Официальная реплика об арендной плате за землю (полный текст).
В предыдущем номере «Коммерческих вестей» были подведены итоги работы над постановлением, принятым на замену скандальному 108-п, определявшему порядок начисления арендной платы за земельные участки. Своим мнением по поводу нового документа поделились наши постоянные эксперты. Замечания директора ООО «ОМЭКС-Лекс» Александра ДМИТРЕНКО и депутата Заксобрания Валерия КОКОРИНА парировал и. о. министра имущественных отношений Евгений КОЗЛОВ:
— В первую очередь хочу прокомментировать обращение председателя гаражного кооператива ГСК «Восток-61», предложившего снизить арендную ставку на земельных участках под индивидуальными гаражами. Мы неоднократно обсуждали с ним этот момент (в том числе с участием ДМИТРЕНКО). По постановлению 108-п их ставка по договору аренды составляла 3,8% (рыночная стоимость земли). При пересчете ставка составила 2,5% (кадастровая стоимость). Кадастровая стоимость арендуемого кооперативом участка – 3,1 млн. рублей, рыночная – в три раза меньше и варьируется от 800 тыс. до 1 млн. рублей. При установлении кадастровой стоимости в размере рыночной будет падение арендной платы. Кооператив может актуализировать отчет о рыночной оценке, обратиться в комиссию, после установления новой стоимости она будет применяться автоматически. Соответствующие рекомендации председателю кооператива были даны, и он согласился попробовать пойти таким путем.
И его примеру может последовать любой арендатор, не только гаражные кооперативы. На территории РФ уже в течение многих лет отработан механизм изменения кадастровой стоимости. Отчет об оценке можно получить хоть за три дня в индивидуальном порядке, затем комиссия в течение 30 дней рассматривает этот вопрос. Еженедельно такие мероприятия проходят в Росреестре. Комиссия формируется из независимых экспертов. Также в нее обязательно входит представитель нашего министерства, а возглавляет ее заместитель главы регионального Росреестра. Отмечу, что большинство требований о пересмотре кадастровой стоимости удовлетворяется – только незначительный процент случаев переходит в судебную плоскость.
Это очень важный момент. До принятия нового постановления арендная плата устанавливалась индивидуально, и заказчиком выступал арендодатель, что зачастую делало весь этот процесс малопонятным для предпринимателя. Поэтому на 108-м и пошла пробуксовка, масса судебных тяжб... Теперь же мы перешли на прозрачный, ясный механизм, полностью основанный на федеральном законодательстве. Любая из сторон – в первую очередь арендатор – может пересмотреть кадастровую стоимость земельную участка, а следовательно, арендную плату за него. Конечно, мы ожидаем, что будут возникать вопросы по применению, но мы готовы все разъяснять, отвечать на любые обращения землепользователей.
Попутно замечу, что кадастровая оценка выходит на новый, более серьезный уровень. Федеральным законодательством сейчас предусмотрен более жесткий, более профессиональный подход. Оценкой занимается отдельное учреждение. В 2020 году планируется начать пересматривать оценку земель населенных пунктов.
Что касается объединения гаражей со стоянками, то да, признаюсь, были сложности формирования категорий. Но часто эти земельные участки расположены в жилых зонах или рядом с теми же парковками. Схожесть есть, и именно на этой основе эксперты и объединили объекты. Мы ведь все-таки заказывали научное исследование, для проведения которого были привлечены независимые эксперты. Категории группировались по принципу схожести, хотя, повторюсь, это оказалось непросто.
Не хочется вновь уходить в споры, но принципы определения арендной платы, установленные правительством РФ, мы неоднократно обсуждали с Александром ДМИТРЕНКО. Если взять принцип недопущения ухудшения экономического положения землепользователя, то он звучит не совсем так, как толкует юрист. Ограничение на установление арендной платы, превышающей земельный налог в два раза, распространяется только на землевладельцев, которые переходят с договоров бессрочного, безвозмездного пользования либо пожизненно наследуемого владения на договоры аренды. Федеральные нормы о переходе до сих пор действуют, хочу заметить, и граждане при пожизненном наследуемом владении в сроках не ограничены, как и садоводческие объединения граждан, например.
В целом документ, принятый в декабре, поддержан бизнес-сообществом, понятен и прост для применения. Предложения предпринимателей, озвученные на публичных слушаниях, были учтены. В частности, что касается социальных объектов – для них была введена 50%-ная льгота. Относительно других предложений – например, касаемо ставок в отношении гостиниц или аквапарков, о которых высказывался Валерий КОКОРИН, то предприниматели предлагали ввести конкретные коэффициенты, однако мы в своих расчетах ориентировались в первую очередь на экономическое обоснование, которое является требованием федерального акта. Каких-либо замечаний к результатам исследования от экспертов не поступило. Мы ведь не можем просто взять цифры с потолка, сами понимаете. Мы не увидели оснований для установления более низких коэффициентов. Была и так проделана громадная работа – мы проанализировали более 2500 участков, находящихся в нашем ведении и ведении города. В Омске, по нашим подсчетам, аренда земли подешевеет в среднем на 16%, а в области – на 40%. Минимуществом, к слову, пересчитано 67 договоров, снижение по которым в год составит 5 млн. рублей. Прогнозируем сильное снижение для земель сельхозназначения – особенно в Азовском и Кормиловском районах.
Теперь о снижении выкупной стоимости земли. Этот показатель упал в три раза, если мы говорим о субъектах МСП, для всех остальных собственников объектов – в четыре раза. А если взять прежние арендные ставки, то, скажем, за два размера арендной платы теперь можно выкупить целый участок! Мы, как госслужащие, конечно, отстаивали вариант пополнения бюджета, а бизнес вполне резонно выступал за уменьшение выкупной стоимости, но губернатор велел прекратить дискуссии и начать формировать институт земельных собственников. По поручению Александра БУРКОВА мы будем ежеквартально мониторить, как применяется 419-е постановление с точки зрения как арендных платежей, так и выкупа земельных участков. Думаю, сбоя, как это случилось со 108-м постановлением, не будет. В том числе мы будем контролировать то, чтобы арендодатели информировали арендаторов об изменении порядка начисления платы.
Посчитать, сколько средств в итоге принесет в бюджет выкуп земельных участков, очень трудно. По экспертным оценкам, на уровне 250 – 270 млн. рублей. Как верно отметил ДМИТРЕНКО, многие участки остаются в тени. Если говорить о его критике процедуры выплаты долгов по аренде перед выкупом участка, отмечу, мы по аналогии взяли нормы Федерального закона № 159-ФЗ. Там четко прописано, что долгов быть не должно. Мы установили трехлетний срок владения земельным участком, учитывая срок исковой давности: мы ведь должны понимать, что к арендатору нет претензий. Предприниматели уже обращаются, интересуются, например, порядком выкупа. Мы объясняем – заявление на выкуп можно подавать уже сейчас, но не позже 1 января 2020 года. Есть, правда, подозрение, что мы начнем получать большую их часть все-таки к концу года, как это было, например, с приватизацией жилья.
Надеюсь, новое постановление снимет вопросы о пользовании землей, о порядке применения арендных платежей. Не будем забывать: это – живой документ. Возможно, он будет меняться в ходе правоприменения, в том числе в связи с внесением изменений в федеральное законодательство, или в регионе будет принято решение сформировать иной подход к развитию определенных видов деятельности либо направлений. В любом случае мы будем открыты для диалога и готовы вплотную работать с предпринимателями по вопросам, которые возникают или могут возникнуть при его реализации.
Ранее материал был полностью доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 23 января 2019 года
