Обзор рынка жилой и коммерческой недвижимости.
Жилая и коммерческая недвижимость в Омске дорожала в прошлом году – как, впрочем, и все остальное. Какие тенденции обоих рынков выделили эксперты «Коммерческих Вестей»?
Жилая недвижимость
Наш регион в прошлом году успешно прирос новым жильем: только за 10 месяцев в Омской области ввели в эксплуатацию более 641 тысячи квадратных метров жилых домов – на 33% больше, чем в прошлом году. При этом на конец 2021 года, как указывает Омскстат, жилищный фонд Омской области составлял 49988,5 тыс. кв. м. Любопытно, что как утверждают СМИ, по итогам 2022-го самые большие по площади квартиры в новостройках страны оказались в Красноярске (48,9 кв. м) и как раз в Омске (45,9 кв. м): согласно аналитике компании «Этажи», средняя площадь квартир в нашем городе прибавила 9%.
Максим РЕПИН, директор ООО «ОМЭКС» сообщил, что цены на квартиры в Омске выросли за 2022-й год: +16,9% на первичном, +11,5% на вторичном рынке:
– На цены новостроек повлиял в том числе выход на омский рынок иногородних девелоперов, предлагающих проекты дороже (100+ тысяч рублей за кв. м), чем у местных застройщиков. Это позволило омским строителям так же поднять стоимость своего жилья, попутно нивелируя рост цен на стройматериалы, продолжавшийся весь год. С оглядкой на федеральных конкурентов активизировался тренд на сдачу объектов с готовой отделкой – это сулит очевидную выгоду, поскольку самостоятельный ремонт требует гораздо больших вложений, чем тот обходится застройщику. Причем отделка достаточно качественная – все меньше видим судебных процессов, по сравнению с предыдущими годами, касающихся несоблюдения строительных норм и правил.
По словам РЕПИНА, после галопирующего постковидного роста, связанного с накопившимся спросом и резко льготированной ипотекой, обычно инертный рынок недвижимости развивался в пределах инфляции, несмотря на все политические и экономические потрясения:
– В конце февраля и марте, с началом СВО, рынок «забегал», закрывая запланированные сделки, а к маю остыл и началась отрицательная коррекция цен – фаза рынка изменилась, значительно вырос торг. Однако к концу лета рынок продолжил уверенно прирастать в ценах, количество сделок в сентябре тоже начало восстанавливаться. Стабильная политика велась государством и в отношении ипотечной ставки, и финансовой поддержки застройщиков. Это обеспечило отсутствие спада в строительстве, в Москве так и вовсе зафиксирован рекорд по количеству ввода новостроек в истории современной России. Омские застройщики также имеют четкий план работы, насколько я знаю, они воплотили все задуманные ими проекты: часть объектов введена даже раньше срока, квартиры раскуплены на полгода вперед. Ранние прогнозы некоторых экспертов об обвале рынка, значительном падении цен на жилье, как мы видим, не оправдались. Ситуация очень напоминает сильно ускоренные 2014-2015 г.г: вместо двух лет стагнация в 2022-м длилась два месяца, благодаря грамотным действиям российского правительства и трезвому расчету застройщиков.
— Выход на омский рынок двух федеральных застройщиков – «Брусники» и «Эталона» – скажется (именно так, в будущем времени, потому что проекты ведь не сданы) на потребителях положительно, поскольку у омичей расширится выбор. В экономическом смысле – на эластичность, объем спроса – это пока никак не повлияло. Готовность проектов небольшая, поэтому цена на их предложения остается достаточно высокой. К тому же, что «Брусника», что «Эталон» работают в формате бизнес-класса, максимум «эконом-плюс». В любом случае проводятся аукционы по приобретению земельных участков, что уже хорошо для нашего бюджета. В общем же количестве сделок в прошлом году положительной динамики не наблюдается. Все плюсы ситуации образованы ростом цен на жилье, – поясняет Александр КАЮКИН, директор ООО «Ледон-недвижимость».
«Если говорить о ценовых предложениях «Брусники» и «Эталона», то они выше, чем у омских застройщиков, поэтому как таковой конкуренции они не составляют. Посмотрим, как будут продаваться объекты без околонулевой ставки по ипотеке. Клиентов с наличными за 2022 год стало меньше, спрос с началом СВО уменьшился, так называемый пузырь может, и не лопнет, но находится в критическом состоянии. Если омские застройщики еще смогут сдерживать рост цен, то иногородние скорей всего нет», – считает Вячеслав ГУРИНОВ, директор АН «НовоСтрой-КПД Плюс».
— 2022 год оказался не самым легким не только в эмоциональном, но и в профессиональном смысле: спрос на недвижимость колебался от низкого к высокому несколько раз. Особо высоким спросом пользовалось жилье в новостройках: сказалось субсидирование некоторыми девелоперами ипотечной ставки до 0,1%, – комментирует Татьяна ДЕЛЬ, руководитель Центра недвижимости и ипотеки «ТандемТ». – Такие программы особенно хорошо работали в Москве и Санкт-Петербурге, но Омск не стал исключением. Разумеется, те омичи, которым было остро необходимо решать квартирный вопрос, как могли занимались этим, невзирая на политическую и экономическую обстановку. С сентября и до конца года покупательская активность усилилась: ипотечная ставка вернулась к обычному виду в 10,2-11% годовых. Вспоминать ставку 2021 года, когда она была и 8% за вторичку, уже бессмысленно. Повтора подобного снижения ждать вряд ли стоит. Предложения по льготной, семейной ипотеке для индивидуального жилого строительства (от 6% и выше) очень выгодны. С марта, несмотря на политическую нестабильность и высокую тревожность, эти продукты хорошо потребляются нашими клиентами, хоть и далеко не все банки участвуют в программах.
Александр КАЮКИН считает главным событием года изменение параметров льготной ипотеки на новостройки:
– Субсидированная ставка по кредиту поднялась с 7 до 12% годовых, а вместе с ней выросла и максимальная сумма займа. Поучаствовать в госпрограмме теперь можно только один раз. Расширены параметры семейной ипотеки – отличный шаг, на мой взгляд. Семьи с двумя и более детьми станут главными приобретателями жилья в этом году. Также параллельно почти все банки подняли ипотечную ставку на вторичку. Обычно рынок реагирует на повышение ставки стагнацией, думаю, этот раз не станет исключением.
«Снижение ипотечных ставок в рамках семейных, льготных программ помогло решить квартирный вопрос только весьма ограниченной категории граждан, – добавляет Алексей ЗЫКОВ, руководитель проекта likado.ru. – Для многих омичей приобретение своего жилья по-прежнему остается неподъемной задачей. В связи с этим в стране набирает популярность строительство арендных домов. Но насколько эта тема приживется в Омске, сказать сложно ввиду долгой окупаемости подобных проектов».
Александр КАЮКИН резюмирует:
– На мой взгляд, сейчас этот рынок не привлекателен в инвестиционном плане, а количество людей, нуждающихся в решении квартирного вопроса, год от года не меняется. Ждем отыгрыша рынка вниз: спрос будет сокращаться, конкуренция между продавцами как новостроек, так и вторички будет расти. Положительно продолжит расти рынок загородной недвижимости, благодаря программе сельской ипотеки как по приобретению, так и строительству индивидуального жилья.
Вячеслав ГУРИНОВ убежден, что в 2023-м мы не увидим ни резких падений рынка, ни взлета цен. Татьяна ДЕЛЬ согласна с коллегами:
– Рынок недвижимости продолжает стагнировать. Вторичка, по моим прогнозам, может упасть в цене процентов на 10-12. Что касается первички, не думаю, что она серьезно подорожает. Я бы не стала, наверное, рассматривать жилье на первичном рынке как именно инвестицию: выгодно заработать на этом сейчас вряд ли удастся, а сохранить деньги, да, это по-прежнему надежное и выгодное вложение.
Коммерческая недвижимость
— На рынке коммерческой недвижимости инерция была еще более заметна, – рассказывает Максим РЕПИН. – Весь 2022 год на него давила ситуация на рынке жилья. Потребители часто полагают, что коммерческая недвижимость растет параллельно жилой, но это не так. Фундаментальных предпосылок для экономического роста нет, при этом стройматериалы дорожают, делая ввод новых объектов более затратным, соответственно, доходность от недвижимости не увеличивается. Однако сработала человеческая психология, и в среднем стоимость коммерческих объектов на рынке увеличилась. Цены-то продавцы подняли, а вот сделок за год было минимальное количество: приобретали новые помещения, как правило, те, кто уже владел другими площадками, например, ритейлер вкладывался в новый магазин, а производственник – в цех. Чисто инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости города Омска мы практически не видим с 2008 года.
Основные продажи за 2022 год пришлись на сегмент офисных помещений и торговлю/общепит. Здесь, собственно, и сосредоточена большая часть всех объектов рынка.
РЕПИН считает знаковым для города начало работы в прошлом году крупных долгостроев: торговых комплексов в парке 30 лет ВЛКСМ, по улице 10 лет Октября, по проспекту Мира, на улице Кирова. В среднем цены на торговую недвижимость выросли с начала года на 6,7%, слегка перевалив рубеж 50 тысяч рублей за кв. м:
– На мой взгляд, рынок коммерческой недвижимости Омска достаточно спокойно отреагировал на воздействие всех внешних факторов, фатального бегства арендаторов не произошло. Город покинули только некоторые иностранные бренды, но у нас их в целом было немного, поэтому общая картина сильно не изменилась.
— С сентября-октября прошлого года начало расти количество предложений по аренде и продаже офисов на рынке: на моем портале – на 10-15%, – сообщает Алексей ЗЫКОВ. – Судя по всему, руководители некоторых бизнес-направлений предпочли выехать за рубеж. При этом возникают сложности с подбором помещения под аптеки, магазины, отделения банков. По моим наблюдениям, владельцы склонны сворачивать рекламные кампании в связи с непониманием того, как будет работать обновленный закон о рекламе. А продать/сдать в аренду площадку только по объявлению в окне… Это провальная история. Могу лишь порекомендовать собственникам обращаться в агентства недвижимости, специализирующиеся на работе с коммерческой недвижимостью.
Стагнацию на рынке отметил и Александр КАЮКИН:
— Динамика цен на аренду и приобретение носила пусть незначительный, но отрицательный характер. Думаю, этот тренд продолжится.
Что касается торговых комплексов, то, по словам КАЮКИНА, пандемия показала, что людские потоки переместились с крупных центров в локальные: продукты, одежду, бытовую технику и прочее, как правило, можно купить неподалеку от дома. Плюс омичи приучились совершать интернет-покупки, пользоваться услугой доставки.
— Стритритейл был, есть и будет всегда, – полагает Вячеслав ГУРИНОВ. – Последние три года популярностью пользуются небольшие помещения от 40 до 60-70 кв. м: это и пункты выдачи, и аптеки, и мелкие продуктовые магазины, и кофейни. Этот сегмент и не находился в торговых комплексах. То, что сейчас происходит с помещениями в торговых комплексах, больше похоже на тенденцию времени. Проблемы же не только в России, но и в Европе, и в США. Кстати, в Штатах проблема (уход крупных игроков) началась еще в пандемию.
Хуже обстоят дела с производственными площадками: с объектами производственно-складской деятельности проведено всего 25% сделок на рынке коммерческой недвижимости.
— Говорить об успешном импортозамещении еще очень рано: средства до нижнего сектора (то есть негосударственных предприятий) пока не дошли. Развитие этого сегмента коммерческой недвижимости я бы оценил на тройку из пяти, – комментирует КАЮКИН.
Рынок производственно-складской недвижимости замер и полностью зависит от внешних политических и макроэкономических факторов. Анонсированные кредиты под развитие производства пока не сформировали критическую массу капитала, способную стимулировать инвестирование в капитал основной. Более того, новое строительство производственной недвижимости в регионе практически не ведется. Эксперты отмечают, что индекс «строительных кранов» в данном сегменте уже много лет не отрывался от нулевой отметки. Иногда, впрочем, наблюдается оживление спроса. Однако покупатели выбирают наиболее качественные объекты и считают, что из-за кризиса могут купить любой лакомый объект по бросовой цене.
По показателю цены за 1 кв. м в сегменте производственно-складской недвижимости по итогам 2022 года лидером стал Центральный АО, достигнув значения в 11 169 рублей/кв. м с ростом относительно предыдущего квартала в 1,3%. Самый низкий среднерыночный показатель по итогам 3 квартала 2022 года принадлежит Ленинскому АО со значением 8 701 руб./кв. м.
Кадастровая стоимость
— Промышленность как таковая в городе развита очень слабо, особенно в сегменте малого и среднего бизнеса. В основном, мы имеем скромную дистрибуцию различных природных ресурсов и производство товаров из них, – констатирует РЕПИН. – В разы завышенная кадастровая оценка, суровая налоговая политика и чрезмерный контроль надзорных органов, чиновников привели к стагнации в этой сфере. Собственники стараются избавиться от своих активов, чье содержание становится все дороже, – например, складов, – однако цены на них настолько низкие, что делают сделки невыгодными: сохраняется статус-кво. В отличие от жилой ипотека на коммерческую недвижимость развита в стране очень слабо, что и объясняет отсутствие движения на этом рынке. А на мой взгляд, его может оживить только как раз выгодное ипотечное кредитование на фоне развития в стране сферы предпринимательского производства и коммерческих услуг.
«Предпосылок для роста предпринимательской активности нет, удачных программ по кредитованию для бизнеса в плане приобретения недвижимости нет, ужесточение налоговой политики и рост кадастровой стоимости улучшению положения также не способствуют, – подтверждает КАЮКИН. – Скорее всего большинство сделок будут совершаться по ценам значительно ниже рыночных за исключением высокодоходных объектов на ключевых городских перекрестках, густонаселенных улицах».
Обозначенные проблемы признает и Александр ДМИТРЕНКО, председатель комитета по защите прав предпринимателей в сфере имущества и земельных отношений Омской Торгово-промышленной палаты. Развитие рынка недвижимости, считает юрист, существенно тормозится неадекватной кадастровой стоимостью объектов. Он привел статистику Оценочного сообщества Омской области, проанализировавшего информацию Управления Росреестра по Омской области. В случае с 19 709 земельных участков различных видов разрешенного использования превышение кадастровой стоимости объектов недвижимости над рыночной составило в нашем регионе 13,99 раза. Кадастровая стоимость земельных участков под производство выше рыночной в два раза.
Помимо этого, ДМИТРЕНКО напоминает: 5 октября 2022 года Омский Городской Совет принял решение № 4 «О внесении изменений в Решение Омского городского Совета от 10.04.2019г. № 138 о порядке определение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов». Согласно решению, арендаторов земельных участков «стимулируют» завершать строительства объектов при помощи повышающего коэффициента в размере 2,2. Он применяется для расчета арендной платы. Нормативные акты, легшие в основу документа, содержат различные ставки аренды земли в зависимости от вида разрешенного использования:
– Экономическая обоснованность этих ставок у омских предпринимателей вызывает большое сомнение. Для земельных участков под торговлю предусмотрена ставка 5,9 %, что превышает ставку по земельному налогу в 4 раза. Для земельных участков под офисы ставка равна 4,5 %, что превышает ставку земельного налога в 3 раза. Для земельных участков под жилыми многоквартирными домами ставка равно 2,6 %, что превышает ставку земельного налога в 8,6 раз. У бизнеса складывается впечатление, что цель правительства Омской области и администрации Омска направлена не на стимулирование арендаторов, а на их полное уничтожение.
Ранее статья была доступна только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» 25 января 2023 года.
Фото © из архива «Коммерческих вестей»
