Появились формулы перерасчета. Весь вопрос, к чему они приведут.
В пресс-центре информационного агентства «Национальная Служба Новостей» в сентябре состоялась пресс-конференция «Плати за соседа. Какие изменения ЖКХ вступили в силу с первого сентября?».
С первого сентября в России действуют новые правила расчета платы за общедомовые нужды. В новом постановлении правительства приводится много формул, уточняются правила корректировки, которую будут делать управляющие компании. Даже эксперты ЖКХ называют наступившие изменения сложными для понимания.
Заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Светлана РАЗВОРОТНЕВА уточнила, впрочем, что постановление внесло лишь технические изменения, приводящие действующее законодательство в соответствие со статьями Жилищного кодекса. В самом кодексе сказано, что плата за коммунальные ресурсы, потребляемые на содержание общедомового имущества, определяется по нормативу, установленному регионом, с последующим перерасчетом по показаниям приборов учета:
— Но формулы этого перерасчета не было. Поэтому если собственники не принимали на общем собрании решение платить по приборам, они платили по нормативу. Сейчас перерасчет все-таки будет осуществляться. К чему это приведет, покажет время. Не будет какой-то однонаправленной тенденции – плата вырастет или плата уменьшится. Это зависит от многих обстоятельств, например величины норматива: несмотря на попытки Минстроя РФ синхронизировать процесс, в регионах сохраняются разные подходы. В некоторых регионах очень низкие нормативы. В этих случаях дом потребляет больше ресурсов на свое обслуживание. Разницу вынуждены оплачивать управляющие организации, в итоге они банкротятся и бросают дома.
По оценке РАЗВОРОТНЕВОЙ, около 40% управляющих компаний в стране убыточны, примерно 5% домов находятся без управления:
– Мы проводили мониторинг регионов к зиме силами НП «ЖКХ Контроль», членом которого я являюсь. Видели тенденцию, что в ряде регионов дома не готовы к зиме, не были проделаны необходимые работы, потому что был наложен арест на имущество управляющих компаний, которым как раз не доплатили сверхнормативную разницу по ОДН. Вроде низкий норматив был благом для жителей, а в итоге их дома заходят в зиму абсолютно неготовые.
Но случается и другое – нормативы способны быть, наоборот, очень высокими, то есть люди переплачивают за ресурсы, которые они на самом деле не потребляют. Со слов депутата, будущие перерасчеты будут зависеть от состояния дома:
– Есть дома, в которых проведены энергоэффективные мероприятия, в которых коммуникации находятся в исправности, у таких действительно могут быть показания приборов учета меньше, чем нормативы. У домов в плохом состоянии – больше. В Самаре, например, с 2017 по 2021 год на 36% понизилась плата за коммунальные ресурсы, потому что был сделан энергоэффективный капремонт. Принятые изменения будут стимулировать граждан более пристально следить за своими управляющими компаниями.
Член Комитета по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Торгово-промышленной палаты России, председатель Союза жилищных организаций Москвы Константин КРОХИН отметил, что, благодаря изменениям, вступившим в силу, управляющая организация может сама тратить средства, оплачивая потребленные коммунальные услуги в рамках ОДН, «практически безразмерно»:
– Именно управляющая организация является держателем договора с поставщиками ресурсов. От ее эффективности и добросовестности зависит, какой придет счет. Получается, она законно оплачивает, к примеру, повышенные ОДН, а потом также законно делает перерасчет на основании показаний приборов учета. Собака зарыта именно здесь, когда управляющая организация имеет полномочия тратить больше ресурсов вне связи с одобрением жителей, вне связи с контролем эффективности и прочее. Теперь это возможно, в отличие от прошлого порядка, который был строго ограничен нормативом. То есть норматив можно превысить. Проще говоря, потери со стороны управляющей компании могут быть размазаны между всеми. Безусловно, я уверен, что это приведет к росту платежей. Вспомним 2013 год, когда управляющие компании сваливали свою неэффективность в подобную лазейку безразмерности, которая впоследствии была отменена. Сегодня управляющие компании находятся в зоне стабильного недоверия. Этому способствует монопольный характер отрасли ЖКХ. Если в части коммунальных услуг законом определены естественные монополии, то в жилищном управлении остается якобы избирательный характер. Но проведение собраний, как правило, затруднено, и в реальности поменять управляющую компанию крайне сложно.
РАЗВОРОТНЕВА предложила коллективно наконец-то прийти к выводу, что никто без контроля не будет нормально работать:
– В тех домах, где люди следят за своей управляющей компанией, нарушения не допускаются. В 2013-м, например, было много проблем, когда за счет домов освещались ларьки или даже кладбища, а стоимость этого включалась в ОДН. Предложенный ранее механизм – норматив – позволял замалчивать проблему некачественного содержания домов. А она сейчас выходит на первый план. Некачественное содержание общедомового имущества лидирует в списке жалоб «ЖКХ-контролю», даже не платежи. А стоимость платежей за ЖКХ однозначно повысится, потому что она повышается каждый год. Как минимум, у нас индексируются тарифы, повышаются взносы на капремонт в регионах. Повысится ли плата за общедомовые нужды будет зависеть от конкретного дома, находящегося в конкретном регионе, где-то она может и снизиться.
Депутат призвала россиян активнее участвовать в собраниях, требовать отчетов от управляющей организации, хотя она признала, что это необычайно сложно и трудоемко. КРОХИН в свою очередь отметил, что снизился контроль со стороны надзорных органов:
– Жители, обращающиеся в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру, зачастую получают отписки – в 90% случае их направляют в суд. А я прогнозирую, что количество жалоб в связи с принятием новых правил по ОДН будет расти. Важна не только буква закона, но и дух. Надзорные органы воспринимают сегодня указание Президента РФ не кошмарить бизнес как отказ от проведения проверок управляющих компаний, хотя имеют на то полномочия. Только выдают предостережения. Приведу пример. Я знаю дом, в котором за полгода на 2000% выросли ОДН по воде. Жильцы обратились в надзорные органы, а те ответили, что проверку провести нет возможности, но вынесено предостережение. Однако предостережение не влечет за собой таких последствий, как предписание. Неисполнение двух предписаний в течение календарного года – это потеря лицензии, а значит и бизнеса. Неисполнение требований в сфере пожарной и другой безопасности (например, лифтового оборудования) может повлечь за собой дисквалификацию руководителя управляющей компании и запрет возглавлять подобные организации в течение нескольких лет. Предостережение, столь распространенное сегодня, таких последствий не имеет. Получается, управляющая компания на самом деле находится вне контроля граждан. Я согласен, что можно штрафы снижать, но предписания должны быть. Первое нарушение должно повлечь за собой предостережение, но одновременно с предписанием, потому что это приводит к безответственности. Если не было выдано предписание, значит, нет обязанности что-то устранить. У нас сейчас очень много домов, которые формально к зиме готовы, но на самом деле не приняты. Дом запускают, отопление включают, а недостатки не устраняются.
Народная избранница не согласилась с главным тезисом:
– Сформирована градация проверок в зависимости от социальной опасности той или иной компании. Раньше при первом нарушении следовали предписания и штрафы. Но штрафы никому не приносили пользы, потому что средства изымались из бюджета управляющей компании, формирующегося за счет взносов, и отдавались в бюджет региона. Конечно, управляющая компания пыталась компенсировать потери, не выполнив какие-то работы или повысив оплату чего-то. Сейчас у нас нормальная общемировая практика. Прокурор Нью-Йорка рассказывал мне, что у них обращение в суд – экстраординарная мера, а их задача – предупредить о наказании, если нарушения не будут устранены. В Москве есть ряд компаний в красной зоне, куда еженедельно приходят инспекторы ГЖИ: чем чаще компании нарушают нормы, тем чаще у них проводятся проверки.
РАЗВОРОТНЕВА затронула и другие нововведения, которые прорабатывают ее коллеги:
– Активно взялись за противодействие подделке протоколов собраний, хотя Правительство РФ делает ставку на проведение онлайн-собраний. Рассматривается упрощение выдачи субсидий на оплату услуг ЖКХ, изменение подхода к лицензированию управляющих компаний.
– Я выступаю за упрощение проведений собраний, – заявил КРОХИН. – Учитывая рост количества квартир в домах, проводить собрание с кворумом 50%, который и раньше было сложно собрать, почти нереально. Наличие электронных порталов дело не улучшает. Активных собственников всегда не больше трети жильцов, это совпадает со статистикой голосования на местных выборах. Кворум в 50% закрепил за управляющими компаниями статус-кво. Надо создавать такие законодательные механизмы, при которых 30% жильцов смогут принимать решения на общие темы. Но финансовые вопросы (взятие кредита, заема), распоряжения общедомовым имуществом должны неизменно решаться двумя третями собственников. Думаю, нужно разделять механизмы надзора в зависимости от формы управления. Где люди пассивны (УК), там должно быть повышенное внимание муниципалитета, более активные жильцы объединяются в ТСЖ.
– По аналогии с капремонтом, когда более активные дома открывают спецсчета, согласна, – поддержала депутат. – Мы сейчас широко обсуждаем изменение, которое содержится в стратегии развития отрасли, что у нас должны появиться некие гарантирующие управляющие компании – аналог общего котла, надзорные органы, весь тот механизм, который у нас существует при проведении капитального ремонта. Уже готовится проект закона, его пишут мои коллеги по комитету.
Ранее репортаж был доступен только в бумажной версии газеты «Коммерческие вести» от 21 сентября 2022 года.
