По официальным данным в «Ясной поляне» 8 тысяч проживающих, а по неофициальным очень много квартир, которые сданы в аренду без прописки, то есть народу на самом деле гораздо больше.
В Омске, как и в стране в целом, новый всплеск интереса к промышленным кластерам и паркам. Первый же в регионе индустриальный парк начал строиться на Южном обходе в 2017 году, инвестиционное соглашение между правительством Омской области и ООО «Агроцентр Макошь» было подписано еще 30 июля 2015 года. В ближайшее время на площадку зайдет логистический центр интернет-магазина Wildberries. О сложностях и перспективах подобного формата бизнеса обозревателю «Коммерческих Вестей» Анастасии ПАВЛОВОЙ рассказал директор ООО «УК «Индустриальный парк «Макошь» Вадим ЦЫГАНКОВ.
– Вадим Игоревич, вы давно в теме индустриальных парков, технопарков, кластеров.
– Да, она начала активно обсуждаться в стране в 2014 году, и, я считаю, очень вовремя. Дело в том, что отечественные предприниматели, по большому счету, до сих пор не оправились от последствий кризиса 2008 года, которые только усугубил кризис 2014 года. Бизнесмены, с которыми я общаюсь, горько шутят: «Кого не добил 2008 год, того добьет 2014-й» – отголоски ощущаются до сих пор. Понятно, что последние события тоже отразились на экономике, впрочем, не всегда отрицательно. Вспомните, например, когда запретили импорт турецких помидоров и Россия стала строить собственные теплицы. После снятия эмбарго Турция попыталась вернуться, но оказалось, что рынок занят и она уже не может предложить продукт дешевле нашего. Поэтому нынешнее закрытие границ, санкционные ограничения играют для нашей страны в целом, для отечественного бизнеса исключительно положительную роль, я считаю: местное производство все чаще присматривается к размещению на новых индустриальных площадках, обеспеченных коммуникациями. Если в прошлом году народ все еще осторожно к этому относился, то в текущем мы отмечаем кратно выросший в Омске спрос на строительную технику, за нее едва ли не дерутся. Очень много бульдозеров, например, уехало на рекультивацию свалок после выделения средств по федеральным программам. Сложно найти грейдеры, поскольку серьезная хорошая техника расписана по подрядам да и грейдеристов мало как таковых. Строительных кранов очень не хватает.
– Так, по идее, у вас не должно быть отбоя от резидентов.
– К сожалению, количество предпринимателей, способных построить себе бизнес, весьма ограничено. До начала спецоперации мы мониторили рынок, вели переговоры с предпринимателями на Семиреченской, многие изъявляли желание разместиться у нас в парке, но 90% из них намеревались зайти только в готовые помещения. Как только они начинали просчитывать стоимость строительства, оказывалось, что необходимо вытащить критично много денег из оборотки, к тому же браться за непрофильную деятельность казалось рискованным. Взять даже нашего якорного резидента – «Большие детали», самый крупный за Уралом сервисный центр для грузовых автомобилей. Сотрудничаем с ними с 2009 года – они долгое время арендовали у нас помещение под магазин. В 2013 году мы стали строить большую станцию техобслуживания на территории агропарка, и они пришли к нам с предложением забрать здание целиком, а это ни много ни мало 3600 квадратных метров. «Большие детали» проавансировали 20% стройки, мы скорректировали под их параметры проект, с 2015-го они там успешно развиваются. И вот два года назад они решили, что им мало этих площадей и они хотят завести вторую крупную точку, которую они собрались построить сами. Сейчас мы наблюдаем, как они увязли в этом проекте: дважды переносили сроки сдачи объекта, много берут деньги из оборотки, постоянно сталкиваются с дилеммой – продать больше запчастей или разморозить стройку. Естественно, подобное требует длинных денег, а не у каждого бизнеса они есть. Да и вопрос окупаемости стоит очень остро.
– Вы видите решение этой общей для всех проблемы?
– В промышленной ипотеке, которая у нас официально задекларирована, но чей механизм до сих пор толком не заработал. Да, есть единицы, которым удалось ее получить, но это далеко не массовое явление, как сельская ипотека или ипотека на новостройки. А без таких инструментов построить свой бизнес крайне тяжело, даже если ты к этому морально готов и у тебя есть для того нужные компетенции. Плюс индустриальные парки находятся на самом деле в неравных условиях. То есть у нас есть в Омске особая экономическая зона «Авангард», к которой государство подводит коммуникации, а, допустим, в нашем агропарке «Макошь» мы делаем это за свой счет. При этом Wildberries, который заходит к нам резидентом, может получить компенсацию за подключение к инженерным сетям, а мы за их подготовку нет. Агропарк – инфраструктурный проект, которым на самом деле должно заниматься государство. У такой площадки попросту нет доходной базы, при помощи которой через 15 лет инвестиции в сети отобьются. А рассматривать вместе с нами будущих резидентов государство не готово. То есть конкретно пришел Wildberries, показал свою финансовую модель, сколько будет создано рабочих мест, сколько они заплатят налогов, и тогда область согласилась субсидировать траты, понимая, что это окупится через условные пять лет. У агропарка таких налогов не будет никогда, потому что это, по сути, обслуживающая инфраструктура, пространство для бизнеса. В отличие от государства, которое либо сдает в аренду свои земли, либо продает участки, но взимает налоги с их владельцев, мы не можем рассчитывать на подобное.
– Да, я поняла, что вы один раз продали участок в агропарке и больше не видите с этого денег. Почему вы тогда изначально взялись за проект?!
– В 2015 году ничего подобного в Омске не было, мы были первопроходцами. Разработали концепцию, нас внесли в стратегию социально-экономического развития Омской области при очень оперативном содействии Минэкономики, корпорации развития – так тогда называлось Агентство развития и инвестиций Омской области. Они нам вообще сильно содействовали во всех вопросах. Ассоциация индустриальных парков нас также консультировала и помогла добиться внесения изменения в национальный стандарт, ГОСТ, было издано соответствующее распоряжение правительства: ранее получалось, что агропарки как особый вид нигде не обозначены и не относятся ни к сельскому хозяйству, ни к промышленности, а находятся будто между ними. К сожалению, этот вопрос до сих пор не разрешен до конца. Минсельхоз говорит нам: вы же ничего не выращиваете? Тогда вам в Минпромторг. А в Минпромторге нам говорят: вы же не производите технику? У вас какие-то склады, переработка... Вы не наши. Минэкономразвития запускало программу, под которую мы попадали: 500 млн рублей выдавалось на строительство сетей. В первый год, откровенно говоря, для нас это было нечто новое, мы еще ничего не понимали и опасались туда идти. На второй год действия программу уже свернули: не выделили денег. А на третий ее вообще отменили.
– Так какое в итоге министерство вас курирует?
– Идем каким-то своим путем, если можно так сказать. Спасибо нашим региональным властям: когда Wildberries подбирал площадку, то ему предлагали в том числе логопарк «Солнечный», но настоятельно просили обратить внимание на наш проект, который они в итоге и выбрали. В прошлом году, в августе, правительство Омской области дало гарантию, что до конца года генплан Троицкого поселения, где расположен Агропарк «Макошь», будет принят, подвод дорог будет субсидирован. С апреля-мая к нам началось еженедельное паломничество потенциальных резидентов, которые услышали о том, что в Омске строится центр Wildberries. Забавно то, что среди них были и те, чья продукция никогда не будет реализовываться на этом маркетплейсе – и в силу недостаточного масштаба собственного производства, и в силу специфики самого товара. Но приход именного такого «якоря» положительно влияет на их решение зайти в агропарк. Даже крупные игроки спрашивают, когда все будет готово, и пока смотрят друг на дружку: кто первый решится зайти. Но мы не готовы брать кредиты на подготовку инфраструктуры для массового прихода резидентов, потому что все это в итоге финансово ляжет на их же плечи. Все коммуникации и дороги будут привязаны к инфраструктуре, строящейся сейчас для Wildberries.
– Но хоть какие-то договоренности с резидентами все же есть?
– Есть уже заключенные договоры, но я бы не хотел пока называть компании без их позволения. Могу сказать, что один из китайских дилеров грузового автопрома выкупил 1,5 га, есть производитель стройматериалов. Первая улица уже распределена, ведется проектирование объектов, строится станция техобслуживания. Однако если раньше мы просто продавали участки или предлагали в аренду, то сегодня мы уже ставим условия: предлагая более чем адекватную цену на землю, заключаем с резидентами не только договор купли-продажи участка, но еще два договора – на вывоз плодородного растительного слоя (у нас есть своя аккредитованная площадка) и на вертикальную планировку. Вертикальную планировку либо выполняем сразу по проекту, если он есть, либо, как минимум, снимаем черный грунт, замещаем глиной примерно на ту же высотную отметку, чтобы дальше заказчики строили здания. У двух резидентов мы уже делаем конкретную подсадку, зная нужную им высотную отметку. Признаюсь честно: мы полностью исключили из стоимости почти все, упав буквально до себестоимости участка. Позволяем нанимать своих подрядчиков, хотя готовы если нужно, возвести небольшие объекты до 1500-2000 квадратных метров. У нас уже была готова сетка дорог внутри агропарка на 14 километров. Сейчас ведется корректировка: мы их выполнили в грунте, примерно 8-10 километров. С учетом профилей Wildberries укладываем дорожные одежды, меняем ширину полотна, высотные отметки. Проект планировки межевания территории нам не пришлось корректировать, Wildberries базируются на 3-й улице, самой дальней территории в агропарке. Склады будут под 21 метр в высоту, так что их будет видно скорее всего и из-за Иртыша, и от Поповки, если не от конезавода. Под Wildberries пришлось объединить пять участков, отступить от газопровода, который идет от ГРС-29, охранной зоны. Wildberries сел оптимально: у него достаточно территории для обслуживающих объектов, осталась возможность для подведения железной дороги.
– А что по срокам?
– До конца этого года сдадим первую очередь. Немного отстали от графика из-за ошибок топографической съемки, корректировки рабочей документации и погодных условий, но уже выполнили подготовительные работы, завершается вертикальная планировка. После 18 сентября начнется ресайклинг грунтов. Завозятся сваи на площадку. Общая площадь склада с административно-бытовой частью – 116 тысяч квадратных метров на 20 гектарах. Ввод всего центра в эксплуатацию запланирован на июнь следующего года, но запускаться он будет секциями. Главное, что 17 августа – да, с опозданием на полгода – был утвержден генплан Троицкого поселения, и наши резиденты могут переводить свои участки из ВРИ сельскохозяйственного назначения во ВРИ промышленности. Сейчас мы платим налоги с 250 гектаров сельхозземель в Агропарке «Макошь» около 2 млн рублей в год, это тяжело, но возможно. А будь эти 250 гектаров земель под производственную деятельность, то наши налоги составляли бы уже 25-30 млн в год. Заселить территорию по щелчку, разумеется, невозможно, поэтому и выбран такой переходный инструмент. Вот Wildberries взяли 20 гектаров, перевели землю в промку, будут платить налоги. Завтра, допустим, резидент переведет следующие 8,5 гектара, послезавтра резидент еще 7 гектаров, и так постепенно все земли будут оформлены под промышленность. В «Авангарде», например, таким заниматься не приходится. Но эта территория не заработает, пока не появится Северный обход, сейчас это тупиковое место: чтобы вывезти свой товар, придется ехать через весь город.
– Вы же, кстати, покупали объект у бывшего завода пластмасс.
– Да, у нас порядка 30 тысяч квадратных метров готовых площадей, на которые мы готовы запустить резидентов хоть сегодня, причем по ставкам ниже рынка. Но нам отвечают, что это очень далеко. Ждем запуска Северного обхода.
– Какие еще проекты у вас в разработке?
– Оптово-распределительный центр «Фрукт-сити». Мы неоднократно ездили в Узбекистан, Киргизию в составе делегаций правительства Омской области. Узбеки как соинвесторы рассматривали несколько площадок: либо возле Черлакской оптовки, либо Агропарк «Макошь». Но везде есть свои сложности. Черлакская оптовка, безусловно, «намоленное» место с постоянным трафиком, оно им очень нравится. Но участок 13 гектаров, который им предлагает правительство, говоря по-простому, представляет собой просто яму: там был котлован, откуда брали глину для строительства виадука через Черлакский тракт. Соответственно, ее нужно засыпать, предварительно осушив, найти место под разработку грунта в радиусе 5-10 километров. Стоимость такой перевозки обойдется в 200-250 млн рублей. И даже если проект будет как у Wildberries на 5 млрд, то эти 250 млн не окупятся никогда.
– А ваша сложность в том, что у вас место не столь раскрученное?
– Да, только в этом. Нам уже предлагают: давайте мечеть построим. Действительно, приезжали представители мусульманской общины, мы подобрали им площадку. Также мы планируем построить пять кросс-доков по образу и подобию «Фуд Сити» в Москве. Они в свою очередь это подсмотрели в Китае, в Урумчи. Единственное, что мы изменили в проекте, – длину корпусов: в столице 10 корпусов по 400 метров, а мы решили, что для Омска хватит 5 по 150 метров. Административную часть перенесли со второго этажа в пристроенную АБЧ. Один корпус у нас уже стоит в каркасе, то есть можно стены зашить сэндвичем и открыть уже через месяц. Есть разрешение на строительство второго корпуса в теплом исполнении. Остальные три будут летними – тентовые конструкции с облегченными подъемными жалюзийными воротами для работы с апреля по конец октября. Весь вопрос – под кого запускать проект. Вот как раз надеемся на узбеков. И тут вот еще какой нюанс. Wildberries выбрал нашу площадку, потому что планирует создать вокруг себя технопарк. Так как в других регионах либо нет свободных площадок, либо земля очень дорогая, Омск в этом плане – уникальный вариант без всяких препятствий. По аналитическим данным за 2021 год, в Омске более 4000 предпринимателей работают с Wildberries с оборотом 2,6 млрд рублей. Думаю, в 2022 и 2023 годах эти показатели стали только выше.
– Не улавливаю связи...
– Wildberries планирует запустить фрэш-линейку. На сегодняшний день в Омске больше 200 пунктов выдачи заказов. В каждом из них достаточно поставить условно по холодильнику, на газель – термобудку. И развозить заказы. Конечно, можно за ящиком черешни или абрикосов поехать на Черлакскую оптовку. Но это далеко, неудобно, да и некогда. И мы покупаем не самые качественные фрукты в соседнем магазине или маленьком ларьке с сумасшедшей накруткой. А так вы сможете сделать заказ на Wildberries и вечером в ближайшем пункте выдачи заказов забрать свою вишню по адекватной цене. Разместив рядом с Wildberries «Фрукт-Сити», мы получаем определенную логистическую преференцию, которой планируем воспользоваться.
– То есть у вас уже об этом есть договоренность?
– В следующем году после ввода в эксплуатацию центра Wildberries, проведем тестовый запуск «Фрукт-Сити»: предприниматели из Узбекистана будут напрямую поставлять нам товар, а он – расходиться со склада по пунктам выдачи заказов. Продаж со склада в агропарке не будет. А дальше будем масштабировать эту модель.
– Вы депутат Троицкого сельского поселения. Так как все-таки обстоят дела с детским садом и школой в «Ясной поляне»?
– С 2014 года тянутся с ними проблемы. Огромные пустыри, отведенные в генплане под социальные объекты, простаивали, пока банкротился «Агро-Траст» Хабулды ШУШУБАЕВА. По законодательству конкурсный управляющий обязан предложить объекты властям, так и вышло: Омская область выкупила участки. На одной из площадок должны построить детский сад и школу. К сожалению, многочисленные омские проектные организации, с завидным постоянством жалующиеся на отсутствие заказов, не заинтересовались почти готовым проектом, в котором оставалось только по большому счету провести перерасчет фундамента. Видимо, для них 12 млн рублей не деньги. В итоге за проект взялась новосибирская компания, допускавшая нарушение за нарушением: то они школьный стадион не посчитали объектом, то не так указали точки подключения к сетям и так далее. Долго экспертизу не могли пройти, а сроки горели. Все-таки на площадку зашли строители вроде бы с опытом работы, но в итоге ничего не возводилось. Из-за задержки с экспертизой пролетели с деньгами – они были распределены на другие объекты. Расторгли с подрядчиком договор, заключили с очередной компанией. Но она сейчас работает на другом подобном объекте, где у них уже идет отставание. Даже опасаюсь делать какие-то прогнозы по ситуации. Конечно, отсутствие школы и детского сада – большая проблема, потому что по официальным данным в «Ясной поляне» 8 тысяч проживающих, а по неофициальным очень много квартир, которые сданы в аренду без прописки, то есть народу на самом деле гораздо больше. Кто-то детей возит в Троицкую школу, кто-то в город.
– Но при этом они не хотят присоединяться к Омску.
– Конечно, потому что условия регистрации на сельской территории гораздо выгоднее. Очень большим подспорьем была сельская ипотека. К сожалению, она только один год поработала для застройки пятиэтажек, на следующий ее сделали только для ИЖС, а сейчас вообще отложили до лучших времен. Печально на самом деле, потому что люди очень заинтересованы в доступной ипотеке под 3% – это уже даже рассрочка, а не кредит. В этом году ее сделали бессрочной, но приостановили из-за повышения ставки ЦБ. Кстати, в этом году появилось приятное изменение, что сельскую ипотеку снова разрешили давать на многоэтажки, но в райцентрах. В Омском районе, к сожалению, районного центра нет. Однако мы пытаемся сделать «Ясную поляну» центральной усадьбой, скажем так, чтобы это позволило участвовать в программе сельской ипотеки. Разумеется, я считаю, что кроме Троицкого такой же статус можно присвоить Пушкино, Лузино и так далее: в омском пригороде должно быть несколько опорных центров. Работаем над этим с региональным правительством.
– С чем еще приходят к вам люди?
– Был вопрос по отделению почты в «Ясной поляне», которое раньше находилось через дорогу в частном секторе. Я, как инвестор, выкупил помещение в одном из домов, оборудовал пандусом и выполнил прочие условия Почты России. Само собой, это не окупаемая история, аренда там минимальная, но главное, что люди довольны. Сейчас прорабатываем вопрос с поликлиникой. В новых домах, которые строит «Парадиз Инвест» Игоря БРАГИНА, высокие цоколи, там вполне можно разместить пусть и не полноценную поликлинику, но хотя бы амбулаторию. Есть участок, выкупленный областью в «Ясной поляне», и в том месте самая большая плотность населения, но когда будут деньги на строительство, непонятно.
Фото © Максим КАРМАЕВ
Ранее статья была доступна только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 20 сентября 2023 года.
