Еще один удар по инвестиционному климату Омской области.
Об очередных неожиданных проблемах, с которыми опять стали сталкиваться омские предприниматели из числа собственников нежилых помещений, пытающиеся зарегистрировать права на свою недвижимость после перепланировки, обозреватель «Коммерческих вестей» Николай ГОРНОВ побеседовал с директором ООО «Лизгунов и Партнеры» Олегом ЛИЗГУНОВЫМ.
– Олег Леонидович, достаточно долгое время, насколько я помню, никаких проблем у предпринимателей с перепланировками не возникало. Вернее, сначала их не было, потом они возникли, потом правительством региона утверждался соответствующий регламент, регулирующий этот вопрос...
– Вы правы, тема эта имеет довольно длинную предысторию. И я был участником всех этих событий. Собственно, как это было в конце 90-х? Тогда после перепланировки нежилого помещения БТИ изготавливало новый технический паспорт, в который вносились уточненные данные о площади помещения, которая менялась за счет демонтажа или установки новых перегородок, и на основании этого нового паспорта регистрирующий орган – в то время этот было Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество – вносил изменения в ЕГРП. И это была не новая регистрация, естественно, а просто изменение характеристик
В начале 2000-х регистрирующий орган стал сомневаться и в некоторых случаях запрашивал дополнительные документы. Тогда уже приняли Градостроительный кодекс РФ, в котором имеется ст. 51 «Выдача разрешений на строительство», и там в части 17 перечислены все случаи, когда это разрешение на строительство не требуется. В частности, выдача разрешения на строительство не требуется в случае, «если произведенные изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, установленные градостроительным регламентом». Эта норма, кстати, существует в неизменном виде с момента принятия Градостроительного кодекса РФ.
И вот регистрирующий орган стал в некоторых случаях требовать от предпринимателей, желающих зарегистрировать перепланировку в своем нежилом помещении, чтобы они предоставили некий документ, подтверждающий, что в результате этой перепланировки ничего «не затронуто и не превышено». Заявители пытались одно время получить эти разъяснительные письма в городском департаменте архитектуры, но департамент им отказывал, мотивируя отказы тем, что это не его полномочия. И это на самом деле так. Потом – и это был достаточно долгий промежуток времени – предприниматели обращались в Главное управление Госстройнадзора Омской области, прикладывали проектную документацию, получали разъяснительные письма, что в результате перепланировки «не затронуто и не превышено», и этого вполне хватало для регистрирующего органа.
– А потом выяснилось, что в нежилых помещениях не бывает перепланировок, а есть только реконструкция?
– Совершенно верно. Но сначала в управлении Росреестра по Омской области стали периодически возникать сомнения по поводу, кто именно из госорганов должен подтверждать, что в результате перепланировки нежилого помещения «не затронуто и не превышено». Практически одновременно с этими сомнениями Госстройнадзор Омской области перестал выдавать такие письма, что вполне объяснимо, поскольку госорган действительно не может гарантировать такое, это сфера ответственности исключительно проектировщика. А потом в апреле 2015 года вышло разъяснение Минэкономразвития РФ, и вот в нем впервые прозвучало, что в Градостроительном кодексе РФ применительно к нежилым помещениям не содержится такого понятия, как перепланировка. К нежилым помещениям, мол, применяется только понятие реконструкция. И Росреестр отреагировал единственно доступным ему способом – приостановил регистрации изменений по всем объектам недвижимости, где были выполнены перепланировки. И такая ситуация имела место больше года – до июля 2016-го отказывали всем подряд.
– Но ведь это так? В Градостроительном кодексе по каким-то причинам не используется термин «перепланировка»?
– Да, там используется такое понятие, как изменения. Тем не менее все понимали, что это ненормальная ситуация. И спасибо региональному министерству строительства, по его инициативе в 2016 году был разработан и принят тот самый временный регламент, о котором вы упоминали в самом начале. Мне тоже довелось принять активное участие в разработке проекта этого регламента, все мои замечания к тексту были учтены, кстати, и в итоге документ приняли после очередной встречи губернатора Виктора НАЗАРОВА с предпринимательским сообществом, на которой вопрос с регистрацией перепланировок в нежилых помещениях опять поднимался и обсуждался.
– Это был местный нормативный акт?
– Строго говоря, временный регламент – это вообще не нормативный акт, а просто процедура, порядок действий, которого должен придерживаться собственник нежилого помещения при оформлении перепланировки, которая не требует получения разрешения на строительство. Регламент опирается на те нормы, которые заложены в Градостроительном кодексе РФ. И действовать этот регламент должен был до принятия соответствующего нормативного акта. И, самое главное, он носит рекомендательный характер. Но Росреестру этого регламента вполне хватало, и больше трех лет у регистрирующего органа не возникало вопросов к предпринимателям, регистрирующим изменения характеристик своего объекта недвижимости.
– Почему этот регламент внезапно перестал всех устраивать?
– Это произошло не совсем внезапно, конечно, у Росреестра периодически возникали некие сомнения, причины которых они и сами не могли порой объяснить, и тогда регистрирующий орган делал персональные запросы в областной минстрой с просьбой растолковать тот или иной момент. Вопрос обычно звучал так: подпадает данная ситуация под временный регламент или не подпадает? Минстрой такие разъяснения сначала давал, а в последние полгода перестал отвечать на запросы Росреестра. Почему это произошло – я не знаю. Но на молчание минстроя регистрирующий орган опять ответил единственно доступным ему способом – без объявления войны приостановил регистрации изменений по всем объектам нежилой недвижимости, где были выполнены перепланировки. Решение об этом принял, насколько я знаю, руководитель управления Росреестра по Омской области, а крайними опять остались предприниматели. Мы словно вернулись на три года назад, и регистрирующий орган на трех листах своего решения о приостановке подробно и сумбурно пытается нам объяснить, что в Градостроительном кодексе нет понятия «перепланировка», а есть «реконструкция», что временный регламент не является нормативным правовым актом. А кто с этими суждениями спорит-то? От нас опять требуют для преодоления приостановки принести им разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Хотя еще месяц назад, и год назад, и три года назад подобные ситуации не вызывали у Росреестра вопросов и возражений. И предприниматели опять не знают, что им делать и куда обращаться.
– Можно обжаловать отказ в суде?
– Конечно. Я думаю, что получившие отказ предприниматели именно так и поступят, пойдут в арбитражный суд и скорей всего добьются отмены приостановки или отказа. Порой у Росреестра логики нет никакой. И аргументов в пользу своей позиции тоже. Приведу пример из недавних, когда наша компания участвовала в процессе по переводу индивидуального жилого дома в нежилое помещение. Есть проект, что конструктивных изменений в несущие конструкции не вносилось, есть заключение об обследовании, но Росреестр настаивал на том, что была произведена реконструкция, и отказал, требуя у собственника разрешение на ввод. Мы считаем, что это не была реконструкция, и нашу правоту подтвердили три инстанции арбитражного суда. Об этом процессе, кстати, была недавно подробная публикация в «Коммерческих вестях». Росреестру в процессе суд задавал прямой вопрос: «На чем вы основывались, когда писали, что это реконструкция? Вот истец в своих противоположных выводах основывается на двух заключениях двух проектировщиков, имеющих соответствующие допуски СРО, содержащихся в проекте и в заключении об обследовании, а вы на чем строите свои выводы?». И суду был дан удивительный ответ: «А мы не специалисты». Суд в недоумении задает еще вопрос: «Если вы не специалисты, почему не доверяете заключениям специалистов?». И на это следует ответ: «Такова наша позиция». Суд интересуется: «Так на чем позиция-то основана?». И в ответ слышит вновь: «Мы не специалисты». Круг замкнулся.
– Какое, на ваш взгляд, требуется решение, чтобы оно было последним и окончательным? Помните, как говорил профессор Преображенский в «Собачьем сердце»? Чтобы это была такая бумажка, при наличии которой ни Швондер, ни кто-либо другой не мог бы даже подойти к двери моей квартиры. Окончательная бумажка. Настоящая. Броня! Это должен быть какой-то нормативный правовой акт правительства Омской области?
– Не факт. Хотя многие думают, что он нужен, уже проводятся по этому поводу совещания в минстрое, приглашают на них предпринимателей и проектировщиков. Основная идея – дополнить уже действующее постановление регионального правительства № 150, принятого во исполнение пункта 5 части 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Но лично я убежден в том, что ничего не нужно принимать сверх того, что уже есть. Почему? Во-первых, эти совещания и рабочие группы можно собирать целый год и ни к каким результатам не прийти. Во-вторых, анализ ситуации показывает: формулировка п. 4 части 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ не меняется с 2005 года, и это вовсе не случайность.
Практически все пункты части 17 (равно как и постановления регионального правительства 150) вполне конкретны, в них перечислены объекты, при строительстве, реконструкции которых не требуется получения разрешения на строительство. И лишь пункт 4 не имеет конкретики, поскольку невозможно дать исчерпывающий перечень случаев, в которых «изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом».
А делать обоснованные выводы о том, в каких данных конкретных случаях изменения объектов недвижимости «затрагивают» или «не затрагивают», могут, как я уже говорил, только проектировщики, имеющие соответствующий допуск СРО. Это принципиально важно. Градостроительный кодекс РФ наделяет этим правом только проектировщика. Не государственного чиновника. Ведь проектировщик не просто использует проектное решение, которое не «затрагивает и не превышает», он берет на себя еще и ответственность за это решение, а ответственность у проектировщика, напомню, вплоть до уголовной. И не будем забывать, что проектное решение по перепланировке должен проверить еще один проектировщик, который тоже несет ответственность вплоть до уголовной, и он уже выполнит обследование объекта после завершения строительных работ по перепланировке. И тоже сделает свой вывод по поводу «затрагивает» или «не затрагивает».
И Минстрой России, кстати, думает так же. В 2015 году директор ООО «Кадастр-М» Марина ДМИТРЕНКО делала запрос по этому поводу и получила от руководителя департамента нормативно-правового регулирования Минстроя России недвусмысленный ответ, в котором, во-первых, сказано, что проектную документацию могут изготавливать только проектные организации, имеющие соответствующие допуски СРО, и, соответственно они же и несут за свои проекты ответственность, во-вторых, государственные или муниципальные органы не могут давать заключения о том, «соответствует» или «не соответствует», ну, не наделены они такими полномочиями, и, наконец, «нормативными правовыми актами в сфере градостроительной деятельности должным образом регламентирован порядок подготовки проектной документации, в том числе в части выполнения работ, оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства, и дополнительного нормативно-правового регулирования данного вопроса не требуется». Ну что еще нужно? На мой взгляд, ничего.
– Ну а что делать, если все таки Росреестр не удастся убедить? Если эта организация не сможет без местного нормативного правового акта?
– Еще раз повторю: я убежден, что ничего не нужно сверх того, что уже есть. Но если все же найдет коса на камень, то лучше правительству Омской области уступить федеральному регистрирующему органу. И ни в коем случае не нужно вносить изменения в постановление № 150, поскольку, как уже говорилось, постановление 150 ДОПОЛНЯЕТ перечень КОНКРЕТНЫХ случаев, предусмотренных частью17 ст.51 Градостроительного Кодекса РФ, для которых разрешение на строительство не требуется. Тогда как перепланировки нежилых помещений полностью укладываются в уже имеющийся в Кодексе пункт 4 части 17 статьи 51. Более того, пункт 4 охватывает более широкий круг случаев, нежели только изменения (перепланировки) нежилых помещений. Так например, как было сказано выше, арбитражный суд всех трех инстанций полностью согласился с порядком действий, предусмотренных Временным Регламентом, при оформлении перепланировки в процессе перевода индивидуального жилого дома в нежилое помещение. Хотя там ссылок на временный регламент не звучало. Но порядок действий был применен аналогичный. Поэтому новый документ (Постановление Правительства Омской области) я бы назвал так: «Об утверждении Регламента (или Положения) об оформлении изменений объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом». Документ можно изготовить и принять очень быстро, если взять за основу тот самый временный регламент, который, если верить «Консультанту плюс», до сих пор действует. Всего-то и нужно придать ему форму постановления и убрать рекомендательный характер. Если в правительстве мало юристов, и некому этим заняться, то мы поможем. Нам не трудно. Я член общественного совета при департаменте имущественных отношений, и общественного совета при министерстве имущественных отношений и мы, общественность, действительно беспокоимся об инвестиционном климате Омской области, который и без этого не самый хороший. Ведь деньги то у предпринимателей есть! И они готовы их инвестировать в развитие Омска! Но КАК это делать в условиях Омска – они действительно не понимают. Вот и уезжают… кто в Москву, кто в Питер, кто в Краснодар…
Ранее интервью можно было прочитать только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 6 ноября 2019 года.
