в случае комплексного освоения территории застройщиком
23 июня 2014 года был принят Федеральный закон № 171-ФЗ, значительно изменивший ряд статей Земельного кодекса РФ и других законодательных актов. Оценить поправки россияне смогут с 1 марта 2015 года, когда они вступят в силу. Во исполнение закона до наступления весны в Омской области должно быть принято почти 18 подзаконных нормативных актов. По словам первого заместителя министра имущественных отношений Омской области Аркадия СОЛОВЬЕВА, закон видоизменяет или ликвидирует множество привычных гражданам и организациям процедур и перестраивает муниципальные и государственные земельные отношения. «КВ» предлагают самые интересные фрагменты выступления Аркадия СОЛОВЬЕВА на эту тему.
Долгострои можно будет изымать
В Гражданском кодексе появилась возможность отчуждения недостроенного объекта, договор аренды по которому был расторгнут с застройщиком. Арендатор земельного участка, получивший его под строительство, должен укладываться в установленные сроки, а если он этого не делает, то уполномоченный орган не только обязан расторгнуть договор, но и имеет право через суд потребовать изъять объект незавершенного строительства. Это очередная «плетка», которая должна простимулировать недобросовестных арендаторов к своевременной сдаче объектов.
В Земельном кодексе появилась норма о том, что арендатор не имеет преимущественного права заключения на новый срок договора аренды, ранее закрепленного статьей 22 ЗК. Под исключение попали две категории участков: те, которые были предоставлены арендатору без торгов, и те, которые были предоставлены гражданам с аукциона для целей садоводства или дачного хозяйства. Во всех остальных случаях договоры должны быть расторгнуты по истечении срока, на который они были заключены.
Предельный срок аренды остается прежним — 49 лет. Он может быть установлен при размещении на участке линейных объектов либо для сельхозпроизводства, за исключением сенокошения, огородничества и так далее. А вот общий срок для строительства теперь будет составлять от трех до десяти лет, для индивидуального жилищного строительства или ведения ЛПХ в границах населенных пунктов — 20 лет.
Нарисую – буду жить
Появляется новый институт под названием «Изготовление схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории». На федеральном уровне теперь определяются и требования к самой такой схеме (Земельный кодекс определяет, что в ней должно содержаться), и порядок ее подготовки, и процедура утверждения, и основания для отказа в утверждении.
Важно, что теперь не только у органов, уполномоченных распоряжаться земельными участками, но и у самих заинтересованных лиц появляется возможность подготовить такую схему. Это относится и к лицам, претендующим на землю без торгов, и к тем, кто готов к участию в торгах, но только если речь идет об участке, находящемся вне границ населенного пункта. Схема органами государственной власти и органами местного самоуправления должна быть подготовлена в электронном виде через сайт Росреестра. Пока сайт в этом отношении не подготовлен, но время до 1 марта еще есть. Гражданами может быть обеспечена подготовка схемы как на бумажных носителях, так и в электронной форме.
На торги – все, кроме...
Изменения Земельного кодекса предусматривают четыре основания для возникновения прав на земельный участок. Это в определенных случаях решение компетентного органа о предоставлении земельного участка, договор купли – продажи, договор безвозмездного пользования или договор аренды на участок.
Из принципиально нового, если вкратце, теперь все предоставляется на торгах, за исключением отдельных случаев, перечисленных в Земельном кодексе. До сих пор действовал противоположный принцип: и постановление правительства Омской области, и решения органов местного самоуправления определяли перечень случаев, когда земельные участки предоставлялись на торгах.
Что касается самих торгов, с 1 марта 2015 года земли будут предоставляться только по итогам аукционов, а конкурсов больше не будет. Плохо это или хорошо, сказать сложно. В нашей практике был всего один случай, когда земельный участок был предоставлен по конкурсу. Все остальное — по аукционам. Почему законодатель отказался от этой формы, мне пока непонятно.
Если говорить о примерах земельных участков, которые будут предоставляться без торгов, во-первых, это участки под комплексное освоение территории, в том числе, для целей ИЖС. Во-вторых, участки для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства в случае, если исходный участок был предоставлен созданной гражданами некоммерческой организации, которой потребовалось образование новых земельных участков. По той же схеме предоставляются следующие земельные участки: занятые капитальными зданиями и сооружениями; находящиеся в постоянном бессрочном пользовании юридических лиц; занятые крестьянско-фермерскими хозяйствами – но только в случаях, предусмотренных законом об обороте земель сельхозназначения. Еще одна категория — участки для сельхозпроизводства, передаваемые гражданам или юридическим лицам по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования земельного участка. Иными словами, если спустя три года использования участка на правах аренды к заинтересованному лицу не возникло нареканий, он может обратиться с требованием предоставления ему участка без торгов.
Опытным аграриям и полезным кадрам — бесплатно
Расширяются случаи бесплатного предоставления земельных участков. Граждане, получившие участки в безвозмездное пользование для организации личного подсобного хозяйства или КФХ и использующие их не менее пяти лет без нареканий со стороны собственника земли, могут получить право на предоставление участка в собственность бесплатно, но только в тех муниципальных образованиях, которые будут определены специальным законом субъекта РФ.
Аналогичная норма будет действовать в отношении граждан, получивших земельные участки для ИЖС и ведения личного подсобного хозяйства, но только тех, кто работает по определенным специальностям в определенных муниципальных образованиях. Эти перечни также будут установлены субъектом. Речь здесь идет об участках, расположенных на малопривлекательных территориях, а также о тех, куда требуется привлечь граждан определенных специальностей. Это не только учителя и медики, но газосварщики, экскаваторщики и так далее. В Омской области уже ведется исследование на предмет необходимости тех или иных кадров в конкретных населенных пунктах.
Субъект также имеет право установить дополнительные случаи бесплатного предоставления участков.
Масштабные инвестпроекты получат землю без торгов
Участок может быть предоставлен в аренду без торгов на основании решения Президента РФ или распоряжения губернатора субъекта РФ, но с оговоркой — только под размещение там объектов социально-культурного или коммунально-бытового назначения, а также под масштабный инвестиционный проект. Критерии должны быть определены законодательным актом субъекта, но уже в сфере инвестиционной деятельности, а не земельного законодательства.
Без торгов в аренду могут быть предоставлены участки юридическим лицам для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения. Льгота действует только в отношении объектов, которым присвоен статус федерального, регионального либо местного значения. С лета 2014 года мы получили право присваивать объектам соответствующие статусы, так что, если есть необходимость провести к ним коммуникации, участки будут предоставляться без торгов.
Еще один интересный случай предоставления земельных участков без торгов — для комплексного освоения территории, в случае если застройщик планирует строить жилье эконом-класса. Муниципальное образование заинтересовано в появлении единого застройщика, который возьмет на себя не только строительство жилья, но и всей социальной инфраструктуры, но, если участки выставлять на аукцион, то есть риск, что и цена будет большая, и игроки появятся недобросовестные.
Наконец-то решился вопрос со льготниками. Дело в том, что у нас есть отраслевые федеральные законы, согласно которым за некоторыми категориями граждан закреплено право на первоочередное или внеочередное получение земельных участков, однако механизм их предоставления зачастую не прописан и отсутствует понимание, как это делать. В Омской области такой судебной практики нет, а в других регионах иногда в судах решалось, на каких условиях льготникам предоставить земельные участки. Теперь законодатель говорит, что они должны предоставляться без торгов в аренду. Не бесплатно, подчеркиваю, а без торгов.
Аукцион по требованию
Пожалуй, впервые в Земельный кодекс включена полная регламентация проведения аукциона. Неважно, аукцион ли это по продаже земельного участка, права аренды и так далее. Хочу обратить внимание, что теперь аукцион может быть проведен не только по инициативе распорядителя земельным участком, но и по инициативе заинтересованного лица. Если гражданин либо юридическое лицо установили, что есть свободный земельный участок, то они могут обратиться к уполномоченному органу с требованием об организации аукциона. Орган местного самоуправления либо госорган обязан будет эти действия провести – конечно, при соблюдении всех законодательных условий. Этого у нас до сих пор не было.
Сервитут по принципу субаренды
В очередной раз поменялся понятийный аппарат. Если раньше у нас были «сервитут общего пользования» и «сервитут частного пользования», то теперь вместо частного — просто «сервитут». Не совсем понятно, почему. Соглашения по сервитуту теперь заключается не с собственником земельного участка, а с землепользователем, либо с землевладельцем, либо с арендатором земельного участка, чего раньше не было. Плата за сервитут поступает им же.
При этом арендатор может заключить такого рода соглашение, если он владеет по договору аренды земельным участком на срок более года. Плата за сервитут в отношении федерального земельного участка устанавливается Правительством РФ, в отношении участка, находящегося в собственности Омской области либо в неразграниченной государственной собственности, – правительством субъекта, в собственности муниципального образования – муниципалитетом.
Если соглашение об установлении сервитута заключается на срок до трех лет, то кадастровые работы для определения границ участка не требуются.
