещениями – заявлены проекты логистических центров. Пока что в этом сегменте Омск сильно отстает от Новосибирска, Тюмени, Екатеринбурга. Но это политика чистой воды. Чиновники кивают, поддакивают, но ничего на практике не делают, чтобы хоть приблизиться в этом плане к Тюмени.
Я уж не говорю про Казань – там совершенно другое отношение к бизнесу, огромный задел по импортозамещению. Они мониторят через Минпромторг реестры с номенклатурами и делают все возможное, чтобы разместить у себя предприятия, которые производят востребованную продукцию. Выезжали до всем известных событий во Францию, в ОАЭ и так далее, чтобы напрямую приглашать к себе бизнес. Составляли список вливаний, расписывали, сколько будет создано рабочих мест. В команде было человек 30, средний возраст – 28 лет, обязательное требование – владением минимум тремя иностранными языками. Все презентации оформлялись сразу на английском. В общем, режим благоприятствования в Татарстане настраивали вручную. Они просто красавчики!
Об Омске, выталкивающем бизнес
Помню, как будучи директором департамента городской экономической политики, сопровождал деньги из федерального дорожного агентства и различных министерств в Омске. Татарстан и тогда (2012-2013) работал отлаженной командой. Могу не без гордости сказать, что буквально выгрыз нам миллиард рублей на 24-ю Северную. Средства поступили 30 декабря. На эту дату они должны быть уже освоены! Значит вовремя не подали проектно-сметную документацию, не прошли экспертизу, не защитили проект. Так мы и работаем...
Чемоданные настроения в Омске царят потому, что обеспеченность рабочими местами оставляет желать лучшего. Очень много людей уехало на Север. Половина промышленных предприятий, работающих по госзаказам, испытывает такой острый дефицит кадров, что готовы 2,5 тысячи специалистов платить ежемесячно от 70 до 200 тысяч рублей. Целые бригады кадровиков пылесосят районы Омской области – ездят по крупным деревням. Когда мы говорим про отток населения, чиновники нам отвечают, что и приток есть. Только качество людей несопоставимое. Уезжают платежеспособные специалисты, к нам же прибывают люди из сельской местности. Разумеется, раз на раз не приходится, но в целом картина такова.
Один из банкиров, приехавших работать в Омск из другого региона, недавно рассказал мне, что очень высоко оценил потенциал города, но заметил страшное: наши чиновники и правоохранители не любят предпринимателей. В родном регионе моего приятеля, с его слов, достаточно бизнесмену средней руки намекнуть, что он хочет перегистрироваться, к примеру, в Москву, целая команда работает над его удержанием, его холят и лелеют. А в Омске? Дадут по ушам предпринимателю, еще уголовное дело на него заведут, а вурдалаки в Сети смакуют все промахи, мол, сам виноват. Атмосфера недобрая, те, кто приносит прибавочную стоимость, просто уничтожаются. На моей памяти много талантливых предпринимателей уехало только при моей поддержке. И все жаловались на одно и то же – там подножку подставили, там щелбан отвесили… Омск сегодня развивается не благодаря, а вопреки.
Оглядываясь назад, понимаю, что Омск – город упущенных возможностей. В этом году исполняется 100 лет со дня рождения Сергея Иосифовича МАНЯКИНА. При его руководстве население Омска выросло в два раза. Людей такого масштаба, со стратегическими взглядами, наверное, уже сложно найти…
О себе
Но в другом регионе жить я не хочу. Была мысль о Сочи, но цепь мелких событий нас от этого отвела. Уже несколько наших сотрудников вернулись из Санкт-Петербурга. Одно дело – смотреть на город глазами туриста, другое дело взаимодействовать с ним как житель, находиться в промозглом климате. Москва тоже не мой город. Омск для меня родной, хоть я и родился на Украине, а вырос в Казахстане.
Много времени я отдал общественной работе – в комсомоле, Омской коллегии оценщиков, Омском союзе риэлторов, Омском областном Союзе предпринимателей и так далее. Если считать не параллельно, а последовательно – более 100 лет.
Образование я получил правильное – инженерное, системное. Но я не жалею, что не стал железнодорожником. Наверное, мне надо было стать строителем. Я бы оставил больше наследия. Риэлторский бизнес завязан на команде. Мне много раз советовали все бросить, но я не могу предавать. Жаль, что тогда с КУЛИКОВЫМ не получилось подевелопить. Возможно, если бы тот проект реализовался, моя жизнь сложилась бы по-другому.
Ранее репортаж был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 3 мая 2023 года.
